Na kaj paziti pri prevzemu stanovanja: strokovni nasveti

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Ker ima eno od petih stanovanj v novogradnjah reklamacije ali pa jih sploh ne sprejmejo, morata kupec in najemnik dobro vedeti, na kaj morata paziti pri prevzemu stanovanja. Na stanovanjskem trgu se ponuja vse več zanimivih projektov, vendar ne smemo dopustiti, da splošen vtis prevlada nad pozornostjo do detajlov. Kupci skoraj vedno ostanejo sami s svojimi trditvami glede kakovosti gradnje. To so razpoke v stenah, različne nepravilnosti in neustrezni okenski okvirji, zgodi pa se celo, da ljudje, ki pričakujejo novoletno srečo, ne opazijo odsotnosti pultov. Zato so potrebne informacije, na kaj je treba paziti pri prevzemu stanovanja.

Nasvet za imetnike kapitala

Ko je prejeto dovoljenje za zagon (in je investitor dolžan lastnike lastniškega kapitala obvestiti vsaj mesec dni vnaprej), gredo bodoči novi naseljenci vzeti svoja stanovanja. V rokah imajo priporočeno pismo z obveznim seznamom prilogin obvestilo, naslovljeno na vsakega od udeležencev skupne gradnje. Zdaj bi moral razmisliti, na kaj moram biti pozoren pri sprejemanju stanovanja, a dogodki so tako veseli, tako vznemirljivi! Razvijalec je poklical s čestitkami, vsi sorodniki so že prebrali ustrezne novice, ki jih je objavil na spletni strani. In zdaj je že znan dan prenosa lastništva, na katerega je bil zabeležen srečni lastnik novega stanovanja. In na kaj je bilo najpomembnejše biti pozoren pri sprejemanju stanovanja za delničarja? Ah, pogledi z okna spalnice!

Toda bolje je, da se ne posmehujemo ljudem, katerih upanja se zdijo uresničena. Dolgo so čakali na ta trenutek. Toda najverjetneje se bo zgodilo, da boste morali počakati še malo. Če seveda ne prejmejo pravočasne pomoči pri sprejemu stanovanja v novogradnji od pravih strokovnjakov z bistrimi očmi in hladnim umom. In seveda obstajajo takšni strokovnjaki. Verjetno boste morali počakati in to je dobro, čeprav je precej utrujajoče.

Poleg spremljanja procesa gradnje so lastniki lastniškega kapitala čakali v vrsti za prenos stanovanj. To običajno traja več mesecev. Trenutno obsežno gradijo, včasih je najeto tudi več objektov hkrati, zato je nekdo povabljen k prevzemu prej, nekdo prejme ključe kasneje, običajno se to zgodi. In kar je najpomembneje - ne izgubljajte glave od veselja, ampak ravno nasprotno - poiščite strokovnjake, ki vam lahko učinkovito pomagajo pri sprejemanju stanovanja v novogradnji.

Ne pozabite svojih dokumentov

Za sprejem morate vzeti s seboj dogovor olastniški delež in potni list. V primerih, ko interese kupca ščiti druga oseba, bo potrebno notarsko overjeno pooblastilo. Če družba za upravljanje pričakuje, da bo takoj po prevzemu prejela akontacijo komunalnih storitev, je bodoči najemnik o tem vnaprej obveščen. Obstaja zakon, po katerem se prvi obrok vzame takoj za prve štiri mesece, to je nujen ukrep, da ima družba za upravljanje na začetku kaj delati.

Od trenutka, ko bo hiša začela obratovati, bo čas hitro stekel in obstajajo časovne omejitve, ko se stanovanje lahko in mora sprejeti. Če mine več kot dva meseca po prejemu obvestila in delničar ni prišel podpisati akta o prevzemu stanovanja, ima razvijalec pravico, da sam sestavi ta dokument, prevzem in prenos pa se bosta kljub temu štela za zaključena. enostranski postopek za ta dogodek. To je najslabše, saj bo v tem primeru najemnik vse obstoječe pomanjkljivosti popravil na svoje stroške.

