Kako preveriti "čistočo" stanovanja ob nakupu sami? Kaj je treba preveriti pri nakupu stanovanja?

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu obstajajo številna tveganja, zato je zaželeno, da kupec ob nakupu zna sam preveriti »čistočo« stanovanja. Glavna stvar je, da se izognete glavnim, največjim tveganjem, informacije o katerih vsebuje ta članek. Najprej je treba izključiti možnost izpodbijanja transakcije in pravice do stanovanja, zato bo priporočilo, kako sami preveriti »čistočo« stanovanja ob nakupu, podano najbolj podrobno.

Prvi koraki

First - pristnost dokumentov, ki jih prodajalec posreduje v pregled. To je treba še posebej natančno preveriti, sicer lahko naknadnorazkriti terjatve do tega bivalnega prostora povsem tretjih oseb. Pri tem je treba upoštevati, da je veliko situacij z dokumenti, ki spremljajo nakup stanovanja, in je zelo težko podati en sam recept glede pravnih vprašanj, kako preveriti "čistočo" stanovanja pri nakupu na lastne. Vendar pa morate transakcijo čim bolj zavarovati, zato je bolje izvesti vse priporočene korake za preverjanje dokumentov. Seveda je treba preveriti pravno "čistost", ne da bi presegli meje razumnosti, vendar je treba ne le pridobiti največ informacij, temveč jih tudi ovrednotiti, zadevati pa naj bi tako stanovanje samo kot vse, ki so vpleteni v njegovo lastnino in status..

Seveda bi bilo veliko bolj priročno obrniti se na profesionalne odvetnike, vendar se soočamo z drugim vprašanjem: kako preveriti "čistočo" stanovanja, ko ga kupujete sami? Načeloma je to razumno, čeprav bolj težavno. Poleg tega lahko pomoč strokovnjaka samo poveča zanesljivost transakcije, ne more pa zagotoviti stoodstotnega uspeha. V skrajnih primerih lahko zavarujete lastnino, če še vedno obstajajo pomisleki. Zavarovalnice so običajno precej pripravljene ugoditi.

Nova stavba in "sekundarna"

Če je stanovanje v novogradnji, morate pri nakupu stanovanja vedeti, kako preveriti razvijalca. Tu so najbolj koristne ocene, zbrane na posebnih spletnih mestih v internetu. Seveda morate poštene ocene razlikovati od spletk konkurentov, vendar ta naloga ni tako težka: če ni številk,datumov, imen, konkretnih dejstev, na takšne informacije ne bi smeli biti pozorni. Prav tako je dobro slediti rokom za druge objekte (običajno so takšni podatki na voljo) in prebrati ocene strank. Obstaja veliko načinov za preverjanje razvijalca pri nakupu stanovanja.

In v tem primeru, ko se stanovanje kupi v novi stavbi, mora biti preverjanje dokumentov temeljito, tudi če je ta prodaja od razvijalca. Sekundarna stanovanja bodo seveda zahtevala veliko truda, saj novogradnje nimajo tako bogate zgodovine vpisov, izpiskov in menjav lastnikov. A tudi tukaj, tudi po temeljitem preverjanju pravne "čistosti" nepremičnine, ki je narejena v skladu z vsemi pravili, ostaja verjetnost odvzema kupljenega stanovanja. Če lahko prodajalec dokaže, da so bile njegove pravice pri nakupu kršene npr. Če pa se kupi sekundarno stanovanje, bo demontaža potekala ne le pri prodajalcu, ampak tudi pri lastniku, ki je imel to stanovanje v lasti pred njim. Verjetno boste morali skozi celo vrsto sodnih sporov. Preverjanje pravne "čistosti" pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu traja dolgo in težko: to je verodostojnost vseh dokumentov, to je ocena pravnega statusa nepremičnine, to je analiza možnega tveganja, povezana s tem nakupom.

Dokumenti

Pravno "čistočo" stanovanja je mogoče preveriti, s čimer si zagotovite transakcijo v največji možni meri pri nakupu katere koli nepremičnine. Od prodajalca je treba zahtevati naslednje dokumente.

