Ali naj zdaj vzamem hipoteko? Se zdaj splača vzeti hipoteko?

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Gospodarske razmere v Rusiji so zdaj precej težke in mnogi državljani razmišljajo o tem, kako zagotoviti varnost prihrankov z vlaganjem v nakup stanovanja. Nekateri nameravajo vlagati v nepremičnine na račun osebnih sredstev, drugi se zanašajo na bančno posojilo. Toda ali je zdaj vredno vzeti hipoteko? Morda obstajajo boljši načini za vlaganje?

Hipoteka v krizi: dve skupini kazalnikov

Za odgovor na vprašanje, ali vzeti hipoteko zdaj, ko so se razvile težke gospodarske razmere v Rusiji, bo koristno začeti z analizo, katere so ključne sestavine bančne krize, o katerih govorijo analitiki. veliko. Nato bomo poskušali ugotoviti, koliko so za sedanje razmere krive sankcije EU in ZDA proti Rusiji - pripisana jim je ključna vloga pri dejstvu, da so se v ruskem gospodarstvu pojavile krizne težnje.

Torej, kakšne so težave v nacionalnem bančnem sistemu Rusije? Strokovnjaki identificirajo dve glavni skupini kriznih kazalnikov, ki se nato oblikujejo pod vplivom velikega števila različnihdejavniki.

Kriza plačilne sposobnosti

Prvi kazalnik krize: plačilna sposobnost prebivalstva upada. Ljudje si preprosto ne morejo privoščiti najemanja novih posojil. To pa je posledica naslednjih glavnih dejavnikov.

Prvič, z naraščajočo inflacijo naraščajo cene večine potrošniškega blaga, zlasti uvoženega. Najbolj opazno povečanje stroškov gospodinjskih aparatov. In to kljub dejstvu, da realne plače, če rastejo, niso v sorazmernih razmerjih. Prav tako vztrajno naraščajo cene stanovanjskih in komunalnih storitev, prevoza. Rezultat: državljani nimajo prostih sredstev za servisiranje posojil.

Drugič, to je dolžniška obremenitev pomembnega dela državljanov. Mnogi ne razmišljajo toliko o tem, ali je zdaj vredno vzeti hipoteko, ampak o tem, kako odplačati prejšnja posojila. Mnogi Rusi imajo težave pri odplačevanju trenutnega dolga.

Sedaj pa poskusimo ugotoviti, kako so gospodarske sankcije proti Rusiji vplivale na pojav prvega kazalnika krize. Glede prvega dejavnika verjetno obstaja vpliv. Strokovnjaki povišanje stroškov izdelkov pripisujejo prehrambenemu embargu Ruske federacije proti evropskim dobaviteljem - in to je nekako povezano s sankcijami. To je ruski odgovor nanje. Glede drugega dejavnika je najverjetneje krivda sankcij tukaj relativna. Dejstvo je, da so večino posojil izdali Rusi že dolgo preden so se politične razmere poslabšale.

Morda bomo upravičeni tudi do opozorila, da oba dejavnika, ki tvoritaustrezni indikatorji so povezani. Povečanje stroškov izdelkov in storitev očitno dodatno omejuje plačilno sposobnost potencialnega posojilojemalca, če ima posojila.

Kriza v bankah

Drugi kazalnik krize: poslabšanje razmer v bankah, posledično - nezmožnost finančnih institucij, da izdajajo posojila, vključno s hipotekami, in jih ponujajo pod pogoji, ki so ugodni za potrošnika. Dejavniki trenutne situacije pa so naslednji.

Prvič, banke imajo izjemno omejen prosti kapital. Da bi posojilojemalcem nekaj dale, morajo banke nekaj imeti. Številni strokovnjaki ocenjujejo likvidnost ruskih kreditnih institucij kot nizko.

Drugič, banke so, nenavadno, v podobni situaciji s posojilojemalci - v smislu dolgov. Dejstvo je, da so sami veliko dolžni komu - tujim upnikom, ruski centralni banki.

