Kako varno prodati stanovanje: navodila in priporočila

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Prodaja stanovanja je precej zapleten in dolgotrajen postopek, ki ga lahko opravite samostojno ali s pomočjo agencije. Postopek predvideva, da prodajalec prejme precej velik znesek sredstev, zato je pomembno ugotoviti, kako varno prodati stanovanje, tako da kupec ne more uporabiti različnih goljufivih shem. To vam bo omogočilo, da prejmete zahtevano količino sredstev za stanovanja brez tveganja izgube denarja in nepremičnin.

prodajna pravila

Vsak, ki namerava prodati stanovanje, razmišlja o tem, kako pravilno in varno prodati stanovanje. Če želite to narediti, je priporočljivo upoštevati naslednja pravila:

• proces lahko dokončate sami ali s pomočjo povabljenega nepremičninskega posrednika;
• če uporabljate storitve nepremičninske agencije, se morate pripraviti na potrebo po plačilu njenih storitev, stroški pomoči pa veljajo za visoke;
• če postopek izvaja neposredni lastnik predmeta, potem je veliko pozornosti namenjene pravilni sestavi oglasa, saj mora biti svetel,privlačen in učinkovit;
• osnova varne transakcije je kompetentna navedba stroškov stanovanja v pogodbi, zato je nemogoče namerno znižati ceno za znižanje davka, saj lahko kupec izkoristi to situacijo, zato je bo plačal znesek, naveden v pogodbi;
• pred prodajo predmeta je priporočljivo posvetiti veliko pozornost njegovi predprodajni pripravi, za katero se opravijo kozmetična popravila ter odpravijo različne pomanjkljivosti v vodovodu ali drugih pomembnih delih prostora;
• stanje inženirskih komunikacij igra odločilno vlogo, zato jih je pogosto treba obnoviti in izboljšati;
• Da bi bila transakcija pravno čista in varna, se veliko pozornosti posveča njeni dokumentaciji, zato se sestavi in podpiše prodajna pogodba, predmet pa se ponovno registrira za kupca v Rosreestru.

Prodajate lahko samo privatizirana stanovanja. Če ugotovite, kako varno prodati stanovanje sami, lahko prihranite veliko denarja, potrebnega za plačilo storitev nepremičninskih posrednikov. Hkrati ste lahko prepričani, da kupec ne bo mogel uporabiti različnih goljufivih shem za zavajanje.

Nianse prodaje delnic

Pogosto je prodajalec lastnik le določenega dela stanovanja. V tem primeru prodajo vaše nepremičnine odlikujejo naslednje značilnosti:

• imajo drugi lastniki nepremičninpredkupna pravica do nakupa prodajalčevega deleža, zato mu je sprva treba ta del ponuditi;
• samo s pisno zavrnitvijo drugih lastnikov lahko delnico prodate tretjim osebam, vendar po ceni, ki ne presega cene, ki je ponujena drugim lastnikom;
• odločitve solastnikov nepremičnin je treba pričakovati v roku 1 meseca;
• če obstajajo zavrnitve vseh drugih lastnikov, se prodaja deleža izvede na običajen način.

Priporočljivo je sestaviti in posredovati obvestila pri notarju, da imate v primeru pravdnih sporov dokazila o spoštovanju pravilnega postopka prodaje predmeta.

Posebnosti prodaje stanovanja, kupljenega na račun materinskega kapitala

Materinski kapital se izda državljanom, ki imajo v družini drugega otroka. Uporabljajo se lahko za nakup stanovanja. Zato se pogosto postavlja vprašanje, kako varno prodati stanovanje na sekundarnem trgu, če je bilo kupljeno z javnimi sredstvi. Če želite to narediti, se upoštevajo nianse:

• obvezno pri koriščenju materinskega kapitala, zahteva se, da se kupljeno stanovanje prijavi ne samo za starše, ampak tudi za otroke, zato mladoletniki nastopajo kot solastniki nepremičnine;
• za prodajo takega predmeta morate pridobiti dovoljenje organov skrbništva, za kar je pomembno zagotoviti drugo stanovanje za bivanje otrok, ki ne bo slabše od prejšnjega objekta;
• ni dovoljeno, da bi se po sklenitvi posla poslabšali življenjski pogoji otrok;
• ob ponovnem nakupu novega predmetavsakemu mladoletniku je treba zagotoviti delež v stanovanju, otrokom pa lahko preprosto odprete račun, kamor se nakaže njihov del izkupička od prodaje stanovanja.

