Tržna vrednost zemljišča. Katastrska in tržna vrednost

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Katastrska in tržna vrednost zemljiške parcele sta dva pojma, ki ju je pomembno poznati za navigacijo pri prodaji. Prva vrsta izraža ceno lokacije po standardih, ki se izračunajo glede na lokacijo in kategorijo zemljišča. Uporablja se kot regulator zemljiških razmerij pri sklepanju najemnih in prodajnih poslov ter za izračun zneska davka, ki bo plačan državi. Katastrska in tržna vrednost zemljiške parcele se oceni najmanj enkrat na pet let. Podatki, pridobljeni kot rezultat takšne ocene, se vnesejo v državni kataster nepremičnin, ki ga vodi Zvezna služba za državno registracijo, kartografijo in kataster.

Razmerje med uporabljenimi koncepti

Ruska zakonodaja ne predvideva le katastrske vrednosti, temveč tudi normativno in tržno vrednost. Normativna se uporablja v primerih, ko ni izdelana opredelitev katastrske. Izračunava se v več primerih, ki jih določa zakon: pri pridobivanju bančnih posojil, zavarovanih z zemljišči, pri odkupu občinskih in državnih zemljišč ter v drugih primerih. Izračun vrednosti zemljišča v temV tem primeru je običajno opredeljena kot 200-kratna stopnja zemljiškega davka na kvadratni meter zemljišča, izračunana na podlagi predvidenega namena, pri čemer se upoštevajo množitelji in ne upoštevajo davčne ugodnosti.

Vsako leto lokalne oblasti določijo ceno zemljišča, ki je priznana kot normativna, ki se lahko giblje do 25%. Tržna vrednost zemljišč je običajno 25 % višja od standardne vrednosti. Dokument, ki služi kot potrditev standardne cene za posamezno parcelo, lahko dobite pri mestnem ali okrajnem odboru za upravljanje z zemljišči in zemljiškimi viri.

Funkcije

Tržna vrednost zemljiških parcel se običajno določi glede na dejavnike, kot sta tržno povpraševanje in ponudba zemljišč določene kategorije v določeni regiji v trenutnem času. Po vrednosti ne sme presegati najverjetnejše ravni nakupne cene podobnega ozemlja. Spreminjanje tržnih pogojev ali ciljne usmerjenosti spletnega mesta lahko vpliva na njegovo velikost. Tržna vrednost zemljiških parcel je značilna za sekundarni trg, kjer se izvaja preprodaja zemljišč, ki so na voljo zasebnim lastnikom. Primarni trg, kjer se izvaja odkup občinskih in državnih zemljišč v zasebno last, priporoča uporabo standardne vrednosti. Vse te vrste imajo lahko določene razlike. Katastrske in standardne vrednosti so podobne inventarni ceni, tržna vrednost pa je podobna tradicionalnemu povpraševanju inponudba.

Proces ocenjevanja

Ocena tržne vrednosti zemljišča se izvede zaradi poznavanja realne cene objekta. Običajno se cena oblikuje na podlagi teritorialne lokacije lokacije, tržnih razmer, dinamike ponudbe in povpraševanja ter razmer v gospodarstvu države v času transakcije. Zahvaljujoč celoviti določitvi vseh teh dejavnikov je mogoče izračunati stroške zemljišča, saj bo cenilska družba zbrala najrelevantnejše podatke, ki so lahko koristni za objektivno oceno..

Potreba po dejavnostih ocenjevanja

Običajno je za oceno priporočljivo stopiti v stik s specializiranimi podjetji v številnih primerih, med katerimi so poudarjeni:

- potreba po katastrski cenitvi;

- če naj bi bila stran odkupljena iz državnega lastništva;

- če je treba prenesti prispevek v odobreni kapital podjetja;

- v primeru hipoteke ali zastave;

- po potrebi določite stroške prodaje zemljišča;

- izračun zneska davkov, plačanih na donacije.

Razdelitev premoženja

Pri delitvi premoženja je potrebna ocena tržne vrednosti zemljiške parcele. To velja za fizične in pravne osebe. Če govorimo o posameznikih, se postopek ocenjevanja začne, ko se par loči, in se izračuna ob upoštevanju zgradb, ki se nahajajo na lokaciji. Pri pravnih osebah je vrednotenje zemljišč sestavljeno iz dodelitvein vrednotenje deleža vsakega delničarja oziroma solastnika družbe glede na pravni status družbe. Pogosto delitev premoženja spremljajo pravdni spori na sodišču, zaradi katerih je mogoče večkrat določiti tržno vrednost zemljiških parcel.

Ko v dedovanje vstopi več naslednikov, se opravi tudi popolna ocena zemljiških parcel. Če se ena od strank ne strinja z rezultati pregleda, se zadeva predloži sodišču.

Določanje stroškov najema

Ta vrsta ocenjevanja vam lahko pogosto pride prav. V tej situaciji se pri izračunu stroškov zemljiške parcele za osnovo vzame razlika med njeno realno vrednostjo na trgu in katalizirano najemnino za ozemlja te vrste. Stroški najemne pravice so neposredno odvisni od najemnikovih pooblastil, obremenitev in trajanja najemne pravice, pravic do nepremičnine, ki jih vrednotijo tretje osebe, ter od namenske namembnosti zemljišča.