Po drugi strani pa poskusimo ugotoviti, ali so za trenutno stanje krive sankcije? Mnogi strokovnjaki menijo, da je temu tako. Zakaj? Zagovorniki tega stališča se osredotočajo na dejstvo, da je pomemben del ruskih finančnih institucij dolžniki tujih upnikov. V letih pred sankcijami so aktivno izvajali eksterna posojila, pri čemer so izkoriščali privlačnost obrestnih pogojev. Vračanje dolgov je bilo v veliki meri pričakovano z mehanizmi refinanciranja – z novimi tujimi posojili. Zdaj, ko so v pogojih sankcij ruske banke praktično izgubilepriložnosti za izposojo denarja v tujini, morajo financerji iskati nove vire za plačila. Številne kreditne institucije, menijo analitiki, za to nimajo lastnih rezerv. Še več, nimajo kapitala, da bi ga izdali kot posojila.

Ali so razmere v bankah prednostna naloga?

Napovedi o tem, kako se bodo hipoteke razvijale, kaj pričakovati od trga, so po mnenju analitikov v veliki meri še vedno odvisne od realnega stanja v bankah. Vidik, ki odraža dejavnost potencialnih posojilojemalcev, je v tej fazi drugotnega pomena. Tudi če Rusi niso imeli težav s plačilno sposobnostjo, ki jih narekuje dvig cen (zlasti elektronike in drugega uvoženega blaga) ter odsotnost realne rasti plač, je stanje v bančni industriji predaleč od optimalnega za Po mnenju ekonomistov se bo hipotekarni trg razvijal tako aktivno kot v zadnjih nekaj letih.

Odboj z obrestmi

Najverjetneje analitiki menijo, da bodo banke, če bodo v krizi želele aktivno posojati državljane, to storile z občutnim dvigom obrestnih mer. Ali pa tako, da čim bolj zaostrimo merila za odobritev kredita. Tako je povsem možen scenarij, v katerem človeku sploh ni treba razmišljati o tem, ali je zdaj vredno vzeti hipoteko. Najverjetneje banka preprosto ne bo mogla zagotoviti posojila pod ugodnimi pogoji. Ali celo zavrniti vlogo zaradi notranjih kriznih razlogov. Ali je zdaj smiselno najeti hipoteko, ko je stanje v bankah daleč od optimalnega? Mnogi strokovnjaki menijo, da je ta vrstaodločitve še niso zelo utemeljene.

Če je prijava odobrena

Razmislimo o uspešnem scenariju - recimo, da Rus nima težav z obstoječimi posojili, ima visoko plačo, banka pa mu je načeloma pripravljena dati posojilo za nakup stanovanja. Se splača vzeti hipoteko za tega državljana? Odgovor na to vprašanje je mogoče dati na podlagi študije ključnega vidika prihajajoče transakcije: ali se ne bo izkazalo, da bo po nakupu stanovanja čez nekaj časa postalo ceneje, tako da bo hipoteka za osebo nedonosna?

S tega vidika je pri odločanju, ali naj vzamemo hipoteko zdaj, najbolje preučiti trg ne toliko v smislu kriznih razmer v bankah in sankcijah, temveč v smislu analize trendov, ki odražajo dinamiko nakupovanje in prodaja nepremičnin. Seveda tu igrajo vlogo politične razmere. A ključni dejavnik možnosti za naložbe v stanovanja je po mnenju strokovnjakov stanje na upoštevnem trgu.

Nepremičninska situacija

Kako so stvari v segmentu nepremičnin? Ali je zdaj glede na pričakovano gibanje cen stanovanj donosno najeti hipoteko? Strokovnjaki identificirajo tri verjetne scenarije glede možnosti za razvoj trga.

Po prvem bodo cene nepremičnin v prihodnjih letih ostale na ravni, ki bolj ali manj ustreza trenutni. Zagovorniki tega stališča menijo, da je današnji nepremičninski trg z vidika cen, razmerja med ponudbo in povpraševanjem dovolj uravnotežen. Morebitno zmanjšanje nakupne aktivnosti vZaradi omejevanja kreditiranja bank in nizke plačilne sposobnosti posojilojemalcev bo po mnenju ekonomistov spremljalo ustrezno zmanjšanje ponudbe - predvsem zaradi dejstva, da lastniki stanovanj raje čakajo na krizo in ne prodajajo stanovanj prepoceni. Ali je zdaj v zvezi s tem scenarijem donosno vzeti hipoteko? Verjetno ne veliko. Cene bodo ostale enake, plačati pa bo treba bančne obresti, ki bodo poleg tega zaradi krize verjetno velike.

