Metodologija za izračun najemnin

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2024-01-17 19:07

Beseda "leasing" ima angleške korenine. V prevodu izraz pomeni "najem". Leasing je vrsta finančne storitve, posebna oblika posojila za pridobitev osnovnih sredstev s strani podjetij ali dragega blaga s strani posameznikov.

Narava posla

Skladno s pogodbo se najemodajalec zaveže, da v lastništvo pridobi premoženje, ki ga določi najemnik. Prodajalca določi prejemnik. Pridobljeno premoženje se nanj prenese za plačilo v uporabo in začasno posest.

Ta postopek se praviloma izvaja v okviru podjetniške dejavnosti. Od 1. jan. 2011 Leasing je lahko tudi potrošniški.

Pogodba lahko določa, da izbiro prodajalca in nepremičnine opravi najemodajalec. V tem primeru je lahko najemnik lastnik dragocenosti.

Nianse

V zakonodaji različnih držav se davčne posledice leasinga obravnavajo različno. V Ruski federaciji na primer takšen najem omogoča izračun amortizacije po pospešeni metodi. Tudizakon predvideva prerazporeditev časa odbitkov DDV.

Leasing je v svojem bistvu dolgoročni najem, ki mu sledi nakup nepremičnine. Konvencija UNIDROIT, ki jo je ratificirala Ruska federacija, ne predvideva obvezne pravice do odkupa, dovoljena je le najemnina.

Predmet pogodbe

To so vsi nepotrošni predmeti. Med njimi so na primer strukture, zgradbe, oprema, vozila, drugo premoženje.

Zemljiške parcele, predmeti, ki so prepovedani ali omejeni v prometu, ne morejo biti predmet takega zakupa.

Predmet lizinga, ki je prejemniku dana v začasno uporabo in posest, se šteje za last najemodajalca. Predmeti, preneseni po pogodbi, se obračunajo v bilanci stanja ene od strank v transakciji po njunem dogovoru.

Predmet lizinga spada v določeno skupino profilov. Pripadnost eni ali drugi kategoriji določa tveganje transakcije.

Razvrstitev

Vrste najema se razlikujejo glede na dobo koristnosti objekta in ekonomsko vsebino pogodbe. Najem je lahko:

• Finančni. Rok trajanja pogodbe je podoben dobi koristnosti. Običajno se ob koncu pogodbe preostala vrednost artikla približa nič. V tem primeru lahko predmet brez dodatnih stroškov postane last prejemnika. Finančni najem velja za enega od načinov za pridobivanje ciljnih sredstev.
• Deluje. Obdobje veljavnosti pogodbe je bistveno krajše od obdobja uporabnega delovanja. Predmet pogodbe so praviloma že sredstvana razpolago najemniku. V tem primeru v transakciji morda ni prodajalca (tretja oseba). Po poteku pogodbe se predmet bodisi vrne najemodajalcu in ga lahko ponovno odda v najem ali pa ga najemojemalec odkupi po preostali tržni ceni. Slednja možnost velja za bolj izjemo od pravila. Najemnina za operativni najem je lahko višja kot za finančni najem.

Povratni leasing se obravnava ločeno. Njegovo bistvo je, da je prodajalec nepremičnine hkrati tudi najemnik. Povratni najem je mogoče obravnavati kot pridobivanje kreditnih sredstev proti varnosti proizvodnih sredstev in pridobivanje dodatnih gospodarskih koristi iz razlike v obdavčitvi.

Razporedi plačil

Glavne možnosti so:

• Regresivna. Ta razpored določa, da se mesečni znesek znižuje v času trajanja najema.
• Anuitivna. V tem primeru ostane znesek nespremenjen.
• sezonsko. V tem primeru je urnik vezan na sezonskost dejavnosti najemnika.

Finančni leasing urejajo člena 665 in 666 Civilnega zakonika, določbe zveznega zakona št. 164 in drugi predpisi.

Bistveni pogoji posla

Pogodba mora vsebovati klavzule o:

1. Predmet posla.
2. Prodajalec nepremičnine in da njegovo izbiro opravi najemnik.
3. obdobje.
4. strošek (vrednost plačil).

V odsotnostiteh pogojev se pogodba prizna kot nesklenjena.

Plačila zakupa

So zneski, ki se odštejejo najemodajalcu za pravico, ki jo najemojemalec podeli za uporabo nepremičnine, ki je predmet pogodbe.