Zahteve zakona ne bo mogoče prezreti, saj je nemogoče registrirati transakcijo v Rosreestru brez soglasja organov za skrbništvo.

Kako opravim postopek sam?

Mnogi ljudje raje prodajajo nepremičnine sami. Zato imajo vprašanje, kako varno prodati stanovanje brez posrednikov. Postopek ima naslednje značilnosti:

• Na začetku se kozmetična popravila izvajajo na nepremičninah, kar vam omogoča, da določite optimalno ceno za predmet;
• cena stanovanja je določena;
• oglas je pravilno sestavljen, zato ga je priporočljivo objaviti v različnih tiskanih medijih in na specializiranih spletnih mestih;
• potencialni kupci bodo prišli v stanovanje, da pregledajo prostore;
• če je kupcu predmet všeč, se sestavi prodajna pogodba;
• prodajalcu se da predujam, za katerega je mogoče zagotoviti gotovino ali uporabiti denarna nakazila, v vsakem primeru pa je treba sestaviti račun;
• če je bil sestavljen predpogodba, je glavna pogodba sklenjena v enem letu;
• zbiranje vseh potrebnih dokumentov za stanovanje;
• sestava in podpis glavne prodajne pogodbe;
• prehod pravice donepremičnine kupcu v Rosreestru, kar zahteva prisotnost obeh strank v transakciji;
• preostala sredstva se nakažejo prodajalcu na kakršen koli način, določen v pogodbi;
• ključi stanovanja, dokumenti za nepremičnine in druge stvari se po potrebi izročijo kupcu.

Še ena stvar. Če ugotovite, kako varno prodati stanovanje sami, vam ne bo treba porabiti denarja za plačilo storitev posrednikov. Toda ko uporabljate svojo moč, lahko traja dolgo, da najdete kupca. Zato je pomembno, da prelistate oglase »Kupim stanovanje«, saj je na ta način pogosto mogoče hitro najti kupca.

Nianse uporabe agencijskih storitev

Mnogi se ne želijo sami ukvarjati s prodajo predmeta. To je posledica dejstva, da morate za ta postopek porabiti veliko časa in truda. Zato razmišljajo o tem, kako varno prodati stanovanje prek agencije. Postopek se šteje za poenostavljenega, saj glavne akcije za prodajo nepremičnin izvaja najeti strokovnjak. Značilnosti postopka:

• Najprej morate poiskati ustrezno agencijo, ki mora biti preverjena in deluje že dlje časa, saj obstaja velika verjetnost, da boste naleteli na prevarante;
• po izbiri podjetja nepremičninski posrednik dobi dostop do stanovanja, zato dobi ključe nepremičnine in kopije dokumentov;
• druga dejanja, potrebna za prodajo predmeta, opravi najeti strokovnjak, zato lastnikstanovanja, vam ne bo treba samostojno iskati kupca ali dokončati transakcije, saj je dovolj le biti prisoten ob podpisu pogodbe.

Prednosti uporabe nepremičninskega posrednika vključujejo znaten prihranek časa in truda.

Kateri dokumenti so potrebni za prodajo predmeta?

