Novogradnja ali "sekundarna": kaj je bolje kupiti?

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Eno od glavnih vprašanj, ki jih imajo številni kupci stanovanj, je izbira med novogradnjo in "sekundarno" stavbo. Izbira je resno zapletena, če se cene obeh vrst stanovanj ne razlikujejo veliko. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti, zato je treba k nakupu doma pristopiti zelo odgovorno. Konec koncev je to stanovanje in nekatera od njih lahko stanejo na stotine tisoč dolarjev.

Novogradnja ali "sekundarna" - kaj je bolje?

Primarno stanovanje je stanovanje, ki prej ni bilo na nikogar vknjiženo. Pravzaprav pogosto poskušajo prodati stanovanja, ki še niso bila zgrajena kot primarno stanovanje.

Upoštevajte, da prodajo stanovanj v hišah, ki se šele gradijo ali načrtujejo za razvoj, ureja zakon št. 214-FZ. Ta zakon zavezuje razvijalca, da zgradi hišo in jo da v obratovanje, pri čemer udeležencem programa (kupcem) prenese stanovanja (predmete), določene v pogodbi.gradnja).

Po predaji hiše v obratovanje se podpiše sprejemno potrdilo objekta. Hkrati bodo morali kupci prijaviti lastništvo stanovanja v novogradnji. Po prejemu potrdila o državni registraciji se status stanovanja samodejno spremeni iz osnovnega v sekundarno.

Kaj je "second hand"?

Preprodajalec stanovanja je stanovanje, ki pripada nekomu, torej je last fizične ali pravne osebe. V tem primeru je stanovanje lahko zasebno, občinsko ali državno. Ampak to je še vedno drugi dom. Zato tudi nova stanovanja, ki so bila zgrajena pred šestimi meseci ali letom dni, že veljajo za sekundarna stanovanja, čeprav so v resnici nova. Zato je sprva nemogoče reči, kaj je bolje - novogradnja ali "sekundarno", ker sta lahko oba stanovanja nova.

Glede na občinska stanovanja, lahko ljudje tam živijo na podlagi socialne pogodbe o zaposlitvi. Nimajo potrdila o državni registraciji, a stanovanje, kjer živijo, še vedno velja za sekundarno, saj imajo še vedno lastnika - občino.

Merila za primerjavo obeh tipov stanovanj

Nemogoče je natančno določiti, kaj je bolje kupiti - "sekundarno" ali novogradnjo, ker ni očitnih prednosti za primarno stanovanje pred sekundarnim stanovanjem. Vse bo odvisno od situacije in pogojev. Če se želite pravilno odločiti in se končno sami odločiti, kaj je bolj donosno - "sekundarna" ali novogradnja, potemupoštevajte naslednja merila:

1. Cena. Če govorimo o "primarnem", potem obstaja vzorec: stroški na kvadratni meter stanovanja so odvisni od stopnje izgradnje objekta. V najzgodnejši fazi bodo stroški na kvadratni meter nizki in to je glavna prednost primarnega stanovanja. Cena "rabljene" je vedno višja in te fiksne cene ni mogoče znižati.
2. Čas. Ob nakupu sekundarnega stanovanja se lahko vanj vselite takoj po sklenitvi posla. Toda s "primarnim" to ni mogoče. Če kupec sklene posel in kupi dom v fazi kopanja temeljne jame, boste morali počakati še dve leti. Če sklenete posel v fazi dokončanja gradnje, bo cena kvadratnega metra višja, vendar boste morali počakati le približno tri do štiri mesece.
3. Naložbe. Pri nakupu stanovanja v novogradnji se kupcu ponudi za grobo obdelavo. To pomeni, da boste morali veliko denarja vložiti v popravila, nakup gradbenega materiala, nakup opreme in pohištva. Pri nakupu stanovanja na sekundarnem stanovanjskem trgu lahko pogosto najdete prenovljena stanovanja. In čeprav so popravila največkrat poceni ali stara, je takšno stanovanje precej primerno za življenje. Torej je vprašanje nadaljnje naložbe pomembno pri izbiri stanovanja.
4. Asortiment. Sekundarni stanovanjski trg je veliko širši in tukaj je več ponudb. Običajno se najuspešnejša stanovanja v novogradnjah odkupijo v fazi izkopavanja. Do konca razvoja ostajajo naprodaj najbolj neugodne možnosti.
5. Registracija. V novogradnjo se je nemogoče prijaviti, saj za pridobitev dovoljenja za prebivanje moraš imeti eno ali drugopotrdilo o registraciji lastništva, ali imate sorodnika, ki je že prijavljen v javno stanovanje.
6. Možni prihodki. Zgoraj je bilo že zapisano, da cena kvadratnega metra raste neposredno sorazmerno s stopnjo gradnje. Zato lahko lastnik prihodnjega stanovanja pri vlaganju v fazi izkopa ustvari dobiček do 30% na leto. To velja, če gradnja poteka brez odlašanja. Ne moremo zagotoviti rasti stroškov sekundarnih stanovanj, vendar se zaradi tržnih dejavnikov spreminjajo. Lahko pa zaslužite na sekundarnem stanovanju z oddajanjem v najem. V tem primeru je težko izračunati višino dobička. Vse je odvisno od stroškov, površine in mnogih drugih dejavnikov.
7. Hipoteka. "Sekundarna" ali novogradnja je mogoče vzeti v hipoteko. Vendar pa je v primeru hipotekarnega posojila za stanovanje v novogradnji veliko različnih težav. Banke se trudijo, da za nakup stanovanj, ki še niso dokončana, ne izdajajo posojil, saj obstaja tveganje, da sploh ne bodo dokončana. Takšno posojilo lahko izda ena ali več bank, pogoji za to pa so lahko neugodni. Običajno je stopnja za primarno stanovanje 2–3 % višja v primerjavi s stopnjo za sekundarna stanovanja.
8. Pravna čistost. Ob nakupu novega doma ste lahko 100% prepričani, da je s pravnega vidika čist. V njej še nihče ni živel, kupec pa je novi lastnik. Stanovanja na sekundarnem trgu so imela lastnike, včasih več. In pogosto se ne ve, kakšni ljudje so bili in kaj so počeli v stanovanju.

