Davek na prodajo stanovanja: značilnosti, izračun zneska in zahteve

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Prodaja stanovanja je lahko potrebna iz različnih razlogov, hkrati pa vsako osebo zanima, ali je dolžan plačati davek od prodaje stanovanja. Dejansko po zaključku tega postopka državljan prejme določen dohodek, od katerega je treba plačati pristojbino. Toda hkrati obstajajo določeni pogoji, pod katerimi ni treba prenesti davka. Vsak prodajalec mora ugotoviti, koliko časa traja lastništvo stanovanja, da vam po prodaji ni treba plačati pristojbine. Dodatno se upošteva možnost uporabe odbitka za zmanjšanje davčne osnove.

Koliko je obdavčen?

Najprej morate ugotoviti, kakšna je pristojbina. Vsak lastnik, ki je prodal nepremičnino ali njen del, bi moral vedeti, kateri davek je predmet prodaje stanovanja in ali je dolžan plačati to pristojbino.

Izračun uporablja znesek, določen v pogodbi, sestavljeni za prodajo predmeta. Ni nenavadno, da prodajalci v tej pogodbi od kupcev zahtevajo nižji znesek,kar jim bo omogočilo, da se pri koriščenju odbitka izognejo plačilu davka. To je privedlo do potrebe po spremembi zakona, tako da se zdaj ne upošteva le prodajna cena, temveč tudi katastrska vrednost objekta. Če je višja od vrednosti, ki je na voljo v pogodbi, je znesek davka izračunan po katastrski ceni.

Takšne spremembe so utemeljene z dejstvom, da je treba zmanjšati število goljufivih transakcij, katerih glavni namen je davčna utaja. Nadaljnjih 13% se obračuna od razkritega zneska. Pri uporabi odbitka se lahko davčna osnova zmanjša.

Zakonodajna uredba

Zahtevo po plačilu davka od dohodka od prodaje nepremičnine urejajo različni predpisi. Ti vključujejo čl. 117 in čl. 220 davčnega zakonika, kot tudi zvezni zakon št. 382.

Dokumenti določajo, ali je pri prodaji stanovanja plačan prometni davek, kako se določi pristojbina in pod kakšnimi okoliščinami so prodajalci oproščeni postopka.

Kdaj ni plačan davek?

Obstajajo določeni pogoji, pod katerimi ljudem, ki prodajajo nepremičnine, ni treba plačati davka na svoj dohodek. Davek po prodaji stanovanja se ne plača (iz različnih razlogov) le, če obstajajo dokazi o teh okoliščinah. Ni vam treba izračunati in plačati pristojbine v primerih:

• po nakupu stanovanja je bil prodajalec v lasti stanovanja več kot pet let;
• po prejemu stanovanja po dedovanju, kot posledica sestavedarilo ali s sodno odločbo, morate počakati 3 leta, da boste kasneje lahko predmet prodali z davčno oprostitvijo;
• če je bilo stanovanje prodano po nižji ceni od njegove kupnine, saj je treba plačati davek na dohodek, vendar boste morali uradno dokazati, da prodajalec res ni ustvaril dobička, za katerega so sklenjene pogodbe za se uporablja nakup in prodaja stanovanj;
• Vrednost nepremičnine je manjša od 1 milijona rubljev, saj lahko vsak prodajalec nepremičnine izkoristi odbitek 1 milijona rubljev in prav za ta znesek se zmanjša davčna osnova, torej z nizko ceno stanovanja, vam ni treba plačati pristojbine.

Nerazumno podcenjevanje stroškov stanovanja ni več mogoče uporabiti. To je posledica dejstva, da se davek od prodaje stanovanja za fizične osebe lahko obračuna na podlagi katastrske vrednosti, če je ta višja od prodajne cene objekta.

Kdaj je treba nakazati sredstva?

Pristojbina zapade naslednje leto. Če je torej stanovanje prodano v letu 2017, hkrati pa je potrebno izračunati in prenesti pristojbino, ga je treba nakazati v proračun pred 15. julijem 2018.

Če pride do zamud, se zaračunajo globe, ki znatno povečajo skupni znesek, ki ga je treba nakazati v proračun.

Koliko časa traja lastništvo stanovanja, da ne bi plačali davka po njegovi prodaji?

