Ocena tržne vrednosti: metode, postopek izdelave poročila, nameni vodenja

2025 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2025-01-24 13:24

V mnogih primerih bo morda potrebna ocena stanovanja ali hiše. Da, in zelo pomembno je vedeti, koliko dohodka lahko dobite s prodajo nepremičnin. Navsezadnje je to sredstvo, ki ga je treba pametno uporabljati, kar pomeni, da morate o njem vedeti vse. Več o cenitvi tržne vrednosti stanovanja si lahko preberete v tem članku.

Kakšna je tržna vrednost?

Zdaj po vsem svetu prevladuje tržni model gospodarstva, ki vključuje nakup in prodajo različnih dobrin za denar, za katerega so ljudje pripravljeni kupiti. Na primer, če izdelujete poceni plošče za enkratno uporabo, potem njihova cena verjetno ne bo zelo visoka. V nasprotnem primeru preprosto ne boste imeli kupcev. Enako načelo je mogoče pripisati nepremičninam: stanovanjem in hišam. A v tem primeru je veliko težje postaviti objektivno ceno, ki ne bi zmanjšala naložb lastnikov in hkrati ne bi bila pretirana. Situacijo pogosto zaplete dejstvo, da so lastniki pri prodaji nepremičnin le redko objektivni. Če so s hišo povezani lepi spomini, ozv njem ste preživeli otroštvo, je lahko težko pravilno določiti ceno glede na tržne razmere.

Zato so tako priljubljene storitve cenilcev, ki pomagajo trezno pripisati pravo vrednost. Ocenjevanje tržne vrednosti stanovanja je lahko težavno, če imajo lastniki stanovanja nujno potrebo po hitri prodaji nepremičnine ali če se nepremičnina nahaja na neugodnem območju.

Po vrsti razlikujejo med trenutno, preteklo in prihodnjo tržno vrednostjo. Kot morda ugibate, je odvisno od časa, za katerega se izračuna. Najpogosteje se izvaja sprotna cenitev, če pa boste v stanovanje vlagali kot naložbo, vam bo vrednost stanovanja v prihodnosti lahko prav prišla.

Ali moram vedeti ceno?

Zakaj vprašati vrednost nepremičnine? Nameni ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnine so lahko različni. Najpogosteje pa se predmet oceni v naslednjih primerih:

• Če želijo nepremičnino zastaviti ali oddati v najem. V prvem primeru so stroški potrebni za izračun zneska zagotovljenih sredstev (na primer za hipoteko ali posojilo).
• Če je bila nepremičnina podarjena in morate popraviti njeno realno vrednost.
• V stečaju.
• Za izpodbijanje katastrske vrednosti. Pri prodaji premoženja država vzame v blagajno davek, ki se obračuna na razliko med tržno in katastrsko vrednostjo. Morda boste pogosto potrebovali pomoč cenilca, da bi izpodbijali njeno vrednost.
• Pri prodaji ali nakupu.
• V vseh drugih situacijah, ko morate izvedeti pravo ceno predmeta.

Metode vrednotenja

Obstajajo trije načini za ocenjevanje tržne vrednosti.

Najbolj priljubljena je draga. Upošteva, koliko lastnega denarja ste vložili v nakup in izboljšavo doma. Merila za to metodo so dokaj dobro opredeljena. Za izračune morate vedeti, koliko bo v tem trenutku stala gradnja popolnoma enake hiše ali stanovanja. Hkrati se upoštevajo absolutno vse malenkosti: od stroškov vrat do cene montažnih storitev. Seveda se obračunava tudi amortizacija in slabosti stanovanja, zaradi česar lahko hitro dobite natančno ceno nepremičnine. Druga definicija, ki jo je treba upoštevati pri stroškovnem pristopu, je nadomestni strošek. Koliko bo stalo stanovanje z enako površino in približno enako lokacijo, a zgrajeno iz različnih materialov? Lastnik lahko tako dobi jasno sliko o tem, koliko je dejansko vredno njegovo premoženje. Navsezadnje je malo verjetno, da bo kupec plačal za predmet, ki ne izpolnjuje navedenih zahtev.

