Davek na prodajo stanovanja: značilnosti izračuna, zahteve in priporočila

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Davek od prodaje stanovanja plača prodajalec iz dobička od prodaje nepremičnine. Davčna pristojbina je trinajst odstotkov. Pred dvema letoma je bil plačan davek od prodaje stanovanja, ki je bilo v lasti manj kot tri leta. Davek ni bil odvisen od katastrske vrednosti objekta. Od takrat je prišlo do zelo pomembnih sprememb zakonodaje, ki zadevajo skoraj vse prebivalce države.

Posodobljena različica zakona določa drugačne časovne okvire kot prej za osebe, ki ne morejo plačati pristojbin, in uvedla spremembe, ki določajo, koliko je obdavčena prodaja stanovanja. Najpomembnejša sprememba, ki se je zgodila na področju obdavčitve sredstev, prejetih od prodaje stanovanjskih nepremičnin, je povezana z zamenjavo obračunske osnove iz popisne vrednosti na katastrsko vrednost nepremičnine.

Davčna stopnja od prodaje stanovanja se ne prilagaja, ostaja trinajst odstotkov. Vendar se bo najkrajši rok spremeniluporabo nepremičnine, pri kateri ni treba plačati te davčne dajatve. Pred dvema letoma je bila lastnica nepremičnine za obdobje treh let dovolj, da bi se izognili plačilu davka. Po novostih morate imeti nepremičnino v lasti najmanj pet let, nato pa bo posameznik oproščen plačila davka. Začetek veljavnosti novega zakona ni zaznamoval le pravnih sprememb, temveč tudi finančne: velikost davka se je znatno povečala. Spodaj vam bomo povedali vse o davkih na stanovanje in drugih spremembah zakonodaje.

Najpomembnejša inovacija

Uvajanje zadevne spremembe se je začelo pred tremi leti. To se nadaljuje še danes in se bo nadaljevalo še dolgo. Problem je pri 100 % vzpostavitvi obračuna davka na podlagi katastrske vrednosti nepremičnine, ki je v bistveni razliki med popisno in katastrsko vrednostjo objekta. Katastrska cena praktično ne sovpada s tržno vrednostjo, je zelo visoka. Vrednost zalog komaj doseže delček tržne vrednosti nepremičnine.

Zakonodajalec skuša ustaviti nezakonite dejavnosti pri prodaji nepremičnin zahvaljujoč tej novosti. Špekulanti in kriminalci bodo glede na to, koliko je zdaj obdavčena prodaja stanovanja, izgubili možnost namernega zniževanja vrednosti nepremičnin. Ko je zakon temeljil na inventarni vrednosti, je bilo to povsem mogoče in enostavno. Zdaj so okoliščine prodaje drugačne. Znesek davčne pristojbine se izračuna glede natržna vrednost.

Vendar je novost, ki določa, kakšen davek se plača od prodaje stanovanja v nepremičnini, povzročila druge težave:

• Težave pri prodaji stanovanja, ki zahteva kapitalske naložbe za popravila.
• Težave pri prodaji, ko so lastniki nepremičnin zaradi družinskih težav prisiljeni znižati vrednost svoje nepremičnine, da bi jo hitro prodali za dohodek.

Popoln prehod na stroške, po katastru, naj bi v vseh regijah države potekal v dveh letih. Zdaj je proces v vmesni fazi. Predvideva se, da zakonodajne strukture hkrati s svojim potekom spremljajo različne ovire pri uporabi novosti in sprejemajo ukrepe za njihovo izboljšanje. V štirih letih zakonodajnih sprememb je bilo narejenega že veliko. V tem časovnem obdobju so številne regije lahko prešle na katastrsko vrednost stanovanj glede tega, kakšen davek se plača pri prodaji stanovanja. Vendar pa mnogi subjekti v državi še vedno v celoti ali delno obračunavajo davek po nabavni vrednosti glede na popis.

