Pasti hipoteke: nianse hipotekarnega posojila, tveganja, zapletenosti sklenitve pogodbe, nasveti in priporočila odvetnikov

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Hipotekarna posojila so sestavni del življenja javnih in individualnih gospodinjstev, ki potrebujejo zemljo, stanovanja in izboljšane življenjske pogoje. Koncept hipoteke v svetu obstaja že od antičnih časov, ko je bila za dolgove zastavljena sama osebnost dolžnika, ki je postal suženj. V 6. stoletju pred našim štetjem je zastavo osebe nadomestila zastava vsega premoženja, ki ga je imel dolžnik, zlasti zemlje. Medtem ko je bilo dolžnikovo premoženje zastavljeno upniku, je bil na območju njegove zemljiške lastnine postavljen hipotekarni steber - dokazilo o zastavljenem premoženju. Zapis o dolgu je bil zabeležen na pošti.

Zgodovinska dejstva o nastanku hipotek

V času vladavine Elizabete Petrovne (pred 250 leti) je bilo plemstvo Rusije subvencionirano s hipotekarnimi posojili. Istočasno je bilo isto posestvo večkrat brez zastavesamo v plemenitih bankah, pa tudi pri zasebnih lihvarjih. Pomanjkanje nadzora nad povratnimi informacijami dolžnika in upnika, odloga in refinanciranja (ponovne hipoteke) hipoteke iz 18. stoletja je privedlo do velikega dolga do državne blagajne in naravnega bankrota bank.

Zagon za nov krog razvoja hipotekarnega posojila je bila reforma odprave kmetstva, ko so milijoni kmetov potrebovali posojilo za nakup zemlje. Hipotekarno posojilo je bilo izdano za 49 let po 6 odstotkov letno. Takrat je nastala listina mestnih kreditnih društev, v kateri so bila predpisana pravila za hipotekarno posojilo. Reforma zasebne lastnine zemlje je prispevala k širjenju kreditnih razmerij v kmetijstvu po vsej Rusiji. Posojila, zavarovana z zemljiščem, so se takrat imenovala zemljiška posojila. Hipotekarne obveznice so bile strogo registrirane pri notarju, zoper njih pa so bili izdani vrednostni papirji na borzi, od tega 35 % do leta 1913 tujega kapitala. Sistem bančnih posojil se je razvil zaradi oblikovanja novega gospodarstva države.

Po oktobrski revoluciji, med katero so bile banke nacionalizirane in kreditna razmerja centralizirana, je bil koncept hipoteke pozabljen za 70 let.

Oživljanje hipotek v Rusiji se je začelo šele v devetdesetih letih prejšnjega stoletja in je prejelo zakonodajno podporo leta 1998. Po valu kriz je hipotekarna posojila doživela številne spremembe – zaostrovanje posojilnih pogojev, obvezno hipotekarno zavarovanje, obvezno predplačilo in sistem kazni – hipotekarne pasti.

Hipotekastatistika danes

Do danes na ruskem trgu hipotekarnih posojil deluje približno 400 kreditnih institucij. Potem ko je Centralna banka Ruske federacije vzpostavila stroga pravila, ki urejajo delovanje kreditnih institucij, so na hipotekarnem trgu ostali le zanesljivi, preverjeni in učinkoviti hipotekarni posojilodajalci. Po podatkih Centralne banke je povprečna doba hipotekarnega posojila 15 let, povprečna hipotekarna obrestna mera v Rusiji pa 9,8% na leto. Odstotek Rusov, ki želijo kupiti stanovanje v naslednjih 5 letih, je 70%. Dejansko je hipotekarno posojilo zdaj na voljo le 33 % delovno aktivnega prebivalstva, za primerjavo - pred letom 2000 - le 5 % delovno aktivnega prebivalstva. Najbolj priljubljeni banki med prebivalstvom za pridobivanje hipotek sta Sberbank in VTB, pri katerih je lahko nakup stanovanja na hipoteko tudi težji, če zanje ne veš.

Značilnosti zagotavljanja dokumentov za hipoteko

Pred sklenitvijo hipotekarne pogodbe je priporočljivo, da se seznanite ne le s predlagano obrestno mero in rokom plačila, temveč tudi s številnimi pogoji in morebitnimi pomanjkljivostmi v bančnem sistemu, tako imenovanimi hipotekarnimi pastmi..

