Kako samostojno prodati stanovanje? Davek na prodano stanovanje. Prodaja nepremičnine brez posrednikov

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Ali je mogoče prodati nepremičnino brez posrednikov? Za odgovor na to vprašanje je treba razumeti razloge, zaradi katerih se lastniki nepremičnin obračajo nanje. Ko se zatečejo k storitvam agencij, mnogi zmotno verjamejo, da prevzema vso odgovornost za stanovanje, kupljeno z njeno pomočjo. Ta razlog za obračanje na posredniške storitve ni smiseln. Kupoprodajno pogodbo po zakonu skleneta prodajalec in kupec, nepremičninska pisarna pa je le posrednik. Ne prevzema nobene pravne ali finančne odgovornosti. To mora biti določeno v pogodbi o storitvi med naročnikom in agencijo. V najboljšem primeru bo lahko zastopal interese prodajalca v sodnih postopkih.

Mnogi uporabljajo storitveposredniki, da bi se izognili nepredvidenim situacijam ali prevarantom. Če veste, kako prodati stanovanje sami, in sicer vse grožnje in tankosti v vsaki fazi posla, se lahko čim bolj zaščitite in storite brez pomoči agencije.

Nepremičnina opravlja naporno delo, zato je honorar strokovnjaka visok. Toda velik odstotek ljudi, ki so se pripravljeni potruditi in prihraniti denar, se še vedno zateka k storitvam posrednikov. Obstaja samo en razlog - ne vedo, kako prodati stanovanje brez nepremičninskega posrednika. Ko ste se seznanili z vsemi fazami postopka nakupa stanovanja, lahko varno storite brez posredniških storitev.

Prvi koraki: kako oceniti, dati na prodajo in organizirati ogled stanovanja

Kako samostojno prodati stanovanje in kje začeti? Pred transakcijo morate opraviti prve tri korake za prodajo katere koli nepremičnine:

1. Najprej morate določiti pravo ceno za stanovanje. Če želite to narediti, morate preučiti podobne nepremičninske ponudbe. S pomočjo oglaševalskih časopisov, interneta poiščite oglase za prodajo stanovanj na istem območju mesta s približno podobnimi parametri: stanje, površina, lokacija in drugo. Pokličete lahko več podobnih možnosti in podrobneje razjasnite vse podrobnosti, pa tudi vprašate, kako dolgo se stanovanje prodaja. Pri oblikovanju stroškov je treba upoštevati, da se kupec lahko pogaja. Običajno je barantanje do 5% želene cene.
2. Ko določite okvirno ceno stanovanja, bi morali pritegniti pozornost čim več potencialnih kupcev. Treba je vložitioglas v priljubljenih oglaševalskih publikacijah, brezplačnih časopisih, ga postavite na internetne strani in ga prilepite na posebne table z informacijami. Oglas naj na kratko vsebuje vse podatke o stanovanju in telefonsko številko za kontakt. Če želite preprečiti, da bi potencialni kupci klicali 24 ur na dan, lahko določite določen čas za klice. Oglas je treba posodabljati čim pogosteje.



3. Vsi prodajalci, predvsem pa ženske, ki jih zanima, kako same prodati stanovanje, bodo v tej fazi potrebovale nasvet. Obiske strank je treba obravnavati previdno:

• za sestanke podnevi, po možnosti na prost dan;
• bodite na sestanku po možnosti skupaj z nekom, ki ga poznate;
• odstranite dragocenosti in denar z vidnih mest;
• pred transakcijo nikoli ne pokaži izvirnih dokumentov, samo fotokopije.

Prejemanje pologa

Ni treba hiteti z odstranjevanjem oglasov za prodajo, nenadoma si oseba premisli in prodajalec bo izgubil potencialno stranko. Po dogovoru o ceni je potrebno kupcu ponuditi predplačilo. Tisti, ki so samostojno vključeni v transakcijo in študirajo, kako prodati stanovanje brez nepremičninskega posrednika, morajo vedeti - pravno je ta trenutek mogoče formalizirati na različne načine: napisati predhodno pogodbo (potrdilo o prejemu predujma) ali sestaviti predhodno pogodbo. dogovor o depozitu. Zaradi udobja in varnosti mora ta kupoprodajna pogodba vsebovati popoln opis predmeta, ki se prodaja, in pogoje predplačila. Nato bo v primeru zavrnitve transakcije kupec dolžan povrniti večin kazni.

