Kako preveriti razvijalca: metode in priporočila

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Pri nakupu stanovanja v fazi gradnje se morate tisočkrat prepričati o zanesljivosti razvijalca. Kako preveriti podjetje in razumeti, ali mu lahko zaupate? Navsezadnje so danes stroški nepremičnin tako visoki, da mora večina državljanov vzeti večmilijonska hipotekarna posojila in jih odplačevati več kot eno leto, zato je pomembno odpraviti tudi najmanjše tveganje. Kako preveriti razvijalca, na katere informacije in dokumente morate biti pozorni v članku.

Zakaj se ne morete zanesti na srečo

Obstaja več načinov za preverjanje zanesljivosti razvijalca pri nakupu stanovanja v fazi izkopavanja ali gradnje. Zaupajte svojemu denarju samo gradbenemu podjetju z brezhibnim ugledom. Pomembna sta vest in izkušnje v gradbeništvu, a ne edini pokazatelji zanesljivosti podjetja. Poleg njih je pomembna finančna stabilnost, torej razpoložljivost različnih virov financiranja in administrativnih zmogljivosti. Tveganja kupca, verjetnost "zamrznitve" so neposredno odvisna od teh merilgradnja ali zamuda pri zagonu dokončanega objekta.

Na dejavnost izvajalca kot pravne osebe ali samostojnega podjetnika vplivajo različni ekonomski dejavniki, spremembe zakonodaje, trendi na nepremičninskem trgu, tečaji in drugi pogoji, ki niso odvisni od samega gradbenega podjetja, njen ugled in dobro vero. Pri delu podjetja z dolgoletnimi izkušnjami in solidno podobo se lahko pojavijo težave in nepredvidene okoliščine. Vendar pa bo takšno podjetje, za razliko od manj znanega in nepreverjenega razvijalca, lahko poiskalo izhod iz težkih situacij, ne da bi pri tem povzročilo škodo končnemu potrošniku. Zato je izjemno pomembno vedeti, kako preveriti razvijalca. Tako boste razumeli, ali mu lahko zaupate svoj težko prisluženi denar.

Informacije na spletni strani

Prvi in najlažji način za spoznavanje gradbenega podjetja je obisk njegove uradne spletne strani. Običajno so osnovne informacije o razvijalcu v razdelku »O nas« ali »O podjetju«. Vsebuje informacije o obdobju obstoja na trgu, zgodovini razvoja, dosežkih, nagradah. Na istem mestu nekatera podjetja objavljajo podatke o vodstveni ravni in sestavi upravnega odbora.

Koristni bodo informativni in analitični članki o neodvisnih specializiranih virih ("Indikatorji nepremičninskega trga", "RBC Nepremičnine" itd.). Informacije o razvijalcu lahko dobite prek katerega koli iskalnika. Toda brez dvoma zaupajte temu, kar je napisano na spletnem mestu v razdelku "Mediji o nas" ali "Mnenja",vsekakor ni vredno.

Ne zamudite strani »Projekti«. V to rubriko podjetje umešča že izvedene projekte, če obstajajo. Mimogrede, njihova odsotnost lahko pomeni, da je razvijalec novinec v svojem poslu. Napačno bi bilo objektivno presojati izkušnje podjetja po tistih objektih, ki so v fazi izvedbe ali načrtovanja, saj tako imenovani "papirnati projekti" pričajo le o ambicijah razvijalca, nič več.

Če so na uradni spletni strani predstavljeni v pregled predani nepremičninski objekti, bodite pozorni na regijo, v kateri so bili zgrajeni. To dejstvo bo pomagalo preveriti razvijalca. Prisotnost več uspešno zaključenih projektov praviloma kaže, da ima razvijalec dobre odnose z občinskimi organi, kar pomeni, da so težave pri pridobivanju dovoljenj, dogovoru o tehničnih pogojih in oskrbi z energijo malo verjetne.

Sodelovanje s partnerji

Ko ocenjujete zanesljivost razvijalca, bodite pozorni na njegove ključne partnerje. Če so med njimi velike banke z državno udeležbo in vodilna gradbena podjetja nastopajo kot generalni izvajalci, ni dvoma o pravilnosti vaše izbire.

