Razvoj nepremičnin in njegova vloga v gospodarskem razvoju. Pojem, vrste, načela in temelji razvoja

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Razvoj nepremičnin je večstopenjski proces, ki je v današnjem okolju lahko tvegan, dolgotrajen in zapleten. Obstaja veliko ovir, ki lahko pridejo na pot razvoja nepremičnin. Takšen proces lahko traja leta, da se projekt pripelje od začetne faze načrtovanja do zaključka. Projekti razvoja nepremičnin so lahko tudi zelo donosne naložbene priložnosti.

koncept

V zadnjih letih se je v ekonomski terminologiji pojavil nov koncept - razvojne dejavnosti nepremičnin. Razvoj te panoge se nanaša na podjetniške dejavnosti, ki vključujejo spremembe obstoječih zgradb, objektov ali zemljišč, ki vodijo v povečanje njihove tržne vrednosti.

Razvoj je vrsta posla, ki je povezana z nastankom, rekonstrukcijo ali spremembo obstoječe nepremičnine ali zemljišča pri gradnji večnadstropnih stavb, trgovskih, pisarniških, industrijskih in skladiščnih prostorov, z namenom pridobitvedohodek od njihove rasti cen.

koncept

Težave izboljšanja razvoja gradbene industrije so privedle do širitve znanstvenih in aplikativnih raziskav pri razvoju in implementaciji novih oblik, metod in sistemov upravljanja nepremičnin z namenom povečanja konkurenčnosti in produktivnosti njihove dejavnosti.

Ena od teh oblik je razvoj. Razvoj razvoja nepremičnin v Ruski federaciji je razmeroma nova vrsta poslovanja, ki se je pojavila kot posledica trendov tržnega gospodarstva s sorodnih poslovnih področij v nepremičninah, naložbah in gradnji.

Po podatkih ruske ekonomske znanosti Mazura I. I., Shapiro V. D., ki so se ukvarjali z raziskovalnim delom na področju upravljanja in razvoja nepremičnin, je razvoj poseben proces in vrsta poklicne dejavnosti (poslovanja), ki je povezana s kakovostnim preoblikovanjem nepremičnine z namenom povečanja njene vrednosti.

Razvoj je proces, s katerim se doseže kakovostna sprememba nepremičnin.

Na koncu so glavni znaki razvoja specifični kvalitativni kazalniki, torej osnovna preobrazba in podražitev nepremičninskega objekta, pa tudi produktivnost in donosnost naložbe.

Po drugi strani pa razvoj deluje tudi kot sistem upravljanja procesa nastajanja in razvoja nepremičnin, zaradi česar je njegova fizična, finančna in pravnaspecifikacije.

Sprememba nepremičninskega objekta med gradnjo poteka tako, da se njegova cena večkrat poveča.

Kot rezultat, fizični procesi razvoja zagotavljajo nastanek novih potrošniških lastnosti predmeta, ki ustrezajo spreminjajočim se potrebam družbe. Te spremembe so lahko tako dramatične, kot tudi ne zelo vidne od zunaj. So pa vedno nujen znak razvoja, nujen pogoj za povečanje finančnega učinka uporabe nepremičnin.

Lastnosti se sčasoma med razvojem spreminjajo, da ustrezajo potrebam družbe.

Procesi finančnega razvoja se uresničujejo v obliki zvišanja cene nepremičnin kot posledica izvedenih fizičnih sprememb. Hkrati pa podražitve ne zagotavljajo nobene fizične spremembe, temveč le tiste, ki ustrezajo zahtevam trga in potrebam njegovih kupcev.

Bolj kot je to ujemanje, višja je vrednost ustvarjenega predmeta in večja je razvojna učinkovitost.

Produktivnost razvoja se bo izboljšala, če bo ustrezala potrebam strank.

Po svoji strukturi je podjetje lahko razpršen investicijsko-gradbeni koncern ali holding s kompleksno razvitim sistemom, ki ga sestavlja več organizacij, od katerih vsaka zaseda svoje mesto v določeni hierarhiji in ima svojo cilj.

Poudariti je treba, da ne sodelujejo vse organizacije vproces oblikovanja in izvajanja investicijskega in gradbenega projekta, so del strukture (sistema) razvojnega podjetja.

Lahko so občinska in zasebna podjetja, ki so vključena v določene faze projekta. A bolj ko bodo vključeni v ta investicijsko-gradbeni holding in sodijo pod splošno upravljanje razvojnega podjetja, bolj produktivno bo to podjetje delovalo. Hkrati bodo ta podjetja opravljala določene funkcije upravljanja, organizacije, motivacije, nadzora itd.