Pomembno si je zapomniti, da bolj ko bodo predstavljeni prepričljivi dokumenti o zanesljivosti posojilojemalca, bolj stabilen bo odnos z banko. Preden greste v banko, morate pripraviti standardne dokumente: ruski potni list z registracijo na lokaciji banke, pa tudi potrdilo o dohodku.

Banka se lahko dogovori za izdajo posojila brez potrdila o dohodku, vendar vV točkovnem vprašalniku je treba navesti kraj dela in višino mesečne plače. Uradnik državne varnosti bo vse to zagotovo preveril in če je prosilec lagal o delovnem mestu ali plači, mu bodo zavrnili hipoteko.

Na podlagi izkaza poslovnega izida banka izračuna rok trajanja hipotekarnega posojila. Po pravilih povprečno odplačilo posojila ne sme presegati 40 % mesečnega zaslužka posojilojemalca, sicer se bo rok posojila podaljšal v skladu s tem pravilom. In daljši kot je rok posojila, več posojilojemalec preplača za celotno obdobje hipoteke.

bančne provizije

Pri vpisu hipotekarne pogodbe so možne naslednje dodatne provizije:

• Za izvedbo pogodbe odpiranje računa.
• Plačilo je zagotovljeno za neodvisnega cenilca hipotek.
• Obvezno hipotekarno zavarovanje, pa tudi zdravje in življenje posojilojemalca, lastništvo zavarovanja.
• Dodatne zahteve, ki jih banka lahko postavi posojilojemalcu v primeru nezaupanja razvijalcu pri vlogi za hipoteko v novogradnji. To bi lahko povzročilo višje hipotekarne obrestne mere.
• Banka lahko posojilojemalca zavezuje, da izbere hipotekarno stanovanje samo prek zanesljivega nepremičninskega posrednika, ki je lahko partner banke (nepremičninske storitve običajno ne znašajo manj kot 5% stroškov stanovanja).

Globe in kazni

Kazni za zamude pri plačilih hipoteke lahko znatno povečajo skupni znesek posojila, zato se morate pred podpisom pogodbe pozanimati - do katerega datuma morate plačati, kakoboljši način polaganja: gotovina, bankomati, elektronska plačila. Koristno je vedeti, koliko časa traja, da se sredstva nakažejo na bančni račun, na primer z računa na račun 1-3 bančne dni.

Zaradi čakalnih vrst v poslovalnicah banke ali na bankomatih se lahko pojavijo situacije, ki upočasnijo pravočasna mesečna plačila. Treba je natančno ugotoviti, kakšne kazni bodo uporabljene v primeru ene ali dveh zamud in katere - v primeru sistematičnega neplačila (zaradi odpuščanja ali bolezni) in kaj je mogoče glede tega vnaprej storiti. V skrajnih primerih lahko banka enostransko odpove pogodbo, proda zavarovanje in poplača hipotekarni dolg, ostalo pa vrne posojilojemalcu.

Nianse in tveganja hipotekarnega posojila

Pred podpisom pogodbe pozorno preberite in se po možnosti posvetujte z odvetnikom o spornih in nerazumljivih točkah. Kakšne so torej pasti pri vlogi za hipoteko, ki jih morate rešiti?

1. Preučite znesek vseh pristojbin in način njihovega plačila.
2. Seznanite se s seznamom kazni, njihovo velikostjo in razlogi za njihovo pripisovanje. Pogodba ne sme vsebovati kazni za predčasno odplačilo hipoteke.
3. Preučite razpored plačil: zneske prispevkov in datume zapadlosti.
4. Pomembno je, da preberete seznam situacij, ki vključujejo zvišanje obrestne mere za hipoteko. Z upraviteljem banke se pogovorite o morebitnem nejasnem jeziku, kot je "povečanje obrestne mere zaradi spremembe tržnih razmer."
5. Ugotovite, koliko zavarovanja je potrebno in ali je možno brezspravi se s tem. Banka nima pravice prisiliti, da s hipoteko zavaruje posojilo ali življenje posojilojemalca, ima pa pravico zvišati obrestno mero v primeru zavrnitve zavarovanja za 1-1,5%.

Hipotekarno pogodbo podpišeta obe enakovredni stranki, tako da ima posojilojemalec pravico, da se brezpogojno ne strinja s pogoji banke ter prevzema pasti hipoteke in tveganja. V primeru sporov jih je potrebno rešiti pred podpisom pogodbe. Stranka lahko zahteva, da se v pogodbo vključi klavzula o pravici do refinanciranja hipoteke, kar bo močno olajšalo morebitne okoliščine višje sile v prihodnosti.

