Značilnosti prometa kmetijskih zemljišč: zakonska ureditev, načela, omejitve

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Vprašanje lastništva zemljišč – včeraj, danes in jutri – je sporno. To se odraža tako v nastajajočih gospodarskih lastninskih razmerjih kot tudi v njeni pravni ureditvi. Do neke mere ostaja stanje, ki ga lahko označimo z zakonsko nezadostno razčlenjenostjo lastninskih razmerij na zemljiščih. Hkrati pa je od ureditve rabe zemljišč in posestnih razmerij odvisna ne le socialna, temveč tudi ekonomsko socialna stabilnost. Tako so problemi lastništva zemljišč aktualni še danes. V našem članku bomo govorili o načelih in značilnostih prometa kmetijskih zemljišč. Poleg tega upoštevajte pravno ureditev in omejitve, ki trenutno obstajajo.

Splošne določbe

Opozoriti je treba, da so se značilnosti prometa kmetijskih zemljišč sčasoma bistveno spremenile. Zato se je priporočljivo dotakniti zgodovinskega vidika. Takšna mesta tvorijo samostojno kategorijo na ozemlju Ruske federacije. Njegova prednostna vloga je posledica pomena zemljišč v družbeno-ekonomskem smislu.

Preobrazbe, ki so se začele v procesu agrarne in zemljiške reforme in so vplivale predvsem na kmetijska razmerja, imajo do danes praktično odločilen vpliv na pravno ureditev na tem področju. Najprej to potrjuje demonopolizacija države. lastništvo in vzpostavitev najrazličnejših oblik lastništva zemljišč, nastanek novih subjektov kmetijske dejavnosti, individualni postopek lastninjenja kmetijskih zemljišč, posebna zakonska ureditev prometa kmetijskih zemljišč, ki je izven okvira nove Zakon Ruske federacije z dne 25. oktobra 2001

Upoštevati je treba, da so kmetijske parcele med drugim predmet raziskovanja, predmet različnih vrst pravnih razmerij. Torej, ločeno je mogoče obravnavati pravno ureditev prometa kmetijskih zemljišč, postopek in pogoje za uporabo teh parcel, varstvo zemljišč, pravno ureditev upravljanja s strani države, ki jo predstavljajo njene določene strukture.

regulacijske funkcije

Naredimo zgodovinsko analizo zakonodaje v zvezi s prometom zemlje v kmetijskem sektorju. V nadaljevanju bomo analizirali dejanske značilnosti pravne ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči. Na ozemlju Ruske federacije je bilo zemljišče že dolgo umaknjeno iz obtoka. Država torej z njo ni dovolila nobenih poslov civilnopravnega pomena. Obstajale so le administrativno-komandne metode in oblike razdelitve in s tem prerazporeditev parcel, ki so jih dajali v uporabo. Kljub temu je reorganizacija pravnega in političnega sistema v Rusiji zahtevala izvedbo zemljiške reforme. Kot rezultat, je bila likvidirana izključna država. lastništvo zemljišča, priznala možnost nakupa parcel kot zasebnih površin.

Vendar do danes način urejanja prometa s kmetijskimi zemljišči pušča veliko želenega. Pomembno je poudariti, da je zakonodaja na tem področju protislovna in razdrobljena. Tako je glavna naloga v tem delu nadaljnja določitev značilnosti prometa s kmetijskimi zemljišči, pa tudi njihova vključitev v zakone, ki se nanašajo na zemljišča. O pomanjkanju posebnosti pri urejanju prometa s parcelami je mogoče razpravljati, četudi le zato, ker so v zakonodaji, ki velja na ozemlju Ruske federacije, vprašanjem najema ter nakupa in prodaje zemljišč posvečeni le ločeni členi. Dodati je treba, da govorimo o zemljiškem zakoniku Ruske federacije in zveznem zakonu Ruske federacije "O kroženju kmetijskih zemljišč". V državahVendar pa so pri dovolj razvitem tržnem prometu zemljišč celotni normativni akti namenjeni enemu kmetijskemu zakupu. Na primer, v pravnem sistemu Francije obstaja veliko posebnih zakonov, ki urejajo zakup kmetijskih zemljišč.

