Hipoteka v Nemčiji: izbira nepremičnine, pogoji za pridobitev hipoteke, potrebni dokumenti, sklenitev pogodbe z banko, hipotekarna obrestna mera, pogoji plačila in pravila odplačil

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Veliko ljudi razmišlja o nakupu doma v tujini. Nekdo bi morda mislil, da je to nerealno, saj so cene stanovanj in hiš v tujini za naše standarde previsoke. To je zabloda! Vzemimo na primer hipoteko v Nemčiji. Ta država ima eno najnižjih obrestnih mer v vsej Evropi.

Ker je tema zanimiva, jo morate podrobneje preučiti, prav tako pa podrobno preučiti postopek prijave za stanovanjsko posojilo.

O nepremičninskem trgu

Preden govorimo o hipotekah v Nemčiji, je treba opozoriti, da povpraševanje po stanovanjih v tej državi presega ponudbo. V dokončanih nepremičninah je zelo težko najti novogradnje. Je pa veliko ponudb za nakup stanovanja v stavbah, ki se šele začenjajo graditi.

Kaj pa cene? Obstajajo tako visoke kot nizke. Eno je mogoče rečiTočno tako: cene rastejo v smeri od vzhoda proti zahodu. Najdražje stanovanje v glavnem mestu Bavarske - München. Tam 1 m2 stane od 4000 evrov. Veliko ceneje v Berlinu - 2500 evrov.

V vsakem primeru, tudi če si človek želi enosobno stanovanje ali garsonjero, bo zahteval soliden znesek okoli 150-200 tisoč evrov. Na srečo nemške banke ponujajo hipotekarna posojila tako svojim državljanom kot rezidentom drugih držav. Za nakup lahko vzamete tako celoten znesek kot tudi več tranš, če nameravate kupiti nedokončana stanovanja.

In zdaj najpomembnejša stvar. Kakšna je hipotekarna obrestna mera v Nemčiji? Za Nemce se giblje od 0,8 do 2 %. Za tujce se giblje od 3 do 5%.

Nakup stanovanja za oddajo

Mnogi ljudje vzamejo hipoteko prav za ta namen. Lahko razumete zakaj. Po nakupu stanovanja v Münchnu ali Berlinu lahko oseba računa na donos v višini približno 4% na leto. Najem stanovanj v Wuppertalu bo prinesel 8%, v Gelsenkirchnu - skoraj 10%. Visoke donose so lahko v Dortmundu, Duisburgu, Essnu.

Vredno je podati primer. Recimo, da je nekdo kupil hišo za 8 stanovanj v Dortmundu in zanjo dal 620.000 USD. Eno stanovanje mu bo prineslo okoli 6500 evrov na leto. In vse skupaj - približno 52.000 USD. Tako bo dobičkonosnost 8%. To pomeni, da se hipoteka ne bo le izplačala, ampak tudi ustvarila dobiček.

Značilnosti pogojev

Če želite stanovanje v Nemčiji vzeti na hipoteko, je bolje, da si ogledate možnosti, ki stanejo več kot 100.000 evrov. Po trenutnem tečaju je to maloveč kot 8.000.000 rubljev. Za ta denar bo oseba prejela ne škatlo, ampak prostorno stanovanje z dekoracijo.

Zakaj je bolje gledati drage možnosti? Ker so banke bolj pripravljene ustreči takšnim tujim komitentom.

Če govorimo o pogojih, potem imajo lastnosti za vsako osebo posebej. Pri sestavljanju pogodbe se upoštevajo številni dejavniki, vključno z:

• Znesek predplačila.
• Solventnost.
• Kreditna zgodovina.
• Lokacija in stanje nepremičnine.

Prvo hipoteko je težje dobiti kot drugo ali tretjo, ki je ne nameravajo vzeti vsi. Ko zaprosite za prvo stanovanjsko posojilo, boste morda morali položiti 40-50% celotne vrednosti nepremičnine.

To je hkrati plus in minus. Po eni strani bo dolgov manj, zato bodo lahko hitreje odplačevali. Toda po drugi strani ne more vsak prihraniti in dati 4-5 milijonov rubljev naenkrat.

Vendar se številne banke strinjajo, da bodo povečale znesek, hkrati pa znižale obrestno mero. Mimogrede, če se državljan kasneje odloči izdati drugo hipoteko, mu, če ni težav s prvo, sploh ne bo treba prispevati. Ali pa ne bo več kot 20 % stroškov stanovanja.

