Težave hipotekarnih posojil v Rusiji

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Koncept "hipoteke" se je v ruščini pojavil ne tako dolgo nazaj. Vendar le malo ljudi ve, da storitve za zagotavljanje gotovinskih posojil prebivalcem države za nakup stanovanj obstajajo že od leta 1917. Omeniti velja, da so bile v tistih časih takšne operacije zelo priljubljene, saj so bile takšne transakcije strogo urejene. Ko pa so se stanovanja začela razdeljevati, se je ta praksa izgubila in se je nadaljevala šele relativno nedavno.

Danes so takšne transakcije med državljani na žalost povezane z najbolj neprijetnimi stvarmi. To ni presenetljivo, saj so zdaj vprašanja hipotekarnega posojila v Rusiji in možnosti za razvoj te vrste storitev precej pereče. Kaj se zgodi s posojili. Zakaj so zdaj manj priljubljeni in deležni toliko kritik?

lastne nepremičnine in subvencije državljanov

Najprej se težave pri hipotekarnem kreditiranju začnejo z dejstvom, da ima danes samo 10 % državljanov svoj življenjski prostor, ki v skupni površini presega 18 m² na osebo. Na podlagi tega lahko le 1 % ljudi kupi nepremičninozasluženi denar.

Navsezadnje državljani ne vidijo drugega izhoda, kako priti do hipoteke, čeprav pod najbolj neugodnimi pogoji. Hkrati bi morala večina posojilojemalcev glede na gospodarske razmere dobiti državno podporo. Vendar to ni vedno mogoče zaradi velikega števila ljudi v državi, ki želijo prejemati državne subvencije. Do danes želi več kot 20 milijonov državljanov Ruske federacije dobiti hipoteko. Na podlagi teh norih številk postane očitno, da morajo razvijalci nenehno graditi hiše, kar je tudi skoraj nemogoče narediti v tako kratkem času.

Glavni problem hipotekarnega posojila v Rusiji je, da bo v tem stanju država lahko vsem, ki jih potrebujejo, zagotovila stanovanja v okviru socialnih programov le za 26 let.

Upoštevati je treba tudi, da je zakonodajni okvir za hipotekarna posojila v državi še precej surov. Zato nastajajo dodatne težave tako pri stanovanjskih posojilih kot pri zagotavljanju subvencij.

Inflacija

Zdi se, kakšna je povezava med izboljšanimi gospodarskimi razmerami v državi in problemi razvoja hipotekarnih posojil? Da, pravzaprav so bile pred približno 15 leti razmere v državi zelo težke in stopnja inflacije v pravem pomenu besede je presegla lestvico. Danes je situacija videti veliko bolj pozitivna, vendar je še daleč od popolne stabilnosti. Najprej gre za kreditni sistem.

Zaradi nestabilne situacijeDržavljani preprosto nočejo hraniti svojega denarja v bankah. V skladu s tem kreditne organizacije v državni lasti preprosto nimajo od kje vzeti denarja za posojila prebivalstvu. To ima za posledico tudi višje letne obrestne mere in druge neugodne pogoje posojil.

Navsezadnje hipoteke ne postajajo množičen produkt, ampak storitev, ki si je ne more privoščiti vsak.

Splošno gospodarsko stanje

Vsi vedo, da je hipoteka posojilo, ki se odplača po dokaj dolgem časovnem obdobju. Takšno posojilo se praviloma odobri za obdobje do 20-30 let. Zato se pojavljajo težave s hipotekarnim posojilom v Ruski federaciji.

Dejstvo je, da morajo banke, ki dajejo tako dolgoročna posojila, imeti vsaj nekaj jamstva za plačilo, da ne izgubijo ekonomske stabilnosti. Posojilojemalci pa se želijo tudi sami prepričati, da bodo lahko odplačali stanovanja, za katera so že vplačali precej impresivno polog. Toda kako dobiti kakršna koli jamstva, če se dohodek prebivalstva občasno spreminja? To vodi v finančne vzpone in padce, ki pa so tesno povezani s splošnimi gospodarskimi razmerami po svetu.

Na podlagi tega so kreditne organizacije prisiljene upoštevati tveganja in v primeru neplačila posojila izterjati globe od posojilojemalca. Zato danes ne more vsak dobiti hipoteke, saj mora oseba v primeru zamude ali nezmožnosti odplačevanja prevzetega posojila zagotoviti druga sredstva, ki jih banka lahko upoštevaneplačan dolg.

