Donosna hiša je Dobičkonosne hiše v Moskvi

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Številne prilagoditve, ki jih je svetovna kriza naredila v gospodarstvu mnogih držav, ne spremenijo pomena vlaganja v nepremičnine. Preprost človek na ulici, ki svoje prihranke vlaga v gradnjo stanovanjskih objektov, spretno varčuje svoje prihranke. Zaradi spremembe trendov je nadaljnja prodaja nepremičnin prenehala ustvarjati oprijemljive prihodke, kar je povzročilo nastanek popolnoma novih virov dobička za velike vlagatelje. Stanovanjska hiša je iskana alternativa nakupu nepremičnine. Gradnja teh stanovanjskih objektov je bila izvedena prej in je bila uradno prekinjena leta 1917.

Poglejmo v preteklost

Donosna hiša je objekt iz ločenega nepremičninskega segmenta, ki ga lastnik uporablja kot dolgoročni naložbeni projekt. Prve tovrstne zgradbe so bile v Evropi postavljene v začetku 17. stoletja. V Angliji, Nemčiji in Franciji so prvič začeli promovirati idejo o zagotavljanju lastnega stanovanja za začasno uporabo tretjim osebam. V preteklosti stanovanja ni bilo mogoče hitro prodati, zato je bila težnja po gradnji luksuznih dvorcev. V procesu gradnjesodelovali so najbolj znani arhitekti, objekti pa so se nahajali na najbolj slikovitih mestih. Dokončane stavbe so bile ločene v ločeno vrsto nepremičnine, ki je veljala za okras največjih svetovnih mest.

Kako so bile stanovanjske hiše videti v preteklosti?

Prva stanovanjska stavba je bila stanovanjska hiša, v enem od nadstropij katere je stanoval lastnik nepremičnine s svojo družino. V nadstropju bi lahko bila hišna pisarna, trgovina ali skladišče. Značilnost struktur je bila prisotnost štukature na fasadi, čudovitih kipov, reliefov in stebrov. Zunanjost bi lahko bila pozlačena. Dekoracija je bila prisotna le na delu stavbe, ki je obrnjen proti ulici. Fasade, usmerjene v notranjost dvorišča, so bile zasnovane zelo preprosto in brez dodatkov. Stanovanja, ki so bila del najemniških hiš v Moskvi in drugih mestih, so imela enako razporeditev. Skoraj vedno so se zbirali okoli galerij, hodnikov in stopnišč. Stavba je zasedla skoraj celotno ozemlje mesta, ki ji je bilo dodeljeno. Edini prosti prostor je terasa, ki je služila za krajše sprehode najemnikov z otroki in za sušenje perila.

Kako je nastala zgodovina hiš v ruskem cesarstvu?

Prva stanovanjska hiša je gradnja, ki absolutno ni značilna za arhitekturo preteklosti. Takšna struktura se je na ozemlju največjih mest cesarstva pojavila šele v 17. stoletju. Trajalo je le 50 let, da so stavbe postale zelo priljubljene inv povpraševanju. V preteklosti je obstajala tradicija: vsak trgovec, poslovnež ali katera koli druga premožna oseba, ki se spoštuje, je morala postaviti vsaj eno takšno zgradbo, na znaku katere bo navedeno ime njenega lastnika. Do začetka revolucije je bilo v Rusiji vsaj 600 tovrstnih zgradb. Okrasili so ulice Moskve in Odese, Kijeva in Gomela.

Razvoj stanovanjskih hiš na podlagi sprememb zakonodaje

V 19. stoletju so se zaradi pomembnih sprememb zakonodaje Ruskega cesarstva lahko prva nadstropja objektov oddajala kot atelje, foto studio, trgovine in slaščičarne. Drugo nadstropje je bilo namenjeno pisarniškim prostorom. V tretjem nadstropju zgradbe so bila stanovanja, ki so jih najemali plemiči, industrialci in trgovci. V podstrešnih nadstropjih so živele igralke in umetnice, upokojeni vojaki in študentje. Majhna soba stane najemnika 15-30 rubljev na mesec, večsobna stanovanja pa od 500 do 1000 rubljev. Dostop do najema te kategorije stanovanj je bil odprt vsem.