Pogoji sprejema

Najemnik ima pravico pregledati in preučiti gradbene napake nekaj dlje kot en teden - sedem delovnih dni, nato mora stanovanje sprejeti ali podati konkretne ugovore. Če morate stanovanje sprejeti brez dokončanja, celoten postopek le redko traja več kot pol ure. Pregledati morate priključek elektrike, vode in ogrevanja, kakovost vgradnje vrat in oken. Če je zagotovljena dodelava, potem je ob sprejemu stanovanja nekaj za preučiti. A tudi v tem primeru je malo verjetno, da bo celoten nestrokovni pregled trajal več kot dve uri. Slabo, če v sedmih dnehdelničar ne bo kazal nobene aktivnosti in se ne bo pojavil. Razvijalec sam sestavi pogodbo o prodaji stanovanja in akt o prevzemu in prenosu. In zakon bo štel, da so njegove lastne obveznosti izpolnjene. Ne smemo pozabiti, da razvijalec ne daje le ključev svoji stranki, ampak tudi vse dokumente za števce, navodila za uporabo tega stanovanja in načrt ožičenja.

Običajno naročnik sam pregleda novo stanovanje, ne opazi veliko in mirno podpiše akt o prevzemu in prenosu, po katerem prejme želene ključe. In prav bi bilo ravnati drugače. Vsekakor potrebujete specialista za prevzem stanovanj v novogradnji. Tam bosta prisotna kar dva taka strokovnjaka, vendar sta to zainteresirana - tako predstavnik razvijalca kot predstavnik družbe za upravljanje. Tudi če vedo za kakršne koli težave, je malo verjetno, da bodo na to opozorili neuko stranko. Poleg odkrivanja pomanjkljivosti v kakovosti gradnje lahko specialist pomaga tudi pri medsebojnih poravnavah, ki jih bo treba podpisati tudi s posebnim aktom. ZTI je do tega trenutka že opravila vse meritve, in če se je izkazalo, da je površina večja, mora stranka doplačati, če pa je manjša, se mu dolga sredstva vrnejo na TRR.

Pozor na vsako podrobnost

Najprej je treba preveriti vse betonske konstrukcije in celotno površino sten. Pozornost na talni estrih, montažne spoje in šive. Na površinah ne sme biti razpok ali nepravilnosti. Višina stropa včasih ne ustreza indikatorju, navedenemu v projektu, in to je treba tudi preveriti. bolje,če obstaja strokovni prevzem stanovanja. Čeprav lahko skoraj vsakdo preveri celovitost vratnih in okenskih konstrukcij ter kakovost vgradnje: ključavnice tečajev in ročajev morajo delovati prosto. Lahko se pojavijo razpoke na balkonih in oknih, poškodbe stekel, mehanizmov pri odpiranju in zapiranju, pogosto so med stenami in okni vrzeli, ki jih gradbeniki pustijo.

Strokovnjaka za sprejem stanovanj je mogoče povabiti iz katere koli agencije, ki lahko kakovostno preveri vse inženirske komunikacije, s katerimi navaden človek najpogosteje ni kos. Ničesar ne gre spregledati: preveriti je treba pritrdilne elemente vtičnic, njihovo delovanje, celo delovanje zvonca. Poleg tega se merita napetost in moč električnega toka, ki se dovaja v omrežje. Akt o prevzemu stanovanja od razvijalca je podpisan šele po preverjanju delovanja vseh števcev in zapornih pipov, ugotovljeni prisotnosti toplotne izolacije na ceveh in pravilni lokaciji kanalizacijskih tes v kuhinji, kopalnici., in stranišče. Posebej skrbno je preverjen ogrevalni sistem, prezračevanje, pa tudi vhod, vse vgrajeno na stopnišču in v prostoru, vključno z napravami za javljanje požara.

Če je stanovanje dokončano

To znanje je potrebno tako za lastnike kapitala kot za tiste, ki urejajo najem stanovanj od lastnika. Če je stanovanje dokončano, je še veliko več predmetov, ki jih je treba temeljito pregledati. To so stenske in talne obloge, tapete, vodovodne instalacije in podobno, z eno besedo - vse, kar je v prostoru. Sprejem novega stanovanjavredno si vzeti čas in preveriti. Tehnični opis objekta (v DDU) popolnoma natančno navaja, iz katerega materiala naj bo izdelan. Na primer jeklena ali lesena vrata, kakšen razred talne obloge, pa tudi številne druge podrobnosti. Vse morate preveriti, s sklicevanjem na ta seznam, morebitno neskladje je treba ugotoviti, preden bo prepozno, saj šele zdaj lahko dobite razlog, da akta ne podpišete.