Nizka plačilna sposobnost državljanov

Če govorimo o težavah in možnostih za razvoj hipotekarnih posojil, potem morate razumeti, da je ta panoga neposredno odvisna od samih prebivalcev države, oziroma od ravni njihovega zaslužka. Danes mora več kot 60 % prebivalstva izboljšati stanovanjske razmere. Zdi se, da je hipoteka lahko prava rešitev za te ljudi. Toda na žalost vsi ne morejo banki priskrbeti potrebnih dokumentov, ki potrjujejo višino zaslužka.

V skladu s pogoji hipotekarnega posojila se osebi zagotovi posojilo, če mesečno plačilo ne presega 40% uradnega dohodka državljana in njegovih sorodnikov. Torej, če posojilojemalec vsak mesec plača približno 30 tisoč rubljev, bi moral zaslužiti vsaj 75 tisoč rubljev.

Žal danes povprečna plača ne dosega te ravni. To povzroča dodatne težave pri hipotekarnem posojilu. Številni državljani, da bi dobili želeno posojilo, v potrdilih navedejo previsoke plače in nato ne izpolnijo obveznosti iz posojila.

Monopolizacija trga

Primarni stanovanjski trg v Rusiji je še vedno "neprozoren". Ni toliko podjetij, ki se ukvarjajo z gradnjo hiš, zato med podjetji praktično ni konkurence. Zaradi tega si lahko razvijalci privoščijo ohranjanje cen nepremičnin na dokaj visoki ravni, karvodi v navidezno monopolizacijo in višje obrestne mere za začetne in nadaljnje obroke posojil.

V skladu s tem je edina rešitev problemov hipotekarnih posojil znižanje cen za novogradnje. Za to je potreben razvoj gradbenega trga. Če se v državi pojavijo nova podjetja za razvijanje, to ne bo samo zmanjšalo stroškov stanovanj, ampak bo zagotovilo tudi koristi prebivalstvu. Šele takrat bo hipoteka postala javni produkt.

Naložbene metode

Še naprej razmišljamo o problemih hipotekarnega posojila, je vredno razmisliti, da je denar, ki prihaja v banke od posameznikov, običajno tam shranjen največ 1 leto.

Državni proračun in finančne institucije preprosto nimajo dovolj denarja za zagotavljanje preferencialnih subvencij. Za vzpostavitev državnih programov za podporo prebivalstva pri hipotekah je treba stabilizirati borze. To pomeni, da bodo težave s hipotekarnim posojilom v Rusiji delno rešene, potem ko se bodo dragocene delnice in papirji začeli aktivno prodajati in kupovati.

To bi lahko bila dobra "krma" za finančne institucije, ki dajejo posojila za nakup doma. Ker v tem primeru banke ne bodo prejemale denarja od fizičnih oseb, ampak od pravnih oseb, bodo sredstva shranjena (oziroma obrnjena) dlje časa.

Migracijska politika

V glavnem in večjih mestih Rusije to vedo vsiživljenje je veliko boljše kot v regijah. Zato ni presenetljivo, da se ljudje raje preselijo v kraje z bolj uspešnim in stabilnim položajem. Vsako leto ogromno migrantov iz vse države hiti v Moskvo, Sankt Peterburg in druga metropola. V zvezi s tem se povečuje tudi povpraševanje po stanovanjih, kar vodi v še večje cenjenje stanovanj. V skladu s tem naraščajo tudi obrestne mere za posojila, prebivalstvo pa se sooča z novimi težavami pri hipotekarnih posojilih.

Za njihovo rešitev je treba sprejeti obsežne ukrepe, ki ne bodo vplivali samo na gradbeništvo in kreditne organizacije, temveč bodo usmerjeni tudi v izboljšanje mikroekonomije države. Seveda takšnih globalnih vprašanj ni mogoče rešiti čez noč.

Število družabnih programov

Stanovanjska posojila so eno od orodij, ki so namenjena reševanju problema hipotekarnih posojil. Do danes potekajo številne aktivnosti za izboljšanje razmer za mlade družine, učitelje, vojaško osebje in druge segmente prebivalstva. Vendar pa po statističnih podatkih večina teh programov potrebuje nekaj resnih izboljšav.

Za mlade zdravnike in velike družine se že razvijajo dodatne subvencije. Slaba novica pa je, da večine finančnih institucij tovrstni programi preprosto ne zanimajo, saj se bodo v tem primeru njihovi prihodki zmanjšali. Edina situacija, ko gre banka za socialno hipotekarna posojila, je, ko finančne izgube kompenzira država sama.

Tako so problemi razvoja hipotekarnega posojila v Rusiji res globalne narave in jih je preprosto nemogoče rešiti v trenutku. Kljub temu država sprejema aktivne ukrepe za znižanje obrestnih mer stanovanjskih posojil.

