Na kaj paziti pri nakupu stanovanja? Preverjanje dokumentov in pravne čistoče stanovanja

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Vsaka transakcija v obliki prodaje in nakupa pomeni gotovinsko poravnavo. Pohištvo, krzneni plašč, zelenje na babičini tržnici - določeno število bankovcev teče iz ene denarnice v drugo. In vedno obstaja tveganje, da boste za svoje težko prisluženo blago dobili ne takšne kakovosti, kot ste pričakovali, ali celo ostali brez tega, če je prodajalec prevarant. Tudi ob majhni kupnini lahko izguba nekaj bankovcev povzroči globoke frustracije, a če govorimo o milijonih? Na primer pri nakupu stanovanja ali hiše? Tukaj morate stokrat preveriti, preden nadaljujete s končnim izračunom.

Novo ali naprodaj?

Verjetnost pridobitve stanovanja "s prtljago" - dolgovi za komunalno stanovanje, neregistrirani lastniki delnic in druge podobne nianse, ki lahko naknadno ovirajo normalno življenje v osebnih kvadratnih metrih - je možna pri nakupu nepremičnine, ki je prej pripadala nekomu tako imenovana stanovanja sekundarnega sklada. Ko se odločate za tak posel, morate zagotovo vedeti, kaj iskati.pozornost pri nakupu stanovanja ali hiše od prejšnjega lastnika ali njegovega zastopnika. Tveganje, da boste namesto stanovanja dobili zaman tožbo in posledično ob nakupu sekundarne nepremičnine ostali brez lastnega kota in denarja, je precej veliko.

Bolj zanesljiva možnost je nakup stanovanja v novi stavbi. Še posebej, če je hiša že oddana in je v fazi poravnave. V tem primeru je seznam stanovanjske dokumentacije, potrebne za preverjanje, veliko krajši. Toda tudi tukaj ne bi bilo odveč, če bi od izkušenega odvetnika pridobili nasvet o nakupu stanovanja od razvijalca, saj ima vsaka transakcija svoje pasti. In v primeru nepremičnin, ko gre za precej znatne zneske, morate biti izjemno previdni.

Nevarnosti čistega stanovanja

Danes je najcenejši način za pridobitev nepremičnine sodelovanje v skupni gradnji. V tem primeru lahko prihranite do 30% dejanskih stroškov stanovanja. A tveganje je po letih iskanja zaraščene puščave na mestu jame tudi precej veliko. Kako kupiti stanovanje v skupni gradnji - bolje je ugotoviti, preden se srečate z razvijalcem, da ne bi podpisali pogodbe, ki ne bo dala nobenih garancij v fazi pridobivanja ključev stanovanja. Vendar pa tudi najbolj zanesljiv dokument, overjen pri notarju, v določenih primerih ne ščiti pred izgubo. Razvijalec lahko bankrotira, ne prejme dovoljenja za gradnjo hiše ob določenem času, denar pa se bo amortiziral do trenutka, ko bodo zbrani vsi podpisi in pečati. Sredstva delničarjev včasih izginejo v neznani smeri. Ko se odločajo za nakup stanovanja še pred njegovo gradnjo, se morajo kupci spomniti, da je v večini primerov, če ima razvijalec nepredvidene težave, največ, na kar je mogoče računati, pridobitev statusa prevarenega obrestnika, ne pa samega stanovanja..

Ko je hiša v gradnji že postavljena pod streho, je verjetnost hitre selitve v lastno stanovanje veliko večja kot v primeru njene pridobitve v fazi kopanja temeljne jame. Kje kupiti stanovanje, se ima vsak pravico odločiti sam, vendar želja po varčevanju denarja ni vedno upravičena. Pogosto je postati delničar za gradnjo stanovanjske stavbe podobno pridobitvi prašiča v žepu. Denar dan, blaga pa ni.

Če je hiša zgrajena in dana v obratovanje s potrjeno tehnično dokumentacijo, se osebno prepričajte, da je napisano na papirju res. Primerjajte postavitev pred vašimi očmi z oblikovno, število kvadratnih metrov skupne in uporabne površine, pravice razvijalca do prodaje določene površine. Ne bo odveč preveriti, ali je v novem stanovanju že kdo prijavljen. Dvakratna prodaja istega doma različnim ljudem ni nova vrsta prevare.

