Kako vlagati v nepremičnine: načini vlaganja, strategije, tveganja, nasveti

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Eden najbolj zanesljivih in donosnih načinov za varčevanje kapitala je vlaganje v nepremičnine. S tem se strinjajo tako finančni analitiki kot navadni državljani, ki želijo svoja sredstva zaščititi pred gospodarskimi skoki in finančnimi krizami. Poleg tega lahko s tem orodjem za zaščito osebnih prihrankov hkrati znatno povečate.

Kaj še naredi ta tržni mehanizem privlačen?

Prednosti naložbe v nepremičnine

1. Vlagatelj z vlaganjem v nepremičnine ustvarja stalen vir pasivnega dohodka, kar pomeni redno prejemanje dobička brez dodatnega truda in časa.

2. Ohranjanje prostih sredstev, njihova zaščita pred inflacijo in drugimi negativnimi gospodarskimi pojavi.

3. Pomanjkanje geografskih meja za kapitalske naložbe. Z drugimi besedami, ko se odločate, kakovlagate v nepremičnine, lahko razmislite o možnostih za pridobitev predmetov tako v Rusiji kot v tujini.

4. Sposobnost izvajanja obsežnih dolgoročnih projektov.

5. Udobje nadzora in upravljanja, ki sestoji iz odsotnosti gotovine ali bančnega računa, ki zahteva stalno spremljanje trenutnih razmer na trgu.

Kako vlagati v nepremičnine?

Obdobje finančne krize, za katero je značilen močan padec cen nepremičnin, je idealno za tovrstne naložbe. Če upoštevamo, da se po statističnih podatkih nekaj let po gospodarskem upadu začne intenzivna gospodarska rast in posledično dvig vrednosti nepremičnin, bo takšna naložba postala zelo zanesljiva in dolgoročno donosna.

Pred izvedbo prvih naložbenih načrtov se morate najprej seznaniti z vsemi posebnostmi vedenja udeležencev na tem trgu, preverjenimi taktikami in strategijami izkušenih vlagateljev. Prav tako morate opraviti temeljito analizo trenutnega stanja na nepremičninskem trgu, po možnosti s pomočjo strokovnjaka.

Najboljše načine za vlaganje v nepremičnine bomo obravnavali v nadaljevanju.

dejavniki uspeha

Kljub veliki priljubljenosti vlaganja v stanovanjske in poslovne nepremičnine se je v zadnjem času število uspešnih ljudi, ki vodijo to dejavnost, opazno zmanjšalo. Toda javno mnenje o tej smeri naložb kotnajlažji in najbolj dostopen način varčevanja kapitala se medtem ni spremenil.

Večji igralci na tem trgu najpogosteje delajo prek posrednikov, ki so nepremičninski strokovnjaki. Njihova naloga je temeljito preučiti zastavljeno vprašanje, zbrati in analizirati največ informacij o predmetu zanimanja.

Ko gre za male naložbene posle, se investitor brez nepremičninskih storitev in pomoči strokovnjakov, ki želi znižati svoje stroške. Pojasnimo glavne točke, ki bi jih moral poznati vsak vlagatelj začetnik, da bi donosno vlagal v nepremičnine.

Splošne razmere na trgu

Prva faza je preučevanje in študij trenutnega stanja na samem nepremičninskem trgu: trendov sprememb cenovne politike in dinamike glavnih procesov. Prisluhnete lahko mnenjem svetovno znanih investicijskih strokovnjakov ali pa se za individualno posvetovanje obrnete na strokovnjaka, ki ga poznate.

Obdobja vračila

Kako vlagati v nepremičnine in se čim bolj zaščititi pred finančnimi tveganji?

Za začetek se je vredno spomniti, da se v dolgoročne projekte vlaga le prosti denar. Trenutni trendi razvoja nepremičninskega trga ne obetajo hitrih prihodkov na tem področju. Zato običajna špekulativna metoda "kupi in prodaja" tukaj ne bo delovala.

Poleg tega je treba upoštevati številne druge pomembne točke.