1. Najbolje je začeti z branjem dokumentacije s potrdilomo državni registraciji pravic, pa tudi z njo povezane: kupoprodajne ali dedne pogodbe, darovanje, privatizacijo ipd.
2. Drugi korak bo preučiti izjavo USRR. Je v enotnem državnem registru, ki vsebuje vse informacije o vseh transakcijah s to nepremičnino.
3. Tretji korak je izpisek iz hišne knjige, da se prepričate, da v tem bivalnem prostoru ni registriranih najemnikov. Takšen izvleček je mogoče naročiti v katerem koli večnamenskem centru. V dokumentu mora biti navedeno, da so bili vsi tisti, ki so prej živeli v tem stanovanju, odjavljeni.
4. Pomoč - tudi iz MFC - bo odgovorila na vprašanje, kako preveriti dolgove pri nakupu stanovanja, saj je tam navedena prisotnost kakršnih koli komunalnih dolgov.
5. Potrebno je potrdilo prodajalca iz nevropsihiatrične in narkološke ambulante.

Podrobnosti

Kako preveriti, ali je v stanovanju aretacija? Iz ekstrakta EGRP. Če je to preprosta izjava, piše, ali je prodajalec lastnik. In v razširjeni različici izvlečka je celotna zgodovina tega stanovanja od prvega vpisa v USRR. Prikazuje, kdo je bil prej lastnik in kako pogosto je bila prodana. Vendar se na to izjavo ne moremo omejiti. Kako preveriti, ali je stanovanje ob nakupu pod hipoteko? Pogosto se stanovanja prodajajo po pooblaščencu, zato lastnik praktično ne sodeluje pri transakciji. To je zelo tvegana situacija. Pogosto so takšni dokumenti pridobljeni na nepošten način.

Zato so pri nakupu stanovanja vse, kar je treba zelo natančno preveriti, dokumenti neposrednega lastnika stanovanja. Če želite to narediti, morate za kontakt prositi zaupanja vredno osebo in stopiti v stik z lastnikom, da potrdi, da je stanovanje naprodaj. Nato morate v izpisku USRR preveriti stolpec "Obremenitev", ki vsebuje podatke o statusu stanovanja - ali je zastavljeno. Če se nepremičnina proda takoj po dedovanju, je bolje, da je ne kupujete. V treh letih se lahko pojavijo novi dediči, ki bodo ta posel izpodbijali na sodišču. Tudi glede na razširjeno različico potrdila USRR je mogoče ugotoviti, da na primer hipoteka za to stanovanje ni bila plačana do konca.

Na kaj posvetiti posebno pozornost

Prva stvar, na katero morate pogledati, je cena. Če se podobna stanovanja prodajajo dražje, bi to moralo biti še posebej zaskrbljujoče in le z velikim zanimanjem za to nepremičnino lahko še naprej pravno preverjate njeno "čistočo" in to počnete veliko bolj previdno, kot se je prej mislilo. Prodajalca je treba natančno povprašati in poiskati podrobnosti: ne le, kdo je lastnik tega stanovanja, ampak tudi kdaj, kako in od koga je bilo kupljeno, zakaj se ponovno prodaja, ali je bilo stanovanje vpleteno v pravni spor. Nato preverite, kaj piše na dokumentih. Od tu bo jasno, kako resničen je prodajalec, saj se boste morali z njim ukvarjati kot s nasprotno stranko. Kako pa drugače preveriti prodajalca stanovanja pri nakupu?