V letu 2016 so bile narejene bistvene spremembe, zato bi morali zdaj vsi vedeti, kako pravilno določiti to obdobje,da za kršitve ne odgovarjajo. Osnovna pravila vključujejo:

• če je bila nepremičnina kupljena po letu 2016, morate počakati 5 let, da jo prodate, ne da bi morali plačati pristojbino;
• če je bil predmet prejet na podlagi drugih transakcij, pri katerih prejemnik stanovanja ni porabil denarja, na primer stanovanje je bilo prejeto z dedovanjem ali podarjeno na podlagi pravilno sestavljene donacije, potem lahko se proda brez davka v treh letih.

Davek na prodajo stanovanja, ki je v lasti manj kot 3 leta, bo treba obvezno plačati. V tem primeru se odštevanje začne od trenutka, ko državljan prejme dokument, ki potrjuje njegovo pravico do nepremičnine. Na primer, če je predmet kupljen na podlagi delniških vložkov, je treba odštevanje opraviti od trenutka, ko je opravljeno zadnje plačilo.

Ali moram plačati davek na podarjeno ali podedovano stanovanje? da, če so minila manj kot tri leta uporabe takšne nepremičnine in jo želite prodati. Recimo, da ste lastnik stanovanja 3 leta. V tem primeru prometnega davka ne bo treba izračunati in prenesti, hkrati pa je treba Zvezni davčni službi predložiti dokazilo, da je res minilo več kot tri ali pet let..

Ali lahko znižam ceno?

Vsak, ki prodaja nepremičnino, se želi izogniti davkom. Mnogi ljudje raje ne plačajo davka na prodajo stanovanja, ker namerno podcenjujejo prodajocena predmeta, zato pri uporabi odbitka davka sploh ni ali pa ima majhen znesek.

Ta metoda ni bila uporabljena od leta 2016. To je posledica dejstva, da zaposleni v Zvezni davčni službi pred izračunom pristojbine primerjajo dva kazalca, ki ju predstavljata prodajna cena in katastrska vrednost predmeta. Izračun temelji na znesku, ki bo večji. Zato izogibanje obdavčitvi na ta način ne bo delovalo. Davek od prodaje novega stanovanja, ki je bilo kupljeno ali prejeto pred manj kot tremi ali petimi leti, bo v vsakem primeru treba plačati.

Kako ne plačati davka, če ste lastnik stanovanja manj kot 5 let?

Obstajajo določene možnosti, ki vam omogočajo, da te pristojbine dejansko ne plačate, tudi če je stanovanje v lasti osebe manj kot pet let. Davek od prodaje stanovanj se ne plača pod naslednjimi pogoji in situacijami:

• kupljena nepremičnina pred letom 2016, zato še vedno velja pogoj, da morate počakati tri, ne pet let, da jo boste lahko prodali brez plačila pristojbine;
• stanovanje je bilo prejeto kot darilo ali dediščina, zato državljan zanj ni plačal nobenih sredstev, kar vodi v dejstvo, da je dovolj, da je predmet lastnik le 3 leta, nato ga prodati in ne plačati davek;
• prodajalec lahko dokaže, da v dveh poslih v treh letih ni ustvaril dobička, zato je predmet prodal za nekoliko nižjo ceno, kot je bil prvotno kupljen, vendar je pod takimi pogoji pomembno, da je prodajna cena ni bilo pod katastrskimcena stanovanja;
• transakcije se izvajajo v zvezi z poceni stanovanji, zato je njegova katastrska in prodajna cena pod 1 milijon rubljev, kar vodi v dejstvo, da je zaradi uporabe odbitka davčna osnova popolnoma negativna.

Vse zgoraj navedene pogoje mora državljan dokazati z uradnimi dokumenti, zato je dolžan predložiti ustrezno dokumentacijo Zvezni davčni službi.

Nianse prodaje stanovanja, prejetega z dedovanjem

Če državljan prejme premoženje po dedovanju, potem mora plačati državno dajatev, odvisno od vrednosti predmeta, pa tudi za dolgotrajno registracijo stanovanja. Poleg tega morate za registracijo v lastnino plačati pristojbino v višini 2 tisoč rubljev. Pogosto ima oseba po registraciji željo prodati predmet. Upoštevati je treba, da bo pod takimi pogoji treba plačati davek od prodaje podedovanega stanovanja.