Na primer, če vlagamo v razvoj nepremičnin, se samodejno strinjamo z morebitno odložitvijoizročitev predmeta, saj takšni precedensi danes žal niso redki. Poleg tega bo nastali objekt postal privlačen za bodoče stranke šele po zaključku popravil v sosednjih stanovanjih. To dejstvo bo za nedoločen čas odložilo prejem dohodka iz te vrste naložb.

Kot manj problematično alternativo lahko izberete sekundarno stanovanje, ki ga je hitrejše in lažje oddajati. Vendar bo njegova visoka cena prispevala k znatnemu zmanjšanju zneska prejetega dohodka.

Zato je pri odločanju o naložbi v nepremičnine pomembno upoštevati dolgoročno naravo tega projekta in njegovo počasno povračilo. V zvezi s tem bo odločitev za nakup stanovanja v novogradnji z zadnjimi prihranki očitno napačna.

Dohodek od naložbe v nepremičnine

Eden najpomembnejših dejavnikov pri izbiri naložbenega instrumenta je približen znesek pričakovanega dohodka.

Ne smemo pozabiti, da je pri naložbenih dejavnostih, namenjenih upravljanju nepremičnin, tako kot pri kateri koli drugi finančni strategiji, stopnja dobičkonosnosti neposredno povezana s tveganostjo dogodka. Na primer, pri nakupu stanovanja v novogradnji ima investitor pravico pričakovati oprijemljiv donos pri takem projektu. Vendar so možnosti, da ostanete brez vloženih sredstev in dokončanega predmeta, zelo velike.

Čas in cena

Koliko časa imate? Po koliko boste morda potrebovali vložena sredstva? Koliko denarja ste trenutno pripravljeni vložiti? Ta tri vprašanja je treba pojasnitinajprej ukvarjanje z naložbenimi dejavnostmi.

Prav tako bo koristno izračunati natančno število ur, ki jih lahko redno namenjate prihodnjemu finančnemu projektu. Dejavniki, ki določajo višino potrebnih sredstev za naložbo, vključujejo: tržni segment, lokacijo izbranega objekta in splošno trenutno stanje tako na interesnem območju kot v gospodarstvu kot celoti.

Pri odločanju, kako začeti vlagati v nepremičnine, je pomembno, da se izognemo pogostim napakam, s katerimi se srečujejo številni novinci. Če želite to narediti, se morate obrniti na najbolj donosna orodja za ohranjanje kapitala.

V katero nepremičnino je torej najbolje vlagati? Odkrijmo.

Komercialne nepremičnine

Za to vrsto naložbe je značilna dokaj visoka stopnja donosa.

Vsi strokovnjaki soglasno priznavajo odločitev za vlaganje v poslovne nepremičnine v velikih mestih kot najbolj optimalno strateško potezo. To soglasno stališče je povsem upravičeno. Ker je to orodje najbolj iskano v okviru široko izvajanih projektov velikih in malih podjetij. V zvezi s tem ste lahko prepričani, da niti eno pridobljeno skladišče, industrijski ali poslovni prostor ne bo miroval. Toda ne delajte si iluzij glede lahkotnosti takšnega dohodka. Da bo delavnica ali skladišče začela ustvarjati določen dobiček, bo potreben čas in finančna vlaganja v nakup opreme, popravila in splošnepolepšanje objekta. Morda boste morali celo zagnati oglaševalsko kampanjo ali predstavitev, da pritegnete potencialne stranke.

Dragocen nasvet: pred vlaganjem v nepremičnine v določeni regiji se je pametno posvetovati s strokovnjaki o trenutnem stanju na trgu. Ta korak bo zaščitil pred nepričakovanimi nihanji cen, ki lahko povzročijo znatne finančne izgube.

Naložba v stanovanja

Kljub priporočilom strokovnjakov je danes še vedno najbolj priljubljen v naložbenem smislu trg stanovanjskih nepremičnin. V tem segmentu bi bila najboljša izbira predmet, ki spada v srednjo cenovno kategorijo. To možnost je lažje oddati v najem in hitro ustvarite dobiček.

