Kakšen je davek na promet nepremičnin?

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Postopek za obračun in pobiranje davka na nepremičnine je razglašen z ustrezno šifro. Zakoni se spreminjajo iz leta v leto. Hkrati se spreminjajo pravice in obveznosti državljanov na področju obdavčitve. Dejstvo, ki ostaja nespremenjeno, je potreba po plačilu davka.

Kakšen je davek na promet nepremičnin?

Nepremičnina je lahko v lasti fizične osebe, zasebnega podjetja ali občinskega organa. Vrste nepremičnin vključujejo različne možnosti: stanovanjske prostore, poslovne prostore (prodajne ali poslovne stavbe), industrijske prostore, zemljišča in kmetijska zemljišča. Lastnik ima lahko izključno lastninsko pravico ali kot del deleža. V vseh primerih, če transakcija spada v opis obdavčljive, ostane davek na promet nepremičnin obvezen.

Kontrolni sistem izvajajo davčni organi in njihove teritorialne enote. dejstvoplačilo ali neplačilo davka se odraža v letni izjavi, ki jo predložijo državljani.

Splošna načela

Po ruski zakonodaji je vsak uradno prejeti dobiček obdavčen. S tega vidika se šteje, da je odtujitev nepremičnine v korist lastnika. Zato je prodajalec tisti, ki je dolžan plačati davek od prodaje nepremičnine.

Člen 224 Davčnega zakonika Ruske federacije določa, da je treba znesek prihodkov od odtujitve nepremičnine obdavčiti po stopnji 13%. Vendar ta zakon ne velja v vseh primerih. Podrobnosti bodo obravnavane v tem članku.

Drugi zakon, na katerega se lahko sklicujete, je zvezni zakon številka 382. Pomemben je od začetka leta 2016. Po pravilih tega zakona je davek od prodaje nepremičnin na pravnem področju odvisen od lastninskih pogojev. Ta dokument obravnava dve vrsti mandata glede na trajanje:

• Prenos lastništva nepremičnine do leta 2016.
• Lastniki nepremičnin, katerih pravice so določene po 1. januarju 2016.

Prvo kategorijo državljanov pri odtujitvi nepremičnine vodijo določbe zakona, ki je veljal do začetka leta 2016. Po tem zakonu je davek obvezen za vse lastnike, ki odtujijo nepremičnino v prvih 3 letih po prenosu lastništva. Za drugo kategorijo velja nov postopek, po katerem je referenčno obdobje lastništva 5 let.

Kdo ne more plačati?

Če upoštevamo splošni postopek pobiranja davkov, določa zakonokoliščine, v katerih postane davek od prodaje nepremičnin za fizične osebe nepomemben ne glede na obdobje lastništva. Upošteva se predvsem način prenosa na nepremičnino. To so naslednji primeri:

1. Ko premoženje gre lastniku pod pogojem doživljenjske odvisnosti prejšnjega lastnika.
2. Podedovana lastnina.
3. Odtujitev nepremičnin, pravica do katerih je nastala kot posledica privatizacije.
4. Osnova lastništva je pogodba o donaciji.

Če naslovni dokument spada v eno od teh kategorij, potem transakcije ne bi smeli razvrstiti kot dodaten dohodek in jo s tem obdavčiti.

Obstajajo tudi funkcije po regijah. Kot veste, so domači zakoni razdeljeni na zvezne in teritorialne. Lokalne oblasti imajo pravico, da nekatere zvezne zakone prilagodijo brez temeljnih protislovij. V praksi se razmere za določeno kategorijo državljanov običajno na ta način omilijo. Davek na promet nepremičnin ni izjema.

Na primer, za okrožje Khanty-Mansiysk obstaja zakon, po katerem dohodek od prodaje nepremičnin ni obdavčen niti v prvih 3 letih lastništva. Podobna pravila veljajo na Stavropolskem ozemlju: tukaj je obdobje obdavčljivih transakcij skrajšano s 5 na 3 leta. Če želite izvedeti, kakšen davek na prodajo nepremičnin je treba plačati v določeni regiji, morate slediti spremembam teritorialnegazakoni.