Če pomanjkljivosti v nobenem primeru ni mogoče odpraviti (na primer višina stropa se ne ujema), se lahko pogodba o kapitalski udeležbi razdre tudi z zahtevo po vrnitvi ne le plačanega denarja, ampak tudi obresti. Takšne nepopravljive stvari se redko zgodijo, čeprav mora državna komisija zaradi hudih kršitev objekt zavrniti v fazi pregleda. In kupec takšne pomanjkljivosti morda ne vidi, če še vedno prejme dovoljenje za začetek obratovanja stavbe. Na primer, zgodi se, da stranka med prevzemom najde otekla, neravna tla. Očitno laminat ni bil položen v skladu s pravili. To napako je mogoče hitro odpraviti. Toda pri stropih to ne bo delovalo. Včasih tudi z nepravilno nameščenimi kanalizacijskimi cevmi odpravljanje težav ni povsem možno.

Zakaj je potreben strokovnjak

Sprejeto stanovanje mora biti v skladu s SNiP in pogodbo. Skladnost je treba preveriti s poznavanjem vseh pravil in predpisov, imeti ne le posebne veščine, temveč tudi ustrezno opremo, pri čemer ni tako pomembno, ali gre za nakup ali najem stanovanja od lastnika. Kot navadenbo delničar preveril na primer ukrivljenost sten? Ali stropi? Samo "na oko" ali s kakršnimi koli improviziranimi sredstvi. Mimogrede, bodoči najemniki so na splošno neresni glede neravnih sten stanovanja brez zaključnih del, v upanju, da jih bodo med popravili izravnali. Lahko pa strokovnjaki s profesionalno merilno napravo zaznajo odsotnost pravih kotov, kar je zelo, zelo pomembno, vendar se ne zgodi tako redko. S takšnimi stenami ne namestite kuhinje, niti ne položite tal normalno, niti podstavka. Popravljanje tega je drago, popravila v eni sobi lahko povzročijo sto tisoč. In če je takšna napaka ugotovljena ob prevzemu, jo bo razvijalec odpravil, torej - velik prihranek.

Obstaja veliko podjetij, ki nudijo strokovne storitve. Takšni strokovnjaki so v nekaterih večjih nepremičninskih agencijah. Pregled ni preveč poceni, vendar bodo kasnejša popravila zahtevala veliko več. Zato je v prevzem bolje vključiti strokovnjake z ustrezno opremo. Preverili bodo natančnost površine celotnega stanovanja, ocenili kakovost gradnje in ugotovili vse napake. Izmerite lahko celo sevalno ozadje, vlažnost zraka, preverite prepih s termovizijo in odsotnost krajev, ki bi lahko zmrznili pozimi, preveri se tudi vlek prezračevalnih kanalov, preučijo spoje. Vse to lahko specialist opravi s pomočjo laserskih in ultrazvočnih daljinomerov, posebnih navpičev, nivojev, anemometrov ipd. Po strokovnem pregledu se izdela dokumentarno poročilo, potrjeno s fotografijami.

Kontrolni seznamprevzem stanovanja

Ljudje se vedno z veseljem preselimo v novo stavbo in pozabljamo na številna pravila, ki jih je treba upoštevati pri sprejemanju novega stanovanja. Vse točke na tem kontrolnem seznamu morajo biti izpolnjene. Prvič, pregled je treba opraviti samo podnevi, podnevi, saj je v mraku preprosto nemogoče videti veliko podrobnosti, težko je to narediti tudi z električno lučjo.

Drugič, morate oceniti svoj vhod z vseh strani: razpokan premaz, polomljene ploščice bi morale takoj opozoriti stranko, saj je to prvi znak, da razvijalec ni dovolj pozoren na kakovost. Pregled morate zaupati neodvisnemu strokovnjaku, opremljenemu z opremo. Ima pravico sestaviti uradni zaključek, v katerem navede ugotovljene pomanjkljivosti, predstavi utemeljene trditve s sklicevanjem na trenutno veljavne standarde in gradbene predpise.

