Kako prodati stanovanje brez davkov: zakoniti načini, kako se izogniti plačilu davka

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Prodaja stanovanjskih nepremičnin je zapleten in dolgotrajen proces, zaradi katerega ima prodajalec določen prihodek. Za to morate plačati davek v obliki 13 % prodajne vrednosti, v nekaterih primerih pa imajo državljani pravico do oprostitve plačila te dajatve. Če želite to narediti, morate izpolniti nekaj preprostih zahtev. Zato bi morali ljudje razumeti, kako prodati stanovanje brez davkov. Uporabljena metoda mora biti zakonita, saj če želi prodajalec davčni urad zavajati z navedbo napačnega zneska v pogodbi, bo davek obračunan na podlagi katastrske in ne prodajne vrednosti predmeta.

Načini zmanjšanja davčne osnove

Pogosto ljudje razmišljajo o tem, ali je mogoče stanovanje prodati brez davka. Postopek je res mogoče izvesti brez negativnih davčnih posledic, vendar le, če so izpolnjene določene zahteve. Glavni načini oprostitve plačila dohodnine so:

• če je bilo stanovanje kupljeno z gotovino ali hipoteko,potem se lahko brez plačila davka proda šele po 5 letih;
• če je stanovanje pridobljeno na podlagi neodplačne transakcije, potem morate počakati le tri leta;
• predmet je dovoljeno prodati prej, in če je prodajna cena nižja od kupnine, potem državljan nima dohodka, zato ni treba obračunavati in nakazati dohodnine v proračun;
• če so stroški stanovanja manjši od 1 milijona rubljev, na primer, če se proda soba v hostlu, lahko uporabite davčno olajšavo v višini 1 milijon rubljev, tako da dobite samo negativno davčno osnovo;
• če se prodaja in nakup drugih nepremičnin izvede v roku enega leta, potem bo občan lahko uporabljal medsebojni obračun odbitkov.

Vsaka možnost ima svoje značilnosti, zato se lastnik doma odloči, kako bo stanovanje prodal brez davkov. Ne bi se smeli pogajati s kupcem, da v pogodbo napišete netočne podatke, saj bo to privedlo le do dejstva, da bodo strokovnjaki Zvezne davčne službe izračunali davek na podlagi katastrske vrednosti stanovanja.

Obdobje lastništva kupljenega stanovanja

Najpogosteje ljudi zanima vprašanje, za koliko lahko prodate stanovanje brez davka. Če ste stanovanje kupili na lastne stroške, boste morali počakati vsaj pet let. Takšne spremembe davčne številke so bile izvedene že leta 2016.

Tudi če je bilo stanovanje kupljeno s pomočjo materinskega kapitala, hipoteke ali delodajalca, je bil kupec v prodajni pogodbineposredni davčni zavezanec. Če torej ob prodaji objekta ne želi plačati dohodnine, bo moral počakati pet let.

Do leta 2016 je bilo treba čakati le tri leta, ne glede na to, kako je nepremičnino prejel prodajalec. Toda na podlagi zveznega zakona št. 382 so bile sprejete spremembe davčnega zakonika, ki je spremenilo obdobje lastništva nepremičnine, da bi pridobili oprostitev plačila davka na dohodek. Zato v čl. 217.1 Davčni zakonik, lahko preučite pravila za izračun te pristojbine pri prodaji nepremičnine.

Lastnosti prejetega stanovanja

Stanovanja je mogoče ne samo kupiti, ampak tudi prejeti na podlagi različnih brezplačnih transakcij. Kako dolgo lahko v tem primeru prodajate stanovanje brez davka? Pod takimi pogoji morate počakati le tri leta od dneva registracije lastništva. Te ponudbe vključujejo:

• stanovanja so privatizirale vse osebe, ki so bile takrat vpisane v stanovanje;
• stanovanje je bilo podedovano od pokojnih sorodnikov ali prijateljev;
• predmet so donirali ožji sorodniki, med katerimi so zakonci, starši, otroci ali bratje in sestre;
• stanovanje je bilo na osebo preneseno na podlagi najemne pogodbe, prej pa je lastnika te nepremičnine obdržal doživljenjsko.

V zgornjih situacijah morate počakati le tri leta, nato pa lahko nepremičnino prodate brez plačila davka. V drugih primerih boste morali počakati pet let. Takšni pogoji so začeli delovati od začetka leta 2016.