Kako izračunati?

Citizen S. A. je prodal hišo, kupljeno pred 1,5 leti, za 6.300.000 rubljev. Njegov primer v vseh pogledih ustreza definiciji zakona. Je uradno zaposlen, njegove delovne izkušnje pa so več kot 10 let. Kolikšen bo znesek davka na prodajo nepremičnine za državljana S. A.

Za pripravo izjave za leto morate vzeti naslednje podatke:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – znesek davčne osnove

Znesek davka: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rubljev

Vendar je S. A. že dolgo pred rokom za oddajo izjave zbrala dokumente za odbitek in prejela potrdilo davčne službe. Znesek odbitka je bil najvišji. Zdaj so izračuni videti drugače:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=dejanski znesek plačila 130.000 rubljev.

Če bi državljan S. A. sklenil posel 5 let po nakupu, bi bil vključen v kategorijo oproščencev.

Za posameznike

Davek na prodajo nepremičnin za posameznike, njegove značilnosti in postopek plačila je razglašen v poglavju 23 Davčnega zakonika Ruske federacije. Tako so subjekti prava, ki imajo pravico do dohodka na ozemlju Ruske federacije, razdeljeni v tri kategorije:

1. Rezident države je državljan, ki je v zadnjem letu živel v Rusiji najmanj 183 dni.
2. Nerezidenti - osebe, ki ne spadajo v prejšnjo kategorijo.
3. Pogojna definicija - rezidenti valute so državljani Ruske federacije, ki zadnje leto živijo v drugi državi, vendar vsaj enkrat letno obiščejo Rusijo.

Kadar nepremičnino proda nerezident, davke in postopek njihovega obračunavanja ureja 209. člen Davčnega zakonika. Zanje se torej uporablja ločen sklop pobiranja dohodnine.

Za pravne osebe

Ko pravna oseba odtuji nepremičnino v lastni bilanci, je postopek za obračun obdavčitve v veliki meri določen z izbranim davčnim sistemom. Gotovo pa je dejstvo, da pravna oseba s prodajo nepremičnine prejema dohodek. V skladu s tem bi se moral ta prihodek odražati v bilanci stanja družbe. Še naprej upoštevamo davek na prodajo nepremičnin. Od kakšnega zneska in v kakšnem vrstnem redu ga mora plačati pravna oseba? Upoštevati je treba pripadnost enemu od naslednjih davčnih režimov:

1. UTII.
2. Poenostavljen sistem.
3. Patentni sistem.

Upošteva se tudi vrsta nepremičnine. Lahko je stanovanjsko, poslovno, zemljišče ali podzemlje.

Pomembni so tudi dejanski podatki in oblika lastništva: ali podjetje dejansko opravlja komercialne dejavnosti, ali so ustanovitelji rezidenti ali nerezidenti Ruske federacije? Če želite odgovoriti na vsa ta vprašanja, se morate ravnati po členu 23 davčnega zakonika Ruske federacije.

Pri prodaji stanovanja s strani pravne osebe dohodek ni obdavčen z DDV, je pa obvezna dohodnina. Stopnja dohodnine je odvisna tudi od statusa ustanovitelja (rezidentali nerezident). Če govorimo o odtujitvi nestanovanjskih prostorov, ki so v bilanci stanja podjetja, potem je znesek dohodka podvržen tako dohodnini kot DDV. Hkrati se davek od dohodka ne obračunava od zneska transakcije, temveč od zneska čistega dohodka.

Pomemben odtenek: davek na prodajo poslovnih nepremičnin ne upošteva števila let lastništva. Še en odtenek s področja davčne optimizacije pravi, da ima podjetje pravico zmanjšati znesek dohodka za preostalo ceno predmeta. Če se po računovodskih izračunih izkaže, da je razlika med zneskom transakcije in končnim zneskom negativna, se številka razvrsti kot izguba za podjetje.

Ali naj upokojenci plačujejo?