Razvoj je nova vrsta dejavnosti, povezana z restavratorskimi, inženirskimi, gradbenimi in drugimi deli. Po zaključku teh del pride do kvalitativne spremembe nepremičnine in vrednost nepremičnine naraste.

Razlike med ruskim in tujim razvojem

Glavna razlika je v tem, da zahodni razvoj temelji na shemi potrebe po ustvarjanju nepremičninskega objekta, ki je temeljila na trženjskih raziskavah. V naši državi se razvija investicijski projekt za določeno zemljišče, ki je na voljo za projekt.

Razvoj nepremičnin v Rusiji pomeni, da naša podjetja še ne morejo konkurirati tujim, a ta doktrina postaja vse bolj priljubljena zaradi razvijajočega se sistema urbanizma in evropeizacije sodobne družbe. Vloga razvijalcev postaja vse bolj oprijemljiva. Lahko organizirajo temeljnospremembe. Preobrazbe se izvajajo na različne načine. Razvijalci so poslovneži in strokovnjaki širokega profila: na področju prava, denarja in gradbeništva. V Rusiji jih je malo, cena njihovih storitev pa je precej visoka.

Razvojne naloge

Osrednji cilj razvoja in upravljanja nepremičnin je maksimiranje dohodka od nepremičnine. Vir tega dohodka je dodana vrednost, ki je nastala med izvajanjem projekta kot razlika med ceno objekta in ceno projekta.

Tukaj mora biti dejavnost razvijalca osredotočena na povečanje vrednosti dokončanega objekta in minimiziranje stroškov.

Glavni cilji profesionalnega razvoja nepremičnin:

1. Učinkovita organizacija postopka odobritve projekta z vladnimi agencijami.
2. Učinkovita organizacija dela z izvajalci, pa tudi privabljanje zanesljivih izvajalcev z minimizacijo cen in časa projekta s pogodbenimi ponudbami. Eno izmed temeljnih orodij za izboljšanje vodenja gradbenega dela (izvedbe) razvojnih projektov je vključevanje strokovnih projektnih vodij s poznavanjem gradbenih tehnologij.
3. Učinkovita organizacija projektnega financiranja sredstev - oblikovanje ekonomsko izvedljivega in uveljavljenega mehanizma za dodeljevanje finančnih sredstev, ki vključuje kombinacijo različnih virov sredstev in spreminjanje razmerja med njimi, ko napredujeteprojekt.

Viri sredstev za razvojne projekte so: lastniški kapital, neposredno financiranje, izposojena sredstva (vključno z bančnimi posojili, sredstvi).

Vsak od teh virov ima svoje prednosti in slabosti. Posledično lastna sredstva razvijalca običajno predstavljajo najmanjši delež skupnih sredstev, dodeljenih projektu.

Glavni vir financiranja projekta v fazi gradnje so izposojena sredstva in sredstva iz neposrednih virov financiranja, medtem ko se delež slednjih z zaključkom projekta povečuje. Razvijalec mora biti sposoben kombinirati te vire, ko projekt napreduje, pri čemer se izogne nepotrebni odvisnosti projekta od dodeljevanja sredstev iz posojil in zmanjša provizijo za pritegnjena sredstva.

4. Učinkovita organizacija prodaje (zakupa) predmeta, ki je ustvarjena s sodelovanjem specializiranih borznoposredniških družb. Povečanje zmogljivosti prodajnih ekip z uporabo različnih načinov organiziranja prodaje vključuje: delo preko interneta, uporabo družbenih omrežij, prodajo na terenu.

Načela

Eno od glavnih načel razvoja nepremičnin je oblikovanje močne ekipe svetovalcev, ki bo delovala v različnih fazah projekta – od marketinških del do izvedbe delovanja gradbišč. Privabiti takšne strokovnjake ni poceni, vendar je, kot kažejo izkušnje, donosno.

VklopljenoVsak korak v razvoju projekta naj izpostavi glavne točke, z uspešno izvedbo katerih lahko pričakujete uspešen rezultat celotnega projekta. Tržna raziskava bi morala odgovoriti na naslednja vprašanja:

• v katerem tržnem sektorju so trenutno nezapolnjene niše in ali bodo ostale v prihodnosti;
• kakšen je možni nivo cene za prodajo pozidanega območja;
• kakšna je napoved dobičkonosnosti projekta;
• kakšna raven konkurence v določenem sektorju;
• verjetna tveganja in načini za njihovo zmanjšanje.

Raziskava nepremičninskega trga vam omogoča, da najdete obstoječe ravnovesje ponudbe in povpraševanja v različnih sektorjih in s tem ugotovite nezapolnjene niše, v katerih primanjkuje določenih področij.

