Ali lahko prodam stanovanje, kupljeno s hipoteko? Kako prodati stanovanje, obremenjeno s hipoteko

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Na žalost nihče od nas ni imun na nenadno izgubo službe, nepričakovano bolezen ali dodatek v družini. V življenju se lahko zgodijo tako žalostni kot veseli dogodki. In tudi tako zaželeno stanovanje, kupljeno na kredit, bo kmalu postalo obremenjujoče ali nepotrebno.

Ali lahko prodam stanovanje, kupljeno s hipoteko? To bomo poskušali ugotoviti danes.

Kdaj je potreben tak posel?

Zaposleni v bankah posojilnicah pogosto slišijo od svojih posojilojemalcev: "Želim prodati stanovanje pod hipoteko, vendar ne vem, kje začeti." Prodaja stanovanja, ki je zastavljeno pri banki, je za naše rojake še vedno redek pojav. Vendar so se v sodobni bančni praksi že srečali s takšnimi primeri. Posojilojemalec je na primer kupil stanovanje na hipoteko, skrbno plačal tekoča plačila, potem pa je zaradi nekaterih okoliščin potreboval večje stanovanje. V zvezi s tem išče kupca za svoj bivalni prostor spomoč nepremičninskega posrednika ali sami.

Izkupiček se porabi za odplačilo kredita, preostanek pa postane prvi obrok ob nakupu večjega bivalnega prostora, vendar po novi posojilni pogodbi.

Situacija je lahko drugačna. Če po določenem času stranka banke, ki je prejela hipoteko, ne more več odplačevati posojila, se za to nepremičnino išče tudi kupec. Nato se sestavi pogodba o prenosu dolga, vendar le s soglasjem banke. Kupec ima pravico do nakupa nepremičnine, vendar je dolžan odplačati dolg banki, z drugimi besedami, postane njegov dolžnik.

Obstajajo situacije, ko kupec stanovanja nima zneska, potrebnega za nakup večjega bivalnega prostora, in bo vzel tudi hipotekarni kredit. Ta postopek je bolj zapleten, saj bo morala banka potrditi njegovo kandidaturo, oceniti njegove finančne zmožnosti, da se ohranijo garancije za odplačilo posojila.

Odtuj premoženje od banke

Če ima posojilojemalec nepremostljive okoliščine, ki ne omogočajo plačil v celoti, je banka zainteresirana predvsem za srečanje z njim pri vprašanju prodaje stanovanjskih nepremičnin. Če kupca za stanovanje še ni našel, zavod ponudi svoji stranki zanesljivega in zaupanja vrednega partnerja za dokončanje transakcije. Vendar pa mora posojilojemalec dobro razumeti, kako prodati stanovanje obremenjenohipoteka. To je nestandardna transakcija in lahko povzroči znižanje prodajne cene doma.

Banka je zainteresirana za odplačilo posojila in ni zapadlih plačil. Če posojilojemalec iz več razlogov ne more odplačati posojila, vendar se strinja, da ga bo odplačal s prodajo stanovanja, potem finančna institucija praviloma zaseže zavarovanje. To se dogaja zunaj sodišča.

Možna je prodaja stanovanja, ki je pod hipoteko, pod pogojem, da se bodo obračuni s kupcem izvajali preko banke in pod nadzorom kreditnega pooblaščenca. Ta postopek odtujitve zastavljenega premoženja je podrobno opisan v Zakonu o hipoteki.

Zastava stanovanja nalaga nekatere omejitve pri razpolaganju s to zakonsko pravico.

Iščem kupca

Če želite prodati stanovanje, kupljeno na hipoteko, morate pridobiti soglasje banke. Ko pridobite njegovo odobritev, morate izbrati najboljšo prodajno shemo.

Razmislimo o možnih načinih prodaje

Obstajata dve možnosti za takšne transakcije. Kateri je v vašem primeru najprimernejši - odločijo se banka, kupec in prodajalec. Metode se med seboj bistveno razlikujejo. Zelo pomembno je, kdaj in pod kakšnimi pogoji bo zastava odstranjena iz nepremičnine – pred vpisom lastninske pravice ali po njej.