Kako se sestavi prodajna pogodba?

Glavni korak v tem procesu je sestavljanje pravilne kupoprodajne pogodbe, ki mora biti pripravljena 2-3 dni pred določenim časom za transakcijo. Oblika tega dokumenta je izbrana: notarsko overjena ali enostavna pisna (PPF). Obe vrsti registracije imata enako pravno veljavo. Vendar se morajo tisti, ki študirajo, kako samostojno prodati stanovanje na hipoteko, zavedati, da je v tem primeru po zakonu treba obliko pogodbe samo notarsko overiti.

Sestavljanje pogodbe PPF je bolj ekonomično in stane približno 50-70 dolarjev. Z notarsko obliko listine si notar vzame tudi dodaten odstotek od prodajnega zneska. Seveda bodo stroški te vrste registracije stali veliko več, zato ne bi smeli izbrati notarsko overjene oblike pogodbe in porabiti dodaten denar brez potrebe.

PPF-pogodbo lahko sestavite sami ali poiščite pomoč odvetnika. V vsakem primeru morate natančno preučiti prodajno pogodbo nepremičnine in natančno preveriti vsako njeno točko:

• kdo prodaja in komu (polno ime in podatki o potnem listu);
• naslov in popolna skladnost glavnih parametrov, predpisanih v pogodbi s certifikati ZTI - f št. 11A in f št. 22A;
• prodajni pogoji, cena stanovanja in poravnalni obrazec;
• pravilnost lastninskih dokumentov, opisanih v pogodbi;
• čas za sprostitev stanovanja in odpust prijavljenih oseb iz njega pravilomaje 14 dni.

Registracija prodajne pogodbe

Najprimernejši in najvarnejši način poravnave je sef. Priporočljivo je, da ga odprete v zanesljivi banki, ki se nahaja na nevtralnem ozemlju. Sef bo zagotovil, da bo prodajalec prejel denar takoj po izpolnitvi vseh potrebnih dokumentov.

Ko je denar vložen v bančno celico, morate Zvezni državni registracijski službi (FSGRKK) predložiti v registracijo pogodbo o nakupu in prodaji nepremičnine s podpisi in naslednjimi dokumenti:

• lastninski dokument za stanovanje, ki se prodaja (kupoprodajna pogodba, potrdilo o dedovanju, kot tudi kateri koli drugi dokument, ki potrjuje pravice lastnika);
• katastrski potni list stanovanja, pridobljen od strokovnjakov ZTI;
• kopija finančnega in osebnega računa (AKC) v izvirniku in izpisek iz hišne knjige;
• izvirna potrdila F št. 22A (obvezno) in F št. 11A (če je potrebno), prejeta na ZTI;
• fotokopije potnih listov vseh udeležencev v transakciji;
• za ženske, ki se učijo, kako prodati stanovanje same, morate vedeti, da je potrebno soglasje moža, prijavljenega v stanovanju, in za moškega - soglasje žene;
• če so otroci, bo v nekaterih primerih potrebno dovoljenje organov za skrbništvo;
• v primeru, ko je stanovanje komunalno, je treba sosede (če so lastniki drugih prostorov) ali mesto (če preostali prostori niso privatizirani) zavrniti;
• drugi dokumenti po presoji uradnika za registracijo (rojstvo, smrt indrugi).

Če je registrar sprejel dokumente, je vse opravljeno pravilno. Ta uslužbenec bo dal potrdilo o prejemu dokumentov in določil čas, ko ga je treba prevzeti. Praviloma so dokumenti registrirani v FSGRKK v povprečju dva tedna, nato se kupcu in prodajalcu izda registriran dokument o prodaji. Obe strani morata prejeto pogodbo skrbno preveriti glede tipkarskih napak in napak. Če je vse v redu, mora prodajalec od kupca dobiti ključ od sefa.

