Primerjevalni pristop. Metode ugotavljanja vrednosti nepremičnine

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

V svetovni praksi na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin se uporabljajo trije pristopi:

• primerjalna ali tržna;
• drago;
• donosno.

Izbira metodologije je v veliki meri odvisna od predmeta ocenjevanja in dejanskega stanja, ki se je razvilo okoli določene vrste nepremičnine. Vendar pa primerjalni pristop pri določanju ocenjene vrednosti še vedno velja za najbolj zanesljiv način.

Osnovna načela primerjalnega preizkušanja

Primerjevalni pristop je niz metod za določanje tržne vrednosti nepremičnine. Ocenjena nepremičnina se primerja s podobnimi nepremičninami.

Vrednotenje temelji na naslednjih načelih:

• Povpraševanje in ponudba. Ta dva kazalnika sta neločljivo povezana, omejeno število ponudb ustvarja določeno povpraševanje in obratno, več ponudb, manj povpraševanja.
• Zamenjava. Noben kupec ne bo plačal več, če nepremičnina s podobnimi lastnostmi stane manj.

Koncept tržne vrednosti je skoraj identičen konceptu ravnotežne cene. Ravnotežna cena je niz kvantitativnih značilnosti incenovni dejavniki, ki določajo ponudbo in povpraševanje po predmetu, ki se primerja.

Glavna merila za izbiro primerljivih nepremičnin za vrednotenje nepremičnin

Elementov, ki se upoštevajo v primerjalni analizi, je ogromno, njihova kombinacija pa je skoraj neskončna. Zato je analiza omejena na določeno število dejavnikov, ki neposredno vplivajo na cene.

Primerjevalni elementi. Kakovost pravic

Vsaka obremenitev ali služnost vodi v zmanjšanje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti. To pomeni, da je vsaka omejitev lastninske pravice znižanje cene. Če predmet, ki se vrednoti, nima takšnih pomanjkljivosti v primerjavi s primerljivimi predmeti, se cena, nasprotno, poveča.

Za zemljiške parcele razpoložljivost služnosti ni edini zmanjševalni dejavnik. Pri oceni vrednosti je zelo pomemben prenos lastništva zemljišča oziroma pravica do najema, trajna raba. Zadnji dve pravici se imenujeta redukcijski faktorji. Zelo pomembno je, ali ima zemljišče določene omejitve pri nadaljnjih transakcijah z njim.

Pogoji prodaje

Takšni pogoji se upoštevajo, če ima ocenjeni predmet ob prodaji res značilne lastnosti.

Stečaj je zmanjševalni faktor, to pomeni, da se prodajalcu mudi s kupoprodajno transakcijo, saj je čas izpostavljenosti objekta nepremičninskega trga očitno skrajšan v primerjavi s podobnimi objekti.

Na oceno pomembno vplivajo tudi družinske vezi, partnerstvarazmerje, čeprav je ta tveganja težko oceniti.

Če sta prodajalca in kupca povezana najemna razmerja in je načrtovano, da se med njima sklene prodajna pogodba, potem bo, da bi prihranili pri plačilih davka, seveda ocenjeni strošek podcenjen. V tem primeru obstaja samo ena motivacija - ker so stranki v poslu povezani z drugimi netržnimi odnosi, torej prodajalec dejansko kreditira kupca. Podobna situacija se razvije, če je transakcija pod pogoji opcije.

Možnost prejema državnih subvencij za razvoj infrastrukture lahko vodi v povečanje ocenjene vrednosti stanovanjskih nepremičnin. Znesek pričakovanega ugodnega posojila se določi iz razlike med koncesijskim in tržnim posojilom.

Tržni pogoji

Popravek navzdol se lahko uporabi, če obstaja bistvena razlika med tržno vrednostjo za podobno nepremičnino in nepremičnino strokovnjaka.

Pri oceni se lahko upošteva tudi sprememba funkcionalnosti, saj vpliva na ravnovesje ponudbe in povpraševanja.

Lokacija nepremičnine

Value drivers	Dejavniki, ki znižujejo stroške
Neighbourhood Prestige Status drugih lastnikov stanovanjskih nepremičnin Rezervirajte območje Razpoložljivost parkirišč Dostopnost do avtocest Prisotnost arhitekturnih spomenikov in drugih znamenitosti Rekreacijsko območje v bližini nepremičnin Edinstvene arhitekturne značilnosti stavbe	Oddaljenost od centra mesta Nobene trgovine z živili v hoje Oddaljenost od šol in vrtcev Slaba okoljska situacija v regiji Prisotnost tovarniških in skladiščnih podjetij v bližini posesti, odlagališč

Fizični dejavniki (za zemljišče)

Primerjalni pristop pri ocenjevanju zemljiške parcele vključuje zbiranje značilnosti nepremičnine:

• velikost;
• oblika;
• geologija;
• topografija;
• stopnja pripravljenosti, to je, ali je bilo zemljišče očiščeno vegetacije, ali so bile nepravilnosti odpravljene;
• kvalitativni kazalniki pokrovnosti tal.