Ali velja davek na prodajo nepremičnin posameznikov - upokojencev in drugih posebnih kategorij državljanov? Po veljavni zakonodaji niso predvidene davčne olajšave ali olajšave, vezane na socialni položaj državljanov. Upokojenci morajo plačati davek, če spadajo v splošno kategorijo davčnih zavezancev.

Pomembno je razlikovati med davkom na nepremičnine in dohodnino. Davek na nepremičnine od leta 2014 ni pomemben za upokojence. Izjema je, ko upokojenec uporablja nepremičnino za dobiček. Sicer pa zanje velja splošni postopek: davek od prodaje nepremičnine za 3 leta bo zanje obvezen.

Toda upokojenci imajo možnost znatno znižati davek ali celo biti oproščeni. Za to se morajo zateči k odbitku premoženja. Do leta 2012 odbitek ni veljal za upokojence. Sprejetje zveznega zakona št. 330 jim je zagotovilotaka pravica.

S tem zakonom lahko upokojenci po prodaji nepremičnine prejmejo eno od naslednjih možnosti davčne olajšave:

• Če je bilo lastništvo določeno pred več kot 3 leti, se na splošno popolnoma sprosti.
• Če je obdobje posedovanja krajše in vrednost predmeta ne presega 1 milijon rubljev, lahko prejmejo znižanje davčne osnove na znesek, ki je bil porabljen ob nakupu predmeta.

Odbitki

Subjekti obdavčitve so upravičeni do odbitka davka na nepremičnine. Velja za tiste državljane, ki so uradno zaposleni in od svojih dohodkov odbijejo dohodnino oziroma dohodnino v višini 13 %. Obstajajo tri možnosti odbitka:

• Popolna sprostitev.
• delno.
• Zaračunavanje davka na celoten znesek prihodka.

Hkrati je najvišji znesek, za katerega je mogoče znižati znesek davka, 1 milijon rubljev.

Primer: državljan proda stanovanje, kupljeno pred 2,5 leti, za 4.500.000 rubljev. Državljan je do oddaje izjave pripravil tudi dokumente za odbitek. Bil je upravičen do najvišjega odbitka. Kot rezultat, je bil znesek davčne osnove zanj 3.500.000 rubljev, davki pa 455.000 rubljev.

Pri odgovoru na vprašanje, kakšen davek je treba plačati od prodaje nepremičnine, je pomembno omeniti možnost skupne lastnine. Če se lastništvo nepremičnine razširi na več oseb, se obveznost plačila davka porazdeli tudi glede na delež vsakegaizmed njih. Lahko pa se solastniki med seboj dogovorijo in prevzamejo davčno obveznost v drugem vrstnem redu.

Državljani lahko uporabijo odbitek več kot enkrat, saj velja za vsako enoto transakcije. Toda v roku enega leta je dovoljen samo en odbitek. Zahvaljujoč tej olajšavi se lahko znesek davka na prodajo nepremičnin bistveno zniža.

Obstajajo trije načini za izvedbo odbitka:

• Izplačilo zapadlih sredstev v gotovini.
• Prenos na prejemnikov bančni račun.
• Izdajte obvestilo delodajalcu z navedbo oprostitve državljana plačila dohodnine za obdobje, v katerem se je nabral zapadli znesek.

Kako zaprositi za odbitek?

Zahtevek za odbitek se vloži v obdobju poročanja, v katerem so bile opravljene transakcije. Odbitek je mogoče dobiti v dveh oblikah: fiksni znesek ali znesek, enak stroškom. Izbira je odvisna samo od prijavitelja: najprej lahko izračuna, katera možnost je zanj bolj donosna in se prijavi za to določeno vrsto.

Odbitek je primeren, kadar mora državljan dokazati stroške prejšnjega nakupa nepremičnine, ki je bila prodana v poročevalskem obdobju. Zato bo treba te stroške zavarovati s kopijami dokumentov zanje. Za te namene se davčnemu organu predložijo kopije naslednjih dokumentov:

• Pogodba o nakupu nepremičnine (kupoprodaja).
• Dokument, ki potrjuje uporabo storitev nepremičninskih družb.
• Akt prevzema in prenosa medposest.
• Dokumenti prodajalca ob prejemu denarja: potrdilo (če je bil denar prejet v gotovini) in bančni izpisek (če je bil denar nakazan na račun).
• Plačilni nalogi.
• Drugi dokumenti, ustvarjeni med transakcijami in predstavljajo finančno vrednost.