Preučevanje prodajne cene in cene gradnje vam omogoča, da najdete sektorje, v katerih bo učinkovitost razvojnega projekta največja.

Veliko pozornost v študiji je treba nameniti napovedi teh značilnosti, saj se stanje na trgu nenehno spreminja. Študija mora vsebovati tudi študijo dela tekmovalcev, ugotavljanje njihovih prednosti in slabosti.

Ogledi

Običajno je razlikovati med dvema glavnima vrstama razvoja: razvojem s plačilom in špekulativnim razvojem.

Fee-development je vrsta gradbenega posla, pri katerem razvijalec ni lastnik objekta, ki se gradi, ampak se ukvarja le s čistim razvojem brez investicijskih funkcij. Ta vrsta razvoja jenajmanjše tveganje.

Tradicionalni razvoj na sodobnem ruskem gradbenem trgu pomeni nepogrešljivo sodelovanje razvojnih sredstev pri naložbenih in gradbenih vidikih.

Delež vloge gradbenega podjetja pri investicijskih projektih se giblje od 100 do 35-40 odstotkov.

Špekulativni razvoj je težji od prve možnosti. Razvijalec gradi poslovne nepremičnine in deluje kot ustanovitelj projekta. Finančna shema velikih razvojnih projektov je zapletena kombinacija lastnih sredstev razvijalca in privabljenih naložb: bančnih posojil in plačil bodočih najemnikov.

Visoke dobičke pri špekulativnem razvoju spremljajo visoka tveganja v primeru neuspeha projekta. Špekulativni razvoj je najtežja oblika odnosov med udeleženci investicijskega procesa na nepremičninskem trgu, saj so nepremičnine, gradbeni proces, projektiranje in izjemno zahtevno bančno poslovanje mešani v enem projektu.

Kdo je razvijalec?

Razvijalec je podjetje, ki ustvari objekt in upravlja ta proces. Skupina vseh del, ki jih izvaja razvijalec, je kompleksen investicijski projekt na področju nepremičnin. Med izvajanjem projekta si razvijalec (tudi razvijalec) prizadeva zmanjšati tveganja in povečati dobičkonosnost. V nekaterih primerih lahko nastopa le kot izvajalec in za svoje delo od naročnika prejme fiksno plačilo. Če razvijalecdeluje kot pobudnik projekta, potem je prisiljen prevzeti vsa tveganja.

Programer je nepremičninski strokovnjak, ki je specializiran za ustvarjanje novih ali obnovo obstoječih nepremičnin, njihovo uspešno trženje in prodajo. Ti zaposleni pogosto sodelujejo s partnerji, da si delijo tveganje in delovno obremenitev, in lahko delajo za velika podjetja, ki se ukvarjajo z razvojem nepremičnin v velikem obsegu ali uporabljajo razvoj nepremičnin kot eno naložbeno sredstvo v raznolikem portfelju.

Ljudje lahko pristopijo k karieri razvijalca z različnih zornih kotov. Razvijalci imajo lahko diplomo iz razvoja nepremičnin ali pa so zaposleni kot nepremičninski agent, izvajalec ali arhitekt.

Delo kot razvijalec nepremičnin je zelo težka naloga. Razvijalci bi morali biti sposobni oceniti širok nabor prihodnjih scenarijev in ugotoviti, ali so izvedljivi in sprejemljivi. Lahko si ogleda prazno parcelo in v njej vidi potencial, ali pa si ogleda propadajočo stavbo in ustvari načrt za prenovo in uspešno prodajo v prihodnosti.

Razvijalci delajo v velikem obsegu in sodelujejo pri gradnji več enot, ki lahko zajemajo na tisoče nepremičnin.

Izkušnje v nepremičninski industriji so ključnega pomena, saj mora razvijalec dobro poznati trg, da razume, ali bo projekt uspešen ali ne. Razvijalci potrebujejo tudi povezave z lokalnimi oblastmi, da bi se lahko srečaliprojekti, ki segajo od ljudi v pisarni, ki lahko zagotovijo smernice za pomoč pri napredovanju projekta do sodelavcev za načrtovanje v občini, ki bodo te projekte premaknili naprej.

Dober razvijalec je tudi del večje ekipe. Razvijalec mora sodelovati z arhitekti, izvajalci, krajinarji, politiki, nepremičninskimi agenti in številnimi drugimi strokovnjaki, da vodi projekt od začetka do konca. Razvijalci morajo izbrati dobre ekipe, jih učinkovito organizirati in upravljati tako, da ustrezajo potrebam projekta in članov ekipe, hkrati pa ohranjajo nadzor nad celotnim razvojem.

Mnogi razvijalci izberejo določeno področje specializacije, kot so stanovanjske nepremičnine višjega cenovnega razreda, poslovne nepremičnine, nepremičnine srednjega cenovnega razreda, stanovanja z nizkimi dohodki in tako naprej.