V prvi situaciji banka da soglasje k zamenjavi lastnika, nato pa odstrani breme. Posledično za nekaj časahipotekarni dolžnik je novi lastnik stanovanja - kupec. Sredstva položi v dva sefa. Ena hrani znesek, ki je enaka stanju dolga do banke, druga - ostalo. Operacije s celicami se izvajajo pod nadzorom bančnega uslužbenca. Po registraciji lastninske pravice isti uslužbenec iz »svoje« celice dvigne preostanek dolga in kupcu izroči listino o odstranitvi obremenitve. Prodajalec stanovanja prejme denar iz druge celice. S tem je posel zaključen.

Ali lahko na drug način prodam stanovanje, kupljeno s hipoteko?

Da, obstaja še ena možnost za tak posel. V drugem primeru posojilojemalec na svoj bančni račun položi preostanek dolga, pa tudi obračunane obresti na tekoče posojilo. To se naredi tako, da finančna institucija ta znesek odpiše in izda posojilojemalcu pismo, v katerem navaja, da so njegove obveznosti do njega izpolnjene in da je obremenitev stanovanja odstranjena..

V ta namen lahko prodajalec sklene pogodbo o prodaji stanovanja (predhodna različica), po sklenitvi katere bo kupec posojilojemalcu nakazal znesek, potreben za zaprtje hipotekarnega posojila. Po drugi strani bo posojilojemalec položil sredstva na svoj bančni račun, preden bo predložil ustrezne dokumente za registracijo lastninske pravice. Vse potrebne papirje za odpravo obremenitve in registracijo prodajne pogodbe lahko oddate še isti dan.

redek, a možen dogovor

Na vprašanje, ali je mogoče prodati stanovanje, kupljeno s hipoteko, zaposlenibanke običajno odgovarjajo, da je ta transakcija bolj zapletena kot običajno, vendar je možna. Rok, po katerem je možna njegova izvedba, določi banka.

Danes obstajajo trije načini, na katere lahko prodate stanovanje, kupljeno na hipoteko. Prva možnost je samoprodaja. Pomeni transparentnost posla in obvezno soglasje banke upnice k temu. Po prejemu soglasja in dokončno določeni višini dolga po posojilu se s kupcem sklene pogodba. Mora biti notarsko overjena. Kupec nato banki upnici plača znesek, ki ga dolguje prodajalec. Po tem prejme potrdilo in dokument o odsotnosti dolga.

V navedenem roku mora prodajalec uradno prijaviti odpravo obremenitve pri pristojnem organu in prenos lastništva prodanega stanovanja. Kupoprodajna pogodba mora biti tudi registrirana. Razlika v sredstvih med zneskom dolga banki in ceno stanovanja je shranjena v sefu, ki ima določene pogoje dostopa.

Druga možnost je prodaja posojila. Razlikuje se glede na predmet prodaje. So hipotekarna posojila. Za to bo potrebno tudi soglasje banke upnice. V tem primeru ima pravico odobriti (ali ne odobriti) kandidaturo novega posojilojemalca. Šele takrat se posojilo ponovno izda.

Sestavlja se pogodba o prenosu dolga na kupca, ki prevzema obveznost poplačila dolga. V tem primeru je stanovanje še vedno zastavljeno banki. poleg tegaena finančna institucija lahko tudi odkupi posojilo od druge (on-lending). Toda takšne operacije praviloma izvajajo nejevoljno, saj jih ne zanima izguba strank.

Tretja možnost - neuradno

To je dvomljiv način v vseh pogledih. Za njegovo izvedbo je treba najti kupca, ki želi kredit odplačati pred rokom. Najti takšno osebo je precej težko. Poleg tega je treba v tem primeru hipotekarno posojilo odplačati pred rokom in brez kazni. Če ne veste, kako prodati hišo na hipoteko, potem morate upoštevati, da bo transakcija potekala na enak način kot pri stanovanju.

Druge težave v zvezi s prodajo hipotekarnega stanovanja

Dokaj pogosto ljudje dobijo veliko težav, ko dobijo dolgo pričakovano stanovanje. Povezane so predvsem s spremembo življenjskih razmer, izgubo dela, nezmožnostjo odplačevanja kredita. Mnogi se na primer zanimajo za vprašanje, ali je mogoče prodati stanovanje na vojaško hipoteko. Takšen posel je možen, vendar s soglasjem banke upnice in Ministrstva za obrambo.

Danes ste izvedeli, ali je mogoče prodati stanovanje, kupljeno s hipoteko. Upamo, da vam bodo prejete informacije pomagale pravilno izvesti takšno transakcijo.