Če preučite navodila, kako dobro prodati stanovanje, potem lahko postopek dokončate sami. Po iskanju kupca se z njim sestavi prodajna pogodba. Kupci morajo najprej zahtevati določeno dokumentacijo, ki jim omogoča, da preverijo zakonitost transakcije. Poleg tega bodo ti dokumenti potrebni pri registraciji transakcije pri Rosreestr. Kateri dokumenti so potrebni za registracijo prodaje stanovanja? Za ta postopek se pripravlja dokumentacija:

• izvleček iz USRN, ki označuje, kdo je lastnik nepremičnine;
• izpisek iz hišne knjige, ki vsebuje podatke o vseh prijavljenih osebah;
• kopija prodajalčevega potnega lista;
• če je prodajalec uradno poročen, morata žena ali mož pridobiti pisno dovoljenje za prodajo, saj se tako premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo, šteje za skupno pridobljeno;
• če pripada otrokom del stanovanja, se zahtevajo še njihovi rojstni listi, pa tudi dovoljenje za prodajo pri organih za skrbništvo;
• potrdilo, ki potrjuje odsotnost komunalnih dolgov;
• tehnični dokumenti za stanovanje, ki vključujejo potrdilo o vpisu in tehnični načrt, s pomočjo teh dokumentov pa se lahko potencialni kupci prepričajo, da ninezakonita prenova.

Če ugotovite, kateri dokumenti so potrebni za obdelavo prodaje stanovanja, jih lahko pripravite vnaprej. To vam bo omogočilo hitro sklenitev posla.

Ali lahko prodam na obroke?

Pogosto kupci nimajo dovolj sredstev za nakup stanovanja. V tem primeru lahko prodajalec popusti in ponudi možnost nakupa stanovanja na obroke. Vendar se boste morali pripraviti na naslednje funkcije:

• posel se izvede takoj, kar je nedvomno plus uporabe obrokov;
• prodajalci se soočajo s tveganjem, da bo kupec prenehal prenašati sredstva iz različnih razlogov;
• priporočljivo je sestaviti pogodbo v prisotnosti notarja, kar bo povečalo garancije za prodajalca.

Lastnik objekta mora dobro razumeti, kako varno prodati stanovanje. Prenos denarja mora biti zabeležen v pisnih potrdilih. Če kupec v določenem trenutku preneha prispevati sredstva kot plačilo za stanovanje, bo treba transakcijo izpodbijati na sodišču.

Kako varno prodati stanovanje na obroke?

Postopek prodaje katere koli nepremičnine velja za zapleten in dolgotrajen. Pogosto se morajo prodajalci spopasti z različnimi prevaranti, ki si želijo predmet brezplačno prisvojiti. Zato je pomembno vedeti, kako se zaščititi pred številnimi nezakonitimi shemami pri uporabi obročnega načrta. Kako varno prodati stanovanje? Za to se upoštevapodrobnosti:

• obrok je treba določiti v treh do šestih mesecih;
• predplačilo mora presegati polovico vrednosti nepremičnine;
• prodajalec se odloči, ali bodo zaračunane obresti ali ne.

Če kupec iz različnih razlogov ne uspe pri dogovoru, se bo moral z njim soočiti, kar prinaša dodatne stroške in težave.

Kako prodati hipotekarno stanovanje?

Za nakup nepremičnin se državljani pogosto raje obrnejo na banko za hipoteko. Vendar se ne morejo vedno spopasti s kreditnim bremenom. Zato imajo vprašanje, kako varno prodati stanovanje na hipoteko. Postopek se izvaja ob upoštevanju zahtev:

• banka je nujno obveščena o odločitvi, in če je razlog za prodajo visoka kreditna obremenitev, lahko institucija izpolni polovico, zato pogosto ponuja prestrukturiranje dolga;
• prodaja stanovanja je dovoljena samo z dovoljenjem za ta postopek s strani banke;
• posojilojemalec lahko izvede postopek sam, pogosto pa banke same raje prodajajo predmete na dražbah;
• zahtevani znesek sredstev se položi za poplačilo dolga, in če po tem ostane denar, ostane pri posojilojemalcu;
• pri komunikaciji s potencialnimi kupci jim je treba zagotoviti podatke, da je nepremičnina zastavljena banki;
• denar kupec nakaže na račun vbanka, po kateri se potrebni del porabi za odplačilo hipotekarnega posojila;
• šele po tem je transakcija registrirana v Rosreestr.