Druga metoda je primerjalna. Sestoji iz izvajanja raziskav o podobnih transakcijah. Na primer, prejšnji mesec so od Vasilija kupili 1-sobno stanovanje na približno istem območju z enakimi socialnimi ugodnostmi. Koliko je dobil za to? Po zbranih statističnih podatkih iz več takih primerov lahko sklepamo o povprečni ceni nepremičnin v tem segmentu. Trenutno se vam za primerjalno oceno sploh ni treba zateči k pomočistrokovnjaki: veliko spletnih mest zbira informacije in prikazuje rezultate.

Dohodkovna metoda vrednotenja nepremičnine upošteva, koliko lahko dobite po nakupu nepremičnine. Ta način se uporablja na primer pri nakupu stanovanja, da bi ga kasneje oddali. Dejansko so v tem primeru pomembni popolnoma drugi dejavniki: bližina metroja, zasnova, območje itd. Dohodkovna metoda vam omogoča, da z visoko stopnjo verjetnosti domnevate, kako donosna ali nedonosna bo naložba v prihodnosti.

Merila

V vsakem pristopu se za oceno tržne vrednosti prostorov uporabljajo različni kriteriji. Toda na splošno vsi temeljijo na naslednjih dejavnikih:

• Prometna dostopnost (metro, postajališča, avtoceste).
• bivalni prostor.
• Postavitev.
• Dostopnost različnih družabnih objektov: nakupovalni centri, šole, vrtci.
• Kakovost zraka.
• Prisotnost bližnjih parkov in drugih naravnih objektov.
• nadstropje.
• Materijal, iz katerega je zgrajeno ohišje.
• Razpoložljivost dodelave in popravila.

Ocena

Najpogostejši predmet ocenjevanja so običajno stanovanja. Stranka mora le odgovoriti na vprašanje, zakaj je potrebovala oceno. Na podlagi odziva izvajalec izbere ustrezen način. Najpogosteje pa ocena tržne vrednosti stanovanja upošteva vse tri pristope. Če se uporabijo vsi, se tržna vrednost šteje za razumno. Vsak pristop ima tudi koeficient, ki ga odraža.pristnost. Primerjalna metoda ima na primer precej nizek koeficient zanesljivosti, saj številne transakcije na ruskem trgu niso pregledne in predmeti pogosto nimajo zadostnih analogov. Kako poteka postopek ocenjevanja nepremičnin?

1. Cenilec izbere metodo ocenjevanja, ki je najbolj primerna za posamezno stanovanje ali hišo.
2. Stranka lahko izbere čas svojega naročila. Navesti mora tudi namen študija in višino nagrade.
3. Če se obe stranki dogovorita, se med njima sklene pogodba. Pogosto storitve cenilca niso poceni, zato je pogodba dodatno jamstvo za izpolnitev obveznosti.
4. Več metod uporablja študija, dražja bo. Zato lahko cenilec objavi ceno vsakega posebej, da razume, koliko je.
5. Nato izvajalec sam izvede oceno, izračuna koeficiente zanesljivosti in poda končno vrednost.
6. Poročilo o trenutni tržni vrednosti predmeta se izpolni zadnji.

ocena hiše

Ocena tržne vrednosti hiše se ne razlikuje veliko od podobnega postopka za stanovanje. Za začetek cenilec določi stroške ne same koče, temveč mesta. Temu znesku strokovnjak dodaja stroške dela in materialov, ki so potrebni za izgradnjo iste hiše. Najpogosteje se ocena tržne vrednosti mesta izvede po stroškovni metodi. Če je naročnik izbral primerjalno metodo, bo izvajalec iskal podobne predmetena sosednjih območjih, da bi izračunali povprečne stroške parcele s hišo. Rezultat je tehtana povprečna cena, na katero se lahko zanesete med prodajo.

Nakup ali prodaja nepremičnin je zelo pomemben korak. Lastnik lahko ob napačni oceni vrednosti močno obžaluje, da ni uporabil storitev strokovnega cenilca. Konec koncev lahko zaradi tega izgubite veliko večji znesek.