Pojav ideje

Stanovanjska gradnja je v zadnjem času precej pogosta tema, ki je neposredno povezana z aktivnim razvojem domačega nepremičninskega trga. Strukture so pravzaprav večstanovanjske stavbe, v katerih so vsa stanovanja usmerjena v najem. Prvič se je ideja o postavitvi objektov te kategorije pojavila med državniki Sankt Peterburga, ki si na ta način prizadevajo večnorešiti stanovanjski problem. Po njihovem mnenju prebivalci države z nizkimi dohodki, ki ne morejo kupiti lastne hiše, ne bodo mogli samo najeti stanovanj, ki jih ponujajo najemne hiše v okrožju Nevsky. Tam bodo lahko živeli srečno in udobno. Ta ideja ne sodi v kategorijo inovacij, kar je povsem očitno iz zgornje zgodbe.

Relevantnost projektov v letu 2015

Ustreznost in donosnost projektov je utemeljena z dejstvom, da se ruski stanovanjski fond 20. stoletja bistveno razlikuje od današnjega. V preteklosti so velika mesta nastala iz velikih gospodinjstev in plemiških dvorcev, ki so bili osredotočeni samo na eno družino. Navadni zaposleni, ki so se aktivno selili v velika mesta, niso mogli niti kupiti niti najeti stanovanj zase, saj so bili predlogi v veliki meri omejeni na palače s tisoč in pol kvadratov. Stanovanjska hiša ni le rešitev nujnih stanovanjskih težav, je tudi odgovor na povpraševanje na trgu in preprosto zelo donosen posel.

Ali v Rusiji obstaja povpraševanje po najemniških stanovanjih?

Povpraševanje po najemniških stanovanjih v Rusiji se je v zadnjih nekaj letih znatno povečalo. Ogromno ljudi išče cenovno ugodno stanovanje. Mnogi v želji, da bi izkoristili povpraševanje, oddajajo sobe v svojih stanovanjih ali pa cela stanovanja, ki so jih podedovali. Obstaja tudi resnejša skupina investitorjev, ki posebej prenavljajo stanovanja, da bi jih dali v najem. Takšnepristop in stabilen dohodek zagotavlja, sredstva pa pomaga pri varčevanju v času nestabilnosti v gospodarstvu. Analitiki ugotavljajo, da ljudi veliko bolj zanimajo najemniške hiše v Sankt Peterburgu kot ponudbe zasebnih trgovcev. To zagotavlja stabilnost partnerstva. Situacija, ko lahko lastnik zaradi svojih življenjskih okoliščin zaprosi za izpraznitev stanovanja, je popolnoma izključena. Lahko govorimo o preprosti in pregledni partnerski shemi in zaupanju v prihodnost. Stanovanjska hiša (v pregledu je fotografija takšnih stavb) ne koristi le svojim lastnikom, ampak tudi državi, ki dobi priložnost za legalizacijo trga nepremičnin.

Ogled gradnje kot podjetja

Danes stanovanjske hiše v Moskvi stanejo svoje lastnike enako kot navadne hiše, stanovanja, v katerih se namerava preprosto prodati. Pri gradnji tipske hiše njen lastnik povrne vložena sredstva v gradnjo v samo 5 letih. Podobno se dobiček pridobi v enakem obdobju. Hkrati se posojilo za gradnjo objekta čim hitreje odplača z vlaganjem v gradnjo objektov bodočih stanovalcev. Kar zadeva večstanovanjske stavbe, je njihovo vračilo 13 let ali več, kar samodejno vodi do povečanja obresti na posojilo med izvajanjem obresti. Končno bo projekt zagotovil stabilen pasivni dohodek velikega obsega, vendar je le malo sodobnih podjetnikov pripravljenih delati za tako oddaljeno prihodnost.

