Davek na katastrsko vrednost: kako izračunati, primer. Kako ugotoviti katastrsko vrednost nepremičnine

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2024-01-17 19:07

V letu 2015 je bil spremenjen postopek za obračun davka na premoženje fizičnih oseb. Plačujejo ga lastniki stanovanjskih stavb, stanovanj v proračun občine na lokaciji objekta. Za več informacij o tem, kako pravilno izračunati davek na katastrsko vrednost, preberite naprej.

Essence

Katastrska vrednost je ocenjena vrednost stanovanja, ki jo izračunajo neodvisni cenilci. Pridobljeni podatki se vpišejo v kataster nepremičnin. Prevrednotenje se opravi najmanj enkrat na 3 leta, največ enkrat na 5 let.

Od leta 2015 se je v Rusiji spremenil postopek za izračun davka na nepremičnine. Izračunana bo ne na podlagi popisa, temveč na podlagi katastrske vrednosti, ki je blizu tržne vrednosti. Dražje ko je predmet ovrednoten, več davka bo treba plačati njegovemu lastniku. To pomeni, da se bo znesek pristojbine precej pogosto spreminjal glede na razmere na trgu.

Kako se izračuna davek za leto 2015leto?

Vse izračune opravi IFTS, nato pa se pošlje obvestilo v kraj stalnega prebivališča lastnika nepremičnine. Od leta 2015 se izračuni izvajajo na podlagi katastrske (tržne) vrednosti objekta. Subjekti, ki pred 31. decembrom 2015 niso imeli časa potrditi ocenjene vrednosti predmetov in predložiti pravni akt, bodo morali višino pristojbine izračunati na podlagi popisne vrednosti. Popoln prehod na novo shemo izračuna bo opravljen pred letom 2020.

Predmeti obdavčitve:

• stanovanjske zgradbe, prostori;
• zgradbe do 49,99 kvadratnih metrov. m, namenjeno gospodinjstvu;
• garaže;
• nedokončana gradnja za stanovanjsko stavbo.

Davek na nepremičnine po katastrski vrednosti plača lastnik objekta.

Algoritem

Novi davek na katastrsko vrednost se izračuna po naslednji formuli:

Hc=(katastrska vrednost - odbitek) x delež x stopnja.

Znesek provizije za stroške zaloge se izračuna drugače:

Ni=Inven. Cena x delež x cena.

Pri predmetih, ki so bili prodani ali kupljeni v poročevalskem obdobju, se obračunani znesek davka popravi s posebnim koeficientom. Določeno je z razmerjem med meseci lastništva nepremičnine in številom koledarskih mesecev v letu. Če je bila kupoprodajna transakcija opravljena 15. aprila, bo za prodajalca osnova za izračun zneska provizije 4, za kupca pa 9.

Prehodno obdobje

Za zmanjšanje davčne obremenitve je bil razvit poseben prehodni obračunski postopek, ki je bil raztegnjen za 4 leta. V tem obdobju se davčna stopnja prilagodi s posebnim koeficientom: 0, 2 - v 1. letu; 0, 4 - v 2. letniku; 0, 6 - v 3. letniku; 0, 8 - v 4. letniku. Prehodna shema se uporablja le, če davek na nepremičnine po katastrski vrednosti presega zadnji znesek davka, izračunanega po popisni vrednosti. Spodnja tabela prikazuje primere obračuna davka na nepremičnine v obliki stanovanja.

Začetni podatki	Primer 1	Primer 2
Katastrska vrednost, milijon rubljev	13, 00	8, 00
Ponudba	0, 15%	0, 10%
Območje, m	101, 8	58, 9
Znesek davka v letu 2014, RUB	9840	7958
Odbitek (20 kvadratnih metrov)	2554028 (13000000 /101, 8 x 20)	2716468 (8000000 / 58, 9 x 20)
Davčna osnova, rub.	10445972 (13000000 - 2554028)	5283532 (8000000 - 2716468)
Nov znesek davka	15668 (10445972 x 0,15%)	5283 (5283532 x 0,1%)
Znesek davka, rub.	11005 ((15668 - 9840) x 0, 2 + 9840))	5283

Primeri obračuna davka jasno kažejo, kako se uporablja oprostitev.