V smislu ugodnosti je vredno biti pozoren na objekte v gradnji in že pripravljene novogradnje. Z vlaganjem v tovrstno stanovanje lahko računate na dohodek v višini 10 % tržne vrednosti stanovanja. Visoka raven finančnega donosa je posledica dejstva, da so cene teh stanovanjskih nepremičnin običajno nižje kot na sekundarnem trgu.

Nepremičnina v tujini

Naložbe v tuje nepremičnine so posebna tema za razpravo. Na tem področju naložbe v hotelski sektor veljajo za najbolj donosno možnost zaradi hitre rasti cen v evropskem hotelskem poslovanju.

Vlagatelji, ki se ne bojijo povečanega tveganja, naj bodo pozorni na možnost pridobitve stanovanj v državah v razvoju. Zahvale gredonizke trenutne cene je lahko ta vrsta naložbe zelo donosen način za prihranek kapitala.

Kako vlagati v nepremičnine z malo kapitala?

Vlaganje v vzajemne sklade

Nepremičninski vzajemni skladi so danes zelo priljubljeni po vsem svetu. V Rusiji delujejo v zaprtem formatu. Bistvo njihovega delovanja je v kopičenju sredstev investitorjev in njihovem nadaljnjem usmerjanju v pridobivanje pravic do lastniške udeležbe pri sedanji gradnji večnadstropnih stavb. Opozoriti je treba, da je takšna naložba možna le v fazi izdaje gradbenega dovoljenja.

Ta metoda ima številne prednosti:

• relativno nizka cena delnice (od 100 do 1000 dolarjev);
• izogibanje tveganjem, ki so neločljivo povezani z upravljanjem dejanskih nepremičnin;
• plačilo dohodka iz rente z večino skladov;
• možnost vlaganja v več obetavnih objektov hkrati;
• pomanjkanje ozemeljskih omejitev, ki omogočajo vlaganje v nepremičnine v tujini v Rusiji;
• zelo visoka raven likvidnosti.

Nekaj pomanjkljivosti te naložbene metode vključujejo:

• visoka stopnja volatilnosti - pogoste spremembe vrednosti delnice navzgor in navzdol;
• prisotnost določenega sklopa pogojev pri vlaganju v tuje sklade - predložitev dokazila o zakonitosti osebnih dohodkov in odlično znanje angleškega jezika.

Delnice družbe - lastnik nepremičnine

Ta metoda vključuje pridobitev delnic določene družbe z nadaljnjo možnostjo povečanja vrednosti kupljenih vrednostnih papirjev.

Ali je na ta način donosno vlagati v nepremičnine? Presodite sami na podlagi naslednjih prednosti:

• priložnost za vlaganje z majhnim kapitalom zaradi nizkega vstopnega praga;
• pomanjkanje fizičnih nepremičnin in s tem povezana tveganja.

Opozoriti je treba na negativne vidike:

• relativno nizka likvidnost;
• majhna diverzifikacija (nizek prag za zmožnost vlaganja v več projektov hkrati);
• prisotnost visokih tveganj.

Nakup zemljišča v Rusiji

Kljub zelo tvegani in dragi naravi tega načina vlaganja, skupaj s težavami, povezanimi z iskanjem in privatizacijo zemljišča, ta metoda še vedno omogoča donosno vlaganje v nepremičnine, in evo zakaj.

Prvič, obstaja velika verjetnost rasti cen za parcele v bližini mest, ki znaša približno 20 %. To omogoča pospešen razvoj gradnje hiš v primestnem območju.

Drugič, ta možnost bo odličen odgovor na vprašanje, kako vlagati v nepremičnine z malo kapitala. Stroški same lokacije so razmeroma nizki, vzdrževanje objekta pa ne bo zahtevalo velikih finančnih sredstev, v nasprotju z impresivnimi stroški popravila.in režije v primeru nakupa stanovanja.

Nakup zemljišča v tujini

Spodnja meja za takšne naložbe je okoli 15.000 $. Prednost te možnosti je visoka stopnja marže (približno 25 %) po odločitvi za začetek gradnje na kupljenem zemljišču. Vendar je takšna naložba precej tvegana zaradi nizkega povpraševanja po nepremičninah v ZDA in Evropi.

stanovanjski certifikat

Drug način vlaganja denarja v nepremičnine je nakup dokumenta, ki potrjuje pravico do določenega bivalnega prostora v hiši v gradnji. Po predaji objekta v obratovanje lahko ta stanovanjski certifikat zamenjate za stanovanje s plačilom manjkajočega zneska ali pa prejmete zapadli denar glede na ceno objekta ob zaključku gradbenih del. Prednost te metode je prihranek pri razliki v cenah primarnih in sekundarnih stanovanj.