Obstaja še en način za preverjanje graditelja. Sestoji iz preučevanja naložbene politike podjetja. Poleg tega, če je glavni vlagatelj podjetja velika finančna družba, potem zagotovo ni treba skrbeti. Preden veliko vlagajo v podjetje, veliki vlagateljitemeljito preučijo razvojne projekte, opravijo številne preglede dejavnosti razvijalca in le, če nimajo vprašanj, podpišejo pogodbo. Po drugi strani pa razvijalec, ki kaže na partnerstvo z vodilno korporacijo, celotnemu trgu dokazuje celovitost svojega ugleda.

Informacije o virih financiranja so v deklaraciji projekta. Ta dokument lahko najdete tudi na spletni strani razvijalca. Poleg tega je navedeno ime banke ali druge organizacije, ki financira gradnjo. Ta točka je še posebej pomembna, saj je sodelovanje z majhnim ali neznanim podjetjem lahko dejansko povezano. Drugi viri so sredstva končnih strank, prenesena na podlagi pogodb DDU.

Za preverjanje zanesljivosti razvijalca pri skupni gradnji so praviloma pozorni na prisotnost valutnih tveganj. Pojavijo se, če razvijalec opravi vsa plačila v dolarjih ali evrih. Najmanjša nihanja menjalnega tečaja bodo privedla do resnih izgub za vlagatelje. Če se vse operacije, povezane s projektom, izvajajo v rubljih, to odpravi tveganja vlagateljev.

Finančne priložnosti razvojnega podjetja

Značilnosti naložbene moči podjetja vključujejo neodvisno prodajno strategijo. To pomeni, da razvijalec izvede projekt na račun vlaganja lastnih ali kreditnih sredstev, brez sodelovanja kupcev. Običajno se takšni predmeti prodajajo na koncu gradbenega procesa,ko so že skoraj pripravljeni za zagon. Če je razvijalec začel prodajati stanovanja, vendar še ni pripravljena niti temeljna jama, je treba preučiti projektno izjavo, v kateri so navedeni viri financiranja. Če so večinoma imetniki lastniškega kapitala, je najbolje, da svojo odločitev o nakupu natančno ocenite.

Ustreznost cenovne politike je še en argument v prid razvijalca. Kako preveriti pri nakupu poceni stanovanja, v čem je ulov? Očitna pocenitev predloga ne kaže vedno njegovih koristi. Najpogosteje stanovanja, ki se prodajajo po ceni, ki je precej nižja od tržne, kažejo na pomanjkanje sredstev podjetja. Vendar pa je zmerno znižanje cen med sezonskimi akcijami povsem normalno na nepremičninskem trgu.

Finančno blaginjo podjetja pogosto izraža njegova reklama. Umestitev lastnih delnic v javno last na domačem ali tujem borznem trgu potrjuje dejstvo, da je razvijalec opravil številne postopke preverjanja in prejel visoke strokovne ocene. To dejstvo kaže, da delniški vlagatelji zaupajo podjetju in podpirajo njegov model korporativnega upravljanja in finančne politike.

Nepremičninski portali, ki objavljajo ocene ruskih gradbenih podjetij, so kraj, kjer lahko preverite razvijalca po njegovih kvantitativnih kazalnikih. V vrhu so praviloma podjetja s precejšnjo količino vgrajenih stanovanjskih površin in dobičkom v koledarskem letu.

Paceizvedba projekta

Kako preveriti zanesljivost razvijalca pri nakupu stanovanja, če je hiša v gradnji ali v izkopu? V tem primeru se lahko zanesete na hitrost vsake faze gradbenih del. Za osnovo so vzeti že izvedeni projekti razvijalca. Pogosto razvijalci posebej objavljajo foto in video poročila, s čimer poskušajo upravičiti zaupanje vlagateljev. Zahvaljujoč spletnim kameram, nameščenim na ozemlju objekta, imajo bodoči stanovalci možnost na spletu spremljati delovni proces, oceniti dinamiko in skladnost procesa.

Toda kako preveriti zanesljivost razvijalca pri skupni gradnji in kako razumeti, da je gradnja stolpnic prepočasna? V običajnem poteku dela bi se stanovanjska stavba v gradnji vsak mesec povečala za 2-3 nadstropja. Panelne stavbe so za razliko od opečnih in monolitnih zgrajene hitreje: v povprečju betonska škatla zraste za 4-5 nadstropij na mesec. Vendar so ti izračuni teoretični in celo vodilna gradbena podjetja pogosto odstopajo od norme.