Razvijalci lahko razširijo tudi geografske meje svojih projektov. Na primer, razvoj, ki je vezan na stanovanjski trg višjega cenovnega razreda v New Yorku, ne bo nujno tako uspešen v Minneapolisu.

Projektne faze

Projekt razvoja stanovanjske nepremičnine lahko razdelimo na tri faze:

1. Zgodnja faza: V začetni fazi je projekt osredotočen na strokovno znanje, raziskave in dovoljenja. To je običajno najbolj nedosleden del v trajanju. Vlaganje v tej fazi nosi največja in najbolj raznolika tveganja, saj obstaja veliko neznanih dejavnikov. Nekateri glavni koraki v tej fazi vključujejo naslednje postopke:

• okoljska ocena;
• pregledi;
• analiza trga in študija izvedljivosti;
• pridobitev zemljišča ali zavarovanje pravic do nakupa zemljišča;
• načrti lokacije, razvojni načrti in načrti gradnje;
• organizacija financiranja gradnje;
• izboljšave infrastrukture.

2. Srednja faza (faza gradnje): vključuje gradnjo in izboljšanje stavb. Ker so predprojektna dela že zaključena, so tveganja projekta v tej fazi bistveno zmanjšana, vendar ne popolnoma odpravljena. Nekateri glavni koraki v tej fazi vključujejo postopke:

• zbiranje financiranja gradnje;
• projektno trženje;
• prednajem;
• organizacija za upravljanje premoženja (razen če je to opravljeno med predrazvoj).

3. Končna faza (operacija): je prva faza življenjskega cikla stavbe. Čeprav se tveganja, povezana s predrazvojom in gradnjo, lahko do te točke odpravijo, je stanje najemnikov še vedno ogroženo. Nekatere aktivnosti v zadnji fazi vključujejo naslednje postopke:

• poiščite kupca, če še niste storili;
• trajno trženje in lizing;
• določi strategijo zadrževanja;
• okrepite upravljanje premoženja;
• doseči stabilizacijo.

In če se ukvarjamo s poslovnimi nepremičninami?

Da bi naložba prineslapričakovanega dobička, morate skrbeti za njegovo ustrezno umestitev in promocijo na trgu. Trenutno v Rusiji je naloga zapletena zaradi dejstva, da je konkurenca na tem trgu izjemno visoka. Zaradi tega je razvoj poslovnih nepremičnin pomembnejši kot kdaj koli prej.

Razvoj poslovnih nepremičnin ima za financerja številne prednosti. Glavni so:

• postopno zvišanje cen maloprodajnih površin, kar jim omogoča, da kmalu preprodajajo prostore po višji ceni;
• priložnost zaslužka pasivnega dohodka od najema;
• varna naložba z najmanjšim tveganjem.

V vsakem primeru ima objekt sam po sebi neko vrednost, saj lahko po potrebi kadarkoli pridobite sredstva iz njegove izvedbe.

Uporaba razvoja v trgovini

Ob upoštevanju razvoja razvoja maloprodajnih nepremičnin lahko izpostavimo glavne naloge, ki so v tem primeru zastavljene investitorju.

Vključujejo:

• Marketinške tržne raziskave za prepoznavanje konkurentov in iskanje najboljših možnosti za privabljanje strank v nakupovalno-zabaviščni kompleks;
• poiščite optimalno mesto za lokacijo nakupovalnega ali poslovnega centra ob upoštevanju pretoka ljudi;
• izdelava predloga načrta lokacije prodajnega prostora (razdelitev na cone).

Za nakupovalna središča cena najema ni odvisna samo od površine prostorov, ampak tudi od njegove lokacije - tistih točk, ki se nahajajo bližje vhodu ali na mestih velike množice ljudi voljastane več.

Občasno bo morda treba pritegniti tudi dodatne naložbe v gradnjo.

Skladiščna lastnina

Skladiščne nepremičnine so danes eden najbolj privlačnih segmentov ruskega razvojnega trga. Trg je še daleč od nasičenosti. Ponudbe kakovostnih predmetov so nepomembne. Povpraševanje je veliko. Donosnost naložbe je približno 15-17%, doba povračila pa je v 4-5 letih. Izvajanje projektov razvoja skladiščnih nepremičnin izvajajo tako veliki razvijalci kot srednje veliki.

Sklep

Tako je razvoj sistem gospodarskih, organizacijskih, pravnih in fizičnih razmerij na nepremičninskem trgu. Izvedba projekta na tem področju ima možnost uporabiti inovacije in pridobiti dobičkonosnost na podlagi njihove naložbe.