Obstoječi rodovnik

Nihče ni imun pred takšnim razvojem dogodkov s pridobitvijo lastnega stanovanja. Preverjanje pravne čistosti stanovanja lahko vzame veliko časa, vendar ga ne smete zanemariti. Sledite seznamu prejšnjih lastnikov nepremičnin, dolžini njihovega bivanja na navedenem naslovu, zakonskem stanju, razpoložljivostiotrok in drugih bližnjih sorodnikov je težko, a možno. V zvezi s tem lahko dobite ustrezne informacije in resnično pomoč v več državnih institucijah: katastrski službi, uradu za potne liste itd. Popolne informacije so potrebne, da se v fazi dokončanja posla ali po vselitvi nenadoma izkaže, da ne vsi kvadratni metri v stanovanju so pripadali prodajalcu. Del bivalnega prostora, včasih pa tudi posamezne sobe, je lahko v lasti drugih oseb. Svoje pravice do teh števcev lahko zahtevajo kadarkoli. In njihove terjatve so bolj zaščitene z zakonom, v nasprotju z željo kupca, da bi bil v celoti lastnik plačanih števcev.

Kaj še iskati pri nakupu stanovanja - tehnično dokumentacijo. Pogosto prebivalci izvajajo popravila s prenovo kuhinje, hodnika, prostorov. Rušijo nosilne stene, združujejo kopalnico ali, nasprotno, delijo eno sobo. S težavami pravne narave, ko je ogrožena lastninska pravica, kazni ZTI v primeru, da se najde prenova postavitve, ni mogoče primerjati. Lahko pa prinesejo tudi veliko težav. V vsakem primeru bodo nedvomno privedle do dodatne denarne porabe. Kazen, popravek kršitev v obliki nenačrtovanega remonta - najverjetnejši razvoj dogodkov.

Skrita preteklost sekundarnega

Poleg informacij, ki bi jih prodajalec rad skrival do zaključka posla, je veliko pasti, ki jih je pogosto težko uganiti. Na kaj biti pozoren kdajnakup stanovanja, poleg naštetih nians? Na primer za morebitno kršitev zakona pri privatizaciji pridobljene nepremičnine.

V 90. letih prejšnjega stoletja je začel veljati zakon, po katerem je imel vsak, ki je vpisan v določeno bivalno površino, pravico do lastnih kvadratnih metrov. Veljalo je za vse, vključno z majhnimi otroki, nekdanjimi zakonci, ki so ostali prijavljeni v istem stanovanju, začasno odsotnim sorodnikom, na primer dolgoletnim zapornikom. V privatizacijski dokumentaciji niso bili navedeni vsi družinski člani. Toda čez nekaj časa so se lahko pritožili, da so bili takrat prevarani.

Naslednji odtenek je pogodba o donaciji ali najemnini. Sporni sorodniki so praviloma redko obveščeni o tovrstnih operacijah. Resnica se lahko pokaže čez nekaj časa po nakupu spornega stanovanja. Toda najpogostejše presenečenje, s katerim se lahko srečate pri nakupu nepremičnine, je stanovanje z zaostanki komunalnih računov. Tu je težavo mogoče zaznati že pred podpisom pogodbe, pri čemer je pomembno, da se kupec s prodajalcem dogovori, kako jo rešiti. Praviloma se ugasne z znižanjem stroškov stanovanja. Toda vsak primer je drugačen.

Najbolj zanesljive informacije

Vsa zanesljiva genealogija te ali one nepremičnine ni v uradnih dokumentih. V njih ni mogoče najti skritih sorodnikov, morebitnih prosilcev za stanovanje. Poleg tega lahko komunalnih plačil ne izvajajo lastniki stanovanj, ampak popolnoma drugačniljudi, ki jim je bilo obljubljeno. Shema je naslednja: starejši lastniki stanovanj podpišejo pogodbo z daljnimi sorodniki ali socialnimi delavci, da bodo po smrti dobili površino, tisti, ki morajo zdaj plačati komunalno stanovanje. Denar po pogodbi redno nakazujejo družbi za upravljanje, stanovanje pa imajo skoraj za svoje. Brez upoštevanja takega dogovora se neposredni dediči po smrti starih ljudi poskušajo znebiti nezanesljivega darila. Nakup in prodaja stanovanja je v postopku, vendar sta zanj že dva prosilca.