Vendar pa je smiselno vzeti stanovanje na kredit, če oseba trenutno najema hišo, in predvideni znesek plačil bo sorazmeren z najemnino. Vendar pa ta možnost predvideva, da ima državljan znaten znesek za polog za hipoteko. In v tem primeru ga bo verjetno bolj donosno izdati kot depozit, za prejemanje obresti, s katerimi nato plačate najeto stanovanje. Nekatere banke zdaj ponujajo depozit v višini 20% letno ali več. To je po mnenju analitikov posledica zvišanja stopnje refinanciranja centralne banke, ki se je decembra dvignila na 17 %. Če za osnovo vzamemo zgoraj obravnavani scenarij, potem bo z naložbenega vidika depozit videti bolj donosno kot vlaganje v stanovanje - malo je verjetno, da se bo v tem primeru podražilo za 20% na leto., nato pa še za enak znesek, medtem ko v primeru depozita obresti obračunava banka v napredovanju.

Drugi scenarij predvideva, da bodo cene nepremičnin še vedno rasle. To bopredvsem zaradi inflacije. Pričakuje se, na primer, da bo s seštevanjem rezultatov gospodarskega razvoja v letu 2014 ustrezna številka presegla 11 %. Tudi če povpraševanje na nepremičninskem trgu ni dovolj dinamično, strokovnjaki menijo, da je zvišanje cen stanovanj na splošno mogoče pričakovati sorazmerno z inflacijo. Se splača vzeti hipoteko zdaj glede na ta scenarij?

Najverjetneje bodo smernice za potencialnega kupca v tem primeru približno enake kot v primeru prve možnosti. To pomeni, da lahko najamete posojilo za stanovanje, če se stanovanje trenutno oddaja, plačila obresti pa bodo enaka ali ne veliko večja od najemnine. Ali pa položite depozit za znesek, ki je zbran za začetno plačilo, prejmite obresti in zaradi tega plačajte najemnino.

Tretji scenarij vključuje padec cen stanovanj. To bo posledično posledica morebitnega neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem na trgu, ki ga lahko spodbudi dejstvo, da je Rusija v zadnjih letih uvedla precejšnjo zalogo novih zgradb. Čeprav je velik del stanovanj, zgrajenih v okviru tovrstnih projektov, v skupni rabi, jih bo precejšen odstotek pozneje prodanih po tržnih cenah ali na primer preprodanih. To bi lahko povzročilo, za kar nekateri ekonomisti menijo, da je presežna ponudba na stanovanjskem trgu.

Verjetno, če sledimo temu scenariju, se sploh nima smisla spraševati, čeAli naj zdaj najamem hipoteko? Seveda to ne bo najboljša možnost. Če govorimo o iskanju donosnih naložb, potem ste lahko pozorni na depozite. Če obstaja potreba po stanovanju, ga je zaenkrat bolje najeti, še posebej, ker se ustrezne cene praviloma znižajo po prodajnem segmentu.

Dejavniki so medsebojno povezani

Seveda je vsak od scenarijev na nepremičninskem trgu v veliki meri odvisen od stanja v bančnem sektorju in od stopnje plačilne sposobnosti državljanov. Zato lahko rečemo, da zgoraj obravnavani krizni dejavniki neposredno vplivajo na stanovanjski trg, pa tudi na vse druge. Hkrati strokovnjaki še vedno menijo, da se objektivni tržni mehanizmi - ponudba in povpraševanje - oblikujejo pod vplivom zgoraj navedenih dejavnikov v omejenem obsegu. Merila, ki odražajo resnične potrebe Rusov po določenih vrstah stanovanj, so zelo pomembna, ob upoštevanju vpliva migracijskih procesov, sprememb v tehnologiji gradnje stanovanj itd.