Zakaj obstajajo časovne omejitve?

Kdor namerava prodati nepremičnino, bi moral razumeti, kdaj je mogoče podarjeno stanovanje prodati brez davkov. Potreba po čakanju je povezana z ekonomskimi niansami, saj v takem časovnem obdobju državljan ne bo mogel dobiti nobenega dobička od nakupa in prodaje nepremičnin.

Uradniki so prepričani, da bosta v petih letih inflacija in depreciacija nepremičnine občutno zmanjšala njeno tržno vrednost, tako da če je oseba usmerjena k komercialnemu dobičku, bo ta minimalen.

Če oseba s transakcijo ne prejme dobička, lahko nepremičnino proda po kupni ceni. V tem primeru državljan zaradi pomanjkanja dohodka ne plača dohodnine. Vendar bo moral dokazati, da res ni imel nobenega dobička.

Kako se izračuna izraz?

Vsak lastnik nepremičnine bi moral vedeti, kako prodati stanovanje brez davka. Po koliko letih je mogoče izvesti to operacijo? Rok je odvisen od tega, kako je zavezanec pridobil nepremičnino.

To časovno obdobje se ne začne vedno od trenutka podpisa katere koli pogodbe, saj se včasih upošteva trenutek registracije pravice v Rosreestru. Zato se trajanje izračuna na podlagi naslednjih pravil:

• če je sklenjena kupoprodajna pogodba, teče rok od datuma, določenega v pogodbi, če je bil nakup opravljen na sekundarnem trgu, datum, ki je na voljo v potrdilu o računu, pa se lahko uporabi tudi, če je predmet kupljeno od razvijalca;
• če oseba prejme stanovanjepri dedovanju se upošteva datum odprtja dediščine, zato ni pomembno obdobje dejanskega prevzema premoženja oziroma prejema potrdila o dedovanju;
• če je oseba pogrešana, to dedičem ne daje pravice razpolagati z njenim premoženjem, ko pa sodišče ugotovi, da se oseba šteje za mrtvo, teče obdobje treh let od trenutka, ko sodna odločba je narejeno;
• če je bila donacija sestavljena, potem se odštevanje začne od datuma, določenega v pogodbi o donaciji;
• pogosto se nepremičnina kupi po delih, na primer državljan lahko najprej kupi sobo, nato pa preostanek stanovanja, tako da se odštevanje začne od trenutka nakupa prvega dela.

Če lastnik ve, kdaj lahko proda stanovanje brez davka, bo lahko brez strahu pred nakazovanjem večjega zneska v državni proračun zlahka sklenil posel za prodajo nepremičnine.

Uporaba odbitka premoženja

Če oseba ve, kdaj prodati stanovanje brez davka, pa ne more čakati tri leta, potem lahko uporabi druge načine za zmanjšanje davčne obremenitve. Ena takih metod je vložitev davčne olajšave. Na voljo je vsem občanom, ki prodajo svoje stanovanje.

V skladu s čl. 220 davčnega zakonika je znesek takega odbitka 1 milijon rubljev. Za ta znesek se zmanjša davčna osnova, ki jo predstavlja prodajna cena predmeta. Če ljudje pri sklenitvi posla namerno podcenjujejo ceno stanovanja, potem 70% katastrske vrednosti, navedene vRosreestre. Toda ta pogoj velja samo za predmete, ki so bili kupljeni po letu 2016.

Če se prodaja poceni predmet, ki ga predstavlja enosobno stanovanje ali celo soba, vendar cena ne sme presegati 1 milijona rubljev. Pod temi pogoji je mogoče v letu 2019 prodati stanovanje brez davka, saj davčno osnovo predstavlja negativna vrednost.

Če je cena nepremičnine več kot 1 milijon rubljev, se znesek davka zaradi odbitka znatno zmanjša. Državljan na primer želi eno leto po sklenitvi darovanja prodati stanovanje, ki ga je podaril sorodnik. Stanovanje se nahaja na obrobju mesta, zato stane le 1,2 milijona rubljev. Prodajalec se ne bo mogel izogniti plačilu pristojbine, lahko pa izkoristi davčno olajšavo. Zanj je znesek davka: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 tisoč rubljev.

