Nakup stanovanja z nezakonito prenovo: tveganja, možne težave, rešitve in nasveti nepremičninskih posrednikov

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

V skladu z veljavno zakonodajo morajo vsa dela v zvezi z razporeditvijo stanovanj odobriti pristojni regulativni organi. Vendar, kot kaže praksa, nekateri neodgovorni državljani to zanemarjajo, zaradi česar imajo ljudje, ki kupujejo sekundarna stanovanja, določene težave. Poleg tega? normativni akti se nenehno dopolnjujejo in spreminjajo, zato lahko tisto, kar je bilo nekoč pravilno, v nekem trenutku preneha biti tako. Glede na to se postavlja eno povsem logično vprašanje: kakšna je nevarnost nakupa stanovanja z nezakonito prenovo? Poskusimo to podrobneje razumeti in ugotoviti, s kakšnimi tveganji se bodo soočili kupci nepremičnin, ter kako se zavarovati in se izogniti številnim težavam.

Splošne informacije

Preden povemo tem, kaj grozi nakup stanovanja z nezakonito prenovo, poglejmo osnovne pogoje in regulativni okvir. Postopek spreminjanja projekta stanovanjskih stavb ureja Stanovanjski zakonik Ruske federacije. Določa vse pogoje, postopek za izdajo dovoljenj, določa klasifikacijo prenove in določa tudi kazen za morebitne kršitve zakona.

Pomembno je razumeti, da za vsa dela pri spreminjanju konfiguracije stanovanja ni potrebno dovoljenje. V nekaterih primerih bo dovolj samo obvestiti ZTI o načrtovanem popravilu, da bodo zaposleni v tej vladni organizaciji dokumentirali prihodnje spremembe. Ti vključujejo naslednje:

• prenos vodovodne opreme;
• montaža vrat v nosilno steno;
• prenova in zasteklitev balkonov;
• gradnja predprostora, ki povečuje toplotnoizolacijske lastnosti stanovanjskih prostorov;
• gradnja notranjih predelnih sten;
• prenos vrat.

Nakup stanovanja z nezakonito prezidavo v katerem koli od zgornjih primerov ne ogroža ničesar, saj niso v nasprotju z normami stanovanjskega zakonika in ne zahtevajo pridobitve dovoljenj.

Ključne regulativne zahteve

Oglejmo si jih podrobneje. Če vaši načrti vključujejo nakup stanovanja, lahko nezakonita prenova povzroči veliko težav, npr.če boste pozneje želeli preregistrirati dokumente ali preprodajati bivalni prostor. Zato morate vedeti, v katerih primerih je prepovedano spreminjati konfiguracijo stanovanjskih prostorov. Ti vključujejo naslednje:

• če se zaradi preureditve stanovanjske razmere poslabšajo ali otežuje dostop do komunikacij;
• mesto postane nevarno ali neprimerno za bivanje;
• v primeru, ko delo vpliva na dele hiše, ki so rezervirani za dejavnosti služb civilne zaščite ali ministrstva za izredne razmere;
• vpliva na trdnost in vzdržljivost nosilnih konstrukcij;
• ustvarjajo grožnjo zrušitve stavbe ali ovirajo normalno delovanje sosednjih stavb;
• pokvarite prezračevalno opremo;
• povečaj obremenitev podpornih konstrukcij.

Nakup stanovanja z nezakonito prenovo v tem primeru je nezaželen, saj je poln negativnih posledic. Za več podrobnosti o tem, kakšne posledice se lahko soočite, si oglejte spodaj.

Vrste stanovanjskih konverzij

Kaj torej morate vedeti o tem? Če ste pretehtali vsa tveganja nakupa stanovanja z nezakonito prenovo in se strinjate s tako tveganim korakom, potem morate imeti podrobno predstavo, kaj bi to lahko bilo. Veljavna zakonodaja deli rekonstrukcijo bivalnega prostora na dve vrsti:

• preprosto;
• težko.

Razlika med njimaje, da je v prvem primeru treba regulativnim organom posredovati le skico, v drugem primeru pa je treba razviti projekt. Če nameravate premakniti vrata ali premakniti vodovodno opremo, bo dovolj, da predložite skico ZTI v odobritev. Poleg tega bodo potrebne vse spremembe načrta stanovanja.

Kompleksna prenova je bolj problematična in zamudna, saj boste morali projekt razviti in odobriti v več vladnih organizacijah. Celoten postopek traja približno šest mesecev, plačati pa boste morali tudi v povprečju 60.000 rubljev. Po prejemu dokumentacije o dovoljenju mora lastnik stanovanja obvestiti ZTI, ki opravi tehnični pregled in izda akt.