reformacija

Za popolno razumevanje teme, povezane s posebnostmi kroženja kmetijskih zemljišč, je priporočljivo analizirati zemljiško reformo v Rusiji, ki se je začela okoli 20. - 21. stoletja. neposredno od sprejetja zemljiškega zakonika Ruske federacije. Omeniti velja, da je predpostavljal ustrezno reformo celotnega nabora takrat veljavnih pravnih aktov, ki so urejali zemljiška razmerja. Tako natančen pristop je povezan predvsem s prehodnim obdobjem v gospodarstvu in s tem tudi z razvojem institucije zasebne lastnine. Drugi dejavnik je precejšnja količina protislovij v preteklih predpisih in novem zakonu Ruske federacije "O prometu kmetijskih zemljišč". Eno najbolj spornih vprašanj v zvezi z reformo zemljiške zakonodaje je sprejetje zakona, ki določa status kmetijskih zemljišč. tipa, saj ta kategorija zemljišč tradicionalno deluje kot ena najbolj dragocenih. Šele po dolgi razpravi je bil sprejet Zvezni zakon št. 101 »O prometu kmetijskih zemljišč«.

zemeljska zakonika in zvezni zakon

Zakon, ki velja na ozemlju Ruske federacije, daje samo splošnorazvrstitev in opredelitev kmetijskih tipov parcel. Določa splošna pravila za uporabo takih zemljišč. Najbolj podrobno so značilnosti prometa kmetijskih zemljišč urejene z zgoraj obravnavanim zveznim zakonodajnim zakonom. Opozoriti je treba, da je začel veljati 27. januarja 2003, torej šest mesecev po uradni objavi, ki sega v 27. julij 2002

FZ ureja razmerja, ki so povezana z lastništvom, razpolaganjem, uporabo kmetijskih zemljišč. Poleg tega določa veljavna pravila, pa tudi omejitve v prometu kmetijskih zemljišč. Zakon določa delež v pravici splošne lastnine kmetijskih zemljišč, torej ureja posle, katerih posledica je nastanek ali prenehanje pravic na zemljiščih. Zvezni zakon opredeljuje pogoje, povezane z zagotavljanjem zemljišč za kmetijske namene, ki se nahajajo v občini ali državi. lastnine, kot tudi z njihovim umikom v to lastnino.

Upoštevati je treba, da obstajajo nekatere omejitve pri prometu kmetijskih zemljišč. Tako se zakon ne uporablja za zemljišča, ki se iz kmetijskih zemljišč dodelijo posameznikom za individualno garažo ali stanovanjsko gradnjo, vrtnarjenje, razvoj osebne koče in podrejenega kmetijstva, vrtnarjenje in živinorejo, ter zemljišča, ki jih zasedajo zgradbe, zgradbe in različni objekti.. Promet poimenovanih zemljiščureja zemljiški zakonik, ki velja v državi.

Aktualna vprašanja pravne ureditve

Skladno z normami zakona št. 101 "O prometu kmetijskih zemljišč" subjekti Ruske federacije izvajajo pravno ureditev v skladu z naslednjimi vprašanji:

• Identifikacija trenutka, ko sproži privatizacijo kmetijskih zemljišč (4. člen, 1. člen).
• Ugotavljanje primerov neodplačnega oddajanja kmetijskih zemljišč posameznikom v skupni lasti, ki so v trajni (trajni) uporabi kmetijskih objektov. Oblikovanje seznama samostojnih podjetnikov, ki so upravičeni do določenih deležev ozemlja, to je ureditev prometa deležev kmetijskih zemljišč (4. člen 10. člena).
• Postopek za določitev velikosti zemljiškega deleža (4. člen, 10. člen).
• Določanje minimalne velikosti parcel iz vseh površin kmetijskega tipa, ki se štejejo za novonastale. Tu je smiselno vključiti deleže, ki so razporejeni kot deleži v skupni lastnini (1. člen, 4. člen).
• Določanje mej minimalne velikosti zemljišč za umetno namakano kmetijstvo. zemljišča, kot tudi druga izsušena ozemlja (člen 1, člen 4).
• Določanje največje površine zemljišča, ki se nahaja na enem občinskem območju. Omeniti velja, da so lahko last ene pravne ali fizične osebe. Vendar pa skupni znesek ne sme biti manjši od 10% celotne površine zemljišča, ki se nahaja v enem občinskem okrožju v času prejema ali oddajezemljišče (2. člen, 4. člen).
• Določitev manj pomembnega obdobja za najem kmetijskega zemljišča (3. člen, 9. člen).

Komentarji

Vsebina pooblastil subjektov, določenih v Zveznem zakonu (8. člen) "O prometu kmetijskih zemljišč" pomeni sklep, da je pravna ureditev prenosa kmetijskih zemljišč. tip v skupno deljeno lastništvo, tako rekoč, premaknil na raven regij. Očitno so bili po sprejetju zveznega zakona sestavni subjekti Ruske federacije dejansko pooblaščeni, da odločajo, komu in pod kakšnimi okoliščinami bodo zagotovili kmetijska zemljišča, kdaj točno začeti s privatizacijo zemljišč na svojem ozemlju. Opozoriti je treba, da podeljena pooblastila pomenijo popolno izvajanje določb zveznega zakona "O prometu kmetijskih zemljišč" na ozemlju neodvisnih subjektov države. Hkrati se nujno upoštevajo socialno-ekonomske in naravno-klimatske razmere subjektov ter tradicije lokalne družbe.

Koncept prometa kmetijskih zemljišč v Ruski federaciji

Promet kmetijskih parcel. vrsta - nič drugega kot niz transakcij, katerih rezultat je nastanek ali prenehanje pravic do zemljišča, pa tudi do njegovih deležev v skupni lastnini. Treba je opozoriti, da koncept prometa v tem primeru pomeni prenos pravic na kmetijskih zemljiščih. vrste ali v ločene deleže v skupni lastnini, ki se imenujejozemljiške deleže, s subjekta na drugega subjekta. Razlogi za to so lahko naslednji: pogodba o prodaji, menjavi, darovanju, najemnini, zakupu, vzdrževanju z odvisnimi življenjskimi pogoji; v dednem redu, prostovoljna odpoved pravic do zemljišča, prenos na listino. kapital. Upoštevati je treba, da danes obstajajo tudi drugi načini, ki jih določa zemljiška zakonodaja. Promet kmetijskih zemljišč. vrsta se lahko šteje tudi kot zagotavljanje (zlasti privatizacija) kmetijskih zemljišč pravnim in fizičnim osebam s strani struktur lokalne samouprave, pa tudi državnih organov.

Cilji pravne ureditve

Med trenutnimi cilji zakonske ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči je pomembno poudariti naslednje:

• Zagotavljanje racionalne rabe kmetijskih parcel po namenu.
• Varstvo kmetijskih zemljišč.
• Ohranjanje in izboljšanje kakovosti ozemelj.

Načela in značilnosti prometa kmetijskih zemljišč

FZ, ki je bil večkrat omenjen zgoraj, je zapisal 5 načel za urejanje prometa kmetijskih zemljišč. Pomembno je omeniti, da so nastali v procesu obravnave enega od predlogov zakonov v Državni dumi Ruske federacije po rezultatih dejavnosti tristranske delovne skupine, ki je sodelovala pri razvoju členov "O kroženju zemljišč".kmetijske namene«. Priporočljivo je dodati, da v tem osnutku sploh ni bilo nobenih načel.

