Ali je mogoče oddati hipotekarno stanovanje: hipotekarni pogoji, potrebni dokumenti in pravni nasveti

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

V članku bomo razmislili, ali je možno oddati hipotekarno stanovanje.

Trenutno se nepremičnine vse pogosteje pridobivajo s pomočjo hipotekarnih posojil. Glavna prednost te metode temelji na dejstvu, da je dobičkonosno posojilo za dolgo časa na voljo bodočemu lastniku stanovanja. Posebnost hipotekarne pogodbe je, da nepremičnina sama postane zastava, s čimer se zmanjšajo finančna tveganja posojilodajalca.

Hitro odplačilo posojila

Številni bodoči lastniki si prizadevajo čim prej odplačati posojilo. Zato za pridobitev dodatnih sredstev pogosto oddajajo pridobljena stanovanja v najem, zato ostaja aktualno vprašanje, katere banke dovoljujejo najem hipotekarnega stanovanja.

Pravzaprav ta problem ni vedno preprost. To je posledica dejstva, da ima posojilodajalec v pogodbi pravico določiti svoje pogoje. Zato je pogosto določena klavzula, kjer so določena konkretna vprašanja v zvezi z najemom prostorov kot zastavo. To pomeni, da se banka upnica odloči, ali je možno oddati hipotekarno stanovanje.

Veljavni zakoni

Najprej, ko postavljate vprašanje zakonitosti, morate pozorno prebrati Zvezni zakon o hipoteki. Treba je opozoriti, da so takšne priložnosti v njem neposredno predvidene. Določbe pravnega dokumenta kažejo, da ima posojilojemalec – bodoči lastnik nepremičnine – naslednje pravice:

• vzemite hipotekarno stanovanje za lastno življenje;
• prejemajte dohodek od zastavljenih nepremičnin.

Pomemben dodaten pogoj, ki ga mora zagotoviti bodoči lastnik, je, da rok najema ne sme presegati dejanskega časa, predvidenega za zavarovanje posojilnih obveznosti. Zvezni zakon se osredotoča tudi na dejstvo, da se stanovanjski prostori oddajajo v najem le v skladu z njegovim namenom. Zato se prostor ne more uporabljati kot pisarna.

Ali je možno oddati hipotekarno stanovanje: hipotekarni pogoji

Glavne značilnosti posojila za nakup nepremičnine ureja zvezni zakon N 102-FZ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastavi nepremičnin)". V 29. členu posojilojemalcu ni prepovedano razpolagati s hipoteko pridobljenim premoženjem. Kreditna institucija lahko omeji to pravico. Torej, če se oseba namerava predatihipotekarno stanovanje Sberbank, na primer za najem, se mora o tem posvetovati z banko.

Vsaka kreditna institucija postavlja svoje pogoje glede možnosti najema zavarovanja:

• Banka dovoljuje oddajo hipotekarnih stanovanj. Dovoljenje banke je določeno v hipotekarni pogodbi. Tu so obvezni pogoji za stranko. Banko je treba o svoji nameri obvestiti s sklenitvijo uradne pogodbe z najemnikom.
• Banka stranki prepoveduje oddajanje nepremičnin pod hipoteko. Ta pogoj je posebna klavzula v hipotekarni pogodbi. Poleg tega sporazum opredeljuje posledice kršitve takega pravila.
• Kreditna organizacija ne ureja problematike najema nepremičnine v zastavo. Posojilojemalec ima pravico, da samostojno razpolaga s svojim premoženjem, ne da bi o tem obvestil banko. To pomeni, da lahko odda hipotekarno stanovanje.

Banka morda ne bo odobrila

Upoštevati je treba, da lahko namera stranke, da hipotekarno posojilo plača samo s prihodki od najemnin, negativno vpliva na odločitev banke, da odobri posojilo.

Ko je prostor pod hipoteko, lahko banka dovoli najem takega stanovanja le, če je sklenjen uradni najem. Bolje je skleniti pogodbo za eno leto in dodatno podaljšati dokument. Pogodbe v tem primeru ne bi smeli registrirati.

Dignity

Ali je možno oddati hipotekarno stanovanje - vprašanje niv prostem teku.