Zaradi prehoda na katastrsko cenitev:

• Urejeni dogodki, povezani s špekulativno (nezakonito) preprodajo stanovanj.
• Priliv financ v državno blagajno se povečuje, saj je katastrska vrednost stanovanj skoraj podobna tisti, ki deluje na nepremičninskem trgu. Po eni strani bo imela odprava vseh nezakonitih shem za prodajo stanovanj zelo pozitiven učinek.vpliva na splošno stanje v državi.
• Dobrobit državljanov države pada, ker so lastniki prisiljeni plačati velike količine sredstev v blagajno, kar negativno vpliva na njihovo blaginjo.

Želeno pobiranje davka zahteva določeno disciplino od državljanov države, lastnikov nepremičnin

Po prodaji stanovanjske nepremičnine prebivalci države prejmejo od davčnega urada obvestilo o tem, kolikšen davek od prodaje stanovanja v nepremičnini je treba plačati. Če državljan ne prejme obvestila, mora samostojno rešiti vprašanje pridobitve podatkov za plačilo, saj odsotnost dopisa davčnega urada ne razbremeni davčnega zavezanca odgovornosti za neplačilo in globe.

Kdo plača davek pri prodaji stanovanja?

Eno najbolj vznemirljivih vprašanj za državljane naše države so bile vedno težave, povezane z obdavčitvijo davkoplačevalcev z davčnimi dajatvami v korist državnega proračuna. Da bi se izognili ekonomskim napačnim izračunom, želijo ljudje izboljšati svojo finančno pismenost in ugotoviti, katere davke morajo plačati pri prodaji/nakupu stanovanja. Zaskrbljeni so predvsem zaradi pobiranja davka v zvezi s prodajo nepremičnine, ki je v zadnjem času doživela velike spremembe glede časa lastništva, obračunske osnove in drugih vložkov.

Dohodek (dobiček), prejet po prodaji katere koli vrste stanovanjske nepremičnine (stanovanje, hiša, soba), je obdavčen. Provizijo vedno plača prodajalec. Državljani se pogosto sprašujejo, kajse obračunava davek od prodaje stanovanja ali katere druge nepremičnine? Stopnja je trinajst odstotkov stroškov. Velja povedati, da se pristojbina ne obračunava na celotno vrednost nepremičnine, temveč le na del, ki se je povečal v času lastništva. Primer je naslednji:

• strošek nakupa doma je osem milijonov;
• prodajna cena je deset milijonov;
• objektni davek - trinajst odstotkov razlike med nakupno ceno in prodajnim zneskom.

Kako znižati davek?

Davke in izdatke pri nakupu in prodaji nepremičnin je mogoče zakonsko zmanjšati z zmanjšanjem dohodka za dejansko nastale stroške:

• Strošek začetnega nakupa stanovanja. Ta znesek je dovoljen za zmanjšanje dobička od prodaje predmeta. Stroški morajo biti dokumentirani (izpisi o denarnih nakazilih preko poslovne banke; potrdila fizičnih oseb; čeki, ki potrjujejo stroške popravila stanovanjskega objekta (nakup gradbenega materiala, plačilo storitev delavcev).
• Stroški, povezani z gradnjo stanovanja, nakupom hiše ali deleža v nepremičnini, zemljišču.
• Plačevanje obresti na posojilo ali posojilo, vzeto za nakup nepremičnine ali gradnjo objekta. Znesek ne sme presegati dveh milijonov. Ta vrsta odbitka se davčnemu zavezancu dodeli enkrat v življenju.

Kje in kakšen davek se plača od prodaje stanovanja?

Za prenos davčne pristojbine prodajalec izvede naslednja dejanja:

• izpolni izjavo;
• jo odpelje na davčni uradpregled osebno ali poslano s priporočeno pošto;
• prejema potrdilo;
• plača provizijo v poslovalnici poslovne banke.

Kolikšen davek se obračuna od prodaje stanovanja, če je lastnik otrok? Starši plačajo za mladoletne.