Nekatere dejavnike je treba najprej oceniti:

• določi se kolikšna je velikost katastrske vrednosti nepremičnine, saj je to kazalnik, ki bo uporabljen za obračun davka, če se stanovanje proda po nižji ceni;
• 1 milijon rubljev se odšteje od prejetega zneska, ki ga predstavlja odbitek;
• izračunano iz te vrednosti 13%, da ugotovimo, kolikšen znesek bo treba plačati v proračun, saj je v primeru prevelikega pogosto priporočljivo počakati tri leta, da bi nato predmet prodali brez davka.

Za vsa stanovanja še ni bila izračunana katastrska vrednost. To je posledica dejstva, da ga določi le posebna komisija, sestavljena iz usposobljenih delavcev ZTI, zato pogosto ta kazalnik še ni bil določen za določen predmet. V tem primeru bo moral dedič takšno odmero naročiti sam, kar povzroči dodatne stroške.

Kakšen je predlagani odbitek?

Vsakdo, ki namerava prodati stanovanje ali celo sobo, se mora spomniti, da ima možnost izkoristiti davčno olajšavo. Standardna za vsa stanovanja je 1 milijon rubljev. Koliko davka na prodajo stanovanja bo plačan v tem primeru?

Na primer, stanovanje je bilo prodano za 3,4 milijona rubljev, ta znesek pa je višji od katastrske vrednosti predmeta. Transakcija je bila zaključena v enem letu po nakupu nepremičnine. Ali moram v tem primeru plačati davek od prodaje stanovanja? Ker po registraciji nepremičnine še ni minilo tri ali pet let, je treba pristojbino pravilno izračunati in nakazati.

Na začetku se izračuna davčna osnova, za katero se prodajna cena zmanjša za znesek odbitka: 3, 4 - 1=2,4 milijona rubljev. Nadalje se na ta znesek obračuna davek: 2,4 milijona x 13 %=312 tisoč rubljev.

Odbitek lahko uporabite za znižanje davka na prodajo stanovanja le, če ima prodajalec dokaz, da je na začetku porabil svoj denar za predmet. Ta dokaz je mogoče zagotoviti z dokumenti:

• nakazila plačil, na podlagi katerih so bila nakazana sredstvadrug račun, tako da je bil postopek nakupa predmeta v celoti izveden preko banke;
• potrdilo o prenosu sredstev;
• akt prevzema in prenosa predmeta, ki navaja ceno te nepremičnine;
• davčni čeki, ki lahko potrdijo ne le nakup stanovanja, temveč tudi njegovo dokončanje.

Šele po pripravi dokazov lahko uporabite odbitek.

Kdaj je primerno zavrniti odbitek?

Prodajalec stanovanja se lahko odloči, ali bo prodajna cena znižana za znesek odbitka ali za nakupno ceno nepremičnine. Na primer, leta 2016 je bilo stanovanje kupljeno za 2,3 milijona rubljev. Leta 2017 je prodan za 4,2 milijona rubljev.

Če uporabite odbitek, bo znesek davka na prodajo stanovanja enak: (4, 2 - 1) x 13%=416 tisoč rubljev.

Če uporabite metodo, ki vključuje določanje dejanskega prejetega dobička, bo znesek provizije: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 tisoč rubljev.

Zato je v taki situaciji priporočljivo zavrniti odbitek, da bi znižali davek na prodajo stanovanja. Novi zakon določa, da če ni mogoče potrditi nakupne cene predmeta, boste morali v vsakem primeru uporabiti odbitek.

Odbitek je zagotovljen le enkrat letno, torej če oseba opravi več transakcij hkrati v enem letu, potem velja možnost znižanja davčne osnove samo za eno stanovanje.

Poleg tega lahko pri nakupu stanovanja računate na vračilo davka. Izračuna se na podlagiporaba:

• znesek, za katerega je bilo stanovanje kupljeno;
• stroški za gradnjo objekta;
• nakup zemljišča, na katerem je bila zgrajena hiša;
• odplačilo obresti posojila, če je bilo hipotekarno posojilo izdano za nakup stanovanja.

Maksimalni odbitek lastnine je zagotovljen v višini 260 rubljev. do 390 tisoč rubljev je mogoče vrniti od nakupne ali gradbene cene, pa tudi za hipotekarne obresti.

Kako se izračuna katastrska cena objekta?

Mnogi ne poznajo novosti v zakonodaji, zato skušajo znižati davčno osnovo s prodajo nepremičnin po nizki ceni. S kupci se pogajajo, tako da pogodba vsebuje znesek, ki ne presega 1 milijona rubljev. Pri uporabi odbitka se izkaže, da davčno osnovo predstavlja negativna vrednost.