V zadnjih letih se je na seznam tistih, ki opravljajo tovrstne storitve prebivalstvu, uvrstilo ogromno bank. Mnogi od njih ponujajo ugodnejše pogoje, ljudje pa imajo možnost izbire. To nakazuje, da je država ocenila vse obstoječe probleme hipotekarnega kreditiranja in so že začrtani načini za njihovo reševanje. Zato bodo stanovanja kmalu bolj dostopna za ruske državljane. Z razvojem socialnih programov in nastajanjem novih gradbenih podjetij se stanje pri nakupih nepremičnin postopoma stabilizira.

Možnosti za razvoj hipotek

Če govorimo o prihodnosti stanovanjskega posojila, potem je vse neposredno odvisno od povpraševanja. Ker danes ni alternative, ki bi nadomestila hipoteko, je enostavno sklepati, da bo sčasoma priljubljenost te smeri le rasla.

Ko govorimo o težavah in možnostih za razvoj hipotekarnih posojil, večina strokovnjakov daje precej optimistične napovedi. Vendar je zaenkrat poudarek predvsem na srednjih menedžerjih, katerih plače so stabilnejše.

Če govorimo o nihanjih tečajev, so danes 5 % višja od stopnje inflacije. S svojim močnim upadom bodo banke imele finančne težave, do katerih lahko pridepomanjkanje hipotekarnih programov.

Upoštevati je treba tudi, da so zdaj s hipotekarnim posojilom finančne institucije zavarovane pred morebitnimi tveganji z zavarovanjem premoženja. Vendar jih to ne ščiti pred morebitnim stečajem posojilojemalca. Če pride do neplačila, potem znesek zavarovanja osebe, ki je vzel posojilo, krije le del glavnice posojila. Na podlagi tega finančna konstrukcija tvega več kot državljan sam. Zato je pomembno upoštevati vsa kreditna tveganja in razviti ustrezne programe.

Načini reševanja težav

Če so banke prepričane v 100-odstotno odškodnino za morebitne izgube, potem posojilojemalci ne bodo podvrženi tako strogim zahtevam za pridobitev hipoteke, predplačilo pa se lahko znatno zmanjša..

Danes finančne institucije za zavarovanje svojega premoženja od posojilojemalcev zahtevajo, da plačajo delni prispevek za stanovanje, ki se plača ob vlogi za posojilo in znaša približno 30 % cene celotnega stanovanja. Seveda ne more vsak naenkrat položiti takšnega zneska. To državljane sili v najem stanovanj, namesto da bi najemali dolgoročna bančna posojila.

V ZDA je ta problem že rešen in danes ameriške banke izdajajo posojila brez predplačil, to je 100% stroškov stanovanj. To je postalo mogoče takoj po razvoju sistema hipotekarnih tveganj. Če bo ta praksa začela delovati v Rusiji, bodo čez nekaj časa tudi domače banke začele izdajati večja posojila.

Vendar pa ni vse tako preprosto. Ko govorimo o hipotekarnih posojilih, težavah in možnostih za njihovo rešitev, ne smemo pozabiti na tržna tveganja. Dejstvo je, da obstaja možnost močnega znižanja stroškov stanovanja. To stanje bo negativno vplivalo tako na posojilojemalca kot na kreditno institucijo.

Pri nakupu bivalnega prostora si vsi želijo biti prepričani, da sčasoma njegova vrednost ne le ne bo padla, ampak se bo opazno povečala. Zahvaljujoč temu lahko po 10 letih s prodajo stanovanja sklenete precej dober posel. Takšna situacija je tudi za banko nedonosna, saj bo v tem primeru prisiljena znižati letno obrestno mero. Zato, dokler ne bo stabilnosti na nepremičninskem trgu, bo na tem področju težko doseči optimalne pogoje kreditiranja.

Poleg tega je vredno biti pozoren na tako stvar, kot je likvidnostno tveganje. Pomeni verjetnost, da banka zaradi neravnovesja obstoječih sredstev ne bo mogla izpolniti svojih obveznosti v določenem roku. V tem primeru obveznosti ne bodo zadostovale za potrebna plačila.

Takšne situacije se dogajajo, ker so hipotekarna posojila oblikovana iz kratkoročnih posojil in depozitov. Ti pa neradi sestavljajo državljane.

Tako bo stabilnost na področju hipotekarnega kreditiranja mogoče doseči le, če se to vprašanje obravnava v vseh zgoraj opisanih smereh. Več ko bodo državljani najeli hipotek, depozitov in malih posojil, več sredstev bodo imele finančne institucije.organizacije. Enako velja za gradbena podjetja, pa tudi za vladne programe, ki se počasi začenjajo razvijati.