Če zaobidete ta postopek, lahko pri nakupu stanovanja nastanejo določene posledice. Nedovoljena prenova, če jo odkrijejo ustrezni regulativni organi, se kaznuje z veljavno zakonodajo.

Kaj se zgodi, če kupite nepremičnino z neodobreno rekonfiguracijo?

Veliko ljudi zanima, kaj pri nakupu stanovanja grozi nezakonita prenova. In to ni presenetljivo, saj je sekundarni trg poln ponudb za prodajo stanovanj z različnimi kršitvami. V tem primeru vso odgovornost ne nosi prodajalec, ampak kupec. Zato morate pri izbiri stanovanja biti zelo previdni pri preučevanju njegovega tehničnega potnega lista in druge dokumentacije. Konec koncev, čepo zaključku transakcije bodo regulativni organi v prihodnosti odkrili morebitne kršitve, potem boste morali plačati globo.

Nakup stanovanja na kredit

Kaj torej morate vedeti o tem? Nelegalizirana prenova pri nakupu stanovanja na hipoteko je možna le, če ni neskladij med tehnično dokumentacijo in dejanskim načrtom nepremičnine. V tem primeru vse ni tako strašljivo, saj je vsa odgovornost v celoti na osebi, ki je v času nakupno-prodajne transakcije delovala kot zakoniti lastnik stanovanja. Če torej nimate dovolj denarja za nakup bivalnega prostora za gotovino in želite zanj dobiti posojilo, je priporočljivo, da se najprej posvetujete s strokovnjakom, ki lahko preveri vso dokumentacijo glede skladnosti z osnovnimi zakonskimi standardi.

Katera tveganja naj upoštevam?

Temu vidiku je treba dati poseben pomen. Kot smo že omenili, so posledice nezakonite prenove ob nakupu stanovanja denarna kazen. Njegova velikost je odvisna od številnih dejavnikov in v nekaterih primerih doseže zelo spodobne zneske. Praviloma se lahko izognete plačilu globe, če sprememba konfiguracije stanovanja ni povzročila nobenih posledic, in sicer ni škodovala sosednjim prostorom ali zgradbam, pa tudi njihovim lastnikom. Sicer pa zakonodaja predvideva kazensko odgovornost, ki je že resnejša. Poleg tega žrtevStranka lahko dodatne kazni zahteva po sodiščih in jih v večini primerov tudi uspe. Takšni primeri vključujejo naslednje:

• kršitev v delovanju prezračevanja;
• prikaz kakršnih koli mehanskih poškodb na fasadi stavb;
• zmanjšanje zvočnoizolacijskih lastnosti nosilnih konstrukcij.

Če načrtujete prenovo, je bolje, da ne goljufate, saj bo hrup gradbenih orodij o popravilu zagotovo povedal sosedom, ki se lahko prijavijo pristojnim regulativnim organom. Poleg tega se dela ne smejo izvajati v skladu z osnovnimi pravili in predpisi in povzročijo motnje v delovanju stanovanjskih komunikacij.

Nedovoljeno prezidavo lahko zaznajo predstavniki javnih služb pri odčitkih posameznih števcev energije. Zaradi posebnosti svojega delovanja bodo prisiljeni obvestiti pristojne organe, katerih predstavniki bodo prišli na pregled in v najboljšem primeru izrekli globo. Poleg tega spremembe ne bodo izvedene v tehničnem in katastrskem potnem listu, zato bodo ti dokumenti neveljavni in imeli boste težave z naknadno preprodajo stanovanj.

Glavna tveganja nakupa stanovanja z nezakonito prezidavo so naslednja:

• Enostranska prekinitev transakcije in njena razveljavitev.
• Odvzem premoženja v korist države. Najpogosteje se to zgodi, ko je kupec vedel, da so bile spremembe v prostorih opravljene nezakonito, in je namerno odšel vdogovor.
• Aretacija nepremičnine, dokler sedanji lastnik ne odpravi vseh kršitev.

Kar zadeva prodajalce, ne tvegajo ničesar, razen izgube vrednosti stanovanja. Kot smo že omenili, absolutno niso odgovorni za nič. Zato bi morali kupci svojo izbiro bivalnega prostora vzeti resno, saj so s tem povezana tveganja dandanes zelo velika. Priporočljivo je, da dobro premislite, preden se strinjate s kakršnimi koli posli.