Zato lahko stanovanje v novogradnji prodate celo brez davka ali z minimalnim plačilom, če izkoristite odbitek. Toda pod takimi pogoji bodo strokovnjaki davčne službe zavezancu vseeno poslali obvestilo. Tega ni mogoče prezreti, zato boste morali obiskati podružnico FTS, da obvestite zaposlene v storitvi o uporabi odbitka. Poleg tega se tej organizaciji predloži 3-dohodninska napoved in drugi dokumenti za prodano nepremičnino.

Pomanjkljivost uporabe te metode za zmanjšanje davčne obremenitve je, da jo je mogoče uporabiti le enkrat letno. Če torej oseba namerava prodati več nepremičnin v enem letu, bo moral davek znižati na druge načine.

Obračun nabavne cene

Kako prodati stanovanje brez plačila davka, če pristojbine ni mogoče zmanjšati na druge načine? Druga metoda predstavlja možnost obračuna kupnine stanovanja. Ta možnost je primerna le v primeru, ko je bilo stanovanje prej kupljeno na račun osebnih sredstev ali hipoteke. Prodaja stanovanja po darovanju brez davka na ta način ne bo delovala, saj državljan za takšno pridobitev ni porabil lastnih sredstev.

Davek se plača izključno od dobička, prejetega od prodaje nepremičnine. Če lahko oseba dokaže, da iz transakcije ni prejela nobenega dohodka, je oproščena plačila davka. Kdaj lahko prodam stanovanje brez plačila davkov? Če uporabljate to metodo, lahko predmet prodate kadar koli po nakupu. Postopek uporabe tega načina davčne oprostitve se razlikuje po naslednjih parametrih:

• državljan mora hraniti dokumente, na podlagi katerih je pridobil premoženje;
• če je stanovanje prodano po isti ceni, po kateri je bilo kupljeno, potem davek ni potreben;
• ni treba nakazovati sredstev v državni proračun, če je stanovanje prodano po nižji ceni;
• če prodajna cena presega kupnino, se plača 13% izključno od obstoječe razlike;
• davkoplačevalec mora imeti uradne dokumente, ki vsebujejo podatke o tem, za koliko je kupil in prodal svoje premoženje;
• ta metoda velja za priročno, če mora oseba nujno prodati nepremičnino intudi njegova cena presega 1 milijon rubljev;
• dovoljena je uporaba metode znižanja stroškov hkrati z odbitkom, vendar le za različne nepremičnine, na primer, če mora državljan v enem letu prodati več stanovanj.

Značilnost te metode je, da bo moral državljan Zvezni davčni službi predložiti dokumentacijo, ki potrjuje pomanjkanje dohodka. Poleg tega boste morali sestaviti 3-dohodnino.

Uporaba mreže

Obstaja veliko načinov za prodajo novega stanovanja brez davka. Če oseba takoj po prodaji ene nepremičnine načrtuje nakup drugega predmeta, lahko uporabi pobot davčnih odtegljajev, čeprav davčni zakonik uradno nima koncepta te metode. Ta metoda je naslednja:

• prodajalec lahko izkoristi odbitek 1 milijon rubljev, kupec pa lahko računa na vračilo 2 milijona rubljev;
• natančneje premoženjski odbitek 2 milijona rubljev. se lahko uporablja za mreženje;
• odbitek lahko pokrije davek, ki ga morate plačati za prodajo nepremičnine.

Na primer, državljan proda svoje premoženje za 2,5 milijona rubljev. Ima dokumente, ki potrjujejo, da je pred enim letom kupil stanovanje za 1,9 milijona rubljev. Znesek davka v tem primeru je: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 tisoč rubljev. V istem letu državljan pridobi še eno stanovanje, katerega stroški znašajo 2,3 milijona rubljev. Lahko izkoristi maksimumvelikost odbitka, tako da za tak nakup dobi nazaj 260 tisoč rubljev.

Hkrati lahko državljan uporablja medsebojno poravnavo, torej 260.000 - 78.000=182 tisoč rubljev. se lahko dodatno pridobi od države. Pod temi pogoji državljanu ne bo treba plačati nobene pristojbine. Toda nakup in prodajo nepremičnin bo treba dokazati z uradnimi dokumenti.

Na enak način lahko prodate stanovanje po dediščini brez davka. Toda v tem primeru se bo davčna osnova povečala, poleg tega pa boste morali žrtvovati del svojega odbitka. Postopek prodaje in nakupa različnih nepremičnin mora biti zaključen v istem davčnem obdobju.

Ali lahko namerno znižam prodajno ceno?