Stave

Znesek davka, ki se plača v proračun, je neposredno odvisen od ocenjene vrednosti predmeta. Spodnja tabela prikazuje davčne stopnje.

Katastrska vrednost (milijon rubljev)	Ponudba
Hiše in zgradbe
do 10	0, 10%
10-20	0, 15%
20-50	0, 20%
50-300	0, 30%
Od 300	2, 00 %
Garaža	0, 10%
Projekti v teku	0, 30%
Drugi predmeti	0, 50%

Nepremičnine, ki pripadajo stanovanjski hiši, niso predmet obdavčitve.

Kako ugotoviti katastrsko vrednost nepremičnine? Zahtevo lahko vložite pri Zvezni državni službi za registracijo ali si ogledate uradno spletno stran Rosreestra v razdelku »Elektronske storitve«.

Odbitki

Davčna osnova se izračuna za vsak predmet minus strošeknekaj površine.

Pogled predmeta	Odbitek, sq. m
Apartma	20
Soba	10
stanovanjska stavba	50
Enojni kompleks z enim bivalnim prostorom	1 milijon rubljev

Ugodnosti

Obstaja seznam državljanov, ki ne plačujejo davka na katastrsko vrednost. Ti vključujejo:

• upokojenci;
• predstavniki ustvarjalnih poklicev;
• invalidi skupine I in II;
• lastniki gospodarskih poslopij do 49,99 kvadratnih metrov. m, ki se nahaja na zemljišču, namenjenem za osebno kmetovanje, vrtnarjenje, individualno gradnjo.

Oprostitev ne velja za predmete, ki se uporabljajo v poslovnih dejavnostih in za stanovanja, ki so v zasebni lasti.

Nakup in prodaja nepremičnin

Večina nepremičninskih transakcij se izvede po znižani ceni. Stanovanja s tržno vrednostjo 16 milijonov rubljev se po dokumentih prodajajo za 1 milijon rubljev. Malo je ljudi, ki so pripravljeni plačati velike vsote davka državi. Zmanjšanje stroškov predmeta je omogočilo doseganje cilja. Za prekinitev tega začaranega kroga so bile leta 2014 sprejete spremembe davčnega zakonika. Novi davek na prodano nepremičnino fizičnih oseb se obračuna glede na večjo od vrednosti: pogodbeno ceno ali katastrsko vrednost, popravljeno za odbitni znesek.koeficient 0, 7. Ta vrednost je enaka dohodku od prodaje predmeta.

Primer 1

V letu 2015 so bile nepremičnine prodane po pogodbeni ceni 0,999 milijona rubljev. Katastrska vrednost objekta je 5,4 milijona rubljev, popravljena vrednost pa 3,78 milijona rubljev. Ker je bil posel sklenjen leta 2015, bo pristojbina plačana na podlagi pogodbene cene. Ni pomembno, na kakšni podlagi je bila nepremičnina prejeta.

Spremembe zakona

Davek na katastrsko vrednost od prodaje nepremičnine velja za objekte, prejete v last od leta 2016. Podlaga za prenos lastništva ni pomembna. Davčni zavezanec lahko kupi, podeduje ali podari, zgradi nepremičnino. Odštevanje se začne od dneva vpisa v državni register. Za predmete kupljene pred 01.01.2016 se uporablja stari postopek obračuna davka.

Primer 2

Lastništvo stanovanja je lastnik prevzel leta 2016. Nekaj mesecev pozneje se je odločil prodati. Ocenjena vrednost predmeta je 4,5 milijona rubljev, prilagojena vrednost pa 3,15 milijona rubljev.

Možnost 1. Pogodba določa transakcijsko ceno 4,9 milijona rubljev. Ker je pogodbena vrednost večja od katastrske, bo sprejeta za obračun davka.