Kako biti kupec?

Vsak človek bi moral zelo odgovorno pristopiti k pridobitvi stanovanja. To še posebej velja v primerih, ko se izvede nakup stanovanja z nezakonito prezidavo v hipoteko, saj boste po podpisu pogodbe lastnik nepremičnine in vsa odgovornost pade na vas. V tem primeru obstajata dve možnosti za rešitev problema: obnoviti vse dokumente za stanovanje v zakonsko določenem roku ali vrniti prostore v prvotno stanje. Prva metoda je manj draga in zamudna, zato je najbolje, da se je držite.

Kako legalizirati nedovoljeno menjavo stanovanja

Na tem vidiku se poglobimo podrobneje. Torej ste kupili stanovanje z nezakonito prenovo. Kaj je mogoče storiti, da bi se izognili težavam z zakonom? Odgovor na to vprašanje je bil podan zgoraj: ponovno registrirajte dokumente za stanovanje. Vendar morate razumeti, da vse povezane stroške nosite vi in ne prodajalec. Zbrati boste moralinaslednji dokumenti:

• prijava za spremembo konfiguracije prostorov;
• tehnični list;
• izvirnik in kopija kupoprodajne pogodbe;
• kopija civilnega potnega lista osebe, na katero je stanovanje prijavljeno;
• nov načrt;
• Pisno soglasje vseh družinskih članov za prenovo.

Za rešitev vseh teh vprašanj boste imeli le 6 mesecev, zato je po nakupu stanovanja bolje, da ne odložite, ampak takoj začnete zbirati dokumente, saj to vzame veliko časa. Hkrati morate biti dobro seznanjeni z vsemi pravnimi vidiki. Kot pravijo, nepoznavanje zakonodaje ni opravičilo, v zadevah, povezanih z nepremičninami, pa je veliko pasti. In nakup stanovanja z nezakonito prenovo je precej dvomljivo podjetje, k kateremu je treba pristopiti z vso previdnostjo. Zato bo koristno najprej dobiti nasvet odvetnikov. To ne bo samo bistveno pospešilo postopka, ampak se bo tudi izognilo številnim težavam v prihodnosti.

Na kaj paziti pri izbiri doma?

Da bi se izognili nakupu stanovanja z nezakonito prenovo, morate skrbno preučiti dokumente zanj. Če obstajajo kakršne koli kršitve ali nezakonite spremembe, jih lahko zlahka odkrijete. To lahko storite na enega od naslednjih načinov:

1. Pogosto med prenovo pride do spremembe začetnih značilnosti sosednjih struktur, na podlagi katerihprebivalci sosednjih stanovanj lahko ugibajo o nezakonitosti dejanj in o tem obvestijo inšpekcijske organe. Na podlagi prejete pritožbe komisija odide na navedeni naslov. Če se hkrati odkrijejo neskladja med stanjem stanovanja in njegovim načrtom, bo lastnik dolžan plačati denarno kazen in vse vrniti v prvotno stanje.
2. Podoben scenarij se zgodi, če so bile med postopkom sprememb storjene hude kršitve gradbenih predpisov in pravil, ki so privedle do izpadov v komunikaciji, zaradi česar so bile vpoklicane ekipe nujne pomoči, ki so težave odpravile. V tem primeru bo znesek globe veliko višji, zaradi dejstva incidenta pa se lahko začne kazenska zadeva.
3. Nezakonitost prenove lahko odkrijejo komunalci v postopku odvzema odčitkov posameznih števcev za porabo energije, ki lahko pošljejo vlogo tudi na ustrezne organe.

Vsak od zgornjih primerov bo zabeležen in odražen v ustrezni dokumentaciji, tako da se lahko, če ga resno preučite pri nakupu stanovanja, izognete številnim težavam.

Sklep

Danes se marsikdo odloči za nakup stanovanja z nezakonito prezidavo, saj je cena takega stanovanja precej nižja, na podoben način želijo prihraniti denar. Vendar pa morate dobro pretehtati prednosti in slabosti. Daleč ni vedno mogoče legitimirati sprememb v konfiguraciji prostorov ali jih odpraviti, posledice pa so lahkobodi precej resen. Bolje je, da ne tvegate še enkrat in ne sklepate dvomljivih poslov. In če se končno odločite za nakup stanovanja z nezakonito prenovo, potem natančno preberite tehnično dokumentacijo in se prepričajte, da lahko po nakupu storite vse v skladu z zahtevami zakona. Samo tako ste lahko prepričani, da vas pravica ne bo prehitela.