Kaj je hipoteka in kako jo dobiti? Dokumenti, polog, obresti, odplačilo hipotekarnega posojila

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

V današnji realnosti življenja, ko prebivalstvo planeta vztrajno raste, je eno najbolj perečih stanovanjsko vprašanje. Ni skrivnost, da si vsaka družina, še posebej mlada, ne more privoščiti nakupa lastnega stanovanja, zato vse več ljudi zanima, kaj je hipoteka in kako jo dobiti. Kakšne so prednosti te vrste posojil in ali je vredno truda?

Bistvo hipoteke je, da če nimate dobrih sorodnikov, ki bi lahko brezplačno posodili denar za nakup stanovanja, in res želite imeti svoje stanovanje, se lahko obrnete na banko in dobite potreben znesek. Je pa tovrstno posojilo nekoliko drugačno od običajnega potrošniškega posojila, ki smo ga že vajeni. Kaj točno - bomo ugotovili.

Kaj je hipoteka in kako jo dobiti brez težav

Najprej morate razumeti, da je hipotekarno posojilociljno posojilo za nakup določene nepremičnine in za razliko od potrošniškega posojila ne boste mogli upravljati denarja po lastni presoji. Poleg tega v tem primeru najpogosteje postane zavarovanje sam pridobljeni predmet - stanovanje, trgovina, proizvodni obrat. Zato je mogoče trditi, da je zastava nepremičnine za zavarovanje obveznosti do upnikov hipoteka. Banke, mimogrede, sprejemajo ne samo stanovanja - avto, jahta, zemljišče je lahko zastavo. Vendar je značilnost te vrste posojanja v tem, da tako pridobljen predmet postane last posojilojemalca takoj od trenutka nakupa.

V Rusiji je najpogostejša različica te vrste posojil hipoteka na stanovanja. Poleg tega je praviloma kupljeno stanovanje tisto, ki je banki dano v zavarovanje, čeprav je opcijsko mogoče zastaviti tudi obstoječe nepremičnine. To vrsto storitev ponujajo skoraj vse banke - Sberbank, Gazprombank, Alfa-Bank, VTB. Hipoteka je vedno donosna za vsako kreditno institucijo, saj tudi če posojilojemalec nima sredstev za odplačilo dolga, bo banka še vedno imela zavarovanje. Zato slednji rade volje izdajajo tovrstna posojila in se potegujejo za ponudbo "ugodnih" pogojev.

Kdo bo dobil posojilo in kaj je za to potrebno

Da bi stanovanje pod hipoteko postalo resničnost, se boste morali dovolj "potiti" in zbrati potreben paket dokumentov. Toda o tem bomo govorili nekoliko nižje, zdaj pa naredimo nekajpovprečen portret potencialne stranke, ki lahko dobi hipotekarno posojilo:

1. Najprej starost - idealen razpon je od 23 do 65 let.
2. Raven zanesljivosti - potrebovali boste brezhibno kreditno zgodovino. Če ga nimate, potem preden zaprosite za veliko posojilo, vzemite nekaj potrošniških posojil in jih previdno odplačajte. Seveda potrošniško posojilo ni tako veliko kot hipoteka, plačali boste precej manjši obrok, vendar bo pravočasno odplačana dva ali tri posojila zelo pozitivno vplivala na vašo podobo v očeh banke.
3. Delovne izkušnje - več kot dve leti in na zadnjem delovnem mestu - najmanj 6 mesecev.
4. Imati dovolj "belega" dohodka za plačilo mesečnega plačila.
5. In seveda morate zbrati ogromen seznam dokumentov in resnejša kot je banka, več papirjev, potrdil in potrdil boste zahtevali.

Seveda so zgoraj opisane zahteve posplošena različica, nekoliko drugačne kazalnike najdete v brošurah. Nekatere banke na primer na straneh svojih prospektov izjavijo, da so pripravljene izdati hipotekarna posojila osebam, starejšim od 18 let. Ali druga možnost: menda za pozitiven odgovor ne potrebujete potrdila o dohodku. Torej, veste: največkrat je to le reklamni podvig. Stranke, ki iz lastnih izkušenj vedo, kaj je hipoteka in kako jo dobiti, pravijo: če ne izpolnjujete zgornjih pogojev, vam ne bodo dali posojila za stanovanje. In kdo bo zagotovo računal na pozitiven odgovor?