Možnost 2. Pogodba določa transakcijsko ceno 0,999 milijona rubljev. V tem primeru bo treba davek na nepremičnine obračunati po katastrski vrednosti, saj je večja od pogodbene vrednosti.

kapital

Če je davkoplačevalecpripada le del premoženja, potem bo izračun izveden po naslednjem algoritmu:

• Znesek davka se izračuna po standardni shemi ob upoštevanju predvidenega odbitka.
• Izračunani strošek se deli s površino stanovanja, da se določi katastrska vrednost enega metra.
• Dobljena vrednost se pomnoži s številom števcev, ki pripadajo določenemu davčnemu zavezancu.
• Izračunana vrednost se pomnoži z redukcijskim faktorjem, če je bila nepremičnina kupljena sredi davčnega obdobja.

Ta davčna praksa velja po vsem svetu, v evropskih državah pa so davčne stopnje višje. V Franciji je davek na nepremičnine 50% prihodkov lokalnega proračuna, v ZDA - 70%, v Združenem kraljestvu - vseh 100%. Prejšnji davčni režim ni zagotavljal več kot 20 % prihodkov v proračun Ruske federacije.

Obvestilo

Potrdila o plačilu zneska pristojbine bodo prebivalcem poslana od aprila do novembra 2016. Če takega ni, je davčni zavezanec dolžan samostojno obvestiti IFTS o prisotnosti predmeta. Vlogi je treba priložiti kopije dokumentov o lastninski pravici in jih predložiti Zvezni davčni službi do 31. decembra naslednjega leta. Na primer, če je bilo stanovanje kupljeno leta 2015, potem je rok za poročanje 31. 12. 2016. Do 18. 10. 2016 so bila obvestila o znesku plačila poslana tudi elektronsko v "Osebni račun" na spletni strani Zvezne Davčna služba.

Čas

Plačilo davka na nepremičnine mora biti opravljeno pred 1. decembrom za vseregije Rusije. V primeru kršitve rokov se plačniku grozi globa v višini 20% zneska pristojbine, pa tudi pripis kazni v višini 1/300 stopnje Banke Rusije. Neprejetje obvestila torej ni oproščeno neplačila davka.

elektronska plačila

Davek lahko plačate tudi po katastrski vrednosti prek storitve na spletni strani Zvezne davčne službe. Če želite to narediti, morate v posebnem obrazcu izpolniti podatke (polno ime, TIN), navesti vrsto davka, lokacijo nepremičnine in znesek plačila.

Storitev bo ustvarila potrdilo, ki ga je mogoče plačati v poslovalnici banke. Izberete lahko tudi eno od kreditnih organizacij neposredno na spletnem mestu in obiščete spletno stran banke, da izvedete plačilo.

Precenjevanje

Določanje davka na nepremičnine po katastrski vrednosti bo povzročilo povečanje plačil. Vrednotenje nepremičnine se pogosto izkaže za celo višjo od tržne cene. Odvetniki priporočajo, da gredo na sodišče in izpodbijajo izvedensko oceno. Lastniki elitnih stanovanj, ki so podedovali premoženje, najbolj trpijo zaradi novih pravil za obračun davka.

Davek na katastrsko vrednost na trisobno "stalinka" s površino 65 kvadratnih metrov. m do leta 2020 bo narasla na 50 tisoč rubljev. Strokovni pregled je bil izveden že pred krizo. Zato danes presega celo tržno vrednost nepremičnine. To je še posebej izrazito v regijah, ki niso Moskva. Oceno so opravili državni organi, ki so zainteresirani za povečanje davčne osnove. Ni presenetljivo, da se je samo v letu 2015 želelo izpodbijati 7,6 tisoč ljudi. Avtors sodno odločbo je uspelo znižati oceno za 40–70%.

Sodni izziv

Pet let od dneva vpisa podatkov v državni register je dodeljenih za izpodbijanje stroškov. Prvi korak je, da napišete vlogo na komisijo na teritorialnem oddelku Rosreestr. Podlaga za njeno predložitev je lahko:

• nezanesljive informacije o predmetu;
• Napačna določitev tržne vrednosti.

Za obravnavo vloge je dodeljen mesec. Če je zavrnjena, se je treba obrniti na sodišče. Najprej morate pripraviti tožbo in navesti posebno zahtevo: določiti tržno vrednost predmeta ali spremeniti katastrsko cenitev v zvezi z identifikacijo netočnih podatkov. V vsakem primeru sklepa komisije sodišče ne bo obravnavalo.