Banka lahko najde kupca, ki bo kupil nepremičnino s hipoteko. V tem primeru se posojilo ponovno izda novemu posojilojemalcu. Za banko je takšna rešitev ugodna, vendar mora biti novi posojilojemalec plačilno sposoben, uradno zaposlen in imeti pozitivno kreditno zgodovino.

Kako se zaščititi?

Veliko ljudi razmišlja o tem, kako prodati stanovanje za gotovino. Transakcija mora biti varna in zanesljiva, zato je za zaščito pred goljufijami treba upoštevati nekatere točke. Ti vključujejo naslednje:

• prodajna cena predmeta je navedena v pogodbi, zato je ne gre podcenjevati;
• plačilo po pogodbi naj se izvede samo lastniku nepremičnine, ne pa posredniku;
• prenos sredstev se izvede po pravilnem mehanizmu, ki je naveden v prodajni pogodbi, za katero se stranki sestavita potrdilo;
• če kupec v pogodbo vnese lastne klavzule, je pomembno zagotoviti, da so zakonite;
• pogosto imate opravka s sumljivimi kupci, ki so morda namigi tatov, zato je priporočljivo, da od državljanov zahtevate, da podpišejo akt o ogledu stanovanj in posredovanju osebnih podatkov;
• če želi ena oseba skleniti posel, je priporočljivo sprejetidepozit, ki se ne vrne, tudi če državljan noče podpisati pogodbe;
• najpogosteje se morate ob nakazilu denarja soočiti z goljufijo, zato je za to priporočljivo uporabiti brezgotovinsko plačilo, da se zaščitite pred prejemom ponarejenega denarja;
• priporočljivo je, da izkušenim odvetnikom zagotovite pripravljeno prodajno pogodbo v preverjanje, da se prepričate, da ne vsebuje nobenih nezakonitih klavzul, zaradi katerih se dokument zlahka razveljavi.

Le če upoštevate zgornje točke, lahko preučite oglase "kupite stanovanje" ali samostojno sestavite besedilo o prodaji stanovanja.

Nianse uporabe sefa

Obstajajo celo različne metode goljufije, povezane z uporabo sefa. Pogosto prevaranti odložijo registracijo pogodbe z Rosreestr. To povzroči, da prodajalec zamudi časovno obdobje, v katerem ima dostop do celice. Zato si kupec sestavi stanovanje in vzame denar iz celice.

Kako varno prodati stanovanje sami prek sefa? Da bi bili na varni strani, je dobro, da spremljate svoje najemne pogoje. Prav tako je nezaželeno skleniti pogodbo, po kateri je dostop do celice mogoč le s sodelovanjem kupca, saj morda preprosto ne pride na sestanke.

Pomembno je, da ne uporabljate sefa v banki, temveč akreditiv, ki uporablja brezgotovinsko plačilo, tako da če do transakcije dejansko ne pride, kupec ne bo mogel vrniti njegovegasredstva.

Nianse plačevanja davka

Če stanovanje pripada državljanu manj kot tri leta po prejemu dedovanja ali darovalne pogodbe in manj kot pet let po nakupu, boste morali plačati davek od sredstev, prejetih od prodaje. Lahko se zmanjša na različne načine:

• če obstaja originalna pogodba o nakupu stanovanja, se davek plača samo na razliko med prodajno in kupno ceno;
• za zmanjšanje davčne osnove lahko uporabite odbitek v višini 1 milijona rubljev.

Pogosto ljudje namerno znižajo ceno v pogodbi, da bi se izognili plačilu davka. Zato je država uvedla spremembe zakonodaje, na podlagi katerih se prodajna cena primerja s katastrsko vrednostjo objekta. Davek se izračuna od najvišje stopnje.

Sklep

Prodaja nepremičnine velja za zapleten proces, pri izvajanju katerega lahko naletite na različne goljufive sheme. Zato je pomembno razumeti, kako se lahko zaščitite pred številnimi prevarami.

Postopek prodaje objekta se lahko izvede samostojno ali s pomočjo nepremičninske agencije. V prvem primeru je veliko pozornosti namenjeno kompetentnemu sestavljanju prodajne pogodbe in postopku nakazila denarja.