Najbolj omembe vredna je prisotnost ali odsotnost hribov ali pobočij, kamnitih formacij ali jarkov. Pomembno je tudi, kakšna je nosilnost zemlje, njena moč, prisotnost podzemne vode. Zelo pomembno je, ali obstajajo podatki o morebitnem pojavljanju mineralov. Če bo informacija potrjena, bo zemljišče v prihodnosti zagotovo obremenjeno.

Splošne značilnosti predmeta, ki ga je treba oceniti

Pristop primerjave trga je študij značilnosti, ki povečujejo vrednost predmetov. Ti vključujejo:

• velikost stavbe ali sobe;
• višina zgradbe;
• razpoložljivost in površina pomožnih objektov;
• višina stropa.

Pomemben je tudi material, iz katerega je stavba zgrajena, bolj kot je moderna in zanesljiva, višja je vrednost nepremičnine. Nenazadnje je splošen izgled celotnega objekta, razpoložljivost popravil in priročen vhod. Če je vhod z dvorišča, bo to znižanje.

Pomanjkanje popravila je razlog za spremembo poročila o oceni. Tak izračun je narejen na podlagi stroškov popravil ali obnovitvenih del ob upoštevanju dobička, ki ga bo podjetnik prejel z vlaganjem v gradnjo ali popravilo.

Ekonomski dejavniki

Primerjevalni pristop pri nepremičninah upošteva možne prihranke energentov med obratovanjem. Nenehno naraščanje stroškov komunalnih storitev ljudi nenehno razmišlja o varčevanju in uporabi alternativnih virov energije.

Ta dejavnik je še posebej pomemben, če je predmet kupljen za nadaljnji zakup. Višje kot je razmerje med prihodki in stroški, ki bodo namenjeni obratovanju stavbe ali prostorov, manjši je znesek povratnega kapitala v neto prihodku od najemnin nepremičnin.

Ta kategorija vključuje tudi indikator prisotnosti ali odsotnosti števcev, ali so bili sprejeti ukrepi za zmanjšanje toplotnih izgub.

Drugi kazalniki

Vrednotenje vključuje upoštevanje prisotnosti ali odsotnosti elementov storitve. Najpreprostejši primer je, ali ima hiša dvigalo ali ne. Prisotnost ali popolna ali delna odsotnost vseh komunikacij,bolj povezan z lokalnim sistemom. Če je pomanjkljivosti preveč, se izvede popravek navzdol. Cenitev nepremičnin se izvaja po različnih kazalcih.

Koraki izračuna

Vsi primerjalni izračuni temeljijo na informacijah iz odprtih virov o nedavnih transakcijah s podobnimi nepremičninami.

Koraki ocenjevanja:

1. Preučevanje podobnih ponudb v določenem segmentu nepremičnin, ugotavljanje primerljivih nepremičnin, ki so bile nedavno prodane.
2. Zbrani podatki se analizirajo in vsaka ponudba se posebej primerja z nepremičnino, ki se ocenjuje.
3. Identifikacija značilnosti cen, spremembe poročila o cenitvi.

Dogovor o prilagojeni ceni in izpeljava končnih stroškov s primerjalnim pristopom.

Prednosti primerjalnega pristopa

Najprej, metoda vam omogoča, da odražate mnenje samo tipičnih kupcev in prodajalcev.

Vrednotenje se odraža v tekočih cenah ob upoštevanju sprememb finančnih razmer in celo inflacijskih procesov. Ocena je vedno statično utemeljena.

Za ovrednotenje določene nepremičnine vam ni treba preučiti celotnega nepremičninskega trga, temveč le podobne nepremičnine. Tehnika je zelo preprosta, z zanesljivimi rezultati.

… in slabosti

• Precej težko ugotoviti dejanske cene.
• Popolna odvisnost od aktivnosti in stabilnosti nepremičninskega trga.
• Težaveuskladitev podatkov, če se podobni predmeti bistveno razlikujejo glede na prodajo.

Na koncu

Bistvo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin je jasno tako kupcu kot prodajalcu. Tehnika omogoča strankam, da preučijo nepremičninski trg in se prepričajo, da niso izgubile. Ocenjevanje se lahko izvede na podlagi že opravljenih transakcij ali na podlagi ponudb drugih prodajalcev. Vsekakor je primerjalna tehnika sistematizacija in primerjava podatkov o podobnih nepremičninah. Glavna stvar je, da je treba pri izbiri podobnih predmetov za primerjavo upoštevati posebne ali nenavadne dejavnike, na primer grožnjo zasega zavarovanja, spremembe predpisov na lokalni ravni ali neskladnost s pogoji posojilne pogodbe, prisotnost prisilnih elementov.