Če pravilno pristopite k vprašanju, potem lahko nakup stanovanja z namenom oddajanja v najem bistveno izboljša finančno stanje. Zato je pomembno upoštevati vse tankosti takega postopka, preučiti njegove prednosti in morebitne težave.

Prednosti nakupa nepremičnine za najem s hipoteko:

• Dodaten dohodek. Izkupiček od najemnine je mogoče uporabiti za poplačilo mesečnega hipotekarnega plačila in plačilo položnic.
• Hitro odplačilo posojila. Če je plačilo hipoteke enako najemnini, bo obrok posojila dejansko plačal najemnik, ne da bi pri tem ogrozil svoj proračun.
• Varnostno stanovanje mora biti zavarovano. Če so najemniki povzročili znatno škodo na nepremičnini, zavarovanje jamči za poplačilo dolga stranke kreditni instituciji.

Toda seveda ni vedno donosno najeti stanovanja.

pomanjkljivosti

Obstajajo tudi slabosti:

• Ta shema velja samo za posojilojemalce, ki imajo ločen življenjski prostor.
• Pomanjkanje zagotovil za odgovornost in čistočo najemnikov. Po koncu najema stanovanja v večini primerov potrebujejo večja popravila.
• Možnost zamude pri plačilu. Če oseba nima lastnih sredstev za mesečna plačila banki, se ne more zanašati samo na prihodke od najemnin. Stanovanje je lahko več mesecev nezaželeno ali pa brezvestni najemniki ne bodo plačali pravočasnonajemnina. Zaradi takšnih dejavnikov se bo na hipoteko oblikovala zamuda pri plačilu. To bo povzročilo naložitev denarne kazni, kar lahko privede do zaplembe premoženja.
• Če je bila nepremičnina poškodovana, bo banka vzela zastavljeno nepremičnino kot odškodnino.

Ali je možno najeti hipotekarno stanovanje, je pomembno, da se vnaprej pozanimate, preden zaprosite za posojilo.

Kako dobičkonosno je?

Ugodnosti oddajanja stanovanj pod hipoteko lahko ugotovite, če podrobno analizirate tržne trende in možna tveganja.

Za najem so enosobna stanovanja najbolj donosna možnost. Potrebno je, da je hipoteka enaka ceni stanovanja, nato pa lahko najemnina pokrije znesek posojila. Dvosobna stanovanja za najem je koristna za tiste, ki nimajo drugih stanovanj. Če najemnike postavite v sosednjo sobo, lahko zaslužite in nadzorujete varnost bivalnega prostora. Trisobna stanovanja je še posebej donosna za najem po sobah.

Za posojilo je bolje izbrati banko, ki vam omogoča najem hipotekarnega stanovanja.

Najbolj donosna možnost je najem enega stanovanja in nakup drugega pod hipoteko. Prihodek od najemnine se lahko uporabi za pokritje mesečnega plačila hipoteke. Hipoteka v tem primeru na noben način ne bo vplivala na proračun stranke.

Pomembno je, da se pri nadaljnjem najemanju stanovanj osredotočimo na stroškovno učinkovite možnosti. Najbolj likvidna za najemnike so sekundarna stanovanja v bližini avtobusnih postajališč in podzemne železnice, z razvitoinfrastruktura.

Katere kreditne institucije dovoljujejo oddajo hipotekarnega stanovanja?

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 in druge velike finančne institucije dovoljujejo oddajo hipotekarne nepremičnine v najem, če je pridobljeno soglasje banke in je sestavljena najemna pogodba.

Najem stanovanja, kupljenega z vojaško hipoteko

Pomembno vprašanje je tudi oddaja stanovanja, če je bilo kupljeno pod vojaško hipoteko. Ta problem je pomemben tudi zato, ker vojak kupi nepremičnino na vojaško hipoteko v mestu, v katerem namerava živeti, šele po upokojitvi. Ko na ta način pridobi stanovanje, nadaljuje službo v drugi regiji. Seveda, da bi pokrili znesek komunalnih računov, ljudje pogosto iščejo najem stanovanja.

V tem primeru je vprašanje posledica dejstva, da v skladu z zakonom "O statusu vojaškega osebja" državljan nima pravice opravljati komercialnih dejavnosti. Zato morate ugotoviti, ali je prenos stanovanjskih prostorov v najem podjetništvo.