Po potrditvi vloge za odbitek s strani davčnega organa se ponovno vrnite k vprašanju davka na promet nepremičnin. Koliko bi morali plačati? Davčna osnova se bo bistveno znižala. Pomembno je omeniti, da odbitni stroški ne vključujejo plačil zavarovanja in odplačil hipoteke.

Cilji prava in prakse

Ko se državljani zavedajo davkov na kratkoročno prodajo nepremičnin in ugotovijo davčne stopnje, se lahko nevede zanimajo za zakonite možnosti varčevanja. Če želite odgovoriti, bodite pozorni na prvotni namen uvedbe tega davka.

Verjeli so, da je motiv lastnikov hitre prodaje po nakupu želja po kapitaliziranju razlike. Vsi se spominjajo časov pred krizo, ko so cene nepremičnin dinamično rasle, država pa ni imela neposrednih vzvodov. S tega vidika ima ta davek vlogo posrednega orodja za obvladovanje trga nepremičnin. In to je res, saj bo pri previsokih cenah nepremičnin praviloma vedno imel koristi le določen družbeni sloj na račun drugih.

Toda razmislite o drugem primeru: državljan M. S. mora razširiti svoje stanovanje, prav tako se ne nasprotuje selitvi v osrednji del mesta,vendar nima lastnih sredstev. Najde kompromis: proda edino stanovanje, začasno živi z družino pri starih starših in vzame hipoteko za primernejše stanovanje. Vse je šlo po načrtih, potem pa je kriza zadnjih let naredila svoje. Lastnik je bil med tistimi 20 %, ki niso uspeli vrniti sredstev. Kljub prizadevanjem posojilojemalca do refinanciranja v drugi banki ni prišlo.

Edina pravilna odločitev je bila prodaja nepremičnine, preden jo banka proda na odprti dražbi. Posledično državljan izgubi sredstva v obliki hipotekarnih obrestnih mer in plača prometni davek. Če so se stroški stanovanja spremenili, potem morda ne bo več mogel kupiti stanovanja. In to ni osamljen primer.

V fazi obravnave predloga zakona je bila obravnavana možnost izpustitve tistih oseb, katerih premoženje je edino naprodaj. Toda zakonodajalci so imeli pomisleke, da bi špekulanti lahko izkoristili to določbo, ko bodo ugotovili, kateri davek je predmet prodaje nepremičnin.

Ali ne morem plačati?

Možno je optimizirati znesek davka poleg odbitka. Poleg primerov, ki jih obravnava zakon, obstajajo še druge možnosti:

Zagotovitev dokumentacije o nastalih stroških. Ta položaj je tudi uradno dovoljen. Na primer, tudi če je oseba kupila nepremičnino z namenom nadaljnje prodaje, potem znesek njegovega dohodka ni enak celotnemu strošku transakcije. Kot prihodek se pripozna samo razlika med kupljenim in prodanim zneskom.vrednost

Odhodki so: strošek objekta, strošek širitve, poplačilo obstoječih dolgov za komunalo, postavitev omrežij in dovoljenih vrst preureditev, izboljšanje urejanja okolice in druga popravila.

• Uporaba dvojnega odbitka. Pri vprašanju, koliko je obdavčen pri prodaji nepremičnine, je treba upoštevati tudi pravni status davčnega zavezanca: v okviru te vrste obdavčitve je hkrati prodajalec in kupec. Pomemben pogoj je tudi zaključek dveh poslov (nakup in prodaja) v enem koledarskem letu. In končno, tretji pogoj je, če je bil nakup opravljen prej kot prodaja. To pomeni, da imajo možnosti optimizacije le tisti, ki imajo to ni edino stanovanje. Če odbitek ob nakupu prvega stanovanja ni bil uveljavljan, se zdaj lahko obveznost odpiše na njene stroške, ne glede na to, kakšen davek od prodaje nepremičnin je treba plačati v proračun.
• Uporaba redukcijskega faktorja. V skladu s členom 217 Davčnega zakonika Ruske federacije se znesek, enak pomnoženju faktorja zmanjšanja s katastrsko vrednostjo, šteje za dohodek. V tem primeru je možno celo znižati davčno osnovo na nič.