Faktor menjalnega tečaja USD

Nekateri strokovnjaki hkrati menijo, da je sprejemljivo izpostaviti četrti scenarij, ki pomeni občutno zvišanje cen nepremičnin zaradi vpliva edinstvenega v nekem smislu dejavnika. Kot veste, se je tečaj dolarja v primerjavi z rubljem v letu 2014 skoraj podvojil. Vendar se večina valut drugih držav v razvoju, vključno z državami CIS, v primerjavi z ameriško ni tako pocenila. Posledično je povprečna plača v dolarjih v Rusiji in, recimo, vKazahstan se je praktično izenačil ali celo, morda, postal slabši od tistega, ki je nameščen v sosednji državi. Posledično so stanovanja v Ruski federaciji, na primer v kazahstanskih tenge, v številnih segmentih postala opazno cenejša od tistih pri njihovih sosedih. Državljani Kazahstana sčasoma pridejo v Rusijo in tukaj kupijo stanovanja. Ta trend se, kot predlagajo nekateri ekonomisti, lahko nadaljuje in tudi okrepi zaradi podobne dejavnosti prebivalcev drugih sosednjih držav - Belorusije, Azerbajdžana, b altskih držav in morda Kitajske. To lahko do neke mere segreje povpraševanje po nepremičninah in povzroči dvig cen v dinamiki, ki presega inflacijo.

Morda bi moral človek pri odločanju, ali naj vzame hipoteko, preučiti mnenja strokovnjakov o četrtem scenariju, vendar le, če živi v obmejnem mestu. To pomeni, da je ta možnost lahko razvrščena kot lokalizirana.

Sklepi

Tako smo identificirali glavne dejavnike, ki določajo krizne trende na nepremičninskem trgu, in upoštevali glavne scenarije, katerih študija nam bo omogočila, da se odločimo, ali je vredno vzeti hipoteko na stanovanje v trenutne razmere na trgu.

Poskušajmo povzeti. Torej, na trgu bančnih posojil je kriza. Banke po vsej verjetnosti ne bodo mogle izdajati posojil z dinamiko, kot so jo v preteklih letih, in pod enakimi obrestnimi pogoji. Posojilojemalci pa ne bodo imeli vedno objektivne priložnosti za plačilo hipoteke. Rezultat je zmanjšanje povpraševanja. Vzrok za bančno krizo so politične razmere. Zato,če se odločamo, ali naj vzamemo hipoteko zdaj, ko so sankcije EU in ZDA proti Rusiji, verjetno rečemo ne. Počakati moramo, da se razmere v bankah stabilizirajo, poiščejo nove vire posojil za poplačilo obstoječih obveznosti ali pa jim bo pri tem pomagala vlada.

Drugi dejavnik, ki lahko vpliva na odločitev o tem, ali naj trenutno najame hipoteko, so razmere na ruskem nepremičninskem trgu. Ekonomisti identificirajo tri osnovne scenarije. To je stabilizacija cen, njihovo rahlo zvišanje, sorazmerno z inflacijo, ali padec. Ali pa, če oseba živi v obmejnem mestu, se nekoliko povečajo stroški stanovanj.

Naj vzamem hipoteko? Prednosti in slabosti te odločitve glede na trenutne razmere na trgu so precej očitne. Med pozitivnimi vidiki je možnost donosnega vlaganja, če se povpraševanje v bližnji prihodnosti poveča. Ekonomisti, čeprav priznavajo pomembno globino sedanje krize, menijo, da se bodo razmere v doglednem času izboljšale - zaradi možnega vračanja cen nafte, zamenjave uvoza in diverzifikacije gospodarstva države. Prav tako bo naložba v nepremičnine zagotovila vsaj varnost denarnih naložb glede na inflacijo. Med negativnimi stranmi odločitve za nakup doma - verjetnost padca cen ali odsotnosti njihove rasti je precej visoka. Ne eno ne drugo ne bo donosno za kupca stanovanja. Prav tako najverjetneje v tej fazi banke posojilojemalcu ne bodo mogle ponuditi udobnih pogojevodstotkov.