Podjetništvo je opredeljeno v Civilnem zakoniku naše države. Navaja, da gre za dejavnost, ki se izvaja na lastno odgovornost, vključuje prejemanje dohodka in mora biti registrirana v skladu z veljavnim postopkom po zakonu.

Po drugi strani člen 608 navaja, da za lastnika nepremičnine, ki jo oddaja, registracija ni potrebna.

Nazadnje je treba opozoriti, da Ministrstvo Ruske federacije za dajatve in davke z dopisom št. 04-3-01 / 398 z dne 6. julija 2004 pojasnjuje, da operacije v zvezi z najemom lastnega stanovanjske nepremičnine niso podjetniška dejavnost.

Ob upoštevanju vsega naštetega lahko rečemo, da je stanovanje kupljeno pod vojaško hipoteko lahko zakonito oddano v najem. Takšne dejavnosti niso komercialne in niso v nasprotju z zakonom "O statusu vojaškega osebja".

Zakaj ne morem oddati hipotekarnega stanovanja?

Kreditne organizacije ne pozdravljajo vedno želje posojilojemalca po oddaji pridobljenega premoženja v najem. Glavni razlog je, da so stanovanja predmet zavarovanja. Kadar posojilojemalec ne more izpolniti obveznosti iz posojila, premoženje zaseže in proda banka. Kreditna institucija upošteva, da najemniki v vseh primerih ne skrbijo za najete nepremičnine. Zaradi poškodovanega stanovanja se bo njegova vrednost sčasoma znižala.

Še en razlog: ko posojilojemalec namerava odplačati hipoteko le s prejemom dohodka od najema stanovanja, to pomeni, da nima zadostne plačilne sposobnosti. To je tudi tveganje za banko in razlog za zavrnitev posojila.

Če upnik prepove

Če posojilodajalec prepove oddajanje nepremičnin pod hipoteko, si pridržuje pravico preveriti izpolnjevanje pogojev sklenjene pogodbe, namensko rabo in vzdrževanje nepremičnine. Pregledi so lahko spontani. Največji znesekobiski bančnih uslužbencev ne smejo biti več kot dvakrat letno. Če se v stanovanju najdejo nepooblaščene osebe, ki niso vpisane v pogodbo, ima banka pooblastilo, da kreditojemalcu izreče sankcije. Banka je izdala opozorilo. Posojilojemalec bo moral plačati globo.

Odpoved pogodbe

Če pride do ponovne kršitve, ima banka pravico odpovedati hipotekarno pogodbo. V tem primeru morate odplačati celoten znesek dolga, sicer bo zastavljena nepremičnina zaplenjena.

V hipotekarni pogodbi morajo biti predpisane vse posledice, prepovedi in pogoji.

Pomembno je omeniti, da bo banka morda pozorna na posojilojemalca, če mesečno plačilo ne bo izvedeno pravočasno. Običajno se dobroverni plačniki ne preverjajo.

Kako pravilno oddati hipotekarno stanovanje?

Pravni nasvet

Stranke sprašujejo odvetnike, ali se splača kupiti stanovanje na hipoteko za nadaljnjo oddajo?

Ni jasnega odgovora. Treba je preučiti nepremičninski trg in se zavedati, kako likvidna je pridobljena stanovanja in ali je povpraševanje med najemniki. Z najemnino, ki je enaka ali večja od plačil hipoteke, bo najemnina seveda prinesla dobiček za stranko.

Ali je mogoče hipotekarno stanovanje Sberbank oddati vojakom?

Da. Zakonodaja oddajanja nepremičnin v najem ne obravnava kot podjetniško dejavnost, oziroma je na voljo vojaškemu osebju. Pridobiti je treba soglasje banke in skleniti uradni dogovor z najemniki. Prihodki od najemninpredmet 13-odstotnega davka.

Če je oseba vzela hipoteko, a je stanovanje oddana v najem, kaj lahko storite?

V primeru, ko je hipoteka poplačana, vendar je čas dostave hiše zamujen, je treba zoper razvijalca vložiti odškodninsko tožbo. Ko je rok dobave prestavljen za nedoločen čas, je mogoče prekiniti kapitalsko pogodbo z razvijalcem, kot tudi povrniti vplačana sredstva.

Razmišljali smo, ali je možno oddati hipotekarno stanovanje.