Kako se določi katastrska vrednost zemljiške parcele: formula in postopek izračuna

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Razumeti, kakšna je katastrska vrednost zemljiške parcele, ni tako težko. To je cena, ki je določena v Državnem katastru nepremičnin (GKN). Stroški se določijo na podlagi informacij, prejetih kot rezultat ustreznih aktivnosti. Katastrska vrednost je odvisna predvsem od posameznih značilnosti zemljišča, predvsem od njegove lege, površine, namembnosti, kategorije, pa tudi od tržne cene. Več o tem, kako se določi katastrska vrednost zemljiške parcele, izveste v članku.

Zakaj se izvaja katastrska cenitev

Postopek vključuje številne aktivnosti za določitev ustrezne cene. Njeno nujnost pojasnjujejo naslednji razlogi:

• Pravilni izračun davka za zemljišče.
• Služi kot merilo za transakcije z nepremičninskimi predmeti (s pravilno opredelitvijo najvišjeblizu tržne cene).
• Potrdi lastništvo zemljišča. Tako je možna ne le posest in uporaba, temveč tudi razpolaganje z zemljišči. Na primer, lahko se proda, zastavi ali podeduje.
• Omogoča, da se izognete konfliktom in s tem tudi sodnim postopkom.

zakonodajni okvir

Popis in kataster v smislu nepremičnin vodijo strokovnjaki Rosreestra. Glavni normativni akti, povezani z obravnavano temo, so:

• Zakon "o katastrskih dejavnostih" št. 221-FZ.
• Zakon »O državi. registracija nepremičnine" št. 218-FZ.
• Zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Rusiji" št. 135-FZ.
• Uredba vlade "O pravilih za izvajanje katastrskega vrednotenja" št. 316.
• Zakon "o državnem katastrskem vrednotenju" št. 237-FZ.

Odkupna vrednost in katastrska vrednost: razlike

Ko ste izvedeli, kakšna je katastrska vrednost zemljiške parcele, morate zdaj razumeti koncept odkupne cene. V tem primeru govorimo o parametru, ki je določen posebej za postopek prenosa lastništva zakupljene površine. Preprosteje povedano, odkup pomeni ceno, po kateri je bila kupljena nepremičnina, ki je prej pripadala drugi osebi.

Takšne nepremičnine lahko pripadajo ne samo posameznikom, temveč tudi državi, pa tudi občini. Pogosto se imenuje "vrednost kosa zemljišča po katastrski vrednosti". To je razloženo z dejstvom, da je vrednost izračunana na podlagi katastrske vrednosti.

Obenem teh pojmov ne smemo zamenjevati, saj je odkupna cena statična, torej nespremenjena, kljub spreminjanju cen nepremičnin. Vendar se ugotavljanje katastrske vrednosti zemljiške parcele pregleda le enkrat v časovnem intervalu od 3 do 5 let po popisu. Poleg tega je lahko pobudnik prevrednotenja tudi lastnik zemljišča.

Najceneje je kupiti zemljišče, ki je v lasti 25 let, in v primeru gradnje kapitalskih objektov na njem. Potem bo treba za občinsko zemljišče plačati le 20 % katastrske cene, za državno pa le 25 %.

katastrski register

Razume se kot del Odbora za državno premoženje, ki hrani podatke o ceni po katastru zemljiških parcel, pridobljene kot rezultat cenitvenih dejavnosti. Po njihovi izvedbi se zemljišče prevrednoti (to se lahko izvede tudi na pobudo lastnika). Natančnejši podatki so navedeni tudi v registru, kjer ima vsaka zemljiška parcela svojo edinstveno katastrsko številko. To vključuje tudi spreminjajoče se cene, ki jih trenutno ponuja trg, ki so določene po popisu.

Določanje cene občinskega zemljišča

Oceno lahko naročijo lokalne oblasti (okrožja, mesta, kraji). Kako se določi katastrska vrednost zemljiške parcele za občino? Ocenaizvaja na podlagi razpoložljivih tržnih cen. Pri tem se upoštevajo podatki o dodelitvi zemljiških parcel.

Zemljišča v lasti občine se lahko uporabijo za gradnjo zasebne hiše, pa tudi za hortikulturo in hortikulturo, za garaže ali za gradnjo stanovanjske hiše. Hkrati se upoštevajo standardi, ki jih določajo zemljiški zakonik, urbanistični zakonik in jih vsebujejo drugi pravni akti.