Bodite pozornipreverijo se njegov potni list in drugi dokumenti v zvezi s stanovanjem: na podlagi katere je bila nepremičnina vpisana, kje, kdaj je bilo prejeto potrdilo o vpisu pravice do nje. Obvezno vzemite kopije na ponovni pregled, vendar preverite izvirnike, ali so pečati, podpisi, vodni žigi in vse ostalo v zvezi z državnim dokumentom. Prav tako se prepričajte, da primerjate kopije z izvirnikom. Lahko predložijo popolnoma drugačne dokumente. Informacije, predstavljene na papirju, se morajo ujemati z ustno zgodbo prodajalca. Kako preveriti dediče pri nakupu stanovanja? Ni šans. Najbolje ga je kupiti, ko je pravica odobrena po treh letih od dneva dedovanja. Kako preveriti stanovanje pred nakupom prek Rosreestra? Zgoraj je navedeno, da lahko pri MFC naročite in prejmete popolnoma vse dokumente, povezane z nepremičninami.

Več informacij

Pred prejemom in pregledom dokumentov prodajalcu ni mogoče nakazati niti akontacije niti varščine, saj lahko bivši lastnik obdrži originalno potrdilo in pogodbo, tudi če je to stanovanje že prodal. Nujno je treba dokumentirano ugotoviti, ali ima prodajalec vzdrževane državljane, mladoletne otroke, ali je prodajalec zdaj poročen in ali je bil v času, ko je kupil to stanovanje, poročen in kar je najpomembneje, ali deluje osebno ali prek pooblaščenca.

Nemogoče je skleniti posel brez osebnega pogovora z lastnikom. Bolje je sestaviti pogodbo z lastnikom in ne s skrbnikom. Znatno število ponarejenih transakcij je podizgovor, da je lastnik odsoten: v drugem mestu, v drugi državi itd. Pooblastilo je lahko ponarejeno. Če skrbnik kupcu ne želi pokazati lastnika stanovanja, bi to moralo biti sumljivo, razlogi pa so tukaj povsem nepomembni. Prav tako je malo verjetno, da bo notar, ki ga je izdal, lahko preveril verodostojnost pooblastila, ker notarji na takšne zahteve ne odgovarjajo.

Organi skrbništva in potrdila o poslovni sposobnosti

Če so bili v stanovanju za prodajo prijavljeni mladoletni otroci, morate zahtevati pisno soglasje organov skrbništva, sicer posla ni mogoče skleniti. Če je prodajalec sam razglašen za uradno nesposobnega, se njegove zadeve zaupajo skrbniku in le tistemu, ki ga določi organ skrbništva. Iz dokumentov morate preveriti sodne odločbe o prvem (o nezmožnosti) in o drugi zadevi (o imenovanju skrbnika). In za izvedbo same transakcije je potrebno pridobiti soglasje organov skrbništva. Tveganja takšnega načrta posla so tako velika, da kupec največkrat zavrne nakup takega stanovanja.

A še večji problem je situacija, ko prodajalec ni priznan kot nesposoben, ampak je nenehno ali občasno v stanju nezmožnosti razumeti pomen lastnih dejanj (ta definicija izhaja iz zakona). To stanje je precej težko izračunati na oko, tudi pri ponavljajočih se osebnih srečanjih. Zato morate za vsak slučaj od psihiatra zahtevati potrdilo z datumom na dan transakcije. Rešitev je lahko tudi, da povabite prijatelja psihiatra k dogovoru kot sorodnikaali prijatelja. Je pa preprosto nerealno zavarovati tak posel pred vsemi slabimi primeri. Celo ob sklenitvi posla pri notarju ne bo mogoče doseči popolnega uspeha tega podjetja. Zato je bolje opustiti dvomljivo podjetje, saj je danes ponudba nepremičnin skoraj trikrat večja od povpraševanja.

Na uradnih spletnih mestih

Pojdite na uradno spletno stran okrožnega sodišča, ki mu pripada to stanovanje, in v iskanje vnesite imena prodajalca in njegovih predhodnikov - lastnikov stanovanja. Enako načelo velja, če morate preveriti, ali so imeli prodajalci in njihovi zakonci kakšne primere na sodišču, in če so, katere. Glavna stvar je, ali je bila zakonska zveza razpuščena in ali je bilo premoženje razdeljeno, ali je bil lastnik priznan kot nesposoben. Slednje se preveri na kraju registracije, zato je treba prodajalčev potni list zelo natančno preučiti, nato pa pojdite na spletno stran sodišča, kjer je ta oseba registrirana ali je bila registrirana.