Zakaj potrebujemo prenosni list?

Oddaja stanovanja poteka v skladu z dogovori, določenimi v prodajni pogodbi. Prenosna listina je pomemben dokument, ki se sestavi med transakcijo v kakršni koli obliki. Podrobno opisuje stanje stanovanja. Včasih ga nadomesti prodajna pogodba, vendar je vseeno bolje, da se tak papir sestavi ločeno. Seveda je mogoče doseči ustne dogovore, vendar se je pametneje zaščititi. Pomembna točka za prodajalce, ki študirajo, kako prodati stanovanje brez posrednika: do podpisa prenosne listine je prodajalec odgovoren za fizično stanje stanovanja (poplava, požar, tatvina) in tudi plača vse račune za komunalne storitve.

Kdaj je plačan davek?

Vse prodajalce zanima vprašanje, ali je za prodano stanovanje potrebno plačati davek. V zakonodaji so tako pomembne točke:

• če ima oseba v lasti stanovanje 3 leta ali več, potem je ob prodaji lastnik oproščen davkav skladu z odstavkom 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije, vendar je še vedno treba predložiti davčno napoved nič;
• če je prodajalec lastnik stanovanja manj kot 3 leta, potem je v skladu z odstavkom 1 člena 220 Davčnega zakonika Ruske federacije dolžan plačati 13% davka na znesek, shema izračuna, ki jo lastnik izbere po lastni presoji.

Dve formuli za izračun davka:

• formula 1: od dobička za prodajo stanovanja odštejte stroške nakupa;
• formula 2: od zneska za prodajo stanovanja odštejte 1 milijon rubljev.

Tisti, ki se ukvarjate s problematiko "kako sami prodati stanovanje" in ne poznate vseh zakonskih zapletov, bodo koristne informacije prišle prav:

1. Če je bilo stanovanje kupljeno po trenutni prodajni ceni ali višji, potem je bolje uporabiti prvo formulo za izračun, saj bo znesek davka negativen, kar pomeni, da vam ni treba ničesar plačati. Lastnik je na primer kupil stanovanje pred dvema letoma za 2 milijona rubljev, zdaj pa ga je prodal za 1,8 milijona rubljev, nato po formuli 1,8 milijona rubljev. - 2 milijona rubljev.=-0,2 milijona rubljev - Brez davka na izgubo.
2. Ko je bilo stanovanje tako rekoč oddano (z dedovanjem, darovanjem), je pametneje upoštevati drugo formulo.
3. V skladu z odstavkom 1 člena 229 davčnega zakonika Ruske federacije je treba v vsakem primeru vložiti davčno napoved na kraju registracije prodajalca pred 30. aprilom leta, ki sledi letu prodaja. Izračunani davek, ki ni nič, je treba plačati pred 15. julijem.

Prodaja stanovanja po pooblaščencu

Ko ni dovolj časa za napornopostopek prodaje stanovanja pogosto sestavi pooblastilo. Primerna rešitev bo na primer v primeru, ko ima več lastnikov eno nepremičnino. Prodaja stanovanj v tem primeru poteka na naslednji način: vsi lastniki sestavijo vse primere v zvezi s transakcijo za eno, manj zaposleno osebo. Ne glede na razlog za sestavo pooblastila je zelo pomembna točka: da se izognete težavam in ne ostanete brez doma, je treba jasno navesti pooblastila skrbnika.

Zelo resno in previdno morate pristopiti k splošnemu pooblastilu. Skrbniku omogoča, da opravi kakršne koli transakcije s premoženjem in z njim razpolaga po lastni presoji, na primer ga proda in dobi denar zase. Splošno pooblastilo izda notar šele po temeljitem preverjanju pooblaščenca, da ugotovi, ali razume namen podpisa tako pomembne vrste dokumenta.

Včasih se kupec želi zavarovati in zahteva v prodajno pogodbo vključitev klavzule, ki potrjuje transakcijo lastnika stanovanja. Potem je možno stanovanje prodati po pooblaščencu šele po notarski izjavi naročnika o veljavnosti prodajnega posla.