Torej je večja verjetnost, da boste dobili posojilo, če:

• imate vsaj 20% stroškov kupljenega stanovanja za predplačilo;
• vaša uradna plača znaša vsaj dvakratno mesečno plačilo;
• hipoteka se izda za stanovanje, ne za zemljišče ali zasebno hišo;
• vsi delovno sposobni družinski člani imajo uradno zaposlitev z "belo" plačo;
• obstaja še ena lastnina, ki vam že pripada (hipoteka in tudi ni potrebna);
• nimate neporavnanih posojil ali drugih dolžniških obveznosti;
• niste porok za posojila sorodnikov ali prijateljev;
• delovne izkušnje na zadnjem delovnem mestu so več kot 2-3 leta;
• lahko zagotovite enega ali dva plačilna poroka (potrebno precej pogosto, vendar ne vedno).

Dokumenti

Torej ste se odločili, da je edini način, da izboljšate svoje življenjske razmere, hipoteka. Banke bodo od vas zahtevale impresiven paket dokumentov. Oglejmo si podrobneje.

Splošni seznam je videti takole:

• bančni vprašalnik;
• prošnja za hipoteko - včasih jo lahko zaprosite na spletu, tako da obiščete uradno spletno stran institucije;
• fotokopija civilnega potnega lista ali enakovrednega dokumenta;
• kopija potrdila o državnem pokojninskem zavarovanju;
• potrdilo (kopija) davčne registracije v Ruski federaciji (TIN);
• tudi vojaško sposobni moškipotrebna bo kopija vojaške izkaznice;
• fotokopije izobraževalnih dokumentov - diplom, spričeval itd.;
• kopije potrdil o poroki/ločitvi, rojstvu otrok;
• poročna pogodba (kopija), če obstaja;
• fotokopija delovne knjižice (vse strani) z identifikacijsko evidenco delodajalca;
• kakršni koli dokumenti, ki potrjujejo velikost in vir vašega dohodka - obrazec dohodnine 2, bančni izpiski, potrdila o preživnini ali redni finančni pomoči, itd.

V nekaterih bankah ti dokumenti zadostujejo, najpogosteje pa je za hipotekarno posojilo potrebno veliko večje število papirjev. Najverjetneje boste morali na primer pripraviti:

• obrazec 9 - potrdilo o registraciji v kraju stalnega prebivališča;
• fotokopije civilnih potnih listov vseh oseb, ki živijo z vami, kot tudi ožjih sorodnikov (staršev, otrok, zakoncev), ne glede na njihovo stalno prebivališče;
• potrdilo o višini pokojnine in kopija pokojninskega potrdila za zaposlene sorodnike ustrezne starosti;
• kopije smrtnih listov vseh pokojnih ožjih družinskih članov – zakoncev, staršev ali otrok.

In več dokumentov

Če imate kakšno drago nepremičnino, boste potrebovali lastninske dokumente, ki potrjujejo lastništvo - prodajne liste, darilne listine, privatizacijske certifikate za poletno hišo, stanovanje, avto itd. Potrebovali boste tudi potrdilo v obrazcu 7, ki označujeparametri vaših stanovanjskih/nestanovanjskih prostorov.

Takoj, ko imate v lasti delnice, obveznice itd., boste morali predložiti izpisek iz registra imetnikov vrednostnih papirjev.

Hipoteka za stanovanja je odgovoren posel. Zato obvezno predložite dokumente, ki potrjujejo vašo zanesljivost – kreditno zgodovino, kopije potrdil o pravočasnem plačilu telefonskih in komunalnih računov, najemnino za zadnjih nekaj mesecev, po možnosti za leto ali dve.

Če imate bančne račune – kartice, tekoče, depozitne, kreditne, povpraševanje itd. – boste potrebovali dokumente, ki potrjujejo njihov obstoj.

Poleg vsega, če želite zaprositi za hipotekarno posojilo, se prepričajte, da imate zalogo potrdilo, ki potrjuje, da niste prijavljeni v psiho-nevrološki ali narkološki ambulanti.

Ko stopite v stik z banko, boste potrebovali ne le kopije, ampak tudi originale zgornjih papirjev, in če imate soposojilojemalca, bo moral ta pripraviti enak paket dokumentov.