Sodni sistem še ni vzpostavljen, da bi lahko vse to našli v nekaj klikih, žal. Arbitražna sodišča imajo tudi uradno bazo podatkov. Tam morate ugotoviti, ali je bil prodajalec razglašen v stečaju. Če je bilo, potem se to nujno odraža na arbitražnem sodišču mesta, kjer je registrirano. Preko odprte uradne baze spletnih izvršilnih postopkov morate ugotoviti, ali je lastnik stanovanja oziroma njegov zakonec dolžnik in ali je proti tem državljanom sprožen postopek.

Po izjavah in referencah

Na lastnikovi kartici, to je izpisek izhišno knjigo, morate ugotoviti, kdo je prijavljen v tem stanovanju, vključno (in še posebej) s tistimi, ki tam ne živijo. Predložiti je treba tudi račun za komunalne storitve. Idealna možnost, ko v stanovanju ni prijavljen nihče, vendar to ni vedno tako. Če so v stanovanju vpisane osebe, je treba v pogodbi navesti obdobje, v katerem bodo izbrisane iz registra. Tisti, ki so prijavljeni v tem stanovanjskem prostoru, vendar tam ne živijo, morajo predložiti notarsko overjeno zavezo, da se bodo pred določenim datumom odjavili.

Slednjega je bolje, da pred zaključkom transakcije odpišete iz stanovanja, sicer lahko ostanete v kupljenem stanovanju z "nadevom". Na sodišču so primeri, ki vključujejo zahtevke za deložacijo, pogosto izgubljeni, saj to vprašanje vsebuje veliko neprijetnih odtenkov. Notarsko overjeno soglasje k transakciji je potrebno tudi za lastnika, ki je v registrirani zakonski zvezi, ki potrjuje, da zakonec ni proti prodaji tega bivalnega prostora. To se nedvomno naredi, če je bilo stanovanje kupljeno med zakonsko zvezo in je bila zakonska zveza do prodaje razpuščena. Dodatni dokumenti niso potrebni le v primerih, ko je bilo stanovanje prejeto kot darilo, kot dediščina (pred več kot tremi leti!), Je bilo privatizirano. To je približno vse najosnovnejše stvari, ki jih morate preveriti pri nakupu stanovanja. Po prejemu vseh teh obsežnih informacij se paket dokumentov natančno preuči in analizira.

Pravni status

Najprej morate oceniti pravni status tega stanovanja: kako in na podlagi česa so ga pridobili sedanji lastniki, kdaj se je to zgodilo. Če od pridobitve niso minila tri leta, se pojavita dve težavi. Zastaranje ni poteklo, torej posel o nakupu stanovanja lahko prejšnji lastniki še vedno izpodbijajo. Za zmanjšanje davkov vas lahko prodajalec zahteva, da v dokumentih navedete nižjo ceno stanovanja. Bolje je, da se ne strinjate, saj če bo ta transakcija razglašena za neveljavno, prodajalec ne bo vrnil celotnega zneska, ampak bo vrnil samo tistega, ki je naveden v pogodbi.

Najbolj nezanesljiv razlog za pridobitev stanovanja s strani lastnika je dedovanje, še posebej, če ni potekel triletni rok za njegovo prejem. Če se nov dedič pojavi na sodišču pozneje od tega obdobja, se bodo tveganja kupca znatno zmanjšala. Če je bilo stanovanje pogosto prodano in kupljeno v kratkem času, je to najbolj zgovoren znak goljufije. Bolje je, da takoj poiščete drugo možnost nakupa, saj zdaj s tem praktično ni težav. Več prodaj in nakupov ima stanovanje, grša je njegova pravna zgodovina. Če je želja po nakupu tega bivalnega prostora res ogromna, potem morate preveriti ne le zadnjega prodajalca, ampak tudi zakonca in vse prejšnje lastnike vsaj zadnjih pet let.