V primeru, da potreba po uporabi storitev skrbnika ni več pomembna, se pooblastilo lahko prekliče tudi pred njegovim iztekom. Podatki o preklicu pooblastila so evidentirani v informacijski bazi Notarske zbornice.

Prodaja stanovanja, v katerem živi otrok

Skoraj notrivsaka družina ima otroke. Zato je za starše prodajalce zelo pomembno vprašanje: "In v tem primeru, kako prodati stanovanje?" Otroka je treba upoštevati in v nobenem primeru ne posegati v njegove interese, sicer bo prodaja stanovanja problematična. To spremljajo oblasti. Obstajata dve vrsti postopka kupoprodajnega posla: otrok je prijavljen v stanovanju ali je lastnik stanovanjskega deleža.

V skladu z določbami čl. 26, 28 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo mladoletniki in mladoletniki le s soglasjem svojih zakonitih zastopnikov možnost skleniti strogo določen obseg poslov, vključno s tistimi, ki vključujejo nepremičnine. Možna je prodaja stanovanja, v katerem je mladoletnik prijavljen, vendar ni lastnik, brez dovoljenja organov skrbništva. Izjema so otroci, ki jim je odvzeta starševska skrb ali so pod skrbništvom. V tem primeru je potrebno posebno dovoljenje skrbniške službe. Vsekakor morate pred prodajo stanovanja poiskati novo mesto registracije otroka, saj morajo biti otroci takoj prijavljeni v drugem kraju, ko so odpuščeni iz enega kraja bivanja. Hkrati naj bodo nova stanovanja enake ali večje površine in podobnih bivalnih pogojev. Če pravice mladoletne osebe niso bile kakor koli kršene, potem s prodajo stanovanja ne bo težav.

Če je otrok lastnik dela stanovanja, je potrebno ustrezno soglasje organov skrbništva in skrbništva. Za to je treba poskrbeti vnaprej, pred prodajo stanovanja. Obrniti se morate na organizacijo za skrbništvo na kraju registracije mladoletnega otroka in izvedetiali je sploh možno prodati stanovanje, odvisno od posebnosti posameznega primera. Če je transakcija predvidena z zakonom, potem morate ugotoviti, kdaj bo dovoljenje za prodajo pripravljeno, in začeti zbirati potrebna potrdila. Nato pri sestavi prodajnega dokumenta prodajalec brez otroka (če je mlajši od 14 let) ali z njim (ko je starejši od 14 let) pride do organov skrbništva in skrbništva, da izpolnijo in podpišejo vlogo.. Prisoten mora biti tudi drugi skrbnik (zakonec, tudi če je par ločen) in dati soglasje. Nato lahko na določen dan dobite že pripravljeno dovoljenje.

Izjemni primeri:

• Če nameravate zaradi selitve v drug kraj spremeniti svoje prebivališče, je transakcija možna le z dovoljenjem skrbniške organizacije, znesek, prejeti za stanovanje, pa se nakaže na bančni račun manjšega. Starši imajo od dneva prodaje 3 mesece za nakup novega stanovanja in vpis podobnega deleža v lastnino otroka. V nasprotnem primeru si organi skrbništva pridržujejo pravico do odstopa od prodajne pogodbe.
• Pri selitvi za stalno prebivališče izven države je potrebno skrbniški organizaciji predložiti seznam določenih dokumentov, prejetih od OVIR.
• Če se gradi novo stanovanje, mora biti za pridobitev soglasja organov skrbništva le v zadnji fazi gradnje. Mladoletnik mora biti začasno nekje prijavljen (pri prijateljih, sorodnikih). Ko zaprosite za dovoljenje pri skrbniški organizaciji, se prinese dogovorpodjetje za razvijalce, ki odraža otrokov delež.

Možnosti prodaje privatiziranega stanovanja

Privatizirana stanovanja najlažje prodate tako, da jih v celoti prodate enemu kupcu, dobiček pa razdelite glede na delež vsakega. Možno je tudi, da eden od lastnikov odkupi vse ostale delnice od drugih lastnikov. Tukaj je vse preprosto in shema transakcij je standardna. Pogosto pa se zgodi, da eden od lastnikov noče prodati. Kako v tem primeru prodati privatizirano stanovanje? Vse je odvisno od tega, kako je posest razdeljena.

