Kakšna je razlika med katastrsko in popisno vrednostjo? Določitev katastrske vrednosti

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Nepremičnine so v zadnjem času ovrednotene na nov način. Uvedena je bila katastrska vrednost, ki predvideva druga načela za izračun vrednosti objektov in čim bližje tržni ceni. Hkrati je novost povzročila povečanje davčne obremenitve. V članku je opisano, kako se katastrska vrednost razlikuje od inventarne vrednosti in kako se izračuna.

Kaj je vrednost zalog?

Popisna vrednost nepremičnin je plod dela strokovnjakov Urada za tehnično inventuro (BTI). Njihova metodologija predvideva, da se pri ocenjevanju kot osnova vzame primarni strošek objekta in se pomnoži s koeficienti obrabe. Razlika med katastrsko in popisno vrednostjo je v tem, da se v drugem primeru ne upoštevajo tržni dejavniki.

Pri popisu je bilo upoštevano vse, iz česar je zgradba, objekt ali prostor sestavljen – dimenzije in material sten, tal, streh, oken, vrat. Osebje ZTI je zagotovilo tehnike, ki so občasno obiskovali mesto in preverjali podatke, ki so na voljo Uradu.

Pozneje so se vse spremembe začele letno izvajati samodejno - prvič, prilagojene inflaciji, in drugič, prilagojene času. Ne glede na to, kako hitro se stavba stara, njena inventarna vrednost raste. Če se lastnik nepremičnine sprašuje, kako ugotoviti inventarno vrednost predmeta, potem mora pogledati v tehnični potni list. Informacije, ki jih potrebujete, so tam.

Kakšna je katastrska vrednost?

Katastrska vrednost ima drugačno metodologijo. Ministrstvo za finance si je v času razvoja zadalo povečati davčne prihodke v proračun. Vendar na tradicionalen način, zgolj z zvišanjem davčnih stopenj, tega ni bilo mogoče doseči. Zato smo se odločili, da gremo z druge strani in spremenimo metodologijo ocenjevanja. Cilj je bil isti: čim bolj približati tržni vrednosti.

Zato je bil sprejet Zvezni zakon z naslovom "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", zdaj pa je določitev katastrske vrednosti dobila pravni značaj.

Katastrska vrednost zemljiških parcel

Načela novega vrednotenja so vzeta s področja zemljiškega davka. Tu že dolgo časa izračun katastrske vrednosti temelji na lokaciji mesta in njegovi kategoriji. Vendar pa je potrebno ne samo zaobdavčitve, ampak tudi za najemna razmerja. Partnerji v transakciji potem ne dvomijo o njeni velikosti. Vse podatke najdete v katastrski zbornici, ki jo je treba ponovno ovrednotiti vsaj enkrat na 5 let.

Zemljiške parcele imajo tudi standardno vrednost, ki se uporablja, kadar ni mogoče določiti katastrske vrednosti. Vendar pa obstajajo primeri, ko se uporablja samo to, na primer pri pridobitvi posojila pri banki, pridobitvi občinskega zemljišča itd. Oblasti regij imajo pravico spremeniti standardno ceno letno, vendar ne več kot četrtino. Poleg tega ne sme preseči praga 75 % tržne vrednosti.

Postopek za izvedbo katastrske cenitve

Ko ste se odločili ugotoviti, kako se katastrska vrednost razlikuje od inventarne vrednosti, bodite najprej pozorni na metode. Če popisna vrednost zahteva natančnost in metodičnost več let, potem se katastrsko vrednotenje izvede razmeroma hitro. Zaporedje dejanj z njim je naslednje:

• O presoji odločajo organi regije. Organizirati ga je treba vsaj enkrat na 5 let.
• Rosreestr na tej podlagi pripravi seznam predmetov, ki jih je treba oceniti. Podatki so vzeti iz državnega katastra.
• Rosreestr privabi ocenjevalno podjetje na konkurenčni osnovi.
• Ocenilec na podlagi normativnih dokumentov in v njih navedenih koeficientov izvede celoten postopek.
• Samoregulativna organizacija cenilcev izvaja pregled poročila o katastrski cenitvi.
• Pridobljene podatke odobrijo organi regije in objavijo.
• Podatki se vnesejo v sistem katastrskega vpisa.

Kdo ocenjuje nepremičnino?

Verjetno zna cenilec najbolj natančno odgovoriti na vprašanje, kako se katastrska vrednost razlikuje od inventarne. V tej funkciji delujejo posebna podjetja, ki imajo dovoljenje za to vrsto dejavnosti.

Za dostop do želene poti morajo opraviti poleg tega še tekmovalni izbor. Prav ta postopek je predviden s posebnim zveznim zakonom o javnih naročilih za državne in občinske potrebe. Poleg tega cenilec pred podpisom pogodbe na lastne stroške zavaruje tveganja napačne določitve vrednosti. Znesek zavarovanja je najmanj 30 milijonov rubljev.

Prejem javnih sredstev za opravljeno delo je mogoč šele, ko regionalne oblasti prejmejo pozitiven pregled strokovnjakov o poročilu in odobritev rezultatov ocenjevanja.

Kako se izračuna katastrska vrednost nepremičnine?

Ocenilci za ugotavljanje vrednosti predmetov uporabljajo celoten sklop tehničnih predpisov, standardov, pravil in zakonodajnih aktov. Vendar tu individualni pristop ni dobrodošel, kar takoj pokaže razliko med katastrskimcena iz zalog.