Mnogi, ki razmišljajo o tem, kako bi stanovanje prodali brez davkov, raje uporabljajo nezakonito metodo. Sestavljen je v dejstvu, da se prodajalec v uradni pogodbi s kupcem dogovori o znižanju stroškov stanovanja. V tem primeru bo ob uporabi davčne olajšave državljan lahko znižal davčno osnovo skoraj na nič.

Ta način znižanja davka je že uporabljalo kar nekaj državljanov. Posledično je bila spremenjena zakonodaja, ki preprečuje nezakonito znižanje davčne osnove. Za to davčni inšpektorji primerjajo prodajno ceno s 70 % katastrske vrednosti stanovanja. Davek se izračuna na podlagi najvišje vrednosti. Zato ljudje enostavno ne bodo mogli bistveno znižati davčne osnove. Če oseba razmišlja o tem, kako prodati stanovanje po privatizaciji brezdavka, je zaželeno uporabiti druge načine za zmanjšanje davčne obremenitve.

Davčni organi upoštevajo katastrsko ceno, določeno na začetku leta, ko je bila transakcija opravljena. Če iz različnih razlogov ni podatkov o katastrskem indeksu, bodo morali davčni organi upoštevati le ceno, navedeno v prodajni pogodbi. Ta pogoj se ne uporablja za nepremičnine, ki so jih kupili ljudje pred letom 2016.

Priprava dokumentov

Vsak bi moral vedeti, kako pravilno prodati stanovanje brez davka. Po koliko letih je mogoče skleniti posel? Za sklenitev posla brez davčnih posledic lahko počakate 3 ali 5 let. Poleg tega lahko uporabite druge načine znižanja davka. V nekaterih primerih ga morda sploh ne bo treba plačati. Toda hkrati morate izbrati določeno metodo, preden sklenete posel.

Če ima oseba nepremičnino v lasti manj kot tri ali pet let, mora pripraviti določen paket dokumentov Zvezni davčni službi. Ti dokumenti vključujejo:

• 3-izjava o dohodnini, ki jo je mogoče enostavno izpolniti s posebnimi programi, ki jih brezplačno ponujajo zaposleni v Zvezni davčni službi;
• dokumentacija, ki vsebuje podatke o tem, kako natančno je ta predmet postal last osebe, in ga lahko predstavlja kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, potrdilo o dedovanju ali pogodba o lastninjenju predmeta;
• izvleček iz USRN, ki potrjuje prenos praviclastništvo stanovanja drugi osebi;
• če je možno znižati davčno osnovo zaradi razlike med nabavno in prodajno ceno, se posreduje dodatna dokumentacija, ki vsebuje podatke o tem, koliko denarja je davčni zavezanec porabil za nakup tega predmeta;
• če je občan v enem davčnem obdobju prodal in kupil nepremičnino, zato želi izkoristiti vzajemni pobot, potem pripravi dokumentacijo za obe stanovanji in sestavi tudi vlogo za odbitek nepremičnine.

Vsa dokumentacija se prenese na oddelek Zvezne davčne službe, ki se nahaja na kraju registracije državljana.

Pravila izjave

Če oseba proda stanovanje pred iztekom zakonsko določenega obdobja, bo morala ne glede na potrebo po plačilu davka predložiti izjavo Zvezni davčni službi. Izdelate ga lahko sami ali s pomočjo najetih strokovnjakov. V ta dokument so vključene naslednje informacije:

• datum prodaje nepremičnine;
• obdobje lastništva stanovanja;
• podatki o zahtevanem odbitku v višini 1 milijona rubljev;
• podatek o kupnini objekta, če je bilo stanovanje prvotno kupljeno za gotovino ali s hipotekarnim kreditom;
• datum prodaje predmeta;
• izračun davka in točen znesek pristojbine, če ga je kljub temu potrebno plačati;
• podatki o drugih solastnikih nepremičnine, če je bil davčni zavezanec lastnik le deleža stanovanja.

Izračun se lahko izvede samodejno s posebnimprograme, ki jih brezplačno ponujajo zaposleni v Zvezni davčni službi. Pod temi pogoji mora zavezanec v ta program vnesti le osnovne podatke o prodanem stanovanju, zahtevani odbitek in druge dejavnike, ki omogočajo znižanje davčne osnove. Če oseba razume, kako prodati podarjeno stanovanje brez davka, potem tudi leto po prejemu tega predmeta ni treba plačati pristojbine.