Brez davčne napovedi:

• Pri izvajanju donacije ali menjave. Prejemnik ne plača davka. Pri darovanju se stanovanje podari brezplačno, pri menjavi pa nihče ne prejme denarnega izkupička, saj je menjava priznana kot protivrednost.
• Pri prodaji stanovanja v lasti za daljše obdobje od minimalnega obdobja, ki ga zahteva zakon.

Pogoji neplačila davka

Ruska zakonodaja določa pogoje, ki vam omogočajo, da pri prodaji nepremičnin ne plačate davka. Nanašajo se na obdobje lastništva nepremičnine do trenutka prodaje in druge načine prenosa:

• Zaslužek prodajalca nepremičnin je oproščen plačila dajatev, če je bila hiša v lasti vsaj minimalno zakonsko določeno časovno obdobje. Povedano drugače, od leta 2016 se pri prodaji stanovanjske nepremičnine za več kot pet let pristojbina ne plača v blagajno. Povedano drugače, ko ima državljan stanovanje, hišo ali sobe in je bil njihov zakoniti lastnik več kot pet let in je hkrati postal njegov uradni lastnik po uvedbi novih pravil za obračun davčne dajatve za prodajo nepremičnin. nepremičnine, potem ne plača dohodnine od njene prodaje.
• Če je bila nepremičnina kupljenas plačilom prispevkov. Kakšen davek bom plačal pri prodaji stanovanja? Zelo pogosto vprašanje državljanov, ki so lastniki delnic. V tem primeru se je mogoče izogniti plačilu davčne dajatve po izteku minimalne dobe lastništva od uveljavitve lastninske pravice. Pet let mora miniti, odkar so vsi dokumenti za registracijo v rokah lastnika stanovanjskega objekta.

Število let	Obdobje pridobitve nepremičnine glede na leto 2016
	do	po
trije	Plačan davek
tri do pet	oprostitev davčnih dajatev	Plačan davek
Več kot pet	Oprostitev plačila pristojbine za prodajo nepremičnin

Občan lahko uveljavlja pravico do prodaje brez plačila davka zaradi omejitve najkrajšega obdobja lastništva nepremičnine pod določenimi pogoji. Eden od njih je treba upoštevati:

• Nepremičnina se je pojavila po privatizaciji.
• Stanovanje (hiša) je bilo podedovano ali prejeto kot darilo od bližnjega sorodnika (starši, otroci, polnokrvni bratje in sestre).
• Nepremičnina dobavljena po dogovoru z vzdrževancem za vseživljenjsko vzdrževanje.
• Minimalno trajanje davka oproščene nepremičnine za prodajalca je pet let.

Davek na prodajo stanovanja torej določa davčna zakonodaja. To se lahko izogne na naslednji način:

• Počakajpetletni mandat.
• Prodaj nepremičnino po nakupni ceni.
• Prodajte stanovanje po ceni, ki ne presega enega milijona rubljev. Pod pogojem, da bo znesek prodaje najmanj sedemdeset odstotkov vrednosti katastra. Sicer se dohodek izenači s katastrsko vrednostjo, vendar s korekcijskim faktorjem. Ta kazalnik onemogoča, da bi se izognili plačilu davčnih dajatev, saj bistveno podcenjuje vrednost nepremičnine v dokumentu med prodajalcem in kupcem. Danes se od skupnega zneska po prodajni pogodbi odšteje milijon rubljev. Če oseba nenadoma proda nepremičnino za milijon rubljev, mu davčnemu uradu ne bo treba plačati davčne pristojbine.

Nepremičnine

Prejem (sprejem) dediščine je s pravnega vidika precej zapleten postopek, ki traja vsaj šest mesecev. Veliko državljanov naše države zanima vprašanje, kakšen davek na prodajo stanovanja po dedovanju je treba plačati v državno blagajno? Odgovor ne bo všeč tistim, ki upajo, da bodo svoje podedovano premoženje (stanovanje, hišo ali zemljišče) prodali hitro, donosno in brez nepotrebnih finančnih stroškov. Pri prodaji stanovanjske nepremičnine, podedovane ali podarjene, je le-ta obdavčena tudi z dohodnino. Oprostitev plačila davka na izkupiček od prodaje nepremičnin bo prišla šele po petih letih lastništva stanovanja ali drugega predmeta. Obstajajo številne druge pravne omejitve:

• določanje cene podedovane stanovanjske nepremičnine se izračunaosredotočanje na njegovo vrednost glede na inventar;
• obstaja omejitev standardnega davčnega odbitka enega milijona rubljev.

