Skupna lastnina stanovanjske hiše - kaj je to? Vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Stavanjske stavbe imajo veliko površino, povezano s skupno lastnino. Kakšna je posebna uporaba tega? Kako državljani sprejemajo odločitve v zvezi z vzdrževanjem skupnega premoženja?

Kaj je skupna lastnina v hiši?

V skladu s pravnimi akti, sprejetimi v Ruski federaciji, je skupna lastnina stanovanjske stavbe skupni vir lastnikov stanovanj, ki se nahajajo v nepremičnini. Glavni elementi te infrastrukture so lahko predstavljeni v širokem razponu. Praviloma so to prostori, ki ne vključujejo stanovanj, pa tudi:

- predmeti, ki služijo več prostorom v hiši;

- pristanki;

- dvigala;

- hodniki;

- podstrešja;

- tehnična tla in kleti;

- različne inženirske komunikacije;

- strehe;

- strukture, ki opravljajo zaščitno, nosilno funkcijo;

- različne vrste opreme, ki se nahajajo vhiša zunaj stanovanj;

- zemljišče, kjer se nahaja hiša, rastline, ki so na njej zasajene, krajinski elementi, ki se nahajajo na njej.

Pomembni predpisi, ki urejajo pravna razmerja na tem področju, so Stanovanjski zakonik, pa tudi vladna uredba št. Ruska federacija. V zvezi z vzdrževanjem ustreznih objektov je treba prebrati že navedeno vladno uredbo. Za skupno lastnino stanovanjske hiše je značilno veliko število odtenkov glede uporabe in vzdrževanja.

Preučimo jih.

Posebnosti uporabe skupnih hišnih virov

Lastniki zadevnih prostorov jih uporabljajo v skladu z zvezno zakonodajo Ruske federacije. Sprememba velikosti skupne lastnine hiše je možna le s soglasjem vseh lastnikov te infrastrukture. Poleg tega je možen prenos ustreznih prostorov v last drugih oseb. Glavna stvar je, da se pri izvajanju takšnih pravnih razmerij upošteva merilo - skupno premoženje lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi se lahko prenese v uporabo le, če ta postopek ne krši pravic in interesov državljanov in organizacij.

Zemljišča, na katerih se nahajajo stanovanjski objekti, se lahko prepustijo v omejeno uporabo drugim osebam. Če je pred sprejetjem zakonodaje, ki ureja uporabo skupnih hišnih sredstev, te strani nekdo že uporabljal, dostop do njih ni omogočen.je lahko prepovedano. Nova obremenitev objekta se ugotovi v skladu z dogovorom med lastniki stanovanj in osebo, ki bo zemljišče uporabljala. Morebitni spori v okviru teh pravnih razmerij se rešujejo na sodišču.

Značilnosti vzdrževanja skupnih hišnih predmetov

Preučimo, kako poteka vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši.

V skladu z zakonodajo na področju stanovanjskega prava Ruske federacije lastniki stanovanj nosijo stroške skupnega reševanja zadevnega problema. Delež teh stroškov, ki pripada posameznemu lastniku, se določi glede na delež v skupnem premoženju, ki je v lasti osebe. Tudi če lastnik stanovanja v njem ne živi, mora še vedno plačati takso za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši. Če oseba na primer ne uporablja dvigala, ker živi v 1. nadstropju, potem mora plačati ustrezen element infrastrukture stanovanjskega objekta.

Določen seznam dejavnosti, ki sestavljajo vzdrževanje skupnih virov v hiši, je odvisen od značilnosti posameznega stanovanjskega objekta, podnebnih razmer, v katerih se nahaja. Praviloma vključujejo:

- periodični pregled nepremičnine, ki ga izvajajo etažni lastniki in druge odgovorne osebe z namenom ugotavljanja pomanjkljivosti v strukturi ustreznih objektov;

- zagotavljanje funkcionalnosti napajalnih sistemov;

- čiščenje in sanitarijeobdelava prostorov, zemljišča, na katerem se hiša nahaja;

- odvoz smeti in odpadkov, ki izhajajo iz dela podjetij, ki uporabljajo različne prostore v hiši;

- uporaba ukrepov za zaščito pred požarom, ki jih predvideva zakonodaja Ruske federacije;

- skrb za rastline, posajene na zemljišču ob hiši;

- vzdrževanje krajinskih elementov, ki se nahajajo na zadevnem ozemlju;

- izvajanje tekočih popravil objektov, njihovo pripravo za obratovanje v določeni sezoni;

- izvajanje ukrepov za izboljšanje energetske učinkovitosti stanovanjske stavbe.