Potankosti pri sklenitvi hipotekarne pogodbe

Pri proučevanju pasti hipoteke je pomembno upoštevati nekatere nianse kreditnih in hipotekarnih odnosov z banko. Na primer, ves čas trajanja pogodbe je nepremičnina v lasti posojilojemalca, vendar do izteka pogodbe z njo ne more v celoti razpolagati. Prav tako posojilojemalec ne more:

• Oddajte zastavljeno nepremičnino v najem brez predhodnega soglasja banke. Kreditne institucije običajno neradi dovolijo takšne transakcije z nepremičninami kot zavarovanje, saj se lahko stanje predmeta poslabša, kar bo povzročilo znižanje njegove tržne cene, če ga bo treba prodati. Vendar pa posojilodajalec nima pravice preprečiti dajanja zavarovanja v najem za obdobje, ki ne presega enega leta.
• Opravite obnovitvena dela, vključno z nezakonito preureditev stanovanja. Za izvedbo potrebnih popravil in sprememb konstrukcijepripraviti boste morali projekt, nato pridobiti dovoljenje stanovanjskega inšpektorata in nato obvestiti posojilodajalca.
• V celotnem času trajanja hipotekarne pogodbe je po zakonu prepovedana ponovna vpis nepremičnine pod hipoteko v nestanovanjske prostore.
• Nemogoče je opravljati menjalne ali darovalne posle z zavarovanimi nepremičninami, kakor tudi prodajati brez dovoljenja upnika. Prodaja bo možna le, če bo posojilojemalec dolžan banki upnici in bo izkupiček od prodaje porabljen za poplačilo dolga in zapiranje obveznosti do banke.

Pasti hipotek v Sberbank

Sberbank ima standardno pogodbo o hipotekarnem posojilu, njen vzorec lahko najdete na spletni strani za predhodni pregled.

Glavne pasti pri sklenitvi hipotekarne pogodbe s Sberbank so dodatni stroški za cenilca zavarovanja, za najem bančne celice, za storitve nepremičninskega posrednika ali odvetnika, plačilo zavarovanja in seveda plačilo državna taksa.

Pogoji hipotekarne pogodbe določajo možnost samoizbire s strani posojilojemalca cenilca, vendar mora izpolnjevati zahteve Sberbank. Zato ni vredno tvegati in vnaprej ovrednotiti zavarovanja, Sberbank lahko zavrne predložene dokumente o vrednotenju in razloži zavrnitev kot neskladnost z uveljavljenimi pravili postopka, denar pa bo zapravljen..

Kazni za zamude v Sberbank

Najbolj neprijeten del pasti hipoteke v Sberbank za razpravo so kazni in globe. Vendar je pomembno razumeti naslednje točke pogodbe.

Element glede zamudnih stroškov. Znesek kazni je neposredno odvisen od stopnje refinanciranja Centralne banke na dan globe. To lahko znatno poveča znesek trenutne globe. Zato je koristno vnaprej vedeti o pogojih možnih kazni za zamude pri plačilih.

Pogoji za odpoved hipotekarne pogodbe. Sberbank ima pravico odpovedati pogodbo v nekaterih nezakonitih situacijah, na primer v primeru sistematičnih zamud, ko se zavarovanje uporablja za druge namene, v primerih, ko banka upnica noče preveriti stanja premoženja, in tudi ob prekinitvi. zavarovalna pogodba.

V času trajanja pogodbe o hipotekarnem posojilu posojilojemalec nima pravice prodati zastavljenega stanovanja, v njega vpisati druge osebe, ga oddajati, preurejati brez odobritve posojilodajalca.

Hipoteka v "VTB": pasti

Od ostrih pasti pri sklepanju pogodbe bodite pozorni na naslednje.

Banka VTB močno priporoča, da sklenete zavarovalno polico lastništva (lastnine), zdravja, življenja samo pri partnerju VTB Insurance. Če zavrnete zavarovanje, se bo stopnja hipotekarnega posojila zagotovo povečala za 1%.

Najnižji znesek hipotekarnega posojila je od 2 milijonov rubljev. Manjši znesek pomeni omejitve predplačila ali dodatne stroške pri vlogi za posojilo. Banki ni donosno dajati majhna posojila za daljša obdobja.