Pred nakupom stanovanja v gradnji pri razvijalcu je priporočljivo porabiti nekaj ur svojega osebnega časa in obiskati nekaj gotovih objektov. Pregled dvorišč, fasad stavb, vhoda v stanovanjski kompleks bo omogočil predhodni zaključek o kakovosti hiš. Upoštevati morate tudi leto gradnje in povratne informacije prebivalcev. Tudi tisti objekti, ki so vizualno brez napak, lahko naknadno predstavijo novim lastnikom štnajbolj prijetna presenečenja v obliki zamrznjenih sten, visoke slišnosti, nizke kakovosti notranjih oblog itd.

O katerih dokumentih vprašati

Zvezni zakon št. 214, ki ureja sodelovanje pri skupni gradnji, določa obveznost razvijalca, da predloži več dokumentov v pregled vsem zainteresiranim osebam. Ti vključujejo:

• ustanovna listina gradbenega podjetja v zadnji izdaji in drugi sestavni dokumenti;
• potrdilo o državni registraciji razvijalca kot samostojnega podjetnika ali pravne osebe;
• potrdilo o davčni registraciji;
• računovodski dokumenti za tri koledarska leta;
• revizijsko poročilo o dejavnostih družbe.

To so splošni dokumenti, ki jih morate najprej preveriti pri graditelju nove stavbe. Družba je dolžna na zahtevo posredovati njihove izvirnike ali notarsko overjene kopije. Po drugi strani pa seznanitve s temi dokumenti ni mogoče imenovati 100-odstotna možnost, ki vam bo omogočila preverjanje zanesljivosti razvijalca pri nakupu nove stavbe. Ti podatki so praviloma formalne narave in so na voljo vsakemu razvijalcu, tako da povprečnemu kupcu ne bodo posredovali posebnih informacij. Edina vrednost za potencialne vlagatelje je revizijsko poročilo, na podlagi katerega bodo strokovnjaki lahko sklepali o finančnem stanju podjetja.

Kje je bolj pomembno, da se seznanite s projektno dokumentacijo. Poleg glavnega paketa papirjev je na voljo še:

• pogodbe o lastništvu zemljišč;
• sklepi vladnih strokovnjakov;
• dovoljenja regionalnih oblasti za gradnjo;
• izvlečki iz enotnega državnega registra pravnih oseb.

Ko sprašujete, kako preveriti razvijalca pri nakupu nove stavbe, ne smete pozabiti na dokumente, ki jih je treba zahtevati takoj ob sklenitvi pogodbe. Preden podpišete pogodbo o kapitalski udeležbi, se morate prepričati, da podjetje deluje v skladu z zakonom. Katere dokumente za razvijalce morate torej preveriti? Prepričajte se, da ima oseba, ki zastopa interese podjetja, pooblastilo za dokončanje transakcije. Če pogodbo podpiše zaposleni v podjetju, mora imeti ustrezno pooblastilo generalnega direktorja. V primerih, ko je pogodbena stranka oseba, ki nima teh pooblastil, je pogodba razveljavljena in vse obveznosti iz nje razveljavljene, kljub dejstvu nakazila denarja. Pozorni morate biti na ime osebe, ki je izdala dokument, rok veljavnosti pooblastila in pravico do opravljanja katerih operacij daje.

Kaj še lahko kaže na zanesljivost podjetja

Večina uporabnikov zbira podatke o razvijalcu, ki jih zanima, na različnih forumih, ki so namenjeni razpravi o projektih, stroških novogradnje, prednostih in slabostih stanovanj itd. Tukaj ne boste mogli preveriti dokumente razvijalca, vendar se lahko pozanimate o pritožbah imetnikov lastniškega kapitala, razumete, kaj lahko pride do nedoslednosti in pod vodokamni v postopku registracije nepremičnine. Če je pritožb več kot pozitivnih ocen, morate ponovno oceniti odločitev o nakupu. V primeru, da desetine lastnikov lastniškega kapitala obtožujejo razvijalca odkrito goljufivih dejanj, nenehnih kršitev rokov za dokončanje objektov ali na primer zavrnitve predložitve dokumentov o zakonitosti gradnje na določenem zemljišču, je bolje najti drugo podjetje.

