Obveznice (hipoteke) v Rusiji: kje banke dobijo denar za hipoteke?

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Obveznice (hipotekarne) predstavljajo več kot 80% vseh nepremičninskih transakcij v ZDA, v Rusiji - manj kot 10%. Možnosti vrednostnih papirjev so očitne. Vendar pa mnogi ljudje ne vedo le, kaj so obveznice, zavarovane s hipoteko, ampak tudi osnovne koncepte.

Osnove

Obveznice so vrednostni papirji, ki dajejo pravico do prejema fiksnega zajamčenega dobička.

So dve vrsti:

1. Na predstavitvi - kupljeno ceneje, prodano dražje.
2. Fiksne obresti - predpostavlja dohodek (kupon) za vlagatelja po določenem času.

Obveznice so dolžniški vrednostni papirji. Donos je zagotovljen z bonitetno oceno podjetja. Bolj stabilno je podjetje, večja je verjetnost, da bo prejela obljubljeni dohodek.

Kaj so obveznice (hipoteka)?

Hipotekarna obveznica je dolžniški vrednostni papir, ki refinancira naložbe v nepremičninska posojila.

Na primer, AAA Bank izdaja posojila za nakup stanovanja. Ima kapitalnaravno omejeno. Z 1 milijardo rubljev lahko banka izda na primer 1000 posojil. Seveda se bo nepremičninski trg ustavil, ko bo kreditni instituciji zmanjkalo sredstev.

Kdo ima koristi?

Izdaja hipotekarnih obveznic je koristna za vse udeležence na trgu:

• Na banko - poveča znesek izdanih hipotekarnih posojil.
• Investitor - vlaga denar v sredstvo, ki naj bi, odvisno od cen stanovanj, raslo.
• Posojilojemalcu - nebesno visoke hipotekarne obrestne mere so znižane za 1,5-2%. Številke so seveda majhne, a glede na velik znesek posojila je korist očitna.
• Gradbeniki - gradbena podjetja ne "zamrznejo" svojih objektov, ampak nadaljujejo z delom.
• Vlada - davki od razvoja in prodaje.
• Delavci - niso odpuščeni zaradi pomanjkanja dela.

Kako so dolžniške obveznosti zavarovane?

Zdaj o tem, kako deluje ta trg. AAA Bank izda posojilo za nakup nepremičnine v višini 5 milijonov rubljev. Na njih izda obveznice (hipoteke) in jih prodaja na borzi. Denar vlagateljev gre za nova posojila. Varnostni papirji so zavarovani s hipotekarnimi plačili državljanov.

Alternative

Obveznice (hipotekarne) niso edini instrument za vlagatelje na tem trgu. Obstajajo alternative:

• Hipotekarni certifikat o udeležbi - delež zneska posojila za nakup sredstva. Vlagatelj je upravičen do dobička iz nepremičnine.
• Hipoteka - vrednostni papir, ki potrjuje pravico do prejema denarjaposojilojemalec. Razlika od obveznice (hipotekarne obveznice) je v tem, da je hipotekarna zavarovanja pridobljena lastnina.

Lastnosti vrednostnih papirjev v Rusiji

Seveda lahko ideja, ki prihaja iz ZDA, prinese pozitivne stvari na naš trg. Vendar pa hipotekarne obveznice v Rusiji sprožajo veliko vprašanj tako med vlagatelji kot strokovnjaki. Izraz "stabilnost" se ne uporablja za razvoj gospodarstva naše države, zlasti trga nepremičnin. V zadnjih 1,5-2 letih ni samo prenehala rasti, ampak je tudi znatno padla. Obveznice (hipoteka) ne morejo ustvarjati dohodka na nepremičninskem trgu, če ta ne raste.

Druga težava so visoki stroški vrednostnih papirjev. Zasebna gospodarska podjetja in navadni državljani zaradi tega ne bodo mogli postati vlagatelji. Vsi upi polagajo na nedržavne pokojninske sklade, banke, ki imajo prosta sredstva, ki menda ne vedo, kam bi jih vložili.

Tretja težava je pomanjkanje dobro premišljenega zakonodajnega okvira.

Lahko povzamemo: visoki stroški vrednostnih papirjev, nestabilnost hipotekarnega trga, pa tudi slabo zasnovan pravni okvir verjetno ne bodo omogočili razvoja te vrste vrednostnih papirjev v Rusiji.

Zakaj so hipotekarne obveznice povzročile zrušitev sistema leta 2008?

Kriza leta 2008 se je začela prav s hipotekarnimi obveznicami (CDO). Dejstvo je, da so številni vlagatelji začeli kupovati vrednostne papirje, saj so vedeli, da nepremičninski trg nenehno raste. To je vplivalo na strategijo bank, ki so bile brezbrižne do plačilne sposobnosti svojih komitentov. Glavna stvar je, da so. Bili so primeri, ko so bile hipoteke za 500.000 dolarjev izdane ljudem, ki niso imeli rednega dohodka. Za banko so tveganja minimalna - ta denar so prejeli na borzah od prodaje hipotekarnih obveznic.

Prav tako so banke izdale kreditne zamenjave, torej zavarovanje, če dolg ni bil plačan.

Toda piramida se je tako vrtela, da so pod njimi začeli izdajati obveznice (sintetične CDO). Ker analitične družbe niso vedele, za kaj gre, so se zanašale na podatke investicijskih družb, ki so jih izdale. Nekateri so vedeli, a so se bali izgube velikih strank. Še bolj problematično sredstvo so naredili iz obveznic tvegane stopnje BBB, vendar je bila njegova stopnja ogroženosti že enaka AAA (kot ameriške državne obveznice), torej popolnoma varna. To je vlagateljem, ki imajo milijone dolarjev, omogočilo vlaganje v nezavarovane vrednostne papirje ter zbiranje sredstev iz pokojninskih skladov, ki jim je prepovedano vlagati v sredstva, ki so nižja od te ocene. Seveda se je taka piramida morala prej ali slej zrušiti, ko cene stanovanj začnejo padati. To se je zgodilo. Velike investicijske družbe, vlagatelji in zavarovalni zastopniki so šli v stečaj.

Vlagatelji so to izkoristili s stavami na hipotekarne zamenjave, torej zavarovanje nepremičnin, zavarovanih s hipoteko, ki so jih prodajali po nizkih cenah. Se pravi, potem ko smo vanje vložili milijon dolarjev, je bilo mogoče dobiti nekaj sto milijonov, saj nihče preprosto ni verjel v neplačilo.