Postopek za sestavljanje vrednostnega dokumenta

Poročilo je rezultat cenitve nepremičnine, ki vključuje vse potrebne informacije. Vsebuje metode, ki so bile uporabljene za vrednotenje, analizo lastnosti, opis razmer na trgu in še veliko več. Preprosto povedano, poročilo služi kot uradna potrditev dodeljene tržne vrednosti in se lahko uporablja pri transakcijah ali pridobivanju posojil. Da je poročilo veljavno, mora vsebovati naslednje razdelke:

• Naslovna stran (številka, podatki o izvajalcu in lastniku nepremičnine).
• Vsebina. Čeprav poročilo ni zelo dolgo, vam kazalo vsebine omogoča hitro razumevanje obstoječih razdelkov.
• Spremno pismo, ki vsebuje vse osnovne informacije, predstavljene v brezplačni obliki. Običajno se nanaša na uporabljene pristope.
• Ugotovitve kažejo rezultate ocenjevanja.

Zahvaljujoč priročnemu formatu poročila o tržni vrednosti lahko vsaka oseba zlahka najde informacije, ki jih potrebuje, rezultat postopka pa je mogoče najti preprosto s pogledom na zadnjo stran.

Razlika medtržna in katastrska vrednost

Pri prodaji ali nakupu nepremičnine se boste verjetno morali ukvarjati s tako stvarjo, kot je katastrska vrednost. To je cena stanovanj, ki jo po lastni presoji določa država. Katastrska vrednost ni vedno pravilna, zato lahko med njo in tržno ceno nastane vrzel v višini nekaj sto tisoč rubljev. Katere korake je treba sprejeti v tem primeru?

• Naročite oceno nepremičnine tretje osebe.
• Če se je razlika izkazala za resnično pomembno, je treba na Rosreestr oddati vlogo z zahtevo za popravo vrednosti katastrske vrednosti na podlagi razpoložljivih dokumentov. V tem primeru ima lahko dobro napisano poročilo veliko vlogo.
• Če zavrnete, lahko odločitev izpodbijate na sodišču. Glavna stvar je, da imate čas, da to storite v 6 mesecih od datuma ocene.

Nasveti strokovnjakov

Ocena tržne vrednosti stanovanjske nepremičnine je zelo zapleten postopek, ki ima veliko odtenkov:

• Če je katastrska vrednost nižja od tržne, lahko to občutno zmanjša davke. Če pa boste nepremičnino prodajali, bi bilo bolje, da premislite.
• Uporabite brezplačna svetovanja. Nekatera podjetja jih ponujajo brezplačno v promocijske namene. Tudi na internetu lahko dobite nasvete strokovnjakov o spornih vprašanjih.
• Oceni zgodaj. Postopek lahko traja dolgo. Samoocenase ne naredi hitro in na poti se lahko pojavijo nepredvidene težave.
• Izberite podjetja, ki se nahajajo na istem območju kot objekt. V tem primeru vam ne bo treba plačati dodatnih stroškov prevoza in časa strokovnjakov.

Na koga naj se obrnem?

Če se odločite za storitve cenilca, boste potrebovali strokovnjaka, ki se ukvarja posebej z vašim segmentom nepremičnin. V velikih mestih je običajno veliko možnosti. Izbira pravega podjetja temelji na ocenah ali priporočilih prijateljev. Če nihče iz vašega okolja ne more deliti kontaktov preverjene osebe, se morate pri izbiri izvajalca voditi po naslednjih merilih:

• Podjetje mora biti na trgu že nekaj let in imeti dober ugled.
• Spletna stran mora predložiti licence in potrdila, ki potrjujejo pravico do upravljanja podjetja.
• Pozitivne povratne informacije na internetu so lahko tudi dejavnik za sodelovanje.

Stroški storitev cenilca

Mnogi mislijo, da storitve cenilca stanejo noro denar, saj mora iti na spletno stran in opraviti veliko dela. Toda v resnici boste morali za oceno stanovanja plačati od 3.500 do 5.000 rubljev. Stroški so odvisni od podjetja, velikosti stanovanja in njegove oddaljenosti od mesta. Običajno se izleti v regijo plačajo posebej. Za nujna naročila velja tudi doplačilo, običajno se cena zviša za 20%.

Rezultati

Če ste ugotovili, kaj je ocena tržne vrednosti, kakšne metode obstajajo, ste postali bolj kompetentni pri nakupu in prodaji nepremičnin. Po oceni objekta in izdelavi poročila boste natančno vedeli, koliko stane vaše stanovanje, hiša ali zemljišče.