Mnoge zanima, katere dokumente naj preverijo pri razvijalcu, da boste lahko izvedeli o njegovih tožbah, ki še potekajo. A tudi če bi bile informacije, ki potrjujejo obstoj določenih sporov med gradbenim podjetjem in soinvestitorji, izvajalci ali lastniki kapitala, v javnosti, to ne bi pomenilo nič. Sodni spori so običajna praksa na nepremičninskem trgu, zlasti za velika podjetja, ki letno oddajo več sto tisoč kvadratnih metrov stanovanjskih površin. Reševanje sporov vodi osebje odvetnikov, tako da ta vprašanja nimajo nobene zveze s potekom gradbenega procesa in spremljajočimi tehničnimi vprašanji.

Kako preveriti, ali je razvijalec bankrot

V letu 2014 je bil sprejet Zvezni zakon, ki je zavezal vsa gradbena podjetja, da zavarujejo svojo odgovornost do lastnikov kapitala z bančno garancijo, zavarovalno polico ali pogodbo z Vzajemno zavarovalnico. In leta 2017 so bile ponovno sprejete nove spremembe določenega zveznega zakona, po katerem morajo razvijalci zdaj nameniti sredstva v enotni odškodninski sklad za skupno gradnjo. Namen te državne organizacije je usmerjanje proračuna v financiranje dolgoročne gradnje in poplačilo dolgov lastnikom kapitala v primeru stečaja investitorja.

Kako preveriti, ali je podjetje pred sklenitvijo kapitalske pogodbe pridobilo uradni status insolventnega? Posebni registri bodo pomagali pri tej zadevi. Če želite uporabiti enega od njih, morate iti na uradno spletno stran arbitražnega sodišča. V razdelku »Enotna datotečna omara« prek iskalnega filtra nastavite parametre v stolpcu »Udeleženec v zadevi«, pri čemer navedite »Odgovornik«, nato vnesite ime razvijalca in izberite aktivni gumb »V stečaju«. Na zaslonu bodo prikazani vsi arhivski in nerešeni primeri insolventnosti pravnih in fizičnih oseb.

Zagon doma: osnovne formalnosti

Končno je posel sklenjen in iztekli so se vsi roki za predajo objekta stanovalcem, ki se veselijo dneva praznovanja novoletne hiše. Toda, kot se je izkazalo v praksi, mnogi ne vedo, kako preveriti stanovanje od razvijalca.

Roki za dokončanje gradbenih del so predpisani v DDU. Če razvijalec nima časa pravočasno izročiti predmeta, je dolžan kupce obvestiti dva meseca pred iztekom tega roka in predlagati spremembo ustrezne določbe pogodbe. Poleg tega je pomembno tudi ločiti pojma obdobja zagona in prenosa ključev na lastnike. Novi naseljenci se bodo praviloma lahko vselili v nova stanovanja ne prej kot naslednji dan po prevzemu predmeta.državna komisija. Poleg tega je treba v pogodbi navesti tudi trenutek predaje ključev najemnikom. Običajno se zgodi 4-6 mesecev po prejemu dovoljenja za zagon.

Vsem delničarjem morajo razvijalci poslati obvestilo o pripravljenosti predmeta s priporočeno pošto najkasneje en mesec pred datumom predaje ključev. Vendar pa kupcem pogosteje po telefonu sporočijo dobre novice in jih povabijo, da pridejo v pisarno, da preverijo dokumente. Tja morate priti s potnim listom in kopijo pogodbe. Če je kupljeno stanovanje registrirano pri več lastnikih, mora biti prisoten vsak od njih, če pa to ni mogoče, izdajte pooblastilo zastopniku.

ena na ena. Izvajalec je dolžan izročiti predmet po določenem predpisu, novi lastnik pa ima pravico, da ga ne sprejme, če obstaja poroka, pomanjkljivosti. Pred podpisom akta o prevzemu in prenosu je treba preveriti izvedbo vsake manjše podrobnosti v stanovanju, ki jo predvideva pogodba. Poleg tega se morate prepričati, da je razvijalec prejel dovoljenje za začetek obratovanja in da je hiši že dodeljen naslov.

