Preprodajalci - kaj je to?

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Danes je eden od glavnih kazalcev blaginje navadnega državljana razpoložljivost nepremičnin. In vse zaradi dejstva, da so se cene stanovanj postavile v nebo in se ne ustavijo na doseženi ravni. Nič ni presenetljivega v tem, da mnogi pristopajo k izbiri stanovanja z največjo odgovornostjo - navsezadnje je za mnoge to skoraj glavni nakup v življenju, ki ga morda ni treba ponoviti.

Ko se bodoči kupci morali soočiti s konceptoma primarnega in sekundarnega stanovanja, se začnejo dvomi in spori. Nekaterim se novogradnja zdi zaradi nizke tržne cene bolj donosna in ni brez drugih prednosti. Toda to ne pomeni, da se primarni trg lahko šteje za idealnega, stanovanje, ki je bilo v lasti, pa je preraslo pomanjkljivosti. Ugotovimo, kaj je sekundarno stanovanje, kakšne so njegove prednosti in slabosti.

Preprodajalci - kaj je to?

Najprej razumemo sam koncept. Za mnoge lahko sekundarni stanovanjski trg predstavljajo le stara stanovanja. Se pravi, o kakšni novi postavitvi in sodobnih življenjskih razmerah ne bo govorane more. Poleg tega so stara dvigala, števci, napeljave in cevi. In sosedje puščajo veliko želenega, medtem ko se dvomljive osebnosti ne naseljujejo v novih stavbah.

Nedvomno je v teh izjavah nekaj resnice. Toda tudi na sekundarnem trgu so stanovanja drugačna. Sekundarna stanovanja - to pomeni, da je bila nepremičnina že izdana lastninska pravica. To pomeni, da je glavna razlika, ki ločuje primarni trg od sekundarnega trga, prisotnost zapisa o dodelitvi premoženja v enotnem državnem registru.

Rabljeno stanovanje je vedno staro?

Zakaj ne bi domnevali, da je sekundarno stanovanje nujno stara, dotrajana hiša? Ker je stanovanje v novogradnji lahko tudi rabljeno – ali zaradi selitve ali drugih okoliščin nihče ne proda popolnoma novega stanovanja v novozgrajeni hiši? Poleg tega, če niso prodana vsa stanovanja po zagonu nove hiše, razvijalec prijavi lastnino zase in nenaseljena stanovanja samodejno postanejo sekundarna.

Katera so stanovanja na sekundarnem trgu?

Sessary stanovanja je bogata izbira stanovanj različnih kategorij in značilnosti. Strokovnjaki za nepremičnine na tem trgu razlikujejo več vrst nepremičnin, razvrščenih po fizičnih značilnostih in ravni vrednosti:

• Nizka stanovanja - stanovanja v hišah starega leta izgradnje, z višino 2-3 nadstropja. V takšnih prostorih pogosto niglavne komunikacije so kanalizacija in vodovod. Hiše se pogosto ogrevajo s pečjo.
• Standardni prostori - navadna sekundarna stanovanja, enosobna ali dvosobna stanovanja v tipičnih stavbah z višino 5-16 nadstropij.
• Superior apartmaji - namestitev v modernih in tipičnih hišah, za katere je značilno povečano udobje. Zanj je značilna prisotnost pomožnih prostorov, kot so shrambe in garderobe, pa tudi večje število kopalnic kot v običajnih prostorih.
• Luksuzno stanovanje - nepremičnina razreda A, katere značilnost je prisotnost oplemenitenega hišnega ozemlja, parkirišča, vratarja in varnostnikov. V luksuznih hišah praviloma ne več kot 30 stanovanj.

Drugi dejavniki, ki vplivajo na cene

Upoštevati je treba, da lahko cena stanovanja niha glede na lokacijo hiše in razpoložljivost razvite infrastrukture v stanovanjskem območju. Torej lahko udobno in dobro urejeno enosobno stanovanje izboljšanega tipa, ki se nahaja na obrobju mesta, stane veliko manj kot skromno enosobno stanovanje v hiši starega načrta v središču. Na ceno vpliva tudi fizično stanje prostorov in njihova površina.

Kaj so slabosti stanovanja na sekundarnem trgu?