Opozoriti je treba, da seznam dejavnosti, ki tvorijo vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše, ne vključuje:

- zagotavljanje funkcionalnosti vrat v stanovanjih v lasti stanovalcev - zunanjih in notranjih, okna;

- izolacija balkonov;

- zamenjava stekla;

- vzdrževanje zemljiških parcel, ki niso vključene v strukturo skupne lastnine, vključno z zasaditvijo rastlin na njej.

Te naloge rešujejo lastniki stanovanj.

Popravila sodijo med glavne dejavnosti, ki se izvajajo v okviru uporabe skupnega premoženja. Lahko je tekoči in kapitalski. Preučimo njegove značilnosti.

Popravilo skupnih objektov

Popravilo se izvede v skladu s sklepom skupščine lastnikov. Trenutni je zasnovan tako, da preprečuje obrabo in ohranja funkcionalnost predmetov. Kapitalna popravila skupnega premoženja vv večstanovanjski stavbi vključuje zamenjavo ali rekonstrukcijo posameznih elementov stanovanjske infrastrukture. Proizvaja se tudi, če ustrezni objekti potečejo.

Tekoča (in tudi večja) popravila skupnega premoženja v večstanovanjski hiši lahko izvajajo družbe za upravljanje, če jim je ta obveznost določena z odločbo lastnikov. Udeležba v teh pravnih razmerjih je v izključni pristojnosti etažnih lastnikov. Stanovalci določijo tudi obseg in urnik popravil skupnih virov v domu.

Upoštevajte, da morajo družbe za upravljanje opraviti tekoča in nujna dela, potrebna za vzdrževanje funkcionalnosti objektov, tudi če sporazum z lastniki ne določa posebnega seznama ustreznih del. Za financiranje teh dejavnosti etažni lastniki oblikujejo sklad za remont skupnega premoženja večstanovanjskih stavb. Upoštevajte njegove posebnosti.

Uporaba splošnega denarnega sklada lastnikov stanovanj

Zadevni sklad je naložen na posebnem računu. Odpre se v finančni instituciji, ki je pristojna za izvajanje ustreznih transakcij. Sredstva, ki so na ločenem računu in pripadajo etažnim lastnikom, se tako porabijo za izvedbo remonta sredstev.

Oblikovanje ustreznegaSklad se izvaja na račun prispevkov najemnikov in kazni na te zneske na zakonsko predpisan način. V nekaterih primerih je možno, da banka zaračuna tudi obresti za nakazilo sredstev na zadevni račun. Sklad za remont se razdeli med etažne lastnike sorazmerno z višino njihovih prispevkov.

Lastništvo teh sredstev pripada lastniku določenega stanovanja. Če oseba proda stanovanje, potem njegov kupec postane tudi lastnik deleža v skladu za remont. Omeniti velja, da lastniki sredstev na ločenem računu niso upravičeni, da jih uporabljajo za druge namene, razen za remont skupnih sredstev v hiši.

Sedaj pa preučimo, kako potekajo dogodki, v okviru katerih lastniki določijo pravila za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši. Govorimo o sestankih skupščine etažnih lastnikov.

Sestanek skupščine etažnih lastnikov: značilnosti dogodka

Skupščina lastnikov stanovanjskih prostorov je v skladu z zakoni s področja stanovanjskega prava Ruske federacije glavni organ upravljanja hiše. Pravzaprav je to tudi srečanje, zato ga je mogoče obravnavati kot dogodek. Zbor lastnikov ima dnevni red in vključuje oblikovanje seznama odločitev, sprejetih z glasovanjem.

Skupna lastnina stanovanjske hiše so predmeti, ki so po rezultatih zbora etažnih lastnikov lahko:

- rekonstruirano;

- dopolnjenogospodarska poslopja za različne namene;

- popravljeno - vključno z uporabo sklada za remont.