Pri izračunu zneskov lizinških plačil se upošteva:

• Amortizacija predmeta za celotno obdobje pogodbe.
• Nadomestilo za najemodajalčevo plačilo za kreditna sredstva, ki jih je porabil.
• Zneski, ki jih za opravljanje dodatnih storitev nakaže najemodajalec, določeni v pogodbi.
• Provizija.
• Strošek predmeta, ki se odkupi, če pogodba predvideva ustrezen postopek in postopek obročnega plačila te cene v okviru najemnine.

Ob podpisu pogodbe stranke v transakciji določijo skupni znesek odbitkov, način in obliko obračuna, pogostost plačil in način plačila.

Plačila so lahko v gotovini, odškodninski ali mešani obliki. Stroški storitev oziroma izdelkov pri drugem načinu se določijo na podlagi določil zakona.

Metode za izračun najemnin

Pri sklenitvi pogodbe lahko stranki izbereta naslednje možnosti obračunavanja:

1. S fiksnim skupnim zneskom. Ta metodologija za izračun najemnine vključuje razporeditev enakih delov zneska na dogovorjena obdobja med trajanjem pogodbe.
2. Vnaprej. V tem primeru najemnik plača najemodajalcu predhodni znesek. Njegovo velikost določijo stranke. Ostalo se izračuna inplačano v času trajanja pogodbe na enak način kot pri izračunu najemnin s fiksnim zneskom.
3. Minimalni odbitki. V tem primeru skupni znesek vključuje znesek amortizacije nepremičnine za celotno obdobje pogodbe, plačilo za uporabo izposojenih sredstev, provizijo, pa tudi plačilo dodatnih storitev, o katerih se dogovorita pogodbeni stranki, in stroške nepremičnina, ki jo je treba kupiti (če jo stranke v transakciji določijo).

Poglejmo še, kako poteka izračun najemnin s primeri izračunov.

Splošna pravila za izračun

Zmanjšanje dolga najemodajalca vodi v zmanjšanje plačila za uporabo izposojenih sredstev. Poleg tega se višina provizije zmanjša, če je njena stopnja določena kot odstotek neporavnane vrednosti predmeta najema. V zvezi s tem je priporočljivo izračunati najemnina po naslednji shemi:

1. Zneski so izračunani za leta, ki jih zajema pogodba.
2. Določen je skupni znesek plačil za celotno trajanje pogodbe. V ta namen se zneski, določeni po letih, seštejejo.
3. Znesek prispevkov se izračuna na podlagi pogostosti, ki jo izbereta stranki, metodologije za izračun najemnin in načina njihovega izplačila.

Pri poslovnem najemu, če je pogodba krajša od enega leta, se znesek odbitkov določi po mesecih. Podroben opis algoritma je podan v Metodoloških priporočilih za izračunplačila zakupa.

Shema računa

V praksi se uporablja naslednja formula za izračun najemnin:

OP=PC + AO + DU + KV + DDV, v katerem:

• OP - skupna plačila.
• PC - Provizija za uporabo izposojenih sredstev.
• AO - amortizacija.
• DU - doplačilo. storitve.
• CF - plačilo za zagotavljanje predmeta.
• DDV - davek na dop. cena.

Upoštevajte, da če je najemnik majhno podjetje, DDV ni vključen v izračun skupnega zneska najemnine.

Amortizacija

Za njihovo določitev se uporablja formula:

AO=BS x On / 100, v katerem:

• On – stopnja amortizacije.
• BS – knjigovodska vrednost.

Pri izračunu najemnin se knjigovodska vrednost določi v skladu z računovodskimi pravili.

Udeleženci v transakciji imajo pravico uporabiti metodo pospešene amortizacije s koeficientom največ 2 enoti.

Provizija za uporabo posojilnih sredstev

Za določitev zneska plačila za uporabo posojila za nakup predmeta lizinga se pri izračunu lizinških plačil uporabi naslednja enačba:

PC=St x KR / 100, v katerem:

• KR - znesek posojila.
• St – obrestna mera posojila.

