Ocena zgradb in objektov: dokumenti, pravila in metode

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Vrednotenje zgradb in objektov se lahko izvede iz več razlogov. Najpogosteje gre za plačilo davkov na nepremičnine, katerih višina je odvisna od katastrske vrednosti objekta. Da bi popravili to številko in zaslužili manjši znesek kot davčna plačila, lastniki naročijo neodvisno vrednotenje nepremičnin pri specializirani organizaciji. Članek bo podal seznam potrebnih dokumentov za postopek, pa tudi pravila in metode, po katerih se to dejanje izvaja.

Zakaj ga potrebuješ?

Poleg razloga glede revizije katastrske vrednosti objekta obstajajo številne druge okoliščine, ki zahtevajo oceno stanja stavb in objektov:

• Priprava pred prodajo z identifikacijo tržne vrednosti na določen datum. Postopek je potreben za izvedbo kakršne koli vrste transakcij (nakup in prodaja, zamenjava, najem, registracija delnic itd.).
• Po sklepu sodišča ali za obravnavo postopka na sodišču.
• Za izračun škode zaradi materialne škode.
• Za namen pridobitve posojila ali hipoteke.
• Zadodajanje predmeta v pooblaščeni kapital organizacije.

Komu zaupati neodvisno oceno

Strokovnjaki svetujejo, da pri izbiri primernega podjetja upoštevate naslednja pravila:

• Zastavite vprašanje v iskalniku, na primer v Yandexu, pri čemer navedite svojo regijo. To bo veliko bolj produktivno kot iskanje oglasov v tiskanih medijih ali intervjuvanje s prijatelji in sorodniki.
• Preučite oglase več podjetij. Več kot je informacij na internetu, bolj zanesljivo bo podjetje, a dražje bodo njegove storitve.
• Poiščite spletno mesto izbranega podjetja in ga preučite glede na raven oblikovanja, vsebine, prisotnosti na kontaktni strani in informacij o vašem vprašanju.
• Preveriti je treba postavitev na spletnem mestu skeniranih kopij dovoljenj, potrdil, ki potrjujejo zakonitost dejavnosti podjetja, pa tudi potrdil o zavarovanju poklicne odgovornosti.
• Priporočamo, da poiščete ocene na internetu. Seveda, če sta le dva ali trije, potem to ne bo odločilnega pomena, vendar bi morala prisotnost negativnih mnenj strank opozoriti lastnika nepremičnine.
• Ko najdete primerno možnost, pokličite podjetje, se predstavite in se pogovorite o temi, ki vas zanima. Jasni in jedrnati odgovori vam bodo pomagali narediti pravo izbiro. Nezmožnost prehoda, vstopanje na telefonski odzivnik, preklapljanje z enega zaposlenega na drugega bi moralo opozoriti stranko.

Dokumenti za vrednotenje zgradb in objektov

Ponavadi ima lastnikveč dokumentov za nepremičnino. Če želite izvedeti, kateri od njih so potrebni za postopek, se obrnite na izbrano ocenjevalno podjetje. Praviloma bo zaposleni v podjetju na prvem sestanku ali v telefonskem pogovoru strokovnjaku za pomoč strankam pojasnil, kaj je treba zagotoviti. Glavni dokumenti, ki omogočajo oceno tržne vrednosti zgradb in objektov v lasti pravne osebe, so:

• Potrdilo o registraciji lastništva nepremičnine.
• Dokumenti o omejitvah uporabe predmeta.
• Potrjene meje stavbe ali strukture, ki prikazuje lokacijo.
• Inventarna kartica izdana v skladu z računovodskimi podatki.
• Sklic na začetni (nadomestni) strošek in znesek obračunane amortizacije.

