Kako samostojno in preko agencije prodati stanovanje: navodila po korakih

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Prodaja stanovanja velja za zapleten in specifičen proces. To je mogoče storiti neodvisno ali s sodelovanjem nepremičninskih posrednikov. Marsikdo si ne želi porabiti časa za iskanje kupcev, demonstracijo nepremičnin in sklenitev posla, zato uporablja plačljive storitve profesionalnega posrednika. Pogosto pa morate predmet prodati po višji ceni, kar zahteva, da sami komunicirate s kupci. Zato bi morali ugotoviti, kako pravilno prodati stanovanje v obeh primerih.

Samoprodaja

Če imate čas in željo, da vse postopke opravite sami, je pomembno, da razumete pravilne korake tega postopka.

Običajno je postopek razdeljen na stopnje:

• priprava dokumentacije za prodajo stanovanja;
• preureditev;
• odvoz pohištva in stvari iz nepremičnin;
• iskanje kupcev in predstavitev stanovanja;
• sklenitev predhodne pogodbe;
• obdelava nakazila;
• podpisglavna pogodba, za katero ni treba registrirati pri Rosreestr;
• predaja ključev stanovanja in sestava prenosne listine;
• prejemanje preostalega denarja za stanovanje;
• plačevanje davka, če je stanovanje v lasti prodajalca manj kot tri ali pet let.

Vsaka stopnja ima svoje nianse, in če se res morate odločiti, kako hitro prodati stanovanje, je priporočljivo določiti nekoliko nižjo ceno od povprečne cene podobnih nepremičnin na trgu.

Predhodni koraki

Ker ni predviden stik z nepremičninskim posrednikom, vsa dejanja izvaja lastnik objekta neodvisno. Operacije so vnaprej izvedene:

• pripravlja se takojšnja nepremičnina, za katero jo je treba osvoboditi pohištva in vseh stvari;
• manjša kozmetična popravila po potrebi;
• vsi občani, prijavljeni v bivalnem prostoru, so odpuščeni;
• zaželeno je, da se lastnik sam odjavi, da bodo potencialni kupci prepričani o pravni čistosti transakcije.

Takoj ko je stanovanje pripravljeno za prodajo, se prične priprava dokumentacije.

Katere dokumente potrebujem?

Če ima prodajalec vse potrebne papirje za nepremičnino, bo to pozitivno vplivalo na učinkovitost prodaje predmeta. Kako zakonito prodati stanovanje? Za to mora prodajalec imeti dokumente:

• potrdilo o registraciji;
• izvleček iz USRN;
• izpisek iz hišne knjige,ki vsebuje podatke o vseh lastnikih in registriranih osebah;
• izpisek z osebnega računa, ki označuje odsotnost dolgov za stanovanjske in komunalne storitve;
• če je med lastniki mladoletni otrok, morate za prodajo pridobiti soglasje organov skrbništva;
• potni listi vseh solastnikov;
• tehnični potni list in tehnični načrt stanovanja, s pomočjo teh dokumentov pa bodo potencialni kupci lahko razumeli, ali je bila v nepremičnini izvedena nezakonita prenova;
• potrdilo zvezne davčne službe, ki dokazuje, da ni dolgov za davek na nepremičnine;
• če je prodajalec uradno poročen, potem njegov zakonec sestavi notarsko overjeno privolitev v postopek.

Po potrebi lahko potencialni kupci zahtevajo dodatno dokumentacijo.

Kakšna je cena?

Državljani lahko sami določijo ceno, pri čemer se osredotočajo na različne dejavnike. Upošteva se na primer leto izgradnje hiše, stanje inženirskih komunikacij, lokacija objekta, obstoječa infrastruktura, oddaljenost od trgovin in avtobusnih postajališč, pa tudi število nadstropij in drugi dejavniki.

Priporočljivo je pogledati povprečne cene podobnih predmetov, da bi določili najboljšo ceno.

Kako hitro prodati stanovanje? Če želite to narediti, je priporočljivo nekoliko zmanjšati stroške. Prav tako na hitrost vpliva pravilnost oglasa za prodajo.

Išči potencialne kupce

Za to je optimalno postaviti oglase v časopise ali specializirana spletna mesta vinternet. Kako sami prodati stanovanje? Pri tem se upoštevajo priporočila:

• oglas mora biti zanimiv in privlačen;
• takoj navedite ceno in vse prednosti nepremičnine;
• dovoljeno je objavljati oglase ne samo na brezplačnih virih, ampak tudi na panojih v mestu, če se morate hitro dogovoriti.