In spet dokumenti

Za tiste, ki delajo »zase« in imajo svoje podjetje, bodo morda potrebni dodatni dokumenti. To so lahko kopije sestavnih dokumentov, računovodskih izkazov, ki prikazujejo dobiček/izgubo za zadnjih nekaj let, kadrovsko osebje, kopije večjih pogodb, bilance stanja - na splošno vse dokumente, ki lahko potrjujejo finančno stabilnost vašega podjetja in njegovo sposobnost dinamičnega razvoja..

Če ste samostojni podjetnik brez pravne osebe, bo banka verjetnobo zahteval:

• potrdilo o registraciji;
• potrdila o davkih in prispevkih v različne sklade;
• kopije bančnih izpiskov za zadnjih nekaj let;
• knjiga odhodkov in prihodkov (če obstajajo);
• fotokopije najemnih pogodb za prostore in drugih dokumentov, ki potrjujejo vašo stabilnost in plačilno sposobnost;

Kot vidite, je stanovanje pod hipoteko precej težaven posel. Po predložitvi vseh potrebnih dokumentov je treba počakati na odločitev banke o izdaji hipoteke. Običajno lahko obdobje pregleda traja od enega dneva do več tednov, vendar nekatere banke ponujajo storitev »hipoteke«, ko je odločitev mogoče sprejeti v dveh do treh urah. Po odobritvi lahko začnete iskati stanovanje.

Kako izbrati banko: najboljša hipotekarna posojila

Če vas dolg seznam zahtevanih dokumentov ni prestrašil in ste se v odločitvi, da vzamete stanovanje na kredit, le okrepili, si poglejmo podrobneje vprašanje, kako izbrati najugodnejšo ponudbo. Jasno je, da je odplačilo hipoteke dolg in precej drag proces in, kot veste, nihče ne želi preplačati. Na kaj biti pozoren pri izbiri kreditne institucije?

1. Najprej pozorno preučite programe, ki jih ponujajo banke. Hkrati pa bodite pozorni na ustanove, ki na trgu delujejo že več kot eno leto in imajo preverjen ugled.
2. Če že imate kartico (kakršno koli)katero koli banko in ste na splošno zadovoljni z njenim delom, potem najprej usmerite pozornost na to podjetje. Dejstvo je, da običajno veliko finančnih institucij ponuja rednim strankam posebne, ugodnejše pogoje posojila kot ljudje, ki zanje zaprosijo prvič.
3. Ne bodite pozorni le na obrestno mero, ampak tudi na verjetno število enkratnih plačil, katerih znesek je na koncu lahko precej velik. Takšne "provizije" lahko banka zaračuna za izdajo različnih potrdil, zavarovanj in drugih storitev.
4. Obvezno preučite možnost predčasnega odplačila posojila. Na primer, v banki, kot je VTB, je hipoteko mogoče brez težav odplačati pred rokom, medtem ko druge kreditne organizacije v tem primeru zavezujejo stranko k plačilu dodatnih glob in kazni. To lahko vpliva tudi na vašo izbiro.
5. Skoraj vsaka bančna institucija ima svojo spletno stran, kjer lahko preprosto najdete hipotekarni kalkulator. To je precej priročno: z izpolnjevanjem ustreznih polj lahko približno izračunate, koliko boste morali plačati mesečno. Primerjajte te številke tako, da brskate po straneh več bank in določite najugodnejšo ponudbo.

Da se ne boste zmedli z velikim številom ponudb, lahko sami ustvarite majhno tabelo, kjer bodo stolpci kreditni pogoji, v vrsticah pa več bank, ki ponujajo hipoteke. Ne pozabite uporabiti hipotekarnega kalkulatorja - to vam bo močno olajšalo izračune in pomagalo določiti skupno preplačilo inznesek mesečnega plačila.

Stolpci (merila) so lahko:

• hipotekarni rok;
• obrestna mera;
• mesečno plačilo;
• provizije tretjih oseb, enkratna plačila;
• potrebno je preveriti dohodek;
• možnost predčasnega odplačila;
• znesek začetnega obveznega prispevka;
• kazni za zamude pri mesečnih stroških;
• promocijske ponudbe.

Seveda lahko po lastni presoji dopolnite predlagani seznam meril. Ne hitite z izbiro banke z najnižjo obrestno mero - morda vsi drugi pogoji ne bodo tako ugodni. Torej oceni vse predmete v kompleksu.

Socialno hipotekarno posojilo

Obstaja še ena točka, na katero morate biti pozorni pri izbiri banke. Dejstvo je, da je za nekatere kategorije državljanov zagotovljena tako imenovana socialna hipoteka - preferencialno posojilo, namenjeno zagotavljanju stanovanj ranljivim slojem prebivalstva, ki preprosto ne morejo kupiti stanovanja pod "komercialno hipoteko".