Ti prodajni pogoji povzročajo težave ljudem, ki želijo hitro in enostavno prodati svoje podedovano premoženje ter prihraniti pri davčnih pristojbinah. Če kupec kupi drugo stanovanje za zamenjavo obstoječega, je treba skrbno izračunati donosnost posla, ko še ni potekla minimalna dovoljena doba lastništva, saj boste morali plačati trinajst odstotkov celotnega zneska, in ne na razliki med nabavno in prodajno ceno. Odločitev za prodajo nepremičnine in prehod na nakup druge nepremičnine lahko povzroči veliko finančno izgubo.

Upoštevati je treba, da minimalno obdobje lastništva podedovanega premoženja začne teči od trenutka, ko je dediščina odprta, to je od dneva smrti prejšnjega lastnika nepremičnine, in ne od trenutka sprejema dedovanja (vpis nepremičnine pri državnih organih).

V tem primeru se ob izpustitvi vzame obdobje treh let. Po novem zakonu, ki je začel veljati leta 2016, se obračuna trinajst odstotkov prodaje. Upokojenci in invalidi te davčne dajatve ne plačujejo. Spadajo v preferenčno kategorijo davkoplačevalcev.

Posel med sorodniki

Pri opravljanju poslov med bližnjimi sorodniki kupec (obdarjen) izgubi pravico do davčnega odbitka. Nepremičnine, prejete kot darilo od ožjih sorodnikov, so zakonsko oproščene pobiranja davka.

Davčni odbitki od prodaje

Davek pri nakupu stanovanja in davčna olajšava sta opisana v davčnem zakoniku RF. Državljani države, ki so dolžni plačati davek na zasluženi dohodek, lahko uveljavljajo pravico do odbitka pri prodaji stanovanjske nepremičnine. Prejemanje premoženjske koristi pomaga znatno zmanjšati osnovo za izračun davčne pristojbine in včasih prihrani državljana pred plačilom davkov. Upoštevajte:

• koliko lahko dobijo davkoplačevalci pri prodaji nepremičnine;
• katere posebne pogoje določa zakon za potrditev pravice državljana do premoženjskega odbitka.

Odbitek lahko uporabi vsak državljan, ki prodaja nepremičnino, ki ne sodi v privilegirano kategorijo državljanov, ki so oproščeni davka. Pogoji za oprostitev plačila takse iz potrebe uveljavljanja pravice do davčne ugodnosti so se pred dvema letoma bistveno spremenili:

• Za predmete, kupljene pred inovacijami, so pogoji drugačni. Pri prodaji stanovanja je nepremičnina stara manj kot 3 leta in ni plačan davek (ni niti ni treba vložiti davčne napovedi na IFTS).
• Tri leta lastne uporabe nepremičnine, pridobljene pred zakonodajnimi novostmi, dajejo pravico do neplačila davčne dajatve od dohodka od prodaje, če je stanovanje prejelo brezplačno, po najemni pogodbi ali v postopku privatizacija.
• Pet let od dneva registracije pravice na predmetu, pridobljeni po spremembi zakona, je oproščeno plačila davka na dohodek od prodaje.

Če je bila nepremičnina v lasti manj kot tri ali pet let, zakon zahtevaobračun in plačilo davka od dobička od prodaje po stopnji trinajst odstotkov. V takih finančnih situacijah je potrebna vloga za davčni odtegljaj, saj državljanom omogoča prejemanje finančnih ugodnosti z znižanjem pristojbine na nič. Dohodek državljana od prodaje nepremičnine se obdavči po splošnih pravilih po stopnji trinajst odstotkov. Dohodek je treba razumeti kot razliko med ceno pridobitve in prodaje premoženja oziroma ceno predmeta, pridobljenega z nedenarnimi transakcijami (dedovanje, darovanje, zamenjava).