Kaj lahko pomagavlada?

Zaradi dejstva, da segment stanovanjskih stavb v Rusiji ni zelo razvit, velja za neprivlačnega za poslovneže in vlagatelje. Vlada pa ne more sprejeti nobenih učinkovitih ukrepov, saj zagotavljanje spodbud oziroma subvencij za gradnjo, davčne olajšave ali ugodne cene zemljišč na koncu ne rešujejo državnega problema. Najemnina tudi ob nižjih stroških gradnje stanovanj ostaja enaka. Kljub aktivni razpravi na vladni ravni o tej temi se aktivnih ukrepov praktično ne izvaja. Alternativa za poslovanje z vzporedno rešitvijo stanovanjskega vprašanja na državni ravni bo na voljo šele, ko se bo trg tega nepremičninskega segmenta povečal in bo zaradi obilice ponudbe postal dostopnejši državljanom z nizkimi dohodki. Kot možnost se lahko stanovanjska hiša, pregledi bivalne ravni, v kateri le prosim, v celoti financira iz proračuna, vendar sredstva za te projekte še niso zagotovljena.

Kdaj se bodo stanovanjske hiše obrnile?

Struktura tržnih odnosov pravi, da se bo ponudba oblikovala, dokler povpraševanje ni popolnoma izčrpano. Začnimo z dejstvom, da je aktiven razvoj ruskega nepremičninskega trga mogoče opazovati šele v zadnjih desetih letih. V času, ko najemna stanovanja zasedajo vreden segment na trgih razvitih držav, se v Rusiji šele začenjajo pojavljati v obliki organiziranih zgradb. Danes se razvijalci nagibajo k gradnji navadnih stanovanj, ki se hitreje izplačajo in dohodekprinaša v prihodnjih letih. Dokler bo povpraševanje, se ta trend ne bo spremenil. Najemniška hiša, katere ocene zaposlenih opozarjajo na pozitivne vidike projekta, bo povpraševana, ko bodo kupci nepremičnin izčrpani, na trgu pa bo prevladovalo povpraševanje prebivalstva z nizkimi dohodki po dostopnih stanovanjih v smislu najema. Hkrati bo upadlo zanimanje za nakup stanovanj, kar bo ustvarilo hudo konkurenco med razvijalci v tem segmentu in povečalo tveganja. To bo prelomnica, ko bodo razvijalci začeli dajati prednost takšnim projektom, kot so recimo stanovanjske hiše v okrožju Nevsky.

2015 Smernice za gradnjo

Osnovna načela za gradnjo in razvoj stanovanj za najem v Moskvi naj bi se pojavila v glavnem načrtu mesta, katerega odobritev je bila predvidena za leto 2015. Stanovanjska hiša, ki vedno prejema pozitivne povratne informacije zaposlenih, lahko v prihodnosti postane zelo donosen projekt. V prihodnosti je načrtovana sprememba posebnosti gradnje. Med obravnavo problema so bila obravnavana in zavrnjena naslednja vprašanja: zmanjšanje svetlobnih standardov, spremembe sanitarnih in epidemioloških standardov, varnostni standardi. V skladu z idejnimi načrti bo prav na preurejenih industrijskih conah nastala prva stanovanjska hiša. Puškino ne bo postal njegova lokacija, vendar je ozemlje Nove Moskve, Zelenograda in Severnega upravnega okrožja povsem možno. Kar se tiče samih razvijalcev, niso zelo zadovoljniželja vlade po razvoju trga najemnih stanovanj. Po njihovem mnenju se stanovanjska hiša (Puškino) trenutno ne zdi obetavna z vidika dobička. To ni posledica le visokih obrestnih mer za posojila, ampak je povezano tudi z dolgo dobo vračila projekta. Prisotnost donosnejših segmentov na ruskem nepremičninskem trgu igra veliko vlogo.