Javna katastrska vrednost nepremičnine na naslovu v lasti občine je ocenjena na naslednji način:

1. Pripravljalna faza. Sestavljen je iz zbiranja in obdelave potrebnih informacij, in sicer regulativnih informacij in podatkov o tržnih trendih v bližnji prihodnosti. Poleg tega se zbirajo podatki o naselju, ekološkem stanju, pojasnjujejo se podnebne informacije, izvaja se klasifikacija zemljišč.
2. Zoniranje ozemlja. V njenih mejah je dodeljena stanovanjska cona (za gradnjo zasebnih in večstanovanjskih stavb); proizvodnja (za namestitev industrijskih objektov, skladišč in drugih podobnih objektov); javni in poslovni (z zdravstvenimi ustanovami, potrošniškimi službami, znanstvenimi, kulturnimi in drugimi ustanovami); prometna in inženirska infrastruktura (za objekte in komunikacije prometa in komunikacij); kmetijski (z vrtovi, pašniki, vrtovi in poslopji); rekreacijski (za rekreacijo, gozdni parki, plaže).
3. Uporablja se formula za izračun katastrske vrednosti zemljiške parcele. Nepozidana zemljišča se vrednotijo s pomočjo statične analize cen,ki jih ponuja trg, kot tudi stroške razvoja ustreznih območij. Cena na enoto površine parcele, ki jo zasedajo objekti, se izračuna z uporabo metode nadomestitvenih stroškov infrastrukture.
4. Zoniranje glede na katastrsko vrednost.
5. Zadnja faza. Na tej stopnji se izvede končna obdelava informacij, pridobljenih kot rezultat katastrskega vrednotenja, in njihov vnos v Rosreestr.

Po zaključenem postopku se določi katastrska vrednost zemljišča v cenilni coni. Enaka je tržni vrednosti enote površine parcele, ki se nahaja na ozemlju z enakimi lastnostmi.

Določanje cene javnega zemljišča

Značilnost postopka določanja katastrske vrednosti zemljiške parcele je v tem primeru uporaba različnih koeficientov (tako nižajočih kot naraščajočih). Odvisni so od:

• Lokacije dodelitev.
• Njegova tržna cena.
• Raven razvoja komunikacijskih sistemov.
• Dostopnost v prometu.
• Stopnja primernosti za predvideno uporabo.
• Prisotnost stanovanjskih ali nestanovanjskih objektov.

Ker je tržna vrednost na različnih območjih, tudi z enakimi lastnostmi, različna, je različna tudi katastrska cena. Vendar je razlika lahko pomembna.

Določanje cene zemljišč v naseljih

Na splošno je cena določena na enak način kot katastrskavrednost zemljišča, če je v lasti občine. Vendar pa obstajajo številne značilnosti, ki so neločljive za naselja.

Torej so zelo pozorni na razjasnitev meja parcel, pa tudi na razdelitev ozemlja na cone glede na njihov namen. Cilji ocenjevanja so:

• Formiranje davčne osnove zemljišča, ki pripada naselju.
• Izdelava posodobljene sheme območij po ozemlju in gospodarskih kazalcih.
• Odobritev najema.
• Določanje cene, po kateri se nepremičnina prodaja ali oddaja v dolgoročni najem.
• Sestavljanje natančnejšega zneska odškodnine osebam, ki jim je bilo odvzeto zemljišče za občinske potrebe.
• Objektivno določitev najbolj obetavnih razvojnih področij za različne razvoje.

Določanje cene primestnega območja

Za pridobitev objektivnih podatkov je treba v tem primeru upoštevati naslednje značilnosti:

• Lokacija zemljiške parcele na katastrskem načrtu (na oddaljenem območju je ocenjena cenejša od enake, vendar se nahaja v bližini mesta z ustrezno infrastrukturo).
• kvadrat.
• Komunikacije (elektrika, plin, vodovod, kanalizacija).
• kategorija sklopa.
• Ekološko stanje ozemlja.
• Če je tržna cena znana, je katastrska cena določena na enak znesek.

Določanje cene parcele zgozd

Posebnost izračunavanja katastrske vrednosti zemljiške parcele z gozdovi je v tem, da se v vsakem primeru cena določi za posamezno območje:

• Znotraj ruskih regij.
• Znotraj cone leshoz.
• Znotraj gozdarskih ozemelj, ki jih zasedajo gozdovi.

Stroški površin, ki se nahajajo v gozdnem pasu, se izračunajo ob upoštevanju kapitalizacije ustreznega zneska dohodka od najemnine na leto, plačane za uporabo površin za gospodarsko dejavnost. Izračun upošteva parametre spravila lesa.

Izračun in odobritev

Za pravilen izračun cene glede na inventar morate upoštevati različne parametre. Kaj vpliva na katastrsko vrednost zemljišča? Najpomembnejši med njimi so korekcijski faktorji. Njihova uporaba izniči dejavnike, ki vplivajo na oblikovanje cen. Na primer, če so na območju strukture, ki veljajo za dotrajane, ali je ozemlje izpostavljeno poplavam zaradi poplav, se uporabi koeficient, ki zmanjšuje katastrsko vrednost. Obstajajo situacije, ko se, nasprotno, uporabi množilni faktor.