Če je prodajna cena nižja ali enaka nakupni ceni, je provizija nič. Davčni inšpektorji pa lahko preverijo veljavnost vrednosti, navedene v prodajni listini, da bi odkrili nezakonite primere namernega podcenjevanja vrednosti. Za izračun resničnosti cene se uporablja kazalnik vrednosti nepremičnine po katastru. Če dobiček od prodaje ne presega sedemdeset odstotkov navedenega zneska, bodo inšpektorji zahtevali, da se namesto pogodbene cene uporabi tržna cena.

Odbitek lahko dobite pri prodaji stanovanja v letu po dnevu prodaje. Če želite to narediti, morate predložiti izjavo in samostojno izračunati davčno pristojbino ob upoštevanju zneska odbitka.

Če lastnik nepremičnine proda nepremičnino pred zgoraj navedenimi roki, bo moral plačati pristojbino, navedeno v njegovi izjavi. Za preverjanje skladnosti z navedenimi roki se uporablja datum registracije kupoprodajnih poslov. Potrebni podatki so v dokumentih o vpisu nepremičnin in registru pravicza nepremičnine. Če mora lastnik nepremičnine, ki se prodaja, prijaviti dohodek davčnemu uradu in plačati davek, je treba upoštevati posebnosti zagotavljanja davčne ugodnosti:

• Upravičenost do odbitka je prostovoljna (potrebna je prijava davkoplačevalca). Če želite to narediti, morate v prijavi dohodka navesti pravico do nadomestila.
• Bistvo davčne ugodnosti je zmanjšanje obdavčljivega dohodka za znesek, določen v zakonodaji. Letos so prodajalci nepremičnin omejeni na davčno olajšavo v višini največ enega milijona rubljev. Poleg prodaje stanovanj enaka najvišja meja velja tudi za posle s prostori, hišami in gradbenimi parcelami. Na vprašanje, kolikšen davek od prodaje deleža v stanovanju, je odgovor enak: kot za sobe, hiše itd. Za številne druge predmete bo največji možni znesek odbitka dvesto petdeset tisoč rubljev. Postopek uveljavljanja davčne olajšave v zahtevanem znesku je naslednji. Zasluženi dohodek se zmanjša za milijon rubljev, davek pa se izračuna iz bilance. Če cena prodane nepremičnine ne presega milijona, podajte podatke na inšpekcijo, davka vam ni treba plačati. Znesek nepremičninskega odbitka velja za vse transakcije prodaje stanovanj, opravljene v enem letu. Pri prodaji dveh ali več nepremičnin lahko standardni odbitek enega milijona uporabite samo enkrat. Če se uporabi za prvo transakcijo, bo izračun višine davčne dajatve za drugo in naslednje stanovanje (hišo)izvajajo brez koristi. Če je bila stanovanjska nepremičnina v skupni lasti, je vsak od lastnikov lastniškega kapitala upravičen do ugodnosti sam, če je svoj delež prodal na podlagi posebej sestavljene prodajne pogodbe. Odbitek bo opravljen na podlagi posameznega delničarja, to pomeni, da bosta vloženi dve ali več davčnih napovedi.
• Namesto da bi prejeli davčno olajšavo, lahko znesek zasluženega dohodka, prejetega od prodaje nepremičnine, zmanjšate za dokazane stroške pridobitve ali gradnje nepremičnine. Davčni zavezanec mora izračunati najustreznejši način ukrepanja.