Dokumenti v zvezi s pravico do zemljišča pod objektom:

• Tehnični potni list, ki ga je izdal Urad za tehnično inventarizacijo, z risbami za predmet.
• Pomanjkanje dokumentov ZTI pomeni zagotavljanje tehničnih specifikacij v skladu z računovodskimi podatki.
• Seznam osnovnih sredstev podjetja, ki se nahajajo znotraj stavbe ali kot del objekta, ter njihova knjigovodska vrednost.
• Projektni dokumenti s pojasnilom.
• Komisijski akti dejanske amortizacije nepremičnine.

potrdilo o državni registraciji

Ta dokument je bil zakonit do junija 2016 in je bil izdan za vsenepremičninskih objektov. V primeru spremembe lastnika, naslova, tehničnih lastnosti (na primer zaradi rekonstrukcije) ali ko so bile opravljene potrebne prilagoditve v Enotni državni register pravic (EGRP), je bilo nemudoma izdano novo potrdilo.

Od poletja 2016 dokument ni bil izdan, lastništvo pa lahko potrdite s prejemom izpiska iz USRR, ki velja en mesec.

Omejitve predmetov

Tukaj so podani podatki o prisotnosti bremen, najemnikov, pogodb, dogovorov in morebitnih omejitev, ki nedvomno vplivajo na končno ceno objekta kot rezultat ocene zgradb in objektov. Posebej pomembni so različni pravdni spori, ki jih na sodiščih v času postopka ugotavljanja vrednosti predmeta obravnava specialist najetega podjetja.

Lokacija

Naslov nepremičnine je mogoče potrditi s potrdilom o lastništvu, izpiskom iz USRR, geodetskim načrtom, tehnično ali projektno dokumentacijo. Strokovnjaku, ki opravlja storitve vrednotenja, zagotovite tudi katastrsko številko stavbe, objekta in zemljišča, na katerem se objekt nahaja.

Računovodski podatki

Obračun osnovnih sredstev v podjetju se vedno vodi. V skladu z zahtevami PBU 6/01 se premoženje uvrsti v bilanco stanja. Nadalje se na njej nujno začne inventarna kartica. Izpolni se lahko ročno, kar je značilno za mala podjetja. V tem primeru so tudi vse spremembe o objektuvneseno ročno. Toda večina podjetij uporablja 1C. Tu se podatki o objektu vnesejo v program, račun pa se vodi samodejno.

Za oceno stroškov zamenjave zgradbe in objekta se strokovnjaku podjetja, ki izvaja dela, posreduje kopija inventarne kartice, ki je ročno izpolnjena in overjena s podpisom pooblaščene osebe.

Dokumenti za zemljišče

Cenijalcu je treba posredovati podatke o stanju zemljiške parcele pod stavbo ali objektom. Poleg katastrske številke je seznam dokumentov, ki vključuje:

• katastrski potni list ali načrt;
• potrdilo o lastništvu (če je bilo izdano pred letom 2016) ali pravici do trajne trajne uporabe, od leta 2016 pa - izpisek iz USRR;
• pogodba (v primeru najema).

Če na lokaciji obstajajo obremenitve, jih je treba prijaviti tudi ob sklenitvi pogodbe s podjetjem za izvedbo del ocene stavb in objektov.

Tehnični list

Ta dokument se običajno izdela pred postopkom registracije lastninske pravice na predmetu. Če je nepremičnina v lasti pravne osebe, kar potrjuje izpisek iz USRR, tehničnih lastnosti pa od vpisa ni bilo nobenih sprememb, potem je povsem mogoče, da cenilec predloži potrdilo o vknjižbi objekta oz. strukturo, ki jo je prej izdelal ZTI. Ni vam treba naročiti novega dokumenta. Tudi v primeru, ko lastnik ni na voljo, se lahko obrnete na strokovnjaketehnični popis na lokaciji objekta za pridobitev dvojnika. Ta postopek bo stal nekajkrat cenejši od izdaje novega potnega lista za nepremičnino.

Če je bil predmet prenesen na nepremičnino po kupoprodajni pogodbi, tehnična dokumentacija pa ni bila prenesena na novega lastnika, mora cenilec sestaviti kratek opis po računovodskih podatkih in podpisati pooblaščenca lastnika.

Drugi dokumenti

Nedvomno, da bi postopek ocenjevanja stroškov zgradb in objektov potekal brez težav, morate vse podatke o nepremičnini posredovati strokovnjakom najetega podjetja. To velja za primer, ko je potrebno oceniti zgradbo skupaj s polnilom, na primer opremo, ki jo je težko razstaviti. Dodatno si lahko ogledate projektno dokumentacijo. Če je predmet delno uničen, je treba izdati provizijsko potrdilo, ki potrjuje dejansko amortizacijo nepremičnine.

