Primarni stanovanjski trg je Lastnosti, prednosti in slabosti

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Primarni stanovanjski trg - to so prostori, ki prvič delujejo kot blago. Z drugimi besedami, to so zasebne hiše in stanovanja, za katere lastninska pravica ni bila nikoli ustanovljena. Prodajalci na primarnem stanovanjskem trgu so država in različna gradbena podjetja.

Osnovni koncepti

Primarno stanovanje je stanovanje, ki je prvič navedeno kot blago. Primarna stanovanja se pridobijo bodisi s sodelovanjem pri gradnji med gradnjo hiše bodisi v gotovih novogradnjah s stanovanji, ki niso bila vpisana v državni register lastništva.

Kar zadeva cene kvadratnega metra takšnega stanovanja, so v prvih fazah gradnje stroški minimalni in naraščajo sorazmerno z napredkom gradnje določene hiše. Primernost nakupa nepremičnine na primarnem trgu je neposredno odvisna od časa gradnje, kasnejših denarnih naložb v izboljšanje tega stanovanja in stopnjetveganje pri sodelovanju pri skupni gradnji. Analizirajmo primarni stanovanjski trg.

Ali je smiselno kupiti takšno stanovanje?

Nakup primarnega tipa stanovanja je smiseln le, če pridobitev dovoljenja za prebivanje in kraj bivanja nista primarni problemi in ju je mogoče odložiti za določen čas do dokončanja gradnje hiše. V nasprotnem primeru lahko takšno možnost varno zavržete. Upoštevati je treba, da ko prejmete takšno stanovanje, vanj ne boste mogli takoj vstopiti. Stanovanje bo treba prenoviti, in to, kot pravijo, "iz nič".

Vendar ima nakup stanovanja na primarnem trgu nekaj prednosti: od prejšnjih lastnikov ne bo treba ničesar predelovati, ker ni težav s popravili. Vendar je malo verjetno, da lahko pokrije minus v obliki znatnih dodatnih stroškov časa in denarja.

Tveganja

Na splošno je lastniška udeležba v gradbeništvu proces, ki je kljub vsem privlačnim vidikom in pravni »čistosti« povezan s številnimi tveganji. Glavni med njimi so visoka težava napovedovanja datuma dokončanja gradnje hiše, možnost stečaja razvijalca, nastanek družbenih in gospodarskih sprememb v državi.

Hkrati privlači le ena točka: če gradnja poteka brez težav, lahko dobite drago in pravno "čisto" nepremičnino.

Prednosti in slabosti

Vprašanje primarnega stanovanja ima nekaj vidikov:

1. Denarni vidik. Tu obstaja pravilnost, ki jo potrjujeta čas in praksa: prej ko podpišete pogodbo o soglasju za skupno gradnjo, nižji je strošek 1 m2. primarno stanovanje.
2. Čas. Če je bila pogodba podpisana v času, ko je hiša še v fazi izkopa, se lahko roki za zagon in pridobitev lastništva zavlečejo za precej dolgo obdobje (včasih do 2 leti). V tej situaciji so stanovanja na sekundarnem trgu videti bolj privlačna, saj se lahko vanj vselite skoraj takoj po sklenitvi transakcije.
3. Dodatni stroški.



4. Stanovanje na primarnem stanovanjskem trgu se prenese na lastnika ne le v pravnem smislu "čisto", ampak tudi dobesedno. To pomeni, da bo končna obdelava groba, kar pomeni znatne stroške za popravila. V primeru sekundarnega stanovanja je situacija veliko enostavnejša. Toda prednost primarnega stanovanja v tem smislu je možnost popravila tako, kot želi lastnik. To pomeni, da opremite stanovanje v skladu z osebnimi željami glede sloga, barv, stroškov gradbenih materialov in njihovih kakovostnih značilnosti. Kar je še pomembneje – prihranek pri popravilih ali primarnem stanovanju se seveda odloča vsak posamezen kupec sam.
5. Hipoteka na primarnem stanovanjskem trgu. To je v praksi pogosto težko. Vsaka finančna institucija ne bo posojala skupne gradnje. Tudi če se katera banka s tem strinja, potemobrestne mere bodo precej visoke. To je posledica dejstva, da banke ne želijo tvegati, saj se v primeru stečaja razvijalca spremenijo v lastnike nelikvidnih predmetov.
6. Tveganje, da vas bodo razvijalci zavajali, je veliko le, če je oseba zaupala svoja sredstva gradbenemu podjetju z nizkim pooblastilom in slabim ugledom. Graditelj s trdno podobo nikoli ne bi tvegal. Zato so transakcije s takšnimi podjetji zelo donosen postopek z majhno verjetnostjo sporov.

Torej, glavne prednosti primarnega stanovanjskega trga so:

• psihološko udobje lastnika, zaradi "učinka prvega lastnika";
• pravna "čistost";
• Možnost do 30% nad tržnim dobičkom, če se vloži v zgodnjih fazah gradnje.

sekundarni trg

Ne vedo vsi, kaj je primarni in sekundarni stanovanjski trg. Ugotovimo. Sekundarni stanovanjski trg se nanaša na stanovanjske nepremičnine, ki so vpisane v last občine ali zasebnikov. Prodaja takšnih predmetov preide od lastnika, lastništvo med transakcijo preide na kupca s prodajalca. Sam koncept kaže, da so drugi domovi objekti, ki so v lasti.

Dobre in slabe strani

Prednosti sekundarnega trga so:

• ugodna cena;
• hitro carinjenjeponudbe;
• razvita infrastruktura;
• dodatni popusti.

Slabosti so praviloma:

• obleka predmetov;
• slaba kakovost;
• stroški popravil in vzdrževanja;
• možne pravne težave.

Stroški sekundarnih predmetov so odvisni od:

• leto izdelave;
• funkcije prostora in postavitve;
• kakovostna končna obdelava in komunikacija.

Če povpraševanje po sekundarnih stanovanjih pade, se trg na spremembe odziva precej fleksibilno in povprečna cena objektov pade. Stroški prodaje bodo odvisni od tega, kako nujno želi lastnik prodati stanovanje in kako namerava porabiti prejeta sredstva.

Na primer, če lastnik prodaja stanovanje, da bi izboljšal svoje življenjske razmere, bo držal ceno v upanju, da bo dobil boljšo ponudbo. Če je prodaja povezana s selitvijo, je lastnik zainteresiran za prodajo nepremičnine v kratkem času in lahko da popust. Razpon znižanj cen ali ponudb je lahko precej širok.

Primarni stanovanjski trg v Moskvi

Danes je na primarnem nepremičninskem trgu v Moskvi mogoče opaziti izjemno veliko ponudbo brez primere. To je približno 2,2 milijona m2, v primerjavi z marcem lani pa se je ta številka povečala za kar 69,2%.

Trenutno je na primarnem trgu v Moskvi približno 35.000 stanovanj in apartmajev. 28 683 je v izvajanjustanovanja, od tega 53% pripada množičnemu segmentu, 42% - poslovnemu razredu, in približno 5% stanovanj v novogradnjah spada v kategorijo elitnih stanovanj. Menili smo, da je to primarni stanovanjski trg.