Če se katastrska vrednost po katastrski številki kljub temu spremeni navzdol, se preračun izvede od 1. januarja leta, v katerem je bila vloga obravnavana, vendar ne prej kot od dneva zadnje ocene. Priporočljivo je tudi, da o odločitvi sodišča ali komisije neodvisno obvestite davčne organe in predložite dokazila. Še eno vprašanje…

…ali je vredno izziva?

Davek na nepremičnine na katastrsko vrednost se zdaj izračunava v regiji glavnega mesta v naslednjem razmerju: 0,3% cene lokacije in 0,1-0,3% cene prostorov. Preden greste na sodišče, se morate prepričati, da je znesek pristojbine res previsok.

Kako ugotoviti katastrsko vrednostlastnine? Prvi korak je, da se obrnete na Zvezno katastrsko zbornico, pridobite potrdilo in potni list. Vzporedno morate naročiti poročilo strokovnega cenilca za določitev tržne vrednosti. Dokumentu je treba priložiti pozitivno mnenje SRO, ki kaže, da je predloženo poročilo v skladu z zakonodajo. Če je katastrska vrednost po katastrski številki vsaj 30 % višja, se lahko obrnete na sodišče.

Tožena stranka bi morala biti Zvezna katastrska zbornica. Vlogi je treba priložiti poročilo ocenjevalca in sklep SRO. Najtežje je dokazati kršitev prosilčevih pravic. To je lahko razlika v znesku prenesenega davka.

Če je razlika v izračunih manjša od 30%, bo za določitev cene imenovana forenzična preiskava. Zato morate vnaprej določiti nabor podjetij, ki jih lahko ponudite med postopkom. Če bo sprejeta pozitivna odločitev, bo mogoče znižati znesek pristojbine že za leto, v katerem je bila prijava oddana in obravnavana.

Cena izdaje

- Potrdilo iz katastrskega potnega lista - 600 rubljev

- cenilec - najmanj 80 tisoč rubljev.

- Sklep SRO – 20 tisoč rubljev.

- Forenzični pregled - 80 tisoč rubljev.

- Pravne storitve - najmanj 70 tisoč rubljev.

- Državna dajatev - 6,5 tisoč rubljev. (vključno s stroški pošiljanja).

- Skupni znesek stroškov je najmanj 257 tisoč rubljev.

Preko sodišča lahko te stroške prenesete na toženca, vendar morate najprej sami porabiti denar. Se pravi, da je smiselno zmanjšati katastrsko vrednost, čepribližuje se 45 milijonom rubljev. in najverjetneje 2-krat precenjen. V tem primeru se bo postopek izplačal v nekaj letih.

Zemeljski davek po katastrski vrednosti v letu 2016

Pristojbino plačujejo osebe, ki imajo v lasti zemljišča za stalno ali doživljenjsko uporabo. Znesek davka se izračuna po naslednjem algoritmu:

Zn \u003d Ks x UD x St x Kv, kjer:

• Ks - katastrska vrednost mesta.
• UD - delež v lasti spletnega mesta.
• St – davčna stopnja.
• Kv - razmerje lastništva zemljišča (uporablja se v letu nakupa ali prodaje objekta).

Upoštevajmo primer. Recimo, da ima državljan v lasti parcelo v prestolnici, katere katastrska vrednost je 2.400 tisoč rubljev. Za tak predmet je predvidena davčna stopnja 0,3 %. Znesek pristojbine za plačilo je: 2400 x 0,3: 100=7,2 tisoč rubljev.

Predpostavimo, da je bil davčni zavezanec lastnik nepremičnine samo 3 mesece v letu. Potem bi se znesek pristojbine izračunal drugače:

2400 x 0,3/100 x (3:12)=1,8 tisoč rubljev.

Znesek pristojbine, ki se plača v proračun, izračuna Zvezna davčna služba. Posameznikom se v kraju stalnega prebivališča pošlje obvestilo, ki vsebuje podatke o višini pristojbine in času njenega plačila. Če davčni zavezanec ni prejel obvestila, je dolžan neodvisno obvestiti Zvezno davčno službo o razpoložljivosti zemljiške parcele in predložiti dokumente za lastništvo.