Toda zdaj davčni organi v takšni situaciji za določitev davka na prodajo stanovanja uporabljajo ne le indikator, ki je naveden v prodajni pogodbi, temveč tudi katastrsko ceno. Zakon določa, da če katastrska vrednost presega vrednost, ki je na voljo v dokumentu, se nanjo obračuna pristojbina.

Na primer, državljan je kupil stanovanje za 1,5 milijona rubljev. Njegova katastrska cena je 1,3 milijona rubljev. Po enem letu lastništva se oseba odloči prodati predmet za 1,6 milijona rubljev. S kupcem se strinja, da mora pogodba navesti znesek 900 tisoč rubljev. Pri izračunu davka zaposleni v Zvezni davčni službi upoštevajo katastrsko ceno predmeta, saj je višja od prodajne cene. V tem primeru pri uporabi odbitka velikostdavek bo enak: (1, 3 - 1) x 13%=39 tisoč rubljev.

Nianse sestave izjave

Če je oseba lastnik nepremičnine, ki je krajša od zapadlosti, potem mora ne le izračunati in plačati pristojbino, ampak tudi sestaviti in predložiti izjavo Zvezni davčni službi. Tega dokumenta ni treba ustvariti v primerih:

• stanovanje se ne prodaja, ampak se zamenja ali podari drugi osebi, saj se predmet prenese brezplačno ali brez doplačila, tako da občan preprosto nima dohodka, od katerega bi lahko obračunal davek;
• predmet, ki se prodaja, je pripadal osebi več kot tri ali pet let, odvisno od tega, kako je bil pridobljen.

V drugih situacijah ni pomembno le plačati davka, ampak tudi predložiti izjavo. To je potrebno le, če je davčna osnova pozitivna.

Pomembno je razumeti ne le, ali državljani plačujejo davek od prodaje stanovanja, ampak tudi, kako se oblikuje izjava. Pravila za njegovo sestavljanje vključujejo:

• označite obdobje, za katerega je dokument ustvarjen;
• osebni podatki o davčnem zavezancu so registrirani;
• vpišejo se podatki o tem, kako je bilo stanovanje prejeto, koliko časa je bilo na razpolago občanu, za kakšno ceno je bilo kupljeno in prodano;
• vnesite podatke o veljavnem odbitku;
• navaja pravila za izračun davka.

Na podlagi podatkov iz deklaracije se plača pristojbina.

Kako se vloži izjava?

Dokument je predstavljen vFTS na različne načine:

• obisk urada Zvezne davčne službe za predložitev dokumenta strokovnjaku, po katerem se predloži obvestilo in potrdilo o davku;
• pošiljanje dokumentacije po pošti;
• uporaba interneta;
• s pomočjo posrednika, ki mora imeti notarsko overjeno pooblastilo.

Ni vam treba sestaviti dokumenta, če je rezultat izračuna, da vam ni treba plačati davka. Sem sodijo primeri, ko se po uporabi odbitka pridobi negativna vrednost davčne osnove, saj tega dejstva zavezancu ni treba dokazovati na podlagi čl. 229 NK. Navaja, da če dohodek ni obdavčljiv, ga davčni zavezanci morda ne prijavijo.

Odgovornost za neplačilo pristojbine

Če se davčni zavezanec po prodaji stanovanja zmoti ali preprosto namenoma ne plača dohodnine, to vodi v dejstvo, da je državljan priveden do upravne ali kazenske odgovornosti.

Ukrep odgovornosti je odvisen od teže kaznivega dejanja in višine davka. Zato se lahko naloži globa do 100 tisoč rubljev. ali celo zapor do treh let. Zato je treba pred 30. aprilom pravočasno oddati prijavo, pred 15. julijem pa tudi plačati takso. Če 16. ni sredstev, se za vsak mesec zamude zaračuna 5-odstotna kazen, tako da boste morali v šestih mesecih plačati ne le davek, ampak tudi 30-odstotno. Najnižja višina takšne globe je 1 tisoč rubljev.

Tako bi morala vsaka osebavedeti, katere davke morate plačati pri prodaji / nakupu stanovanja, da bi pravočasno prispevali v proračun. Tako se boste izognili znatni odgovornosti za resne kršitve. Hkrati bi morali razumeti pogoje lastništva, možnost uporabe odbitka in druge nianse izračuna.