Delničar - kdo je to? Kako ne postati prevarant

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Val stečajev gradbenih podjetij je močno prizadel lastnike kapitala, ki so sanjali o lastnem novem stanovanju. Vsak delničar je najbolj oškodovana oseba, ki ni le izgubila denarja, ampak se je tudi dolgo razšla z željo po vselitvi v novo stanovanje. Kako se ne ujeti v past lažnih obljub razvijalcev? Poskusimo oblikovati glavna pravila za delo s predstavniki gradbenih podjetij.

Kdo so imetniki kapitala

Najprej se ukvarjajmo s terminologijo. Razvijalci so gradbene organizacije in njihovi zastopniki, ki ponujajo nakup stanovanja v nedokončani stanovanjski stavbi. Praviloma so stanovanja na tej stopnji razmeroma poceni, vendar se v takšna stanovanja ne morete preseliti. Razvijalci imajo pravico ponuditi stanovanja za prodajo v kateri koli fazi gradnje.

Delničar je oseba, ki ima pravico do dela (delnice) hiše v gradnji, običajno omejene na bivalni prostor, v katerega se bo vselil po začetku obratovanja objekta. Za gradnjo stanovanjskega objekta se zanimata obe strani – tako razvijalec kot delničar. Nato se lahko slednji preselijostanovanje, razvijalec pa - za prejemanje denarja.

Glavni dokument delničarja

Najprej se prepričajte, da gradbeno podjetje deluje v okviru 214-FZ. Prav ta zvezni zakon oblikuje razmerje "delničar-razvijalec" in pojasnjuje pravilen postopek za interakcijo tistih, ki želijo kupiti stanovanje, in tistih, ki ga morajo zgraditi.

Pogodba za sodelovanje pri skupni gradnji (DDU) je dokument, ki ga morata podpisati tako razvijalec kot delničar. To pravilo je zapisano v zakonu in ga je treba upoštevati. Prav DDU omogoča bodočemu kupcu stanovanja, da računa na vračilo v primeru stečaja gradbene organizacije. Delničar se mora jasno spomniti, da je samo DDU porok in je sprejet na sodišču. Zakaj se razvijalcem ne mudi sestaviti DDU, ampak ponujajo popolnoma drugačne dokumente za podpis?

Predpogodba: goljufanje za delničarja

Enostaven in zanesljiv način zavajanja bodočega najemnika je, da mu ponudimo v podpis ne pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji, ampak "skoraj enak" dokument, ki naj bi zagotavljal vse pravice bodočega najemnika. Ta dokument je lahko drugače naslovljen. Najpogostejše ime je "predpogodba". Bistvo takega dokumenta je naslednje.

Predlagana je sklenitev predpogodbe za obdobje gradnje, v zameno pa se obljublja polno partnerstvo. Razume se, da bo prodajna pogodba z delničarjem sklenjena šele, ko bo gradnja nove hiše končana in bo ta stanovanjska nepremičnina predana v obratovanje voperacija.

A odvetniki praviloma v predpogodbah ne najdejo nikakršnega namiga o zaščiti soinvestitorjev. Ti dokumenti niso nikjer registrirani in jih je mogoče enostransko raztrgati. Predpogodba sploh ne predvideva denarnih poslov - vse medsebojne poravnave so urejene s pogodbo o kapitalski udeležbi. Posledično prevarani lastnik kapitala ne prejme najpomembnejšega – jamstev, ki so na voljo v zakonu o skupni gradnji. Avtor:

• ni zavarovan pred dvojno prodajo istega bivalnega prostora;
• nima možnosti trditi o kakovosti in času gradnje;
• nima zakonitih metod pritiska na razvijalca.

Poleg tega odvetniki opozarjajo, da bi se predhodni dogovori lahko šteli za lažni posel.

Shema zadolžnice

Pri menični shemi mora vlagatelj-naročnik skleniti dve pogodbi - predpogodbo in prodajno menico. Na prvi pogled je menica tista, ki služi kot porok za zanesljive odnose, ta plačilni dokument pa bo uporabljen za medsebojno poravnavo po glavni pogodbi. Toda sodišče tudi zadolžnice ne bo sprejelo kot garancijsko obveznost: razvijalec ima vso pravico zavrniti podpis glavne pogodbe imetniku lastniškega kapitala stanovanjskega kompleksa, vrniti denar na zadolžnici in prodati stanovanje. drugi osebi.

Na kaj paziti pri pripravi dokumentov?

Preden kupite stanovanje v novogradnji, se prepričajteizvajalec je prejel gradbeno dovoljenje in ima veljavno zavarovano civilno odgovornost. Takšna polica je lahko bančna garancija ali polnopravna pogodba z zavarovalnico.

Če razvijalec predlaga sklenitev DDU, se prepričajte, da imajo mediji ali internet podrobno projektno dokumentacijo za prihodnji razvoj. Nosilec projekta je dolžan gradbene načrte objaviti 14 dni pred podpisom prve pogodbe DDU. Samo odvetnik lahko preveri zakonitost gradnje. Zato bi bilo koristno zahtevati obliko pogodbe, statutarne, dovoljenjske dokumente, projektno dokumentacijo in te dokumente preveriti pri kvalificiranem odvetniku.

Naslednji korak v analizi zanesljivosti razvijalca je študij javnega mnenja. Oceno dejavnosti gradbenega podjetja je najbolje razumeti iz pregledov lastnikov lastniškega kapitala, objavljenih v omrežju. Izvajalec mora imeti dober ugled, ustrezne izkušnje pri gradbenih delih in že dokončane novogradnje, katerih kakovost gradnje je mogoče oceniti.

Raziščite zgodovino gradnje novih domov od izdaje dovoljenja do danes. Morda je kriza v gospodarstvu gradbeno podjetje prisilila, da je gradnjo nove stavbe ustavila. In nepremičnina, ki je naprodaj, je že v lasti nekega delničarja, ki samo poskuša prihraniti svoj denar.

Obiščite spletno mesto

Zagotovo obiščite gradbišče, kjer se gradi nova stavba. V bližini gradbišča na ograji so informacije o razvijalcu, stranki, približni pogojiizročitev objekta za stanovanjsko rabo. Podatke informacijske table je treba preveriti z informacijami, predstavljenimi v DDU. Najmanjše neskladje lahko služi kot podlaga za prekinitev pogodbe s strani delničarja - to je neposredna pritožba na sodišče za vračilo in odškodnino. O vseh dvomljivih točkah se pogovorite s svojim odvetnikom ali se obrnite na telefonsko številko lokalnih oblasti.

Upamo, da vam bodo ti preprosti nasveti pomagali priti do dolgo pričakovanega stanovanja pravočasno in brez odlašanja. Vso srečo!