Pri predstavitvi nepremičnine morate govoriti o vseh njenih pozitivnih lastnostih. Nekatere slabosti je mogoče spremeniti v prednosti, na primer, če je pritličje, potem bo primerno za starejše ali družine z majhnimi otroki.

Pravila posla

Takoj ko se najde kupec, je treba ugotoviti, kako pravilno prodati stanovanje s pravnega vidika. Priporočljivo je, da uporabite pomoč odvetnika, če pa imate sodobno znanje, se postopek izvede samostojno. Kako prodati stanovanje? Navodilo po korakih je sestavljeno iz več korakov:

1. Sestavljanje predpogodbe. Označuje namere obeh udeležencev, da opravita transakcijo. Naštete so pomembne točke: predmet pogodbe, njena cena, postopek poravnave, čas prenosa nepremičnine in podpis glavne pogodbe.
2. Uvedba varščine s strani kupcev. Deluje kot jamstvo, da ljudje nakupa ne bodo zavrnili. Če prejmemo zavrnitev, potem prodajalec sredstev ne vrne. Namesto varščine se lahko sklene pogodba o varščini.
3. Izvedba plačil za stanovanje. Kako prodati stanovanje brez posrednikov in ne biti izpostavljen prevarantom? Če želite to narediti, je pomembno, da natančno sledite vsem korakom, še posebej pa je veliko pozornosti namenjeno pravilom plačila za stanovanje. Za to je priporočljivo uporabiti bančne celice. V ta namen mora kupec v banki najeti sef za čas, ki je potreben za registracijo transakcije. Sredstva v zahtevanem znesku vanj položi kupec v prisotnosti prodajalca in bančnega uslužbenca. Paket s sredstvi je zapečaten in zapečaten s podpisi vseh prisotnih oseb. Po vpisu lastninske pravice s strani kupca bo prodajalec lahko izterjal denar.
4. Sklenitev glavne pogodbe. Izdelajo se 3 izvodi, saj eden ostane pri prodajalcu, drugi se pošlje kupcu, tretji pa zahteva notar. Pogodbe vam ni treba registrirati pri Rosreestru, vendar je priporočljivo, da jo sestavite pri notarju.
5. Kupec registrira predmet zase v Rosreestru ali MFC.
6. Prodajalec prenese stanovanje in ključe od njega na novega lastnika, za to pa je zaželeno sestaviti akt o prenosu.
7. Preostala sredstva za stanovanje lahko prodajalec prevzame na banki ali na drug vnaprej dogovorjen način.

Ko smo ugotovili, kako prodati stanovanje brez posrednikov, bo mogoče pravilno izvesti vsa dejanja in ne plačati znatnih sredstev za storitve nepremičninskih posrednikov.

Tipične napake

Če oseba prodaja sama, se pogosto zgodijo tipične napake. Kakoprodati stanovanje? Če želite to narediti, je priporočljivo upoštevati nekatere napake, ki jih naredijo številni prodajalci:

• napačna določitev cene nepremičnine, ki lahko povzroči zamude v postopku ali da prodajalec ne prejme ugodnosti;
• pomanjkanje kompetentne predprodajne priprave;
• ne priprava vseh potrebnih dokumentov.

Če ne uporabljate storitev nepremičninskega posrednika, se boste morali pripraviti na zapleten in dolgotrajen postopek.

Prodaja prek posrednikov

Če se ne želite sami ukvarjati s postopkom prodaje, lahko uporabite storitve nepremičninskih posrednikov. Prednosti uporabe posrednikov vključujejo:

• strokovnjaki sami pripravijo vse dokumente, tako da lahko od prodajalca zahtevajo le to ali ono potrdilo;
• nepremičninarji sami ocenjujejo pravno čistost prodaje, zato je veliko kupcev takšni pridobitvi bolj zvesti;
• po statističnih podatkih se stanovanja prodajajo veliko hitreje, kot če se transakcija izvede samostojno;
• vse faze transakcije vodijo zaposleni v nepremičninski agenciji.

Slabosti stika z nepremičninskimi posredniki vključujejo dejstvo, da morate stanovanje prodati po nižji ceni od načrtovane.

Proces prodaje prek nepremičninskega posrednika

Če se odločite za storitve posrednika, morate najprej izbrati primerno nepremičninsko agencijo. Na trgu bi moral biti že dolgo, prav tako pa je priporočljivo, da si vnaprej preberete vse ocene.o njem. Takoj, ko najdete pravo podjetje, morate ugotoviti, kako pravilno prodati stanovanje prek agencije. Če želite to narediti, se izvedejo naslednja dejanja:

• z izbrano organizacijo je sklenjena pogodba;
• dokumenti se prenesejo na vse lastnike, same nepremičnine pa na zastopnika;
• ključi stanovanja se posredujejo nepremičninarju, da lahko strokovnjak potencialnim kupcem pokaže predmet;
• takoj ko se najde kupec, se z njim sklene pogodba;
• izračun in izvedba transakcije;
• ključi stanovanja se predajo novemu lastniku.