Torej, prvo načelo prometa kmetijskih zemljišč predvideva ohranjanje ciljne rabe zemljišč. To je nekakšna razlaga panožnega pravila za zemljiško zakonodajo. Opozoriti je treba, da je določba zapisana v prvem členu zemljiškega zakonika: razvrstitev zemljiških parcel v strogem skladu z namenom rabe za določene kategorije, po kateri je njihov režim na področju prava vzpostavljen na podlagi pripadnosti. določenim kategorijam, kot tudi o dovoljeni uporabi za coniranje ozemelj in zahtevah veljavne zakonodaje.

posebej zaščitena naravna območja in objekti ter zemljišča, ki jih zasedajo predmeti kulturne dediščine, je prepovedano ali omejeno na način, določen z zveznimi zakonskimi akti.

Ohranjanje ciljne rabe zemljišč se izvaja s sistemom državnih ukrepov. predpisi, ki določajo omejitve v zvezi s spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč. Poleg tega se praviloma uporabljajo ukrepi pravne odgovornosti zakršitev zakonov, ki veljajo v državi. Opozoriti je treba, da nabor dejavnikov za spremembo namembnosti za namen rabe zemljišč vključuje naložitev dajatev fizičnim in pravnim osebam, ki prejmejo kmetijske parcele kot ozemlja v lastne namene, ki niso povezane z upravljanjem kmetijstva (58. zemljiškega zakonika Ruske federacije).

Drugo pravilo: omejitev prostora

Druga značilnost prometa s kmetijskimi zemljišči (po "Garantu", posebnem sistemu za opravljanje transakcij) je omejitev skupne površine zemljišč, ki jih zasedajo kmetijska zemljišča. Dodati je treba, da je določeno spletno mesto lahko last posameznika, pa tudi od njega odvisnih oseb. Z drugimi besedami, govorimo o preprečevanju nastanka latifundij, kjer obstaja ena upravno-teritorialna formacija sestavnega subjekta Ruske federacije. Po tem načelu je treba ukrepe v zvezi z omejevanjem velikosti celotne površine zemljišča določiti izključno glede na kmetijska zemljišča, torej glede na najbolj dragoceno sestavino kmetijskih zemljišč, in ne na vsa zemljišča te kategorije.

Opozoriti je treba, da so te omejitve pogosto pomembne le v mejah ene same upravno-teritorialne formacije sestavnega subjekta Ruske federacije, na primer upravnega okrožja. Nekatera pravna pravila, ki izvajajo drugo načelo, so v čl. 4, 5 in 11 zvezni zakon.

Načela 3 in 4

Naslednje značilnosti prometa kmetijskih zemljiščimenovanja (3 in 4) so namenjena vzpostavitvi predkupne pravice, ki pripada subjektu Ruske federacije za pridobitev ali prodajo zemljišča. Priporočljivo je, da se tukaj vključi delež v splošni pravici. lastnine v primeru plačane odtujitve zemljišča. Pomembno je omeniti, da so ustrezne določbe razkrite v členih 8 in 12 zveznega zakona.

Z vidika urejanja prometa kmetijskih zemljišč. tipa, s strani države predstavljena načela v celoti zagotavljajo premagovanje številnih pomembnih nalog:

• Omogočajo državi, ki jo predstavljajo nekateri sestavni subjekti Ruske federacije ali občine (v primerih, določenih z veljavno zakonodajo), da pasivno ali aktivno sodelujejo na trgu zemljišč in s tem nadzorujejo ta trg..
• Udeležba na trgu zemljišč vam omogoča hitro in učinkovito prejemanje potrebnih informacij, z drugimi besedami, za spremljanje trga.
• Mehanizem za uveljavljanje predkupne pravice do pridobitve preprečuje prikrivanje in podcenjevanje realnih cen zemljišč.