Poleg tega so v novogradnjah vedno sveže komunikacijske in inženirske sisteme. Na sekundarnem trgu so komunikacije lahko dotrajane in zahtevajo zamenjavo, zato je to v tem primeru prednost v korist novogradnje. Prav tako je pri nakupu »primarne« nepremičnine zelo majhna možnost, da bo v bližini živel odvisnik ali alkoholik.

Tveganja

Pri nakupu stanovanja v novogradnji v gradnji obstaja nevarnost, da bo gradbeno podjetje šlo v stečaj in gradnja ne bo končana. V tem primeru denarja ne morete vzeti nazaj. Nerealno je predvideti. Praksa kaže, da gradbena podjetja pogosto zamujajo z dobavo stanovanj in kupci glede tega ne morejo storiti ničesar. Seveda skuša vlada to tveganje zmanjšati z obravnavo zakonov o obveznem zavarovanju razvijalcev pred stečajem. Vendar še vedno obstaja tveganje in niti kazni za zamudo razvijalca ne preprečujejo zamude rokov. Ko izbirate med novogradnjo ali "sekundarno", se morate spomniti teh tveganj. Toda če je razvijalec zaupanja vreden in ima avtoriteto, se tveganje za pridobitev stanovanja od njega močno zmanjša.

Vendar pa obstajajo tveganja tudi na sekundarnem stanovanjskem trgu. Povezani so z izvedbo prodajne pogodbe. Ta pogodba se lahko prekine na sodišču, ko kupec plača ves denar. Obstajajo tudi primeri, ko se pojavijo tretje osebe z zakonitim lastništvom nepremičnine. V tem primeru se lahko prodajna pogodba ponovno odpove, posel pa se razglasi za neveljavno. V tem primeru boste izgubili denar inostati brez doma. Na srečo je vsa ta tveganja mogoče izravnati s pomočjo pristojnega odvetnika, vendar so njegove storitve lahko drage.

Prednosti nove zgradbe

Apartmaji v novogradnjah imajo naslednje prednosti:

1. Izdelane so iz sodobnih materialov. To posredno pomeni, da so bolj trpežni in zanesljivi.
2. So dobro oblikovani in skoraj vedno prostorni.
3. Postavitev je udobna in izdelana v skladu s sodobnimi standardi.
4. Pristanki so čisti in veliki. Enako velja za vhode.
5. Vsa stanovanja imajo okna z dvojno zasteklitvijo.
6. Števci vode in plina so povsod.
7. Obstajajo delujoča dvigala, nekatere hiše imajo celo tovorna dvigala.
8. Parkiranje je pod zemljo in na dvorišču.

Cena novogradnje kot glavna prednost

Vse te prednosti so majhne v primerjavi z najpomembnejšo prednostjo - stroški. Najvišja priljubljenost primarnih stanovanj zagotavlja ceno. Če kupite takšno stanovanje v fazi izkopavanja, potem lahko stanovanje v novogradnji stane 30% manj kot popolnoma enako stanovanje na sekundarnem stanovanjskem trgu. Se pravi, če pogojno dobra "sekundarna" stane 100 tisoč rubljev (cena je vzeta za primer), bo ista "primarna" stala le 70 tisoč. Res je, čakati bo morala kakšno leto ali celo dve.

Življenjski prostor in izboljšana varnost

Še en argument v prid"primarni" - velik bivalni prostor. Sodobni projekti zagotavljajo prebivalcem veliko območje. Na primer, najbolj priljubljene nove panelne hiše v Rusiji (serija P-44T) predvidevajo najmanjšo površino za eno stanovanje, ki je enaka 38 "kvadratov". Toda v stari panelni hiši je površina enosobnega stanovanja lahko 30-33 kvadratnih metrov. To je bil standard v času, ko je bila ta stara hiša zgrajena.