Odgovornost za neplačilo davka in pomanjkanje deklaracij

Vsakdo, pod določenimi pogoji, lahko proda stanovanje brez davka. Za oprostitev plačila takse mora biti dediščina v obliki premoženja v lasti najmanj tri leta. Če človek kupi hišo, bo moral počakati 5 let. Če uporabljate druge načine oprostitve plačila pristojbine, boste morali vložiti izjavo pri Zvezni davčni službi. Poleg tega bo morda treba v proračun nakazati majhen znesek v obliki davka.

Če oseba ne ravna v skladu z zahtevami zakona, bo morala odgovarjati za kršitve. Če pristojbina ni plačana v določenih rokih, potem v skladu s čl. 122 davčnega zakonika bo moral plačati globo v višini 20% zneska plačila. Tudi če oseba iz različnih razlogov ne ve, da mora plačati takso, to ni podlaga za oprostitev odgovornosti. Če noče prostovoljno plačati davkov in glob, bodo sodni izvršitelji po sprejemu vključeni v izvršbo sredstevustrezna sodna odločba.

Kdaj zapade davek?

Skoraj vsaka oseba želi prodati stanovanje brez davka. Obdobje, v katerem morate imeti v lasti nepremičnino, je odvisno od tega, kako je državljan prejel ta predmet. Če pa mora oseba nujno prodati svoje stanovanje, potem lahko uporabi druge načine za zmanjšanje davčne osnove. Na te metode se ni vedno mogoče zanesti za oprostitev plačila pristojbine, zato morajo včasih davkoplačevalci vseeno nakazati majhen znesek sredstev v proračun.

Na podlagi čl. 220 Davčnega zakonika je treba ta postopek zaključiti do konca aprila leta, ki sledi letu poročanja. Če je plačilo preveliko, se lahko državljan obrne na Zvezno davčno službo z vlogo za obročno shemo. Hkrati je pomembno dokazati, da je finančno stanje državljana tako slabo, da ne more kos takšnemu davčnemu bremenu.

Kdaj so dokumenti predani?

Če obdobje lastništva nepremičnine ne presega treh let, bo moral državljan tudi v primeru, ko vam ni treba plačati davka, določeno dokumentacijo prenesti na Zvezno davčno službo. Vključuje tudi izjavo 3-NDFL, ki potrjuje, da davčni zavezanec res ne more nakazati nobenega zneska sredstev v državni proračun.

Izjavo z ostalimi papirji je treba oddati do 15. julija leta, ki sledi poročevalnemu.

Ali upokojenci plačujejo davek?

Vsak prodajalec razmišlja o tem, kakoprodam stanovanje brez davka. Vsaka oseba mora plačati pristojbino, če zakonske zahteve za obdobje lastništva niso izpolnjene. Ni pomembna starost in finančno stanje prodajalca. Zato morajo tudi upokojenci, ki niso delovno sposobni državljani, plačati dohodnino, ko prejmejo dohodek od prodaje nepremičnin.

Za upokojence ne veljajo preferencialne stopnje ali druge ugodnosti. Upoštevati morajo predvidene roke za vse zavezance. Če iz različnih razlogov ne bodo imeli časa za prenos zahtevanega zneska v proračun, bodo morali plačati globe ali se soočiti s sodnimi izvršitelji.

Tudi če je prodajalec mladoleten, mora starš ali skrbnik še vedno plačati davke prodajalcu. Enako pravilo velja za invalide, ki prejemajo le prejemke od države. Zato bi se morali ljudje pri prodaji nepremičnin zavedati davčnih posledic svoje odločitve.

Sklep

Vsi želijo prodati stanovanje brez davka. Dediščina v obliki stanovanjske nepremičnine se lahko proda brez plačila pristojbine po treh letih lastništva. Ta pogoj velja za vse predmete, prejete na podlagi neodplačnih poslov. Kupljeno stanovanje je mogoče brez davčnih posledic prodati šele po petih letih.

Obstajajo tudi drugi načini za oprostitev davka ali znižanje davčne osnove. Toda pri njihovi uporabi boste morali v vsakem primeru Zvezni davčni službi predložiti davčno napoved in druge dokumente. Če davčni zavezanec iz različnih razlogov ne predloži dokumentov davčnistoritev ali ne nakaže zahtevanega zneska sredstev v obliki davka, se bo moral emu soočiti z negativnimi posledicami svoje odločitve.