Če je status samozaposlen?

Če je samostojni podjetnik prodal nepremičnino, preden se je uradno registriral kot samostojni podjetnik posameznik, potem transakcija poteka pri davčnih organih v obliki redne dohodninske napovedi. Če je imel prodajalec v času transakcije status podjetnika, se pojavi logično vprašanje: koliko davkov bo treba plačati pri prodajiIP nepremičnine?

Tukaj je pomembno razmisliti, ali je nepremičnina navedena v kodi OKVED kot glavno sredstvo komercialnih sredstev, ki ustvarjajo dohodek ali ne. Drugi odločilni dejavnik je sistem obdavčitve intelektualne lastnine. Obstajata dve vrsti: STS - poenostavljen sistem in metoda "prihodki minus stroški".

V prvem primeru se znesek transakcije doda splošni osnovi za obračun davka. Plačljiva davčna stopnja je 6 %. Po sistemu »prihodki minus odhodki« znesek transakcije poveča znesek dobička. Toda glede stroškov je pomembno upoštevati stroške nakupa predmeta in sredstva, porabljena za njegovo vzdrževanje in izboljšanje pogojev. Kot dokazilo za nakup je treba vnaprej izdelati kopijo lastninskih dokumentov in jo nato predložiti davčnemu uradu.

V primeru likvidacije IP

Upoštevajmo primer, ko poslovni subjekt preneha s svojim delovanjem in likvidira status IP. Kakšni davki se plačajo pri prodaji nepremičnine v tem primeru? Za podjetnika ne velja pravilo 3 let, dohodnino pa je dolžan plačati v proračun kot posameznik, ki je prejel dodaten dohodek. Strokovnjaki priporočajo, da se na postopek likvidacije pripravite vnaprej, najprej preklopite na poenostavljen sistem obdavčitve. Ta metoda znatno zmanjša stroške. Z vidika davčne optimizacije je priporočljiva prodaja nepremičnin v statusu posameznika in ne samostojnega podjetnika.

Rok

Ob koncu vsakega leta poslovni subjekti in posamezniki, ki delajo v uraduna podlagi, morajo zagotoviti informacije o gibanju finančnih sredstev, s katerimi razpolagajo. V zvezi s tem postane aktualno vprašanje: pri prodaji nepremičnine, kakšen davek plačati, da kasneje ne bo terjatev od davčnih organov.

Posamezniki oddajo poročilo v obliki 3-dohodnine pred 30. aprilom leta, ki sledi poročevalnemu obdobju. Organ za vložitev podatkov je lokalni oddelek organa IFTS. Če dokument vsebuje napake tehnične narave ali povezane z napačnimi izračuni, davčni organ poročila ne sprejme. Ne morete urejati obstoječega dokumenta. Popravljeno poročilo se izda na novem obrazcu, na naslovni strani katerega bodo podatki o ponovnem opravljanju. Dokument je izdelan v dveh enakih izvodih. Po prejemu poročila se določi rok za plačilo zneska davka. To obdobje običajno traja do 15. julija v letu, v katerem je bilo poročilo predloženo.

Izogibanje napakam in prepozno oddajo poročil sta kaznovani:

• Za neposredovanje ničelnih kazalnikov - od 1000 rubljev.
• V drugih primerih - do 30% obračunanega zneska davka.
• Če davek ni plačan pravočasno, se znesek davka pobere plus 20-40% njegovega zneska kot kazen.
• Poleg glavnih sankcij se zaračunavajo kazni za vsak dan zamude.

Zato je pomemben odgovoren pristop k davčnim in pravnim obveznostim. Na nacionalni ravni je življenje celotne države odvisno od davkov.