Če je razvijalec zamujal s pravočasno dostavo predmeta, ima kupec pravico do odškodnine. Hkrati je treba razumeti, da noben razvijalecbo prevzel pobudo in kazni ne bo plačal po lastni volji. Novi lastnik ima pravico vložiti zahtevek na sedežu družbe in počakati na njegovo obravnavo v 10 dneh. Številna podjetja v takih primerih ponujajo svojim strankam predkazensko rešitev spora z navedbo zneska odškodnine in plačilnega roka.

Ogled stanovanja

Pred prevzemom in prenosom stanovanja mora lastnik še enkrat odpreti svoj izvod delniške pogodbe in natančno preučiti poglavje, ki opisuje značilnosti vseljivo pripravljenega objekta. Tukaj so navedene vse vrste del, ki se jih razvijalec zaveže izvesti. Med pregledom je priporočljivo, da DDU ne izpustite iz rok, da bi lahko predstavniku razvijalskega podjetja takoj opozorili na ugotovljene nedoslednosti.

Torej, kaj preveriti, ko sprejmete stanovanje od razvijalca? Naštejmo vse, na kar morate biti pozorni:

• Vhodna vrata. Mora biti pravilno pritrjen in prosto odprt, tesno pritrjen na odprtino. Bodite pozorni na funkcionalnost vrezne ključavnice.
• Stene. Tudi minimalno odstopanje od navpične ni dovoljeno, lokalne nepravilnosti pa so lahko znotraj 5 mm. Izmerite tudi površino stanovanja in se prepričajte, da postavitev sten ustreza njegovi shematski postavitvi.
• Tla. Ne sme biti nobenih zračnih praznin ali snopov. Najdete jih tako, da s kladivom tapnete nekaj drobcev.
• Stropi. kapljicein vrzeli na spojih, je neskladje med dejansko višino stropov in deklarirano razlog za zavrnitev sprejema stanovanja. Če pa kupec namerava vgraditi raztegljive strope, si lahko zatiskate oči pred manjšimi napakami.
• Windows. Namestiti morajo biti strukture blagovne znamke, ki jih je v DDU navedel razvijalec. Sami morate preveriti celovitost oken z dvojnim steklom, funkcionalnost okovja, stopnjo zapiranja vrzeli, prisotnost vizirja na loži (če obstaja).
• Električna napeljava. S pomočjo posebnih testerjev lahko preverite delovanje vseh stikal in vtičnic. Če njihova prisotnost ni predvidena s pogodbo, se prepričajte, da so na voljo vse žice za nadaljnjo povezavo.
• Inženirske komunikacije. Preverjamo ogrevalne, kanalizacijske in prezračevalne sisteme, vse zaporne ventile, tee, odtočne cevi, umivalnik, straniščno školjko, grelne radiatorje itd.
• Končaj. Treba je biti pozoren na kakovost uporabljenih materialov, njihovo blagovno znamko. Ne sme biti razpok, odrezkov ali odprtih šivov.

Na koncu morate zabeležiti tudi odčitke števcev, ki so nameščeni v stanovanju in zunaj njega. Priporočljivo je, da shranite podatke o merilnih napravah in jih primerjate s tistimi, ki so navedeni v njihovih potnih listih. Poleg tega se lahko obrnete na razvijalca s prošnjo za prikaz kleti ali zgornjega tehničnega nadstropja. Delničarji imajo pravico dostopa do katerega koli dela stavbe, da se prepričajo, da cevi ali streha ne puščajo in da ni tujih vonjav.

Zadnji korak

Če lastnik nima zahtevkov do dokončanega stanovanja, se podpiše potrdilo o prevzemu. V nasprotnem primeru, če se ugotovijo pomanjkljivosti, se sestavi akt o pomanjkljivosti. Navaja celoten seznam pritožb strank, kot tudi naslov, številko stanovanja, podrobnosti in informacije o razvijalcu.

Razvijalec vabi delničarja na ponovni ogled po odpravi napak. Če kupec nima resnih zahtevkov, vendar iz nekega razloga noče sprejeti stanovanja, ima razvijalec pravico enostransko izročiti predmet.