Za posameznike

Laik najpogosteje potrebuje cenitvene storitve za določitev tržne vrednosti stanovanja, hiše ali zemljišča v lasti. V tem primeru je seznam dokumentov majhen in se zmanjša na tri točke:

• dokument lastnine;
• katastrski potni list (za zemljišče);
• tehnični potni list (za stavbo ali stanovanje).

uporabljene metode vrednotenja

Obstajajo trije načini, s katerimi lahko specialist določi vrednost:

• Analog, pri uporabi kateregaprimerjati zadnje cene prodanih nepremičnin. Ta metoda je primerna za ocenjevanje doma. Cenilec preuči prodajo tekočega leta in sešteje prodano nepremičnino s pomočjo koeficientov na tisto, ki se trenutno ocenjuje. Tako najprej najde informacije o prodanih stanovanjih in prilagodi njihovo ceno ob upoštevanju razpoložljivih značilnosti za ocenjeni analog. Nato primerja več podobnih nepremičnin v istem segmentu in izpiše povprečno ceno.
• Drago, ki upošteva vse stroške gradnje stavbe ali strukture. Najpogosteje to velja za novozgrajena stanovanja z majhnimi površinami. To se nanaša na količino sredstev, ki bodo potrebna v sedanjem času za poustvarjanje popolnoma istega objekta iz enakih materialov podobne kakovosti vgradnje in celo s podobnimi arhitekturnimi rešitvami.

Donosno, pri katerem je mogoče natančno določiti tržno vrednost ob upoštevanju donosnosti v primeru naložbe. Ta metoda je dobra za določanje cene poslovnega prostora. Najprej nastavite obdobje, za katero se bo izračunala dobičkonosnost. Drugič, ocenjena je višina pričakovanega dohodka. Tretjič, izračuna se dobiček, ki ga bo lastnik prejel po obračunskem obdobju. Četrtič, izračuna se vsota vseh prihodkov v bližnji prihodnosti

Amortizacija nepremičnin

Vsi nepremičninski objekti so podvrženi staranju. V računovodstvu je ta koncept opredeljen kot amortizacija, katere odstotek je mogoče oceniti na podlagi obračunane amortizacije. Metodeocene fizične dotrajanosti stavb in objektov uporabljajo tudi podjetja, ki se ukvarjajo z ugotavljanjem tržne vrednosti nepremičnin. Trenutno se daje prednost izračunu, v katerem se določi obraba vsakega konstrukcijskega elementa, nato pa se povzamejo vsi kazalniki. Pri tej metodi se nujno upošteva nadomestni strošek nepremičnine.

Kako delajo strokovnjaki

Pri sklenitvi pogodbe za ocenjevanje zgradb in objektov veljajo številna pravila:

• Analiza predmeta, ki ga ponudi stranka za določitev stroškov.
• Identifikacija služnosti, obremenitev, hipotek.
• Jasna opredelitev vrste nepremičnine s preverjanjem razpoložljivosti metod izračuna.
• Odkrivanje omejitev, ki bi lahko motile delo.
• Analiza informacij, ki jih je zagotovila stranka z ugotavljanjem zadostnosti informacij.

Pri svojem delu se cenilec drži naslednjih načel:

• Neodvisnost od vpletenih ljudi in okoliščin.
• Objektivnost ocenjevanja.
• Brez navzkrižja interesov med izvajalcem in stranko.
• Obvezna sklenitev pogodbe o delu.
• Vzpostavitev jasnih dogovorov o času in predmetu ankete.

Tako mora naročnik pri ocenjevanju nepremičnine izvajalcu zagotoviti vso zahtevano dokumentacijo za uporabo. Od tega bo odvisen rok za določitev tržne vrednosti nepremičnine. Sledi tudiomogočiti predstavniku cenilske družbe dostop do objekta, kar je pogoj za izpolnjevanje obveznosti izvajalca po sklenjeni pogodbi o delu.