Zaradi sodelovanja posrednika je mogoče nepremičnino prodati v res kratkem času, tako da če lastnik sam nima možnosti za samostojno prodajo, potem se ta možnost šteje za idealna rešitev.

Nianse prodaje na obroke

Nekateri kupci si ne morejo privoščiti takojšnjega prenosa vseh sredstev za stanovanje na prodajalca, zato zahtevajo obročno shemo. Kako prodati stanovanje na obroke? Da bi to naredili, se upoštevajo nianse postopka:

• po sklenitvi pogodbe se oblikuje načrt plačil;
• zahtevan depozit z uradno sestavo pogodbe;
• predplačilo mora znašati najmanj 70% cene stanovanja;
• preostanek lahko plačate v enakih mesečnih ali četrtletnih obrokih;
• lahko vnaprej določi možnost uporabe materinskega kapitala ali drugih ugodnosti;
• plačilo je možno z gotovino z obveznim izplačilompotrdila, prek sefa ali brezgotovinskih nakazil.

Pod takšnimi pogoji prodajalec tvega, da bo kupec tudi ob vpisu stanovanja v zastavo zavrnil plačilo preostalih sredstev. Zato se boste morali obrniti na sodišče. Ali lahko prodajalec zaračuna obresti za zagotavljanje obrokov.

Posebnosti prodaje sobe v skupnem stanovanju

Če je v skupnem stanovanju soba, jo je precej težko prodati. Kako prodati komunalno stanovanje? Če želite to narediti, se upoštevajo nianse:

• sosedje imajo prednostno pravico, zato jim je nepremičnina na začetku ponujena;
• če zavrnejo, potem je zavrnitev sestavljena z uradnimi dokumenti, overjenimi pri notarju;
• sobe ne morete prodati neznancem za več kot znesek, ki je bil ponujen sostanovalcem.

Sicer se takšna transakcija ne razlikuje od standardne prodaje stanovanja. Če temeljito razumete, kako pravilno prodati sobo v stanovanju, v prihodnosti ne bo težav z dejstvom, da nekdanji sosedje poskušajo izpodbijati pravico kupca do kupljenega predmeta. Zato je priporočljivo, da se vsa dejanja formalizirajo s pomočjo overitve dokumentacije pri notarju.

Ali lahko prodam s hipoteko?

Tudi pri samostojni prodaji se prodajalci pogosto soočajo z dejstvom, da kupce prosijo za nakup s hipotekarnim posojilom. Postopek je zapleten in dolgotrajen,če pa dobro razumeš, potem ne bo težav. Kako prodati stanovanje na hipoteko? Postopek poteka v več fazah:

• o vseh podrobnostih transakcije se pogajata udeleženca;
• sklepanje predpogodbe;
• prodajalcu se izda polog, za katerega se sestavi potrdilo;
• cena nepremičnine je v teku, storitve neodvisnega cenilca pa plača kupec;
• prodajalec prenese vse dokumente za nepremičnino, ki se nato pošljejo banki, da se organizacija prepriča o pravni čistosti transakcije;
• po pridobitvi odobritve posojilodajalca se med prodajalcem in kupcem sklene standardna pogodba;
• je podpisana posojilna pogodba z banko posojilojemalko;
• novemu lastniku se izda stanovanje v Rosreestru, kjer je dodatno določena obremenitev nepremičnin;
• izpisek iz USRN z drugimi dokumenti se prenese na banko;
• prodajalec prejme od banke preostali znesek za svoje stanovanje.

Zaradi sodelovanja banke ste lahko prepričani, da bodo sredstva dejansko nakazana nekdanjemu lastniku stanovanja. Poravnave je mogoče predložiti z bančnimi nakazili ali uporabiti bančno celico.

Tako, če dobro razumete, kako prodati stanovanje, potem s tem postopkom ne bo težav. Postopek se lahko izvede samostojno ali s sodelovanjem posrednika. Kupcem je dovoljeno zagotoviti obroke ali opraviti prodajo na račun hipotekarnega posojila, ki ga izda kupec. Priob upoštevanju določenih pogojev se tudi soba v skupnem stanovanju brez težav prodaja. Hkrati je pomembno pripraviti dokumente za stanovanje in razumeti, katere korake mora upoštevati vsaka stranka v transakciji, da bo prodajni postopek pravno čist in varen.