Predčasno odplačilo hipoteke: pogoji, dokumenti

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Če se odločite za odplačilo posojila pred rokom, se morate seznaniti z vsemi podrobnostmi pogodbe. Banke so nedonosne predčasno odplačilo hipotek. Zato v dokumentih predpisujejo omejitvene pogoje.

Essence

Predčasno odplačilo posojila pomeni, da se posojilo odplača pred rokom. Imenuje se popolna, če stranka nakaže celoten znesek naenkrat. Delno predčasno odplačilo hipoteke pomeni povečanje mesečnih plačil za 2-3 krat (odvisno od pogojev sporazuma). V drugem primeru se skupaj z zmanjšanjem dolga spremeni tudi urnik plačil.

Sheme

Zmožnost predčasnega odplačevanja dolga je odvisna od sistema posojil: obstajajo renta ali diferencirana plačila. Če se dolg plačuje ves čas v enakih zneskih, potem se prvih nekaj let skoraj vsa sredstva usmerijo v poplačilo obresti. Tako banka poveča svoj dobiček in minimizira tveganja.

Za stranko je bolj ugodna shema z diferenciranimi plačili. Prva plačila bodo zelo velika, saj so sestavljena iz telesa posojila in obresti, kizaračunana na stanje. Ko bo dolg odplačan, se bo znesek postopoma zmanjševal.

Ugodnost dolžnika

Najbolj privlačna za stranko je diferencirana shema. Telo in obresti na posojilo se plačajo v enakih obrokih. Ni pomembno, koliko let (3, 5 ali 10) želi dolžnik zapreti posojilo. Samo preostanek zneska bo moral plačati.

Anuitetna shema ima manj ugodnosti. Prvih nekaj let se skoraj vsa sredstva porabijo za poplačilo obresti. Ko se stranka odloči za zaprtje dolga, bo že plačala takšno provizijo, da takojšnje plačilo preostalega zneska ne bo prihranilo družinskega proračuna.

Če se dolžnik vseeno odloči za predčasno odplačilo hipoteke (na primer v Sberbank), bo kreditna institucija preračunala. Potem sta na voljo dve možnosti:

• stranka bo obdržala prvotno obdobje hipoteke, vendar se bodo mesečna plačila zmanjšala;
• obdobje pogodbe bo skrajšano, znesek plačil pa bo ostal enak.

Kalkulator odplačila hipoteke lahko najdete na spletni strani katere koli kreditne institucije. Z njim lahko izračunate približen znesek plačila in primerjate dve shemi posojil. Toda izračun lahko opravite sami.

Primer

Stranka želi dobiti hipoteko za 1 milijon rubljev. za obdobje 20 let (240 mesecev) po 12 % letno. Najprej določite znesek mesečnega plačila in obresti.

Po diferencirani shemi:

1000: 240=4, 166 tisoč rubljev – telo posojila.

Obresti se izračunajo tako, da se stanje pomnoži z letno obrestno mero in vrednost deli z 12 meseci:

1000 x 0, 12: 12=10 tisoč rubljev. – odstotni znesek.

Tako bo znesek standardnega mesečnega plačila:

4 166 + 10.000=14, 166 tisoč rubljev.

V skladu z rentno shemo:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11.011 tisoč rubljev. - znesek izplačila rente, kjer:

• 0, 01=1:12;
• 240 - število mesecev posojanja.

Za primerjavo izračunajmo odstotek za prvo plačilo:

1000 x 0, 12: 12=10 tisoč rubljev.

T. e. od 11.011 tisoč rubljev. v prvem mesecu samo 1011 rubljev. bo porabljen za odplačilo celotnega posojila, ostalo pa za obresti.

Čez 10 let bo stranka plačala banki: 11.011 x 120=1321,32 tisoč rubljev.

Po istem obdobju bo stranka po diferencirani shemi plačala mesečno:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 tisoč rubljev

Predčasno odplačilo hipoteke, ki je uporabljala shemo z diferenciranimi plačili, je koristno le v prvi polovici pogodbe. Z leti se znesek plačila zmanjšuje, večina obresti bo že poplačanih.

Nianse

Kot kaže praksa, če posojilojemalec pričakuje predčasno odplačilo hipoteke, ne bi smel takoj izbrati bolj donosnega programa, ampak tudi plačati večji znesek na mesec.