Glavna razlika med to vrsto posojila je cena enega kvadratnega metra kupljenega stanovanja. Za udeležbo v programu je potrebno napisati vlogo za izboljšanje življenjskih razmer in se prijaviti pri Upravi po kraju stalnega prebivališča. Vaša prijava bo pregledana in sprejeta bo odločitev. Eno glavnih meril za takšno registracijo je skladnost z Odlokom Kabineta ministrov Republike Tadžikistan št. 190, iz katerega izhaja, da je norma za zagotavljanje splošnestanovanjska površina na osebo je 18 m2.

Udeleženci programa "Socialna hipoteka" so lahko na primer državni uslužbenci. Posojilo je mogoče izdati le z 7% letno in za dobo do 28,5 let, največkrat pa niti ne zahteva polog.

Vendar pa vse banke ne uporabljajo te vrste posojil. Potrebne informacije o tem, kje ga je mogoče izdati, in ali se lahko zanj zaprosite, najdete v mestni (okrajni) upravi. Najpogosteje obstaja oddelek za stanovanjsko politiko.

Posojilo mladi družini

Če so starejši ljudje večinoma prejemali stanovanja že v sovjetskih časih, so hipoteke za mlade družine danes praktično edini način za pridobitev lastnega stanovanja in osamosvojitev. Na srečo tovrstno kreditiranje podpira tudi država.

Vsaka mlada družina lahko sodeluje v zveznem programu in zaprosi za državne subvencije za nakup lastnega stanovanja. Običajna površina za 2-člansko družino je 42 kvadratnih metrov. Takšna družina je lahko upravičena do subvencije v višini 35 % stroškov stanovanja. Če ima mlad par otroke, se stanovanjska norma izračuna kot 18 m2 na osebo, znesek subvencije pa se poveča na 40% cene stanovanja.

Državne hipoteke za mlade je mogoče zagotoviti ne samo, če so poročeni - "samski" se lahko kvalificirajo tudi zaugodno posojilo. V ta namen se po vsej državi oživlja praksa študentskih gradbenih ekip, ki se oblikujejo na številnih univerzah. Potem ko bo borec takšnega odreda delal "v dobro domovine" sto petdeset izmen, dobi pravico, da zaprosi za hipoteko na stanovanje po ceni. Tako lahko z malo dela kupiš dom 2-3 krat ceneje od njegove tržne vrednosti.

Hipoteke za vojaško osebje

Nacionalni program "Vojaška hipoteka" je še ena možnost za podporo prebivalstva. Program je namenjen izboljšanju življenjskih razmer vojakov prek akumulacijskega hipotekarnega sistema. Vse je odvisno od vojaškega čina udeleženca in datuma sklenitve prve pogodbe o službi.

Bistvo programa "Vojaška hipoteka" je, da država vsako leto nakaže določen znesek na individualni račun vsakega vojaka, katerega znesek redno pregleduje vlada Ruske federacije, odvisno od stopnje inflacije in drugih kazalnikov. Sčasoma se lahko nabrani znesek uporabi kot predplačilo za hipoteko.

Prednosti in slabosti

Zdaj, ko ste vsaj na splošno razumeli, kaj je hipoteka in kako jo dobiti, je preprosto nemogoče, da se ne bi poglobili v glavne prednosti in slabosti te vrste posojil.

Seveda je glavna prednost hipoteke ta, da lahko takoj dobite svoje stanovanje in ne varčujete zanj dolga leta, "trkate za vogalom". Ker je posojilo izdano za več let, potemmesečno plačilo običajno ni previsoko, povprečen Rus pa ga je precej sposoben odplačati.

Vendar pa ob vsej "rožnatosti" možnosti ne smemo pozabiti na pomanjkljivosti, med katerimi je treba najprej navesti ogromno preplačilo obresti, ki včasih doseže več kot 100%. Poleg tega skoraj vsaka hipotekarna pogodba nujno vsebuje stroške tretjih oseb – za vodenje kreditnega računa, za obravnavo vloge, različna zavarovanja, provizije itd. Vse to skupaj lahko doseže 8-10 % stroškov predplačila. In seveda ogromen seznam dokumentov, čeprav to ni presenetljivo, saj vam banka zaupa precejšnja sredstva in to zelo dolgo.