Obstaja najzanesljivejši način, da se pozanimate o vseh možnih pasteh, ki lahko zasenčijo veselje do nakupa stanovanja – pridobiti podatke o njegovih nekdanjih lastnikih od sosedov na verandi ali ogovarjati na dvorišču. Če je bilo stanovanje v lasti istih lastnikov že dolgo časa, ni mogoče skriti nobenih skrivnosti pred tistimi, ki živijo v bližini. Od njih prejetih informacij ni mogoče najti v nobenem dokumentu ob nakupu stanovanja. Nenadoma je nekdo v družini prodajalca duševno bolna oseba ali invalid, ki ne more samostojno razpolagati s svojim premoženjem, skrbnik pa se mu ne zdi potrebno spoštovati njegovih pravic. Če je novo stanovanje slabše od prejšnjega, se lahko transakcija prekine na zahtevo organov skrbništva. Zato tudi informacij od sosedov ne gre zanemariti.

Najboljši posrednik je kupec sam

Pomembno si je zapomniti naslednje - nobeno plačilo posredniku ga ne bo naredilo bolj pozornega pri preverjanju dokumentov za nakup stanovanja, razen točk, določenih v pogodbi. Zato obračanjeza pomoč nepremičninskim posrednikom je treba jasno navesti njihovo odgovornost do delodajalca, če bo nenadoma kaj narobe in bo posel moten. Nakup stanovanja prek agencije je še en precej tvegan podvig. Poleg tega je zelo drago. Nepremičninski posrednik ne zbira informacij o preteklosti nekdanjih lastnikov, ne poskuša zaščititi svoje stranke v prihodnosti. Podatke o stanovanjih primerja le s tistimi, ki jih imajo uradne strukture. In šele po registraciji prodajnega računa in plačilu nepremičnine ter plačila zastopniku se lahko pojavijo potencialni prosilci za kupljeno stanovanje. V absolutnem plusu bo en nepremičninski posrednik. In prejšnji in novi lastnik se bosta potopila v vrsto sodnih sporov.

Nakup stanovanja brez posrednikov je poln tudi nepredvidenih težav, če nimate zadostnega razumevanja informacij o vseh možnih presenečenjih, povezanih s papirologijo, nakazili denarja in drugimi tankočutnostmi transakcije. Toda med temi vidnimi pomanjkljivostmi je ena pomembna prednost: nihče ne bo branil svojih interesov tako vneto kot tisti, ki kupuje zase, tisti, ki plača. Dovolj je, da poiščete podporo izkušenega svetovalca, ki vam bo znal povedati o vseh zapletenosti operacije, stanovanje, ki ga kupite, pa bo na najbolj temeljiti način pregledano..

Prevaranti so na preži

Prodaja stanovanja nekoga drugega je ena najpogostejših nepremičninskih prevar. Izkušeni goljufi imajo ponarejene dokumente za samo stanovanje, pooblastilo, s katerim sopooblaščeni za izvedbo transakcije, pogosto izgledajo bolje od resničnih. Na področju kupoprodaje, oddajanja nepremičnin v najem delujejo visokoprofesionalni prevaranti, ki dobro poznajo vse zapletenosti pravnega sistema glede tega vprašanja. Samo pooblastilo je prva stvar, ki bi morala opozoriti kupca. Zakaj lastnik svojega stanovanja ne proda sam, kako se z njim vsaj kontaktirati, da osebno potrdi pooblastilo posrednika. Vsekakor se preverjanju dokumentov pri nakupu stanovanja, začenši s pooblastilom, notar ne more izogniti. Potrditi mora pristnost dokumenta, preveriti njegovo veljavnost. Najbolje je, da greste k notarju, ki je izdal to pooblastilo.

Naslednji trik prevarantov je ponarejen potni list. Lastniki stanovanj so na daljšem službenem potovanju ali na dopustu, njihovo območje pa upravljajo neznanci, ki so zanj dobili vzorce originalnih dokumentov ali celo originale sami. Obstaja veliko kriminalnih shem, ki jih lahko uporabijo prevaranti. Ne pozabite na črne nepremičninske posrednike. Zato je pri načrtovanju nakupa stanovanja bolje, da se posvetujete z odvetnikom in ves čas transakcije ohranjate tesen stik z njim. Zna dati praktične nasvete, kdaj je bolje kupiti stanovanje, pri čemer se osredotoča na trenutno povpraševanje na nepremičninskem trgu.