Ni koristi, samo če denarki jih posojilojemalec namerava uporabiti za posojilo, lahko trenutno prinese več dohodka pri vlaganju, na primer v depozite ali druge nepremičnine. Depozit lahko postane donosnejši, če je posojilna doba 25 let ali več, saj se bo mesečno plačilo počasi zniževalo.

Postopek pologa

Potem ko se posojilojemalec odloči za predčasno odplačilo hipoteke v Sberbank, se mora odločiti o načinu deponiranja sredstev. Bolje je plačevati mesečne tranše v večjem obsegu, kot pa občasno deponirati dva ali trikratnik zneska. Toda prvič, stranka ne more vedno položiti sredstev v takšnem obsegu. Drugič, banke so same predvidele omejitve. Na primer, sprejemajo predčasno odplačilo le na dan bremenitve sredstev, zahtevajo, da se najprej prijavite za spremembo sheme. Če se posojilojemalec premisli, bo moral plačati globo. Zato je rešitev tega vprašanja odvisna od tega, ali želi stranka napisati mesečno vlogo, iti na banko po nov urnik, skrbeti za nepričakovane stroške itd.

Odplačevanje hipoteke z materinskim kapitalom

Zakon predvideva uporabo materinskega kapitala za pridobitev ali gradnjo nepremičnin. Sredstva se lahko uporabijo za plačilo položnice, glavnice ali obresti. Za posojilojemalca je prva shema najbolj neugodna. Prvič, vsaka banka ne sprejema materinskega kapitala kot predujem, in drugič, obrestne mere se po takšnih programih zvišujejo. Prej je veljalo, da če stranka nelahko samostojno opravi prvo plačilo, kar pomeni, da je insolventen ali nezanesljiv. Danes banke popuščajo, vendar dodatno zavarujejo svoja tveganja.

Najpogosteje javna sredstva plačajo glavnico dolga. Denar je smiselno nakazati kot obresti, če plačnik ne namerava odplačati posojila pred rokom. V tem primeru bo plačal provizijo na račun materinskega kapitala in zmanjšal mesečno tranšo.

Za poplačilo hipoteke je treba banki predložiti naslednje dokumente:

• potni list;
• potrdilo za prejemanje materinskega kapitala;
• prošnja za odplačilo posojila.

Bančni uslužbenec bo izdal potrdilo s podatki o preostalem znesku dolga in obresti, potrdilo o lastništvu.

Pokojninski sklad mora dati soglasje za odplačilo hipoteke z materinskim kapitalom. Če želite to narediti, morate zbrati in zagotoviti naslednji paket dokumentov:

• potni list osebe, ki je upravičena do prejemanja javnih sredstev;
• potrdilo;
• dokumenti, ki potrjujejo obveznost odplačevanja posojila: hipotekarna pogodba in potrdilo banke;
• potrdilo o lastništvu stanovanja, prodajna pogodba;
• vloga na pokojninski sklad o želji posojilojemalca po prenosu sredstev za poplačilo posojila;
• drugi dokumenti na zahtevo.

Uslužbenec PF mora izdati potrdilo o prejemu dokumentov in v njem navesti datum prejema. V roku enega meseca bo sprejeta odločitev o plačilu sredstev na banko ali o zavrnitvi.

Zavarovanje

Predpogoj za hipotekarni program je zavarovanje dolga ali premoženja, včasih pa oboje. Po predčasnem zaprtju posojila ima stranka pravico zahtevati povračilo dela stroškov storitev. Zavarovalno pogodbo za stanovanje je mogoče prekiniti tudi predčasno (če to ni v nasprotju s pogoji posojila), s plačilom visoke kazni. Nato se mesečno plačilo zmanjša za znesek zavarovanja.

Refinanciranje

Stranka lahko zaprosi pri drugi banki za podaljšanje hipoteke: spremeni način plačila, trajanje programa, obrestno mero in druge pogoje. Menjava upnika ne pomeni odprave bremena. Stanovanje bo še ostalo zastavljeno, a že pri drugi ustanovi. Kljub očitnim pomanjkljivostim (zbiranje novega paketa dokumentov, ponovna izdaja pogodbe, dodatne provizije) je ta način primeren, če želi stranka spremeniti shemo odplačevanja posojila v privlačnejšo.