Če je stanovanje razdeljeno na dele po posnetkih, morate najprej napisati notarsko overjeno obvestilo o prodaji z navedbo velikosti in želene vrednosti vaše površine, ki jo želite prodati, ter jo s priporočeno pošto poslati ostalim lastnikom. V skladu s čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo prednost pred drugimi kupci. Če se v 30 dneh drugi lastniki ne strinjajo ali zavrnejo nakupa, potem v skladu s čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko uveljavite svojo pravico in prodate delež v skupnem stanovanju kateri koli drugi osebi.

Ko je stanovanje razdeljeno v odstotkih, ga je nemogoče prodati brez želje drugih, lahko pa dobiš denar za svoj delež prostovoljno ali prisilno na sodišču.

Če je v privatiziranem stanovanju delež mladoletnega otroka, potem lahko stanovanje prodate z dovoljenjem organa za skrbništvo.

Prodaja podarjenega stanovanja

Oseba, ki ima darilni bon, lahko razpolagalastnine po lastni presoji. Če želi lastnik prodati podarjeno stanovanje, v katerem je edini lastnik, potem prodaja poteka po splošni standardni shemi. Ko je prodajalec prejel denar za nepremičnino, mora plačati davek. Zgoraj smo razpravljali o tem, kako izbrati pravo in dobičkonosno davčno formulo.

Ko prejmete del stanovanja kot darilo, ki se deli na odstotek ali na posnetke, je prodajna shema podobna tisti, ki je obravnavana v razdelku "Možnosti prodaje privatiziranega stanovanja".

Prodaja stanovanja pod hipoteko

Kljub nekaterim oviram, ki spremljajo posle s hipotekarnimi nepremičninami, je možno stanovanje prodati pod hipoteko. To operacijo lahko izvedete na več načinov:

1. Predčasno zaprite posojilo tako, da ga odplačate z lastnimi prihranki ali, če se kupec strinja, z predujmom, ki ga prejmete od njega.
2. Stanovanje lahko prodate, ne da bi prej odplačali posojilni dolg. Če želite to narediti, morate napisati vlogo na banko in počakati na odobritev. Lahko zavrne, če do prodaje pride v času moratorija na predčasno zaprtje posojila. Če se banka strinja, vendar vztraja pri svoji udeležbi v transakciji, se v njej odpreta dve bančni celici: kupec v prvo položi znesek odplačila posojila, v drugo pa preostalo razliko. Po odstranitvi obremenitve s stanovanja se sestavi kupoprodajni posel. V tem primeru boste morali tudi pri prodaji stanovanja brez nepremičninskega posrednika banki plačati provizijo za odpiranje sefov in podporo transakcije.
3. Če se posojilodajalec strinja s prodajo brez predhodnegaodplačilo dolga posojila in se strinja, da ne bo sodeloval v transakciji, je treba skleniti predhodni dokument o prodaji. Potem, ko je posojilo plačal z denarjem, prejetim od kupca, lastnik prejme dokumente za odpravo prepovedi in gre v registrsko zbornico. Nato prodajalec zaključi transakcijo pri notarju.
4. Stanovanje lahko prodate s posojilom. Kupec mora banki predložiti vse potrebne dokumente, ki potrjujejo njegovo plačilno sposobnost, in se že odloča o možnosti zamenjave kreditojemalca. S pozitivnim sklepom se lastninske pravice na novo vknjižijo, nepremičnina ostane v hipoteki, prodajalec pa prejme razliko med ceno prodanega stanovanja in stanjem dolga brez sodelovanja upnika.

Sklep

Izkazalo se je, da je mogoče različna stanovanja: privatizirana, tista, katerih lastnik je otrok, hipotekarna, podarjena - prodati brez pomoči nepremičninskega posrednika, saj pozna vse korake transakcije od določitve cene do prejema količina denarja. Če imate predstavo o nevarnostih in zapletenosti tega postopka ter vložite veliko truda in časa v posel, lahko svoje stanovanje prodate sami.