Tržna vrednost zemljiških parcel je neposredno odvisna od dejavnikov, kot so: lokacija ozemlja; dostopnost za vozila; razpoložljivost komunikacij, pa tudi njihova kvantitativna in kakovostna sestava. Poleg tega je treba upoštevati podatke geodetskih in inženirsko-geoloških študij, katerih pomen je precej velik, zlasti pri načrtovanju gradbenih del na lokaciji.

Stanje na določen datum

Ker je za trg zemljišč značilna stalna sprememba cen, je treba vrednotenje opraviti na določen datum. Tržna vrednost zemljišč se razlikuje tudi glede na njihovo namembnost glede na papirje, torej dovoljeno uporabo. Namen pomeni najučinkovitejšo ali najverjetnejšo razpolaganje z ozemljem. Vse to se uporablja za določitev stroškov odkupa zemljišča. V tem primeru so ocene razdeljene na ločena ozemlja, ki se razlikujejo po obliki in naravi rabe zemljišč.

Metodologija vrednotenja

Torej, preden določite ceno zemljiške parcele, morate odgovoriti na nekaj vprašanj:

- kakšen je namen zemljiške parcele in s kakšno dovoljeno rabo je bila obdarjena;

- kakšni so prevladujoči načini in vrste rabe zemljišč v neposredni bližini na parcelah;

- kakšne spremembe prihajajo na trgu zemljišč;

- kakšna vrsta rabe zemljišč se pričakuje v tem trenutku.

Vrednotenje tržne vrednosti zemljiške parcele temelji na določenih informacijah. To običajno zahteva: opredelitev ciljev ocenjevanja; določite določen datum za poravnavo; poznati podrobnosti stranke; imajo dokumente, ki potrjujejo pravico lastnika strani do ozemlja, lahko je najemnik ali lastnik.

Vedeti morate tudi:

- namen ocenjenega ozemlja;

- dovoljenoraba zemljišča;

- vrsta uporabe spletnega mesta v tem trenutku;

- položaj objekta, ki se ocenjuje v teritorialnem načrtu, to je njegova prometna dostopnost in neposredno okolje;

- glavne rabe zemljišč v neposredni bližini.

Poleg tega mora biti še:

- zemljiški načrt;

- informacije o določitvi teritorialnih meja;

- podatki o prisotnosti nekaterih izboljšav, zlasti zgradb, struktur, komunikacij, ki se nahajajo na mestu, kot tudi podrobne informacije o njih;

- podatki o prisotnosti bremen v obliki zgradb, komunikacij in objektov, ki se nahajajo na lokaciji, s podrobnimi informacijami o njih.

Tržna vrednost zemljiških parcel se izračuna ob upoštevanju številnih odtenkov. Z natančno oceno pod vodstvom izkušenih strokovnjakov je mogoče varno izvesti kakršno koli finančno transakcijo z zemljiščem.

Dejavniki, ki vplivajo na rezultat

Na različne vrste zemljišč pri vrednotenju vplivajo enaki dejavniki: lokacija, zunanji dejavniki, tržne razmere, predvidena raba in verjetnost njene spremembe, možni dobiček, prejet z uporabo. Pomembna je ocenjena vrednost slednjega.

Ocena tržne vrednosti zemljiške parcele se opravi na določen datum. Sčasoma se lahko ta številka spremeni. Priporočljivo je, da se oceniosnova za maksimalno učinkovitost. To pomeni, da strokovnjaki pri izvajanju raziskav uporabljajo domnevo o smiselnosti uporabe tega predmeta v skladu z zakonom ter finančnimi in fizičnimi realnostmi. Izkazalo se je, da se kot rezultat ocene ne izračunajo povprečni stroški, ampak najvišji. Včasih je dovoljena pogojna, a upravičena delitev predmeta na več delov, za katere so značilne različne vrste, oblike in druge značilnosti. Pogosto se rezultat raziskave razlikuje od pričakovanega zaradi dejstva, da se trenutna vrsta uporabe ne ujema z največjo učinkovito. Ta koncept je treba obravnavati.

največja uporaba

V primeru, da se ugotovi tržna vrednost zemljiške parcele, je treba upoštevati naslednje dejavnike:

- predvideni namen, pa tudi razpoložljivost dovoljenj za določeno vrsto uporabe;

- uporaba spletnega mesta po dejstvu;

- prednostna vrsta rabe zemljišča v trenutnem okrožju;

- napovedi glede sprememb cen za podobne razdelke.

Sklepi

Postopek ocenjevanja upošteva povprečne stroške območij na študijskem območju, razpoložljivost prometnih omrežij, odsotnost ali prisotnost zgradb, inženirskih omrežij na zemljišču, okoljske razmere, oddaljenost infrastrukture in drugi. Za kmetijska zemljišča je treba oceniti dejanski pridelek, stroške proizvodnje, stroškeprodajo izdelkov v regiji, pa tudi številne enako pomembne dejavnike. Na enak način se ocenjujejo tudi druge vrste zemljiških parcel.