Kaj morate vedeti pri nakupu stanovanja: pravno svetovanje

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Nakup katere koli nepremičnine mora biti kompetenten in temeljit postopek, ki vključuje preverjanje pravne čistosti posla in pravilno izbiro same nepremičnine. Objekti na trgu so predstavljeni v različnih vrstah, tako da lahko izberete stanovanje v novogradnji ali nadaljnjo prodajo. Pred sestavo pogodbe je pomembno razumeti, kaj morate vedeti pri nakupu stanovanja, da bi izbrali resnično optimalno vrsto nepremičnine, ki bo idealno ustrezala zahtevam kupca.

Na kaj morate biti pozorni?

Razumeti morate, kaj morate vedeti pred nakupom stanovanja, da preprečite morebitne negativne posledice tega procesa. Zahvaljujoč kompetentnemu pristopu k temu vprašanju je mogoče zagotoviti odsotnost številnih težav.

Kaj morate vedeti pri nakupu stanovanja? Če želite to narediti, je pomembno upoštevati nekaj pomembnih točk:

• je treba preveriti pravno čistost transakcije, zato so vsi dokumenti, ki so na voljo prodajalcu, natančno preučeni, zaželeno pa je, da to storite s pomočjo odvetnika, pa tudipriporočljivo je, da številna potrdila in potrdila preverite neposredno pri Rosreestru in drugih vladnih agencijah;
• podatki iz dokumentacije se preverjajo glede na dejansko stanje objekta, tako da v primeru neskladja v postavitvi s podatki, ki jih vsebuje tehnični načrt, lahko govorimo o nezakonitem načrtovanju ali ponarejenih dokumentih, torej je priporočljivo zavrniti tak nakup;
• celoten postopek pridobitve mora biti pravno kompetenten, zato je treba opraviti številne faze nakupa, zaželeno pa je tudi povabiti odvetnike;
• kupec je sam dolžan zagotoviti, da izbrani predmet resnično ustreza njegovim zahtevam in željam.

Če razumete, kaj je pomembno vedeti pri nakupu stanovanja, lahko zagotovite, da bo zares izbrana optimalna nepremičnina za življenje.

Kaj je zaskrbljujoče?

Obstajajo določene točke, ki bi morale opozoriti vsakega kupca, ne glede na to, ali je izbrani predmet na primarnem ali sekundarnem trgu.

Če kupec dvomi o različnih dejavnikih, se morate prepričati, da je sklenitev takšnega posla zakonita in smotrna.

Prisotnost pooblastila

Če nepremičnine ne prodaja lastnik, ampak skrbnik s pooblastilom, potem lahko rečemo, da je tak posel lahko nezakonit.

Pomembno je zagotoviti, da pooblastilo ni ponarejeno ali preklicano in neje poteklo. Prav tako morate preveriti, ali je tak dokument že izdelala pokojna oseba.

Ni redkost, da goljufi oblikujejo ponarejene dokumente, na podlagi katerih zastopajo interese starejših ali nesposobnih občanov. Takšna transakcija je zlahka razveljavljena, tako da kupec izgubi denar in nepremičnino.

Privatizirano stanovanje

Če je bilo stanovanje pred kratkim v lasti prodajalca zaradi privatizacije, je pomembno, da se prepričate, da so vsi dokumenti pravilno sestavljeni. Tudi, če je več najemnikov, so se morali vsi strinjati s tem postopkom.

Nakup stanovanja za nadaljnjo prodajo, kaj morate vedeti? Najprej se morate prepričati, da v nepremičnini niso registrirane nepooblaščene osebe, ki bi lahko v prihodnosti zahtevale ta predmet.

Še posebej je treba preveriti odsotnost prijavljenih mladoletnikov v objektu, saj jih bo težko odpisati tudi prek sodišča.

Dvomljiva zgodovina stanovanja

Kaj morate vedeti, ko kupujete stanovanje, da zagotovite pismenost in formalnost transakcije? Vnaprej je potrebno preveriti zgodovino obstoječega objekta.

Če obstajajo dokazi, da je bil predhodno opravljen postopek odtujitve, kar lahko štejemo za dvomljivo, lastniki pa so bila različna podjetja ali vladne agencije, potem je bolje, da tak nakup zavrnete.

Prenos prekdediščina

Če nameravate kupiti stanovanje, kaj mora vedeti kupec pri nadaljnji prodaji, da prepreči morebitne negativne posledice? Za to se preuči, kako je prodajalec pridobil lastništvo tega predmeta.

Pogosto so stanovanja podedovana. Če se dedič poskuša nujno znebiti premoženja, obstaja možnost:

• nezakonito stanovanje;
• predmet zahtevajo drugi državljani, ki imajo vse pravice, da ga odtujijo;
• uporabljene so bile različne nezakonite metode, s katerimi si je prodajalec prisvojil predmet.

Ob prisotnosti zgornjih dejavnikov obstaja možnost izgube kupljenega stanovanja v prihodnosti.

Prisotnost obremenitve

Če nameravate kupiti stanovanje pod hipoteko, kaj morate vedeti, da takšne nepremičnine v prihodnosti ne izgubite? Predmet je lahko zastavljen banki, sodnim izvršiteljem ali drugim organizacijam. Najprej morate preveriti te podatke. Nato morate poskrbeti, da se postopek prodaje nepremičnine izvede s popolnim soglasjem hipotekarnega upnika.