Previden pregled kontrolnega seznama

Vrata in okna je treba še posebej skrbno pregledati, naj se tesno zapirajo in odpirajo brez napora. Pazljivo je treba pregledati tudi notranja vrata in okna – nastanejo neopaženi odrezki in praske, luknje in razpoke, ki niso dobro zatesnjene s tesnilno maso, pa lahko naknadno prizadenejo glive in plesen. Višina stropa se meri z merilnim trakom v vseh vogalih, enakomernost sten in stropa pa se meri z gradbenim nivojem ali odklonom. Na enak način se pregleda tla. Vse vtičnice in stikala so preverjene, če je razvijalec prijavil njihovo prisotnost. Morajo biti na istemravni, ne izpadajo in ne visijo. Oskrba z električno energijo je preverjena do vseh prihodnjih virov. Prezračevanje zahteva posebno pozornost. Če je z njo kaj narobe, se vsak problem zelo težko reši. Bolje je, če razvijalec odpravi pomanjkljivosti pred podpisom potrdila o sprejemu.

Preveriti morate vodovod in kanalizacijo. Nikjer ne sme biti vlage ali rje, zaporni regulatorji in ventili pa morajo delovati brezhibno, se enostavno obračati in varno zakleniti. Ogrevano ograjo za brisače mora biti stabilno, ne sme biti zamaknjeno. Posebna pozornost je namenjena zaključnim materialom, če obstajajo. Vse mora biti skladno s pogodbo. Ugotovljene napake se evidentirajo v inšpekcijskem listu (sicer se imenuje reklamacijski list ali pokvarjen list). Zdaj bo razvijalec odpravil pomanjkljivosti in to mora storiti v približno mesecu in pol. Če ni pomanjkljivosti, se lahko potrdilo o prevzemu podpiše.

Če se odkrijejo napake

Kot pišejo nepremičninski posredniki v pregledih, 80 odstotkov primerov inšpekcijskih pregledov s strani lastnikov novogradenj poteka brez težav, akti so podpisani brez pritožb, saj mnogi ne razumejo, kaj iskati pri prevzemu stanovanja. Vendar to ne pomeni, da se kasneje napake ne bodo odkrile pri neposrednem obratovanju stanovanja, ko je že tako težko karkoli dokazati in se je skoraj nemogoče boriti, da bi razvijalec napake ali netočnosti popravil. Če se ugotovijo pomanjkljivosti pred podpisom prenosnega akta, lahko delničar zahteva bodisi odpravo napak s strani izvajalca bodisi znižanje pogodbene cene bodisi povrnitev tistih stroškov, ki jih delničarplačati za samostojno popravilo.

O ugotovljenih pomanjkljivostih se izpolni izjava o napaki, delničar napiše izjavo s seznamom terjatev, po kateri družba za upravljanje prične z odpravo pomanjkljivosti. To so lahko krive stene, razbita okna, vrzeli v stanovanju nekoga drugega, okvare v tleh, vratih, pokvarjeni števci, zasutjeno stanovanje in podobno. Vse to so dokaj pogoste pripombe. Tudi takšne pomanjkljivosti bo v prihodnje zelo težko odpraviti, čeprav ima delničar še vedno pravico do terjatev. To lahko počne kadarkoli za vsa tri leta, ko upravlja stanovanje. Obstaja garancija, ki jo daje razvijalec: za gradnjo same stavbe - pet let, za inženirsko in tehnično opremo - tri leta.

Navodila za uporabo

V paketu dokumentov, ki jih delničar prejme ob prenosu stanovanja od razvijalca, je navodilo s pogoji in pravili za upravljanje tega objekta, z življenjsko dobo in seznamom garancijskih točk. To ne velja samo za stanovanje, ampak tudi za vso opremo, ki je vanj vključena, tudi radiatorji za ogrevanje in okna so garancijski artikli. To je zelo pomemben dokument, ki opredeljuje obveznosti. Če je bilo stanovanje ali oprema zlorabljena, bo najemnik zavrnjen garancijsko popravilo.

Na primer nosilne konstrukcije in fasade, kritine, stene, stekla in podobno imajo petletno garancijsko dobo. In sistemi za ogrevanje, prezračevanje, oskrbo s plinom, vodo in elektriko, dvigala in smetnjaki - samotrije. Razvijalec lahko predpiše daljše ali krajše obdobje, vendar se to zgodi redko. Odštevanje garancijske dobe prične teči po podpisu oddajnega akta, zato vsem najemnikom rok poteče na različne načine. Če razvijalec ne izpolni svojih obveznosti, se je treba sklicevati na zakonodajo. Na sodišču največkrat zmaga stran lastnikov kapitala, zato razvijalci ne tvegajo, da bodo zadevo sprožili in se ustrezno odzvali na zahtevke prebivalcev.