Pomemben je tudi specifičen kazalnik cene katastra. Specifična velikost se izračuna na podlagi površine, enake enemu kvadratnemu metru. Ta indikator se nastavi vsako četrtletje. Katastrska vrednost nepremičnine na lokacijskem naslovu se določi na naslednji način:

1. Dejavniki, ki vplivajo na stroške, so prepoznani.
2. Standard je sprejetspletno mesto, ki najbolj ustreza lastnostim.
3. Ustvari se podskupina referenčnih ploskev s podobnimi lastnostmi.
4. Podatki se zbirajo za vsako podskupino in nato analizirajo.
5. Potem se modelirajo statistični podatki in določijo dejavniki, ki vplivajo na tržno vrednost.
6. Izračunajte stroške na enoto.

Na podlagi pridobljenih podatkov je možno izračunati ceno po katastru vseh zemljiških parcel. Izkazalo se je, da na velikost cene po katastru vplivajo takšni kazalniki, kot so površina, razvrstitev zemljišč po namembnosti in tržna cena objekta.

Naročnik najkasneje v dvajsetih delovnih dneh po zaključku poročila sprejme akt o potrditvi cene po katastru. Ta dokument postane veljaven od trenutka razglasitve na uradni način. Sprejema ga državna agencija, občina ali izvršilni organi.

Formula za izračun

Izračun se izvede z uporabo naslednje formule:

Površina lota(Linearna funkcija + funkcija formata transakcije)Razmerje.

Linearna funkcija ima izjemne parametre življenjske dobe naselja in njegove življenjske dobe, funkcija formata transakcije pa implicira lokalno komponento. Tako morate za izračun stroškov po katastru poznati določene parametre zemljiške parcele, pa tudi posebno znanje.

Ta znesek izračunajo cenilci, ki uporabljajo državne metode vrednotenja za izračun vrednosti zemljiške parcele,oblikovalo in odobrilo Ministrstvo za gospodarski razvoj Ruske federacije.

Sprememba katastrske vrednosti

Poleg tega, kako se določa katastrska vrednost večnamenskih zemljiških parcel, je treba upoštevati pogostost prevrednotenja. Ta postopek se izvaja enkrat v intervalu od treh do petih let. Nova vrednost se določi na podlagi rezultatov revizije. Lahko se zmanjša ali poveča. Slednja možnost se praviloma pojavlja najpogosteje.

Številni lastniki zemljišč se soočajo s situacijo, v kateri se poveča katastrska vrednost. Zaradi tega morate plačati več davkov. Tako je prišlo do močne rasti konec leta 2016, ko so se ustrezne cene večkrat povečale.

Toda to ne pomeni, da je postalo bolj donosno prodajati zemljo. Njegova kakovost je ostala na enaki ravni in številna mesta v tem času še zdaleč niso bila v najboljšem stanju. Zato niso vsi ljudje pripravljeni kupiti zemljišča, da bi plačali ogromne davke. Poleg tega je bilo to prevrednotenje izvedeno v odsotnosti. Podatki o lokaciji so bili vneseni v tehnični načrt za katastrski vpis tako, da so posledično začele stati enake parcele enake površine, vendar bistveno različne po različnih parametrih.

Sredi leta 2016 je bil uveden moratorij, po katerem je bila katastrska cena zamrznjena za tri leta. V tem obdobju so veljali stroški, ki so bili relevantni od začetka leta, vendar ne prej kot leta 2014.

Približno ob istem času je bil sprejet zakon o državnem katastruocena” št. 237-FZ, v kateri ni bilo nič omenjeno o moratoriju. V zvezi s tem se strokovnjaki niso mogli strinjati, ali je treba uporabiti "zamrznitev" ali ne. Zaradi tega so morala sodišča obravnavati veliko sporov o tem vprašanju.

Določanje po TIN

Ob poznavanju le številke TIN (identifikacijske številke davčnega zavezanca) je nemogoče pridobiti zahtevane podatke o vrednosti zemljišča v lasti posameznega državljana. Te storitve lahko ponujajo spletna mesta z dvomljivim ugledom. Vendar jim ne smete zaupati, saj so takšni viri goljufivi.

Sklep

Cena zemljiške parcele po katastru je ocenjena vrednost, ki se pridobi kot rezultat ocene nepremičnine s strani države in je zapisana v Državnem katastru nepremičnin. Obstoječa metoda, ki prikazuje, kako se izračuna katastrska vrednost zemljiške parcele, vključuje upoštevanje glavnih značilnosti. Ta vrednost je enaka tržni ceni v času vrednotenja. Cena po katastru različnih kategorij zemljišč se določi ob upoštevanju ustreznih značilnosti. Vrednost se pregleda vsaj enkrat na pet let, vendar ne več kot enkrat na tri leta.

Od leta 2016 je začel veljati zakon »O državnem katastrskem vrednotenju«. Vse naloge ocenjevanja so dodeljene državnim strukturam.