Na seji skupščine etažnih lastnikov se lahko odloča:

- o oblikovanju sklada za remont;

- na znesek prispevka za remont - glede na minimalno raven;

- o izbiri državljana, ki bo odprl poseben račun ustreznega sklada in na tem računu opravljal posle;

- o izbiri banke, ki bo opravljala finančne transakcije v zvezi s poravnavami med etažnimi lastniki in ponudniki storitev za vzdrževanje skupnih sredstev;

- o pridobitvi posojila HOA, UK ali druge pristojne organizacije za večja popravila v hiši;

- o izdaji jamstev za takšne finančne transakcije;

- o postopku uporabe zemljišča, ki meji na hišo;

- o uporabi predmetov, vključenih v skupne vire hiše, s strani tretjih oseb - na primer za namene oglaševanja;

- o pooblastitvi oseb, ki sodelujejo pri podpisovanju pogodb za uporabo predmetov;

- o uvedbi informacijskih sistemov v okviru interakcije etažnih lastnikov, kot tudi o določitvi upravičencev do uporabe tovrstnih tehnoloških rešitev;

- o postopku financiranja stroškov, povezanih z vzpostavitvijo sestankov s sodelovanjem Kazenskega zakonika, HOA ali druge pristojne organizacije;

- o izbiri mehanizmov za nadzor doma;

- o potrebi po tekočih popravilihlastnina.

Raziščimo, kako je mogoče izvesti zadevna srečanja.

Obrazci in postopek za sestanke etažnih lastnikov

Zadevna dejavnost se lahko izvaja:

- v obliki osebnega glasovanja - ko se ga lastniki osebno udeležijo, razpravljajo o vprašanjih in o njih odločajo;

- z glasovanjem rezidentov v odsotnosti - na način, ki ga predpisujejo regulativni pravni akti Ruske federacije;

- mešana oblika.

Predpisni pravni akti Ruske federacije so določili tudi postopek za izvedbo zadevnega dogodka. Prvič, zakon določa pogostost sestankov za ugotavljanje, kako lastniki hiše uporabljajo skupno lastnino stanovanjske hiše. To je zelo pomembno merilo v smislu učinkovitosti upravljanja ustreznih objektov.

Zadevni sestanki morajo biti torej enkrat letno, razen če ni drugače določeno z lokalnimi predpisi, ki jih določijo etažni lastniki. Poleg glavnega sestanka lastnikov se lahko organizirajo izredni dogodki, povezani z razpravo o različnih vidikih upravljanja hiše. Pobudi jih lahko vsak državljan izmed etažnih lastnikov.

Skupščina lastnikov je priznana kot zakonita, če je sklepčna. V skladu s stanovanjsko zakonodajo Ruske federacije bi moralo biti 50% skupnega števila glasov. Če sklepčnost ni dosežena, se skliče nova skupščina.

Če se kdo od lastnikov stanovanj odloči za razpravovprašanje, na primer, kako naj se izredno izvaja tekoča popravila skupnega premoženja v stanovanjski hiši, potem mora o svoji pobudi obvestiti druge stanovalce 10 dni pred ustreznim sestankom. Oseba mora sosedom pisno poslati informacije o dogodku ali objaviti sporočila o srečanju etažnih lastnikov na posebnih stojnicah. Ta dokument mora vsebovati:

- podatki o pobudniku izredne seje lastnikov;

- podatki o obliki sestanka;

-datum, kraj in čas dogodka;

- glavna vprašanja na dnevnem redu skupščine lastnikov;

- postopek za zaslišanje etažnih lastnikov z informacijami, ki jih je treba obravnavati na sestanku.

Lastniki stanovanj z 10 % ali več glasov na sestankih se lahko obrnejo na Kazenski zakonik ali HOA s prošnjo za izvedbo skupščine. Ta pritožba mora biti pisna in mora vsebovati točke dnevnega reda. V 45 dneh po prejemu ustreznega dokumenta, vendar najkasneje 10 dni pred skupščino, mora Kazenski zakonik oziroma HOA obvestiti stanovalce o zadevnem dogodku.