Dokumentacija pod mikroskopom

Ne glede na to, kako privlačni so pogoji posla in ugodna cena, ne hitite s plačilom. Najprej morate zbrati druge kopije ali kopije vseh dokumentov o stanovanju, njegovih lastnikih in iti z vsemi papirji pri notarju. Če nepremičnine vmed lastniki so mladoletni družinski člani, vam bo odvetnik povedal, kako pravilno zapisati klavzulo zanje v pogodbo. Poleg tega bo priporočil, katere organe je treba obiskati, kakšna potrdila pridobiti, da ne bodo kršene pravice majhnih otrok, in nihče pozneje ne bo mogel razveljaviti prodaje in nakupa stanovanja.

Koristni nasveti odvetnika bodo pomagali pri izvedbi prodajnega računa, če sta lastnika zakonca z različnimi lastniškimi deleži nepremičnine ali je stanovanje v lasti le enega od njiju, drugega pa je samo v njem registriran. V tem primeru, kako pravilno sestaviti dokumente in kakšna potrdila dobiti - spet ne morete brez notarja. Tudi če je kupec sam strokovnjak v pravnih zadevah, je treba vsak papir, ki potrjuje pristnost transakcije, skrbno preveriti, da ni napak pri pisanju naslova, podatkov prodajalca in kupca, datuma, zneska in drugih bistvenih podrobnosti.

Boj za vrednost

Na kaj morate biti pozorni pri nakupu stanovanja, poleg že naštetih točk, je znesek denarja, porabljenega za dokumente in dejansko izročen v roke prodajnega lista. Za prodajalca je bolj donosno, da v izkazu poslovnega izida (in prodaja stanovanj spada pod to določbo) prijavi nižjo vrednost posla, saj bo moral nanjo plačati davek. Glavna stvar je, da navedeni znesek ne sme biti nižji od tržnega za 20-30%, saj lahko to povzroči sum inšpekcijskih organov. Če se dokaže trenutek dogovarjanja med prodajalcem in kupcem, lahko slednji postaneobtoženci v zadevi upravne goljufije.

Za prodajalca je koristno, da navede nižji znesek in lahko od kupca zahteva to storitev.

Ne bi se smeli strinjati iz več razlogov:

• Prvič, taka koncesija res krši veljavno zakonodajo in je polna posledic.
• Drugič, kupec ima pravico vrniti približno 13% zneska, porabljenega za nakup stanovanja. Ustrezna možnost je urejena z davčnim zakonikom.
• Tretjič, če ena od strank transakcijo naknadno oporeka in jo razglasi za neveljavno, ima prodajalec pravico kupcu vrniti samo znesek, naveden v dokumentih. Žrtev ne bo mogla dokazati nasprotnega, če je določena številka predpisana v pogodbi.

Pametni izračun

In zadnja velika nevarnost, ki lahko čaka tako prodajalca kot kupca, je dokončna poravnava. Težave pri izbiri (za nakup primarnega ali sekundarnega stanovanja) so za nami, določen je časovni okvir, kdaj je bolje kupiti stanovanje, kalvarija zbiranja in preverjanja vseh dokumentov, nabiranja zahtevanega zneska ali pridobitve posojila pri banki. je bil dokončan. In vse se lahko v zadnjem trenutku zruši, če s prenosom denarja ne igrate na varno. Izvede se lahko s prenosom zahtevanega števila bankovcev v roke prodajalca ali z nakazilom na bančni račun, ki je bolj varen. Če govorimo o velikem znesku, se običajno bojijo zmetati z gotovino. Če pa ena od strank raje ta način plačila, je lahko denarprenos z najemom sefa, iz katerega imajo pravico prevzeti tistega, ki predloži določene dokumente, izdane ob nakupu stanovanja. Njihov seznam preveri specialist ustanove. Prav tako zagotavlja njihovo pristnost. Vse nianse tako te vrste obračuna kot negotovinskega je mogoče najti v banki.

Kaj je še pomembno zapomniti v fazi končnega plačila stroškov stanovanja, je, da ne zamenjate velikosti pologa in predujma, saj imata različne namene in možnosti vračila, če transakcije ni iti skozi iz nekega razloga. Pri končnem izračunu se upošteva znesek akontacije, polog pa ne. Ali se vrne kupcu, če je bil nakup uspešen, ali ostane pri prodajalcu, če operacija ni uspela brez razloga. V vsakem primeru ostane polog oškodovancu v primeru prekinitve transakcije.