To predpostavlja, da je med vsakim obračunskim letom indikator PC koreliran s povprečno letno vrednostjo neporavnanega posojila v tekočem obdobju ali s povprečno letno preostalo ceno predmeta:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, kjer:

• KRTek - kreditna sredstva, porabljena za nakup predmeta, katerega plačilo za uporabo se izvede v tekočem obdobju.
• OSnach in OScon - ocenjena preostala cena nepremičnine na začetku oziroma koncu obdobja.
• K - koeficient, ki upošteva delež posojila v skupnih stroških objekta. Če se pri pridobitvi nepremičnine uporabljajo samo kreditna sredstva, se koeficient vzame za ena.

Provizija

Pri izračunu plačil po lizinški pogodbi se lahko nadomestilo določi kot odstotek:

• povprečna letna preostala cena predmeta;
• knjižna vrednost predmeta transakcije.

Odvisno od tega bo uporabljena ustrezna enačba. Pri izračunu najemnin se lahko nadomestilo določi na naslednji način:

CV=BS x p, kjer:

• BS – knjigovodska vrednost;
• r – nagradna stopnja.

Uporabite lahko tudi to enačbo:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, v katerem:

• Sv – nagradna stopnja.
• OSnach in OScon - preostala cena predmeta na začetku in koncu obdobja.

Dodatne storitve

Pri izračunu lizinških plačil doplačilo. storitev najemodajalca v tekočem letu je:

DUt=(P + … Pn) / T, kjer je:

• Р… Pn – najemodajalčevi stroški za storitve (vsaka posebej), ki jih določita stranki v transakciji.
• T je obdobje veljavnosti pogodbe.

obračun DDV

Če se uporablja splošni postopek za izračun najemnin, se davek določi na naslednji način:

NDStack=Wtek x ST / 100, kjer:

• NDStack - znesek odbitkov v tekočem letu.
• Vtech - znesek izkupička od transakcije v obračunskem obdobju.
• ST – davčna stopnja.

Prihodek je določen z naslednjo formulo:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Upoštevati je treba, da sestavo elementov, ki ustvarjajo prihodek, določata davčni zakonik in pravila za ugotavljanje davčne osnove.

Izračun zneskov pri odbitku v enakih deležih

Če sta stranki predvideli letno plačilo, je izračun najemnine naslednji:

LPg=OP / T, kjer:

• LPG - znesek prispevka na leto.
• OP - skupna plačila.
• T je trajanje pogodbe.

Če sta stranki določili četrtletna plačila, je formula, uporabljena za izvedbo izračuna:

LPK=OP / T / 4

Izračun zneska najemnine na mesec je naslednji:

LM=OP / T / 12

efektivna stopnja

Predstavlja realno ceno lizinškega projekta. Efektivna stopnja se oblikuje iz stroškov, ki jih ima najemnik. Razmislite o primeru. Začetni podatki:

• Državljan se je odločil za nakup dragega avtomobila za 2,8 milijona rubljev.
• Kupec ima samo 280 tisoč rubljev, kar je 10% predujma.
• Pogodba je za 10 let.
• Mesečno morate plačati 100.000 rubljev.
• Stopnja apreciacije je 9,52%.
• Skupno izplačilo 3,6 milijona RUB
• Povračilo se izvede na rentni način.

Po prvem obroku se stopnja apreciacije uporabi za preostali znesek: 2,8 milijona - 280 tisoč=2,52 milijona. Ta znesek je resnično posojilo, vzeto pri lizinški družbi.

Najemnine je bolje izračunati v Excelu. Uporabite lahko naslednji model izračuna:

Učinkovita obrestna mera (meseci najemnine; - znesek plačila na mesec (znak "-" je treba obvezno postaviti pred indikator); skupni dolg).

Vrednosti se vnesejo v polja formule:

Dejavna stopnja (36; -100.000; 2.520.000)

Rezultat bo 2,07 % na mesec. in 24,85 % letno.

Priračun zneska po pogodbi o poslovnem najemu

Začetni podatki so naslednji:

• Cena predmeta je 72 milijonov rubljev.
• Pogodbeno obdobje - 2 leti
• Amortizacijska stopnja - 10%/leto
• Obrestna mera posojila - 50%/leto.
• Provizija - 12%/leto.
• Znesek plačila za dodatne storitve je 4 milijone rubljev. (vključno: svetovalne storitve za delovanje objekta - 1,5 milijona rubljev, potni stroški - 500 tisoč rubljev, usposabljanje zaposlenih - 2 milijona rubljev).
• Zneski se plačajo v enakih obrokih prvi dan prvega meseca vsakega četrtletja.
• DDV - 20%.