Takšne pobude je mogoče povezati tudi z razpravo o niansah, ki so značilne za popravilo skupne lastnine v večstanovanjskih stavbah ali na primer uporabo sklada za kapitalska popravila. Pobudnik zadevnega sestanka je lahko sama družba za upravljanje ali družba lastnikov. Hkrati lahko dnevni red vključujegre za vprašanja, ki so običajno v pristojnosti zbora etažnih lastnikov.

Sedaj pa poglejmo, kako se sprejemajo odločitve lastnikov stanovanj.

Značilnosti odločanja na sestankih lastnikov stanovanj

Kot smo že omenili, se izvajanje dejavnosti v zvezi z vzdrževanjem skupnih sredstev v hiši izvaja na podlagi rezultatov glasovanja na zboru etažnih lastnikov. Ustrezne odločitve sprejemajo lastniki v splošnem primeru z večino glasov, včasih pa je za določeno vprašanje potrebna podpora dveh tretjin prebivalcev.

Značilnosti glasovanja na zboru etažnih lastnikov

Korisno bo preučiti, kako poteka glasovanje o vprašanjih dnevnega reda na posameznih sejah. Na primer glede postopkov, kot so remont skupnega premoženja večstanovanjskih stavb ali poraba sredstev, ki naj bi bila namensko porabljena. Glasovanje na zboru etažnih lastnikov se lahko opravi osebno ali preko zastopnika, ki deluje na podlagi pooblastila. Vsak lastnik ima število glasov, sorazmerno z njegovim deležem lastništva skupnih sredstev v hiši. Podatki o sodelujočih pri glasovanju so zabeleženi v zapisniku seje etažnih lastnikov.

Rezultati glasovanja v okviru zbora etažnih lastnikov se evidentirajo v posebnih protokolih, ki so uradni dokumenti. Njihova priprava in uporabadoločbe, ki jih vsebuje, imajo lahko pravne posledice.

Oblikovanje rezultatov sestanka lastnikov

Kopije ustreznih protokolov mora pooblaščeni državljan oddati pri Kazenskem zakoniku, HOA ali drugi pristojni organizaciji v 10 dneh po sestanku etažnih lastnikov. Po drugi strani morajo Kazenski zakonik, HOA ali druga struktura poslati protokol regulativnim organom v 5 dneh po prejemu navedenega dokumenta. Če ti državni organi prejmejo 2 ali več virov ustrezne vrste za 3 zaporedne mesece, potem morajo sprožiti nenačrtovan inšpekcijski pregled dejavnosti državljanov, povezanih z upravljanjem hiše. Če se na primer stanovalci aktivno pogovarjajo, katere storitve za vzdrževanje skupnega premoženja stanovanjske hiše bi morale oblikovati ukrepe za vzdrževanje ustreznih objektov, potem lahko pristojni državni organi preverijo, kako zakonita so dejanja državljanov pri reševanju tovrstnih vprašanj..

Zapisnik seje etažnih lastnikov ne sme vsebovati odločitev o vprašanjih, ki jih pobudniki dogodka niso uvrstili na dnevni red. Najemniki so o rezultatih sestanka etažnih lastnikov obveščeni v 10 dneh po izvedbi ustreznega dokumenta. Praviloma - s postavitvijo na posebna stojala. Zapisnik o rezultatih sestanka etažnih lastnikov se hrani na mestu, ki ga določijo stanovalci sami. Vir normativov je zapisnik zbora lastnikov, ki ureja način uporabe skupne lastnine stanovanjske hiše.obvezno za vse stanovalce, pod pogojem, da so bila obravnavana vprašanja na dnevnem redu seje v pristojnosti pristojnega organa upravljanja stavb.

Na odločitve, sprejete po zboru etažnih lastnikov, se lahko lastniki stanovanja pritožijo na sodišču. Na primer, če eden od državljanov ni bil zadovoljen z načinom, kako je bil brez njegove udeležbe določen postopek porabe sredstev za popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše, ali če je glasoval proti in meni, da so njegove pravice kršene. Oseba se lahko pritoži na sodišče v 6 mesecih od dneva seznanitve s sklepom sestanka lastnikov stanovanj.

Tako je treba skupno lastnino lastnikov v večstanovanjski stavbi uporabljati ob upoštevanju interesov vsakega najemnika. Ima jih pravico izraziti osebno - na sestankih etažnih lastnikov ali na sodišču.