Kov primeru zamud banka ne da pobude za prestrukturiranje dolga ali ureditev kreditnih počitnic. Za banko je bolj donosno, da obdrži pogoje prejšnjega dogovora in pravočasno vrne izposojeni denar. Za reševanje težav z zamudami pri plačilih posojilojemalec sam vloži vlogo pri banki.

Banka "VTB" je zanesljiva in učinkovita kreditna organizacija in zato zahteva jasno izpolnjevanje obveznosti po pogodbi. Zato je v primeru dvoma o finančni moči vašega proračuna bolje, da odločitev za hipoteko za nekaj časa odložite.

Nasveti in nasveti odvetnikov

Odvetniki priporočajo izogibanje hipotekarnim pastem pred sklenitvijo posojilne pogodbe.

• Izračunajte hipotekarna plačila tako, da ne presegajo 30% družinskega dohodka.
• Vzemite hipoteko samo v valuti, v kateri je mesečni dohodek. Tudi če je smiselno varčevati, ni treba tvegati. Hipotekarno posojilo je dolgoročno in ko menjalni tečaj niha, boste morali pri menjavi rubljev za pogodbeno valuto večkrat preplačati.
• Za hipoteko izberite posojilodajalca samo pri velikih bankah z dolgoletnimi izkušnjami in dobrim ugledom, ki zagotavljajo najugodnejše pogoje.
• Ne hitite z izbiro hipotekarnega programa. Treba je skrbno poiskati najprimernejšega z morebitnimi ugodnimi, preferenčnimi pogoji.
• Na velikem bivalnem prostoru ni treba takoj vzeti hipoteke. Priporočljivo je postopoma izboljšati svoje življenjske razmere. Na primer, po odnushki ne bi smeli ciljati na tri- ali štirisobna stanovanja.apartmaji. Najprej kupite dvosobno stanovanje, po plačilu celotnega zneska pa lahko že razmišljate o udobnejšem trisobnem stanovanju.
• Pozorno preučite pogodbo, pri čemer bodite pozorni na dodatne provizije in stroške pri vlogi za hipoteko. So pasti hipotekarne pogodbe.
• Dlje kot je hipoteka, višja je obrestna mera. Hipoteko je priporočljivo najeti za krajši čas. Konec koncev, daljši kot je hipotekarni rok, večje je skupno preplačilo.
• Izberite fiksno obrestno mero in jo raje kot spremenljivo, ki je pravzaprav bolj donosna, vendar ne v razmerah visoke nestanovitnosti trga, ki lahko posojilojemalca spravi v velike dolgove. Fiksna obrestna mera vam ne omogoča varčevanja, vendar vam tudi ne dovoljuje izgube.
• Pri izbiri hipotekarnega predmeta se obrnite samo na neodvisne cenilce, saj nepremičninski posredniki vedno polepšajo stanje nepremičnine, da bi jo prodali donosneje.
• Priporočljivo je, da vnaprej ustvarite finančno rezervo pred podpisom pogodbe. To je tako imenovana finančna zračna blazina, sestavljena iz 3 mesečnih plačil hipoteke, da se počutite samozavestni v celotnem obdobju pogodbe.

Hipoteka za nadaljnjo prodajo

Hipoteko na sekundarnem trgu je lažje urediti zaradi dejstva, da je hiša oddana in ni gradbenih tveganj.

Pri nakupu sekundarne nepremičnine pod hipoteko je treba preveriti pasti: kdo je lastnik in kdo je vpisan v izbrano stanovanje. Lahko nastane situacija, ko eden od lastnikov delov bivalnega prostora nestrinjam se s prodajo.

Naprej je treba preveriti, ali so vse obstoječe preureditve v stanovanju zakonite, ali obstajajo dolgovi na računih in se prepričati, da stanovanje ni že zastava pri drugi kreditni instituciji.

Preverite stanje komunikacij, ali so bila popravila izvedena in na kateri ravni, preverite, ali so okna, stropi in drugi elementi stanovanja v dobrem stanju.

Refinanciranje hipoteke

Refinanciranje je refinanciranje obstoječega hipotekarnega posojila v drugi banki. Tako obsežen postopek za refinanciranje hipoteke s pastmi je smiseln, če morate odplačati hipoteko z rokom, daljšim od dveh let.

Upoštevajte, da bo v času prenosa zavarovanja z banke na banko obrestna mera nekoliko višja, saj bo novi banki začasno primanjkovalo zavarovanja, kar je veliko tveganje.

Pri refinanciranju bodo obvezni stroški za vrednotenje zavarovanja, notar, itd.