Še vedno ne veste, kaj je bolje - "rabljena" ali novogradnja? Potem je tu še en argument za vas: v novogradnjah se upoštevajo nove varnostne zahteve, uporabljajo se nove tehnologije in materiali. Za nekatere elemente velja tudi garancija: strop, inženirska oprema, stene in okna. Če najemnik v petih letih naleti na težave, ki niso povezane z nepravilnim delovanjem stanovanja, se lahko obrne na razvijalca in zahteva odpravo napake in plačilo odškodnine za povzročeno škodo.

Pravna čistoča stanovanja

Ko se odločate, katero stanovanje kupiti - novogradnjo ali "sekundarno", se morate spomniti tudi, da ima sekundarna stanovanja lahko "temno preteklost" v zgodovini. Toda nove stavbe so zakonsko vedno čiste in ni vam treba skrbeti, da se bo pojavil kakšen sorodnik prodajalca s pravicami do vašega stanovanja. Edino tveganje je povezano z morebitno izgubo denarja med gradnjo stanovanja v fazi izkopavanja. Toda v primeru težav z razvijalcem, povezanih z izvedbo inženirskih omrežij ali dokumentacije, bo to preprosto preložilo rok za dokončanje objekta. Verjetnost, da bo razvijalec bankrotirala, je majhna. Najverjetneje bo v celoti zavarovan pred stečajem. Vendar pa so na splošno žalostni primeri, ko razvijalec iz nekega razloga zamrzne objekt, nato pa jih ljudje, ki so kupili stanovanja v nedokončani stavbi, ne prejmejo in denarja ne morejo vrniti.

Infrastruktura in urejanje okolice

Tudi pri nakupu stanovanja v novogradnji obstaja možnost, da pridete v del mesta s slabo razvito infrastrukturo. Običajno razvijalec sprva da v obratovanje stanovanjski objekt, šele leta kasneje pa se okoli njega pojavijo trgovine, šole, vrtci in drugi objekti. Zato morate pri nakupu takšnega stanovanja razumeti, da boste najprej morali potovati po živila. Čeprav, če se gradi nova stavba v središču mesta, bodo stroški stanovanja tam zelo visoki.

Druga pomanjkljivost je pomanjkanje udobja. Stanovanje v novi hiši je betonska škatla tudi brez komunalnih storitev. Tukaj ni ničesar, zato boste morali vložiti denar in trud v urejanje okolice.

Prednosti "sekundarnega"

Pri izbiri med novogradnjo ali "sekundarnim" se morate spomniti tudi na slabosti in prednosti slednjega tipa stanovanja. Začnimo s prednostmi:

1. Možnost takojšnje vselitve v stanovanje, ki ste ga pravkar kupili.
2. V takem stanovanju bodo inženirske komunikacije in nekakšno popravilo, ki vam že omogoča bivanje tukaj.
3. Velik izbor. Sekundarni stanovanjski trg je ogromen in pogosto lahko izbirate med različnimi možnostmi. In je možnopoiščite stanovanje, ki je blizu podzemne železnice in ima čudovit razgled z okna.

Slabosti stanovanj na sekundarnem stanovanjskem trgu

Seveda vse te prednosti kupce pogosto spodbudijo k razmišljanju o sekundarnem stanovanjskem trgu. Toda ko govorimo o tem, katero stanovanje je boljše - novogradnja ali "sekundarno", morate vsekakor opozoriti na slabosti:

1. Visoka cena na kvadratni meter.
2. Dolga zgodba, ki lahko skriva neprijetna dejstva. Da bi v prihodnosti zagotovo kupili dobro stanovanje brez pravnih težav, boste morali vlagati v profesionalnega odvetnika, ki bo lahko preveril zgodovino in »čistočo« stanovanja.
3. Podporni zidovi so lahko postali šibki tekom svojega življenja.
4. Inženirske komunikacije so stare in bodo morda kmalu zahtevale zamenjavo ali pa bodo delovale še eno desetletje.

Propadanje hiše kot možna slabost

Vendar pa so šibke stene in pripomočki lahko v hiši, ki je bila zgrajena pred 20-25 leti. Kljub privlačnemu videzu hiše je lahko njeno splošno stanje slabo, zato je pri nakupu hiše priporočljivo preveriti inženirske sisteme in trdnost same hiše. Če želite to narediti, boste morali porabiti denar za strokovne ocene strokovnjakov. Včasih se lahko situacija izkaže tako, da boste morali porabiti polovico stroškov stanovanja za zamenjavo komunikacij in opravljanje dela za krepitev strukture hiše. Zato je vredno dobro premisliti, katero stanovanje je bolje kupiti - "sekundarno" ali novogradnjo. Tako tam kot tam so plusi in minusi. Nemogoče je posploševati, kaj je bolje. Treba je primerjati konkretna stanovanja v stari hiši in novi stavbi.

Ali so ocene pomembne?

Zadnji kriterij, ki vam bo pomagal izbrati nadaljnjo prodajo ali novogradnjo, so povratne informacije stanovalcev in kupcev! Na primer, če graditelj gradi novo hišo, ne pozabite prebrati ocene o tem. Kupci lahko o njem govorijo negativno, saj je v preteklosti močno zavlačeval gradnjo. Če je razvijalec nov, mu tudi ne smete posebej zaupati, če pa ima brezhiben ugled in dobre ocene, mu lahko zaupate.