Čeprav sekundarno stanovanje ni nujno "drugorazredno" stanovanje, vendar takšne nepremičnine niso brez nekaterih pomanjkljivosti. Težav s komunikacijami v res starih hišah ne bomo upoštevali. Kot primer si oglejte udobno stanovanje v sveže zasnovani hiši. Tudi tukajnovi lastniki lahko pričakujejo pasti:

• Nečista "pravna zgodovina" stanovanja. Že dolgo so znane zgodbe o lastnikih nepremičnin, ki prestajajo kazen v krajih, ki niso tako oddaljeni, ali v psihiatrični kliniki. S tega vidika so drugi domovi kot prašič v žepi.
• Neplačani dolgovi za komunalo ali druga plačila, aretacija stanovanja s strani sodnih izvršiteljev zaradi neplačila dolgov.
• Nepravilno izpolnjeni dokumenti za stanovanje. Če se tako dejstvo ugotovi po nakupu s strani novih lastnikov, je prodajna pogodba razveljavljena in transakcija razveljavljena.
• Neugodni sosedje. Nekaterim se ta težava morda zdi nepomembna. A kot kažejo ankete med prebivalstvom, hrupni in škandalozni sosedje pogosto izzovejo nekatere državljane, da spremenijo kraj bivanja.
• Cena. Všeč ali ne, poceni sekundarna stanovanja so lahko samo v Stalinu ali Hruščovu s starimi in zarjavelimi cevmi. V drugih primerih stroški stanovanja na sekundarnem trgu v novogradnjah znatno presegajo stroške stanovanj, ki niso bila oddana.
• Še ena ne najbolj prijetna malenkost, ki vam ne omogoča varčevanja pri nakupu stanovanja: danes je skoraj nemogoče kupiti sekundarno stanovanje brez posrednikov. Lastniki stanovanj se raje obrnejo na strokovnjake, da bi hitro prodali svojo nepremičnino. In stroškom dodajo svojo provizijo – navsezadnje mora nekdo plačati za delo nepremičninskih posrednikov.

Prednosti sekundarnega stanovanjskega trga

Kljub številnim pomanjkljivostim, nepremičninski strokovnjaki aktivno branijo sekundarni trg. Za to obstajajo povsem logični razlogi:

• Na trgu je veliko ponudb. To kupcu omogoča, da izbere območje, kategorijo in vrsto stanovanja, ki bo ustrezalo njegovim zahtevam.
• Hipoteke za sekundarna stanovanja se dajejo bolj voljno in po nižjih stopnjah. To je posledica manjših tveganj za banko pri sklenitvi nepremičninskega posla.
• Stanovanje je v načinu "kupi in živi". Za razliko od novogradnje, ko hiša ni pripravljena, po dokumentih stanovanje še ne obstaja, po zagonu pa so najpogosteje potrebna dolgotrajna zaključna dela.
• Stroški sekundarnega stanovanja seveda presegajo ceno stanovanja v novogradnji, vendar je to več kot izravnano s pomanjkanjem potrebe po popravilih in dekoraciji.

Kako banke menijo o sekundarnem trgu?

Kot smo že omenili, kreditne organizacije dajejo hipoteke za sekundarna stanovanja veliko pogosteje kot za novogradnje. To je posledica več razlogov. Prvič, trg novih stanovanj se posodablja počasi, sekundarni trg pa ponuja bogato izbiro različnih cenovnih kategorij.

Drugič, stanovanja, ki obstajajo samo v projektu, tako kot pri novogradnjah, predstavljajo določeno tveganje za banko. Kreditne institucije skrbno izbirajo razvijalce za sodelovanje, vendar nihče ni imun pred nepredvidenimi okoliščinami.

Zahtevebanke na sekundarni trg

Toda kreditne organizacije postavljajo svoje zahteve glede stanovanja, ki je bilo v lasti. Navsezadnje nepremičnine postanejo bančno zavarovanje za celotno obdobje posojila. V primeru, da posojilojemalec postane finančno insolventen, bo banka dolžna prodati zavarovanje, da ne bi utrpel izgube. Zato mora stanovanje izpolnjevati določene fizične lastnosti, da nič ne preprečuje njegove nadaljnje prodaje.

• Hiša, v kateri posojilojemalec namerava kupiti stanovanje, mora biti zgrajena ne prej kot leta 1957.
• Obvezen pogoj je razpoložljivost vseh sodobnih komunikacij. Banka ne bo vzela v zavarovanje hiše, ki nima oskrbe s toplo in hladno vodo, ogrevanja in kanalizacije.
• Do popolnega plačila hipoteke hiša, v kateri se nahaja stanovanje, ne bi smela biti fizično dotrajana za več kot 70%.

Kaj pa pravna čistoča stanovanja?

Banke postavljajo zahteve tudi glede pravne zgodovine stanovanja - obremenitve niso dovoljene. Ni dovoljena registracija v prostorih tretjih oseb, pa tudi prisotnost aretacije ali zastavnih pogodb z drugimi kreditnimi organizacijami. Poleg tega bo banka zahtevala vse lastninske dokumente in jih preverila glede napak in netočnosti. To je koristno tudi za bodoče lastnike - prejeli bodo dobro preizkušeno stanovanje, v katerem se neprijetni trenutki sčasoma ne bodo našli.