Vendar se je pri načrtovanju bivanja v stanovanju, pridobljenem na ta način, vredno spomniti na visoko potencialno tveganje tega dogodka. To je posledica dejstva, da v zgrajeni hiši morda ni bivalnega prostora, ki bi bil primeren za območje, določeno v značilnostih certifikata. Poleg tega se je glede na dolgotrajnost samega gradbenega procesa pomembno spomniti na tveganje padca cen nepremičnin, ki bo po številnih strokovnih mnenjih pri nas opaženo v zelo bližnji prihodnosti.

Napovedispecialisti letos

V I in II četrtletju letošnjega leta po verodostojnih izjavah številnih finančnih analitikov ni pričakovati bistvenega padca cen stanovanjskih nepremičnin. Na splošno so bile te napovedi povsem upravičene. Vendar pa se v drugi polovici leta trendi močno spremenijo in se nagibajo k precej intenzivnemu zniževanju cen. Vodilni strokovnjaki vidijo enega od glavnih razlogov za zvišanje hipotekarne stopnje. Takšen soodvisen proces bo privedel do poznejšega povečanja bančnih obresti glede na prihajajočo spremembo povprečne tržne cene. Kot majhen amandma strokovnjaki dopuščajo minljivost te situacije.

Na podlagi zgornjih napovedi lahko sklepamo, da nepremičninski trg v letu 2018 doživlja intenzivno dinamiko in okrevanje. Morda je ta pojav povezan z določeno stabilizacijo ruskega gospodarstva.

Trenutne razmere na trgu in strokovne napovedi jasno kažejo na izvedljivost nakupa nepremičnine v letošnjem ali prihodnjem letu. Po nekaj letih bo takšna naložba lahko prinesla znaten dobiček z naknadno nadaljnjo prodajo.

Strahovi vlagateljev in njihovi razlogi

2015 je zaznamovala uvedba nove vrste davka na nepremičnine, ki je nadomestila prej obstoječi obvezni davek na nepremičnine.

Ta inovacija še vedno vznemirja številne vlagatelje. Davčna osnova za takšno pobiranje je katastrska vrednost predmeta. V novem sistemu poravnave ne veljajo različni odbitki, povezani z dejstvom, da ima oseba druge nepremičnine.

Finančni analitiki pomirjajo zaskrbljene vlagatelje in pravijo, da trenutni postopek velja samo za zvezna mesta.

Šele do leta 2020 se načrtuje razširitev tovrstnega zbiranja na celotno ozemlje Rusije. Iz tega sledi, da je v naslednjih dveh letih donosno pridobiti stanovanjske ali poslovne nepremičnine v manjših mestih in manjših mestih, da bi jih bližje času uvedbe sprememb prodali po zelo ugodni ceni.

Sklepi

Ne pozabite, da se v času gospodarske recesije stabilnost in zanesljivost deviznih skladov in drugih finančnih institucij močno zmanjšata, za razliko od naložb v nepremičnine.

To dejstvo vodi do očitnega zaključka, da je vlaganje v stanovanjske in poslovne nepremičnine trenutno najbolj zanesljivo, donosno in varno sredstvo za varčevanje lastnega kapitala.

Gospodarske razmere v Rusiji in nestabilnost njene geopolitike na ta dejavnik nimajo pomembnega vpliva. Poleg tega bo po mnenju strokovnjakov trenutna težka situacija na svetovnem prizorišču kmalu uspešno rešena. In to pomeni, da bo prišel najbolj primeren trenutek za prodajo obstoječe nepremičnine pod zelo ugodnimi pogoji.

Zato, če imate na voljo prosta sredstva, pohitite z donosno naložbo z uporabo ene od shem, ki jih ponujamo.