Koraki davkoplačevalca

Odgovorili smo na vprašanje, kakšen davek se plača od prodaje stanovanja. Nato opisujemo, kako uveljavljati pravico do odbitka. Za koriščenje pravice do odbitka pri nakupu nepremičnine in plačilu davka od prodaje stanovanja, kateri dokumenti so potrebni:

• Ob koncu koledarskega leta je potrebno oddati izjavo inšpekciji na kraju registracije.
• Obvezna je priprava dokazil o transakciji (kupoprodajna pogodba, akt prevzema in prenosa stanovanjskega objekta, izpisek iz registra nepremičninskih pravic).
• Zberite dokumente ob prejemu dohodka od prodaje stanovanjske nepremičnine.
• Za znižanje pristojbine je treba pripraviti dokumente o stroških, ki nastanejo pri nakupu ali gradnji stanovanjske nepremičnine (dokument o prodaji, prejemku ali nalogu za prenos sredstev, izpisek iz registra, potrdilo o lastništvu).
• Navedite vse navedene dokumentena pregled do 30. aprila.
• Najkasneje do petindvajsetega julija plačajte znesek davka, izračunan ob upoštevanju odbitka.

Znesek prejetega denarja od kupca mora biti enak ceni stanovanja (hiše) v pogodbi.

Odločilni dejavnik za pridobitev odbitka in za izračun davkov, ki jih je treba plačati pri prodaji stanovanja, je pravilnost predložitve prijavnih obrazcev in dokumentov. Če obstajajo nepremostljive težave pri izračunu odbitka ali davčne pristojbine, se je smiselno posvetovati s finančnim strokovnjakom, poiskati pomoč pri davčnem inšpektoratu. Končni paket dokumentov mora vsebovati naslednje obrazce za poročanje:

• Davčna napoved.
• Pogodba o prodaji, potrdilo o prevzemu.
• Potrdilni dokumenti, ki potrjujejo prejem sredstev po pogodbi (izpiski, plačilni nalogi).
• Potni list državljana države.

Za razliko od davčne olajšave pri nakupu nepremičnine prijava dohodka od prodaje nepremičnine ni povezana z vračilom davka od dohodka posameznika iz proračuna. V zvezi s tem ni treba priložiti podatkov o računu za vračilo izplačanega dohodka iz zakladnice. Kako se prijaviti:

• osebni pregled;
• pritožba preko zastopnika;
• pošiljanje dokumentov po pošti z opisom priloge;
• izpolnjevanje obrazca za poročanje na spletni strani inšpekcije prek posebnega vira programske opreme.

Davčni inšpektorji imajo pravico opraviti pisarniško revizijo, če dvomijov skladu s ceno nepremičnine, ki se prodaja, njeno katastrsko vrednost. Preverijo, koliko dohodnine je bilo dejansko zapadlo pri prodaji stanovanja.

Od prodajalca se lahko zahtevajo dodatni dokumenti, ki utemeljujejo izračun stroškov prodaje nepremičnine. Če inšpektorat o predloženih podatkih in obračunanem znesku odbitka ne dvomi, se zavezancu pošlje obvestilo z zahtevanimi podatki. Oseba mora v proračun plačati znesek davka, izračunan v davčnem obračunu, ob upoštevanju zagotovljenega odbitka.

Odgovornost za davčno utajo

Torej, razumevanje, kakšne davke plačata prodajalec in kupec pri nakupu in prodaji nepremičnine, je zelo pomembno. Za neplačilo davčne pristojbine je predvidena odgovornost v skladu s civilno in kazensko zakonodajo. Kršitev se obravnava kot lažno pričanje in davčna utaja. Obseg in resnost kazni je tehtna.

Storitelju grozi denarna kazen do sto tisoč rubljev ali omejitev (zapor) svobode do treh let. Ni pomembno, ali je zavezanec razumel ali ne razumel, kdo mora plačati davek pri prodaji nepremičnine. Lažje in varneje je oddati davčni obračun inšpekciji in plačati zapadli davčni znesek. Če davčni zavezanec zamudi rok za izpolnitev obveznosti, začnejo teči kazni za zamudo pri plačilu.

Če davčni strokovnjaki ne bodo rešili vprašanja plačila neposredno pri davčnem zavezancu, bodotožbo in bo dokumentiral, od koliko je obdavčena prodaja stanovanja.