Zahteve stranke

Če nameravate dobiti hipoteko v Nemčiji, morate vedeti, kaj je za to potrebno. Stranke morajo:

• Račun mora imeti odprt pri nemški banki vsaj 2 leti. Pomembno je, da ni prazna. Na njemsredstva je treba prejemati redno.
• Mora biti star med 21 in 65 let.
• V Nemčiji morate imeti dokazilo o dohodku. Zaposleni morajo predložiti izpisek za zadnjih 6 mesecev, podjetniki pa za 2 leti. A ne gre samo za delo. Vir dohodka je tudi dejavnost najemodajalca.
• Predložiti morate dokazilo o prisotnosti ali odsotnosti posojil ali preživnine. Po nemški zakonodaji oseba ne sme porabiti več kot 35 % mesečnega dohodka za odplačilo hipoteke.

Zahtevani dokumenti

Če želite zaprositi za hipoteko v Nemčiji, morate priti na banko s paketom dokumentov, ki vključuje:

• Izvirni potni list in kopija.
• Vprašalnik z osebnimi podatki.
• Tuji potni list in njegova kopija.
• Potrdilo o dohodku: za posameznika - potrdilo o dohodnini. Za podjetnika - poročanje njegovega podjetja.
• Dokumenti za nepremičnino, ki jo želi naročnik kupiti: opis objekta, njegove fotografije, stanovanjska listina in izpisek iz zemljiške knjige (izdelano mora biti največ pred 6 tedni).
• Rezultati vrednotenja stanovanja.
• Najemna pogodba je potrebna, če je nepremičnina oddana.
• Potrditev razpoložljivosti potrebnega zneska za predplačilo.

Ne pozabite prevesti vse dokumente v nemščino in jih overiti pri notarju.

Kaj je anketa?

Pravzaprav je to analog obrazca, ki se običajno izpolni vruske banke. Vprašalnik o osebnih podatkih prosilca je dokument, ki vsebuje kratke informacije o osebi, ki namerava najeti posojilo.

Vsebovati mora podatke o njegovem premoženju, mesečnih prihodkih in odhodkih, ki vključujejo druga posojila, najemnino, preživnino, komunalne storitve in zavarovanje. Manj finančnih težav ima stranka, jasnejša je kreditna zgodovina, večja je verjetnost, da mu bodo odobrili hipoteko v Nemčiji.

O cenah in plačilih

Zadnje čase nemške banke posojajo po fiksni obrestni meri. To je priročno, saj bo ostalo nespremenjeno do konca obdobja posojila - menjalni tečaj na noben način ne bo vplival.

Svojo hipoteko v Nemčiji odplačujejo z mesečnimi rentami: vsakih 30 dni mora stranka na račun nakazati enak znesek. Vključuje tako hipotekarne obresti v Nemčiji kot znesek glavnega posojila.

Pravijo, da se je realno individualno dogovoriti o možnosti predčasnega odplačila kredita. Toda to ni zelo priročno za banko, zato bo stopnja višja.

In če možnost predčasnega odplačila ni bila zagotovljena, bo morala oseba plačati tudi globo. O tem morate takoj razmisliti in vzeti posojilo z možnostjo pospešenega odplačevanja glavnega dolga. Priročna rešitev: v enem letu lahko odplačate približno 10% posojila.

Primer

Torej, recimo, da se oseba odloči najeti hipoteko v Nemčiji za nakup garsonjere v velikosti 39 m2 v središču Münchna2 s prenovo v evropskem slogu. Njena cena je 290.000 evrov. To je približno 23.000.000rubljev.

Začetno plačilo bo 9.200.000 rubljev. Seveda bo človek potreboval 13.800.000 posojil, kar je 171.735 evrov. Takšen znesek bo zagotovila nemška banka, saj je njihov minimum 50.000 USD. e.

Hipoteko v Nemčiji je mogoče izdati za obdobje od 5 do 40 let. A praviloma vsak vzame 10. Recimo, da za stranko določijo obrestno mero 4%. Evo, kaj se zgodi v tem primeru v rubljih:

• Mesečni obrok: 46.016.
• Znesek obresti za eno leto: 552.000.
• Vsa plačila po koncu kreditnega obdobja: 19.322.000.
• Preplačilo za vseh 10 let: 5.520.000.

Pomembno je omeniti, da dokler oseba ne odplača dolgov po hipotekarni obrestni meri v Nemčiji, bodo stanovanja v lasti banke.

stroški

Zapomniti si je treba tudi njihov obstoj. Ko govorimo o hipotekarnih obrestnih merah v Nemčiji, je treba povedati o stroških. Pri nakupu stanovanja je veliko dodatnih stroškov, med njimi:

• Davek na nepremičnine. Cena se razlikuje glede na lokacijo nepremičnine. Običajno se giblje od 3,5% do 6%.
• Plačilo storitve preregistracije stanovanja na novega lastnika. To bo znašalo 0,5-1 % celotnega zneska transakcije.
• Notarski stroški (1,5-3%).
• Provizija posrednikom (3-6%). Brez posrednikov in posrednikov se posli v Nemčiji ne sklepajo. Predvsem s tujci. Poleg tega opravljajo glavno delo in stranki veliko olajšajo življenje.
• Plačilo storitve vključitve novega lastnika v kataster (0,5%).
• Provizija zaračunana za pridobitev hipoteke v Nemčiji za Ruse in druge tujce (1%).
• Plačilo za oceno nepremičnine, ki bo deponirano kot zavarovanje (približno 1500 $).
• Revizija nepremičnin (0,5-1,5%).
• Izdaja potrdil in izpiskov, vodenje bančnega računa (do 150 USD letno).