Katastrsko vrednotenje predvideva množičen pristop, ko ni treba izmeriti vsakega stanovanja ali hiše. Očitno imajo podjetja, ki se ukvarjajo s tem, nabor koeficientov, odvisno od lokacije predmeta in njegove kategorije. Vsota rezultatov ZTI se vzame in pomnoži s temi koeficienti. Zato se popisna in katastrska vrednost stanovanja včasih večkrat razlikujeta. Uradniki poskušajo upoštevati dobesedno vse - tudi razdaljo do trolejbusne postaje, metroja ali prisotnost otroškega igrišča.

Koeficienti so preprosto prikazani. Cenilci z oblastmi regij vzamejo za osnovo strošek na kvadratni meter na nepremičninskem trgu in izračunajo, koliko je več od inventarja. Ostaja še malo (za 10 odstotkov) za zmanjšanje rezultata delitve - in koeficient je pripravljen.

Kako je davek na nepremičnine odvisen od katastrske vrednosti?

Zaradi tega, da sta katastrska in popisna vrednost različno določeni, je razlika v ceni nepremičnine, ki je bila vzeta za davčno osnovo, nastala precejšnja.

Če bi davčne stopnje ostale enake, bi večina lastnikov nepremičnin čez noč bankrotirala. Torej, na Uralu, če je cena stanovanja v potrdilu o registraciji 200 tisoč rubljev, je po prevrednotenju vsaj 500 tisoč. Država se je v okoliščinah, v katerih so katastrske in popisne vrednosti nepremičnin tako različne, odločila, da bo izgube davkoplačevalcev nekoliko nadomestila s pomočjo davčnih stopenj. Posledično so regije dobile pravico do določanja davčnih stopenj, čeprav znotraj koridorja, odobrenega na zvezni ravni. Za stanovanja je najvišja stopnja 0,1% določena, če vrednost nepremičnine ni večja od 300 milijonov rubljev.

Ali je novi davek vedno višji od starega?

Kakšna je razlika med katastrsko in popisno vrednostjo? načela obdavčitve. Z inventarno vrednostjo je bil davek majhen in malokdo je bil nanj pozoren. Zdaj je pa druga zadeva. V nekaterih regijah, ki so prešle na novo ureditev, so davkoplačevalci že začeli prejemati obvestila, ki vsebujejo odvračajoče številke, ki presegajo tudi njihove najhujše strahove.

Vendar pa je v nekaterih primerih davek na nepremičnine mogoče plačati tudi v manjših zneskih kot prej. Dejstvo je, da ta davek ni predmet obdavčitve za stanovanje 20 kvadratnih metrov, za hišo - 50, za stanovanjske prostore - 10. Če upoštevamo tudi ugodnosti za upravičenost, postane jasno, da tisti, ki živijo v velikih hiše in prestižna območja.

Na primer, na oddaljenih podeželskih območjih so stroški kvadratnega metra stanovanja po katastru lahko od 7 do 15 tisoč rubljev, v Moskvi pa od 150 tisoč rubljev in več.

Kje lahko izvem katastrsko vrednost svoje nepremičnine?

Od 1. januarja 2015 je Rosreestr uvedel storitev, s katero lahko vsak lastnik primerja, koliko se inventarna in katastrska vrednost stanovanja razlikujeta. Popis, kot smo že povedali, vsebuje potrdilo o vpisu, katastrskega pa bomo prijavili kot odgovor nazahteva.

Upoštevati je treba, da nekatera ozemlja niso dokončala prehoda in še vedno obstaja vrednost zalog. Izračun davka se v takih okoliščinah ne bo spremenil. Vendar so oblasti takšnih regij pohitele s preračunom inventarne vrednosti, ki so jo državljani že videli v davčnih obvestilih. Nameni uradnikov so preprosti: do trenutka, ko bo katastrska vrednost prispela, bo prejšnja cena na najvišji možni, ko bo koeficient uveden, bo proračun prejel dodatne prihodke.

Ali je mogoče izpodbijati katastrsko cenitev?

Izkazalo se je, da davek na nepremičnine v državi tvorita tako katastrska kot popisna vrednost. Razlika med njima je tudi v tem, da je nemogoče izpodbijati oceno inventarja, saj je to narejeno na podlagi tehničnih predpisov, SNIP in GOST, katastrski pa je povsem izvedljiv, saj obstajajo koeficienti.

Če želite izraziti nestrinjanje s predstavljeno oceno, se morate na prvi stopnji obrniti na posebno komisijo pod Rosreestrom, katere regionalne podružnice so v vseh oddelkih. Predložiti boste morali določen paket dokumentov, ki potrjujejo pravico prosilca do te nepremičnine.

Sodišče ali pritožba - kaj izbrati?

Katastrsko napako je mogoče popraviti z upravnimi sredstvi ali prek sodišča. Vendar je bil sistem izpodbijanja katastrskega vrednotenja sprva zgrajen tako, da ne bi bilo mogoče zaobiti komisije Rosreestra. Arbitražno sodišče bo zahtevek preprosto zavrnilo, če vlogi ne bo priloženosklep tega organa. Vendar pa je v prihodnosti, če bo lastnik prepričan, da ima prav, je treba tožiti.

Ob tem pa se pri sodni odločbi pojavi en problem - treba je pritegniti neodvisnega cenilca, da ta ovrže sklepe katastrske zbornice. In ta storitev je draga in v nekaterih primerih preprosto nedonosna. Stroški strokovnjaka lahko znatno presežejo razliko v obdavčitvi.

Če bo sodba izrečena v korist davčnega zavezanca, bo pred uvedbo novih podatkov minilo nekaj časa, dokler katastrska zbornica ne posodobi bazo podatkov.