Povprečna letna vrednost predmeta (v milijonih rubljev)

leta	St-predmet na začetku leta	Amortizacija	Vrednost predmeta do konca leta	Povprečna letna cena nepremičnine
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Določite skupni znesek po letih (v milijonih rubljev).

1 leto:

• PC=50 x 68, 4/100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4/100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• DDV=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

2. leto:

• CV=12 x 61, 2 / 100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2 / 100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• DDV=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Skupna vrednost:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

Prispevki - 14, 8203:

118, 5624 / 2 / 4

Določanje zneskov v okviru finančnega najema s polno amortizacijo

Začetni podatki:

• Cena predmeta je 160 milijonov rubljev.
• Pogodba je izdana za 10 let.
• Amortizacijska stopnja - 10% letno.
• Obrestna mera posojila - 40% na leto.
• Provizija - 10% na leto.
• Kreditna sredstva - 160 milijonov rubljev.
• Dodatne storitve – 9,6 milijona RUB
• Prispevki se letno odštejejo od prvega leta v enakih obrokih.
• DDV - 20%.

Povprečna letna vrednost predmeta (milijon rubljev)

leto	Vrednost predmeta na začetku leta	Amortizacija	Vrednost predmeta ob koncu leta	Povprečna letna cena
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Določite skupni znesek v milijonih rubljev.

1 leto:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• DDV=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

2. leto:

• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• DDV=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

Izračuni za 3-10 let se izvajajo na podoben način. Posledično bo znesek prispevkov (v milijonih rubljev) - 68 352 (683, 52 / 10).

Ekonomska izvedljivost posla

Nakup osnovnih sredstev po lizinški pogodbi omogoča podjetju zmanjšanje davčne obremenitve. Tako plačila zmanjšujejo osnovo za davek od dobička, saj se pripoznajo kot odhodki. Pospešena amortizacija s faktorjem 3 omogoča zmanjšanje odbitne osnove za nepremičnine in jo dodatno znižanje za davek od dobička.

S pravilnim načrtovanjem tokov DDV po lizinški pogodbi lahko v nekaterih primerih pridobite dodatne ugodnosti.

Ločeno velja razmisliti o povratnem lizingu, pri katerem je najemnik hkrati tudi prodajalec predmeta. Z drugimi besedami, podjetje daje v najem premoženje, ki mu je prvotno pripadalo. Pri povratnem najemu se skleneta 2 pogodbi: 1 - o prodaji in nakupu, 2 - o prenosu predmeta v leasing.

Ta postopek ne vključuje sprememb v proizvodnem procesu. Povratni leasing se uporablja za pokrivanje pomanjkanja obratnih sredstev podjetja, ki hkrati prejema denar za "prodano" premoženje. Strokovnjaki tak posel primerjajo z zagotavljanjem zavarovanega posojila. Toda pri povratnem zakupu so stroški po pogodbi nižji kot pri banki.

dodatno

V domači praksi je običajno, da se stopnja apreciacije določi v pogodbi. Praviloma se šteje kot letni %. Stopnja se izračuna kot razlika med skupnim zneskom plačil in stroški predmeta, zmanjšano na letno stopnjo, ob upoštevanju trajanja pogodbe.

Vrednotenje učinkovitosti lizinških poslov se lahko izvede v okviru analize strukture plačil in gospodarskih rezultatov. V ta namen se plačilo razstavi na komponente:

LP=glavnica + (% posojila + davek na nepremičnine + dodatni stroški) x 1, 18 (DDV).

Resni strošek sredstev podjetja se zmanjša zaradi prihrankov, ki izhajajo iz uporabe lizinške sheme. Upoštevati pa je treba, da družba ob koncu najema ne odbije davka na nepremičnine, saj se sredstvo prenese po ničelni vrednosti.

Poleg tega podjetje ob nakupu OS z lastnimi ali kreditnimi sredstvi odšteje DDV od cene po prodajni pogodbi. Pri lizingu se davek obračuna na skupni znesek plačil.

Kot kažejo izračuni, je model lizinga za pridobivanje premoženja veliko bolj donosen kot posojanje na običajen način prek bančne strukture. Vendar je treba upoštevati, da je njegova uporaba omejena na znesek transakcije. Višja kot je, večja je gospodarska korist.