Skupaj, če oseba namerava kupiti hišo za 100.000 c.u. Se pravi, za dodatne stroške mora imeti dodatnih 10-15 tisoč evrov. Morda se bodo stroški izkazali za manjši, vendar je bolje igrati na varno.

Kje začeti?

Zgoraj je bilo veliko povedanega o zahtevah, pogojih in obrestnih merah, ki veljajo za hipoteke v Nemčiji. Pogovoriti se moramo tudi o prvem koraku.

Ne omejujte se na dve ali tri banke. Zelo priporočljivo je obiskati 10-15 organizacij za prihodnje prihranke. Več bančništva ponuja osebi študija, večja je verjetnost, da bo našel najbolj donosno možnost.

Poleg tega lahko stranka ob komunikaciji s predstavniki drugih institucij rezervira, da so mu na prejšnjem mestu ponudili nižjo ceno. Številne banke, ki ne želijo izgubiti potencialnega posojilojemalca, se začenjajo zanimati za dodatne bonuse.

Vedeti morate tudi, da je na voljo najnižja cena, če stanovanje izpolnjuje naslednje zahteve:

• Njegova garancija je 100 let.
• Nahaja se na mestu z dobro ekologijo, logistiko in blizu centra.
• Lahko se vzameoddam.

Kako iskati nepremičnino? Za to obstajajo nepremičninska podjetja, specializirani spletni viri, pa tudi posredniki in zasebni oglasi.

Kako odpreti račun?

Opisano je že, da je plačilo za nepremičnine možno samo prek banke. In tukaj je treba razjasniti en odtenek. Dejstvo je, da je to mogoče storiti tudi prek ruske "Sberbank"! Zato obstaja brezgotovinsko plačilo.

A vseeno morate odpreti račun v nemški banki. Seveda morate biti pri tem osebno prisotni. Tako imenovana "poštna legitimacija" je na voljo samo nemškim državljanom.

Od dokumentov boste potrebovali izvirnike in kopije potnih listov (civilnih in tujih), izpolnjene obrazce in registracijo. Nekatere banke vas prosijo, da predložite referenco-priporočilo. V Nemčiji se raje ukvarjajo samo s čistim kapitalom.

Račun bo odprt v evrih, nato bo pogodba podpisana. Denar je mogoče položiti še isti dan.

Sklenitev pogodbe

Ta odtenek je vredno upoštevati tudi, ko govorimo o tem, kakšna hipoteka v Nemčiji. Ko se stranka in banka dogovorita za vse pogoje, nastopi trenutek sklenitve pogodbe, ki je podlaga za najem kredita v prihodnosti.

Pravna podlaga v tem primeru je nemški civilni zakonik, pa tudi zakon o hipotekarnih bankah (odstavki 601-610 oziroma 14-16, 19).

Pogodba vsebuje naslednje podatke:

• Znesek posojila: znesek + obresti + stroški.
• Hipotekarni pogoji.
• Informacije o zahtevanih plačilih (njihova velikost, datum začetka odplačevanja posojila, izračun obrestnih mer itd.).
• Načini odplačevanja dolga.
• Informacije o posojilojemalcu.
• Pogoji, pod katerimi se pogodba lahko odpove.

Na splošno ni nič zapletenega. Da, pridobitev hipoteke v Nemčiji je nekoliko bolj zapleten in dolgotrajen postopek, vendar je to razumljivo, saj tujec kupuje nepremičnino. Sicer pa je vse enako kot v Rusiji.

S kompetentno izbiro banke in stanovanja lahko celo veliko prihranite. Konec koncev je Nemčija v TOP-3 evropskih državah, ki zagotavljajo najnižje hipotekarne stopnje. In teh 3-5% je res majhnih v primerjavi z 10-12% ponujenih v Rusiji.

Čas

Kako dolgo traja pridobitev hipoteke v Nemčiji? Običajno traja 1 mesec, včasih pa dlje.

Na prvi stopnji se pripravljajo dokumenti, kar traja približno dva tedna. Hkrati je priporočljivo, da se seznanite s trgom ponudb. Potem - obiščite banke, se prijavite. Traja 2-4 dni ali več.

Koliko časa traja, da prejmete odločitev o stanovanjskem posojilu? Največ štiri tedne po razgovoru z bančnim uradnikom. Ko bo oseba prejela odobritev, bo morala le izbrati najugodnejšo ponudbo, odpreti račun in položiti depozit. Po tem lahko kupite nepremičnino.