Vrednotenje prostorov: faze in nianse postopka

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Nepremičnine predstavljajo številni objekti, ki so lahko stanovanjski ali nestanovanjski. Vključuje celo zemljo. Ni nenavadno, da potrebujete cenitev nepremičnine za različne namene, kot so prodaja, zastava, oddaja v najem ali kaj podobnega. Vrednotenje naj izvajajo samo izkušeni strokovnjaki, kar vam omogoča določitev tržne cene določenega predmeta.

Kaj je mogoče soditi?

Vrednotenje je zahtevana storitev, ki se lahko izvaja na javni, poslovni ali zasebni lastnini. Najpogosteje izveden postopek je za:

• stanovanjska nepremičnina, ki jo predstavljajo hiše, stanovanja ali sobe;
• zemeljske parcele;
• poslovni prostori, ki so hoteli, pisarne, skladišča ali trgovine;
• nedokončana gradnja;
• industrijski prostori;
• inženirska komunikacijska omrežja;
• gospodarska in pomožna poslopja.

Vrednotenje prostorov vključuje preučevanje vseh njegovih parametrov in značilnosti. Upoštevajo se tudi zahteve za bivalne prostore, saj bo v primeru njihove kršitve to zagotovo povzročiloznatno zmanjšanje vrednosti predmeta.

Kdaj je potrebna ocena?

Ta postopek se izvaja v različnih situacijah:

• prodaja ali nakup nepremičnine;
• najem prostorov;
• reševanje lastninskih sporov;
• sklepanje dediščine, po kateri na dediča preidejo različne nepremičnine;
• dajanje v bilanco stanja podjetja predmeta, ki je bil prej neobjavljen;
• nakup prostorov na račun izposojenih sredstev, za katere je naložena obremenitev, zato banka potrebuje podatke o ceni zavarovanja;
• izvedba različnih investicijskih projektov;
• sklenitev zavarovalne pogodbe;
• sestavljanje poročne pogodbe.

Vrednotenje prostorov je potrebno za skoraj vsak pravni postopek z nepremičnino. Če nameravate prostore prodati ali oddati v najem, bo poznavanje njegovih stroškov nedvomno vplivalo na ceno pogodbe.

Prednosti ocene

Vrednotenje nepremičnine ponuja številne prednosti:

• določanje dejanske vrednosti nepremičnine;
• zmanjšanje tveganj različnih bančnih ali zavarovalniških institucij;
• kupci nepremičnin so lahko prepričani, da ne pride do preplačila in izgube znatnega zneska sredstev;
• zaradi dostopnosti informacij o tržni ceni lahko izberete najboljšo možnost za nakup.

Zahvaljujoč oceni zemljišča je mogoče določiti optimalnostroški različnih podeželskih zgradb.

Proces ocenjevanja nepremičnin

Vrednotenje stanovanjskega ali nestanovanjskega objekta poteka skoraj na enak način, razlike pa so v tem, da se preučujejo različni parametri nepremičnine. Sam postopek je razdeljen na zaporedne stopnje:

• izbralo podjetje ali zasebni neodvisni cenilec;
• z organizacijo je sklenjena pogodba za opravljanje storitve ocenjevanja;
• dokument določa pogoje postopka, postopek za izvedbo tega postopka, pa tudi stroške storitve;
• priprava dokumentov za objekt, predloženih z izpiskom iz USRN, potrdilom o registraciji in drugimi dokumenti;
• ocenijo se lastnosti objekta, za katere se upoštevajo zahteve za stanovanjske prostore ali nestanovanjske nepremičnine;
• obstoječa postavitev, stanje nepremičnine, življenjska doba, primernost za določene namene in stanje zaključnih del se preučuje;
• določi se tržna cena predmeta, za katero je mogoče uporabiti različne metode: analogne, donosne ali drage;
• na ceno vplivajo naslov objekta, razpoložljivost in učinkovitost komunikacij, življenjska doba nepremičnine in drugi dejavniki;
• na podlagi preučenih parametrov se ustvari poročilo, ki vsebuje ceno nepremičnine.

Če se presoja opravi pri vlogi za hipotekarno posojilo, je za to izbrano podjetje, ki je akreditirano pri bančni instituciji. Pri izbiri podjetja se upošteva, da mora imeti ustrezno licenco.

Nianse ocenjevanja nestanovanjskihpredmet

Vrednotenje nestanovanjskih prostorov vključuje upoštevanje dejavnikov:

• lokacija nepremičnine;
• nadstropje;
• skupna površina;
• razpoložljivost parkirnih mest v bližini vhoda;
• leto gradnje;
• razpoložljivost in stanje komunalnih storitev;
• oprema za dodelavo in inženiring;
• drugi parametri, ki so pomembni za kupce ali uporabnike.

Takšni objekti vključujejo trgovine, skladišča, pisarne ali industrijske prostore.

Značilnosti postopka

Proces velja za zapleten in specifičen, zato se zaupa le strokovnjakom. Pri ocenjevanju katere koli vrste nepremičnine bodo strokovnjaki zagotovo upoštevali različne dejavnike:

• cene za podobne nepremičnine v regiji se preučujejo;
• velja za optimalno uporabiti primerjalno metodo določanja vrednosti preučevane nepremičnine, za katero se primerjajo cene različnih možnosti;
• predhodni cenilec mora preučiti različne podatke o prostorih, ki naj ne bodo le ekonomski ali tehnični, ampak tudi pravni;
• se določi kot skupna tržna cena objekta in strošek 1 m2. m.

Storitve ocenjevanja se torej štejejo za zelo pomembne. Izvajajo jih lahko le izkušeni in strokovni cenilci. Ta storitev je potrebna v različnih situacijah, izvaja pa se tudi v zvezi z različnimi nepremičninami. S pridobitvijo informacij o vrednosti predmeta je mogočepreprečite nepredvidene in nepotrebne stroške, sklenete pa lahko tudi najem pod ugodnimi pogoji. Hkrati velja, da je ocenjevanje cenovno dokaj ugodna storitev.