Vendar je zanimivo, da mehanizem, predstavljen v zadnjem odstavku, nekoliko otežuje izvajanje transakcij z zemljišči. Dejstvo je, da znatno poveča obdobje njihove provizije. Najprej to velja za promet delnic v splošni pravici. lastnine v primeru njene plačane odtujitve ozemlja.

Peto načelo

Peta značilnost prometa kmetijskih zemljiščizraženo v omejevanju pravic državljanov tujih držav, tujih pravnih oseb. V to kategorijo je priporočljivo vključiti tudi osebe brez državljanstva in od njih odvisne pravne osebe. To načelo narekujeta 2. in 3. člen Zveznega zakona "O prometu kmetijskih zemljišč."

Značilnosti prodajne pogodbe

Pri analizi značilnosti ureditve poslov, ki se izvajajo s kmetijskimi zemljišči, je priporočljivo izhajati iz dejstva, da so dejanske značilnosti vnaprej določene predvsem s posebnostmi samega zemljišča kot družbeno pomembnega objekta.. Opozorimo na najpomembnejše točke:

• Nacionalna vrednost kmetijskih zemljišč. tip.
• Pomen zlasti kvalitativnih (na primer rodovitnost tal) in kvantitativnih značilnosti zemlje.
• Potreba po ustreznem vzdrževanju stanja zemlje v smislu kakovosti.
• Za popolno zagotovitev stabilnosti odnosov na ustreznem področju.
• Potreba po racionalni uporabi spletnih mest.

Če upoštevamo predstavljene značilnosti, lahko oblikujemo določene posebne zaključke. Tako lahko ob upoštevanju pomena kvalitativnih značilnosti kmetijskih zemljišč in potrebe po zagotavljanju stabilnosti sklepamo, da je treba razširiti seznam ustreznih pogojev zadevne pogodbe, na primer z določitvijo kvalitativnega značilnosti objekta, ki se izvaja.

Funkcije najema

Naprej razmislite o značilnostih prometa z zemljiščiza kmetijske namene na kratko o vprašanju najemnine. V procesu preučevanja zveznega zakona lahko opazimo, da je v drugi obravnavi nova čl. 9 z naslovom »Oddaja parcel iz kmetijskih zemljišč. destinacijo. Omeniti velja, da je zakonodajalec v njem opredelil: obdobje najema ne sme biti daljše od 49 let, najkrajše obdobje pa določa zakon subjekta Ruske federacije. Pomembno je dodati, da površine zakupljenih parcel s strani enega najemnika nikakor ni mogoče omejiti. Poleg tega ima najemnik pravico odkupiti zakupljeno ozemlje v lastništvo. Danes je dovoljeno oddajati zemljišča, ki so v skupni skupni lasti, ob upoštevanju pluralnosti najemodajalcev, pa tudi drugih nestandardnih značilnosti zakupa.

Proučevanje posebnosti zakupa kmetijskih zemljišč. vrste, lahko vidite, da je najpomembnejši pogoj ustrezne pogodbe termin. Da bi najemodajalca spodbudili k sklepanju dolgoročnih pogodb (to je potrebno za večjo stabilnost kmetijske proizvodnje), se predlaga, da se na določen način razporedi odgovornosti v zvezi z zagotavljanjem rodovitnosti zemljišč. Torej bi moral biti najemnik ob sklenitvi pogodbe za obdobje, daljši od 5 let, zakonsko dolžan izvesti celovito izvajanje ukrepov za izboljšanje rodovitnosti zemlje. Če je pogodba krajša od 5 let, je to odgovornost najemodajalec.

Ureditev prometa zemljiških deležev

V procesu zemljiške reforme, ki je podrobno opisana na začetku članka, so nekdanji člani sovjetske(kolektivne) kmetije se je prenesla lastninska pravica do kmetijskih parcel. vrste, ki so bile pri predelavi teh kmetij. V času reforme posamezniki niso prejeli zasebne lastnine na ozemlju v precej ozkem smislu, temveč pravico do nakupa lastninske pravice. Omeniti velja, da so bile takšne operacije formalizirane z ustreznimi potrdili, ki so jih izdali odbori za upravljanje zemljišč in zemljiške vire. Hkrati ni bila navedena skupna površina zemljišča zaradi enega ali drugega državljana. Certifikati so prikazovali splošne kvalitativne značilnosti zemljišča.

Zvezni zakon (in sicer členi 12-18) jasno določa, da se transakcije z zemljiškimi deleži izvajajo v skladu s pravili Civilnega zakonika Ruske federacije, vendar ob upoštevanju posebnosti, ki jih določa ta zakon. Mednje je priporočljivo vključiti naslednje točke:

• O prihajajoči prodaji zemljiškega deleža ni treba obveščati drugih udeležencev skupnega lastništva.
• Omejitev kroga kupcev deleža (lahko so drugi udeleženci posesti, kmečke kmetije in kmetijske organizacije, če tako ali drugače uporabljajo določen delež zemlje).
• Odločanje o vrstnem redu lastništva, rabe in razpolaganja z zemljišči v skupni lasti izključno na zboru vseh udeležencev, ne pa po njihovem dogovoru. Pri tem je pomembno poudariti, da je skupščina upravičena, če na njej sodeluje najmanj 20 % udeležencev v delniškem lastništvu. tukajvključuje osebe, ki imajo v lasti več kot 50 % zemljišča (ne glede na število posameznikov).
• Relevantnost deklarativnega postopka za dodelitev zemljišča na račun deleža.
• Priznanje pravne veljavnosti predhodno izdane dokumentacije, ki potrjuje pravice do deleža zemljišča.
• Prisotnost sprememb v razmerjih, povezanih z najemom delnic, na primer, če niso v skladu z veljavno zakonodajo v državi. Tako postanejo razmerja po pogodbah o skrbniškem upravljanju (to pravilo je v praksi postalo aktualno od 27. januarja 2007).

Če ste pozorni na posebnosti takšne kategorije, kot je zemljiški delež, lahko sklepate: posest tega ni posest enega ali drugega dela zemljišča. Hkrati pa ni posedovanja niti idealnega niti dejanskega deleža ozemlja, ki pripada določenemu subjektu na podlagi pravice skupne lastnine. Upoštevati je treba, da je idealen delež mogoče določiti le v skupni lasti zemljišča, ne pa tudi v lastnini.

Zaključni del

Torej smo upoštevali značilnosti prometa kmetijskih območij, njihovo pravno ureditev ter omejitve in načela, ki so trenutno aktualna. Kot se je izkazalo, se ta uredba na splošno izvaja prek zveznega zakona "O prometu kmetijskih zemljišč". Zavedati se je treba, da je njegov ključni cilj čim boljša uporaba inpromet kmetijskih ozemelj po splošnih pravilih civilne in zemljiške zakonodaje, ki veljajo na ozemlju Ruske federacije. Po uveljavitvi zakonodajnega akta zvezne ravni je bila odpravljena prej relevantna prepoved privatizacije zemljišč, namenjenih kmetijstvu. Dodati je treba, da je bila prepoved določena s členom 8 Zveznega zakona "O začetku veljavnosti delovnega zakonika Ruske federacije."

Uporaba regulativnih mehanizmov s strani države glede na njene določene strukture, vzpostavljene z glavnim zveznim zakonom o tej temi, omogoča v celoti zagotoviti oblikovanje potrebnih pogojev za reformo zemljiških razmerij v agroindustriji kompleksna, vključuje pa tudi uvedbo zakonitega okvira za kroženje zemljišč s kmetijskih vrsta in deleži na skupni lastninski pravici. Ključni zvezni zakon je glavni dejavnik pri zagotavljanju učinkovite rabe kmetijskih zemljišč in seveda privabljanju naložb v kmetijsko industrijo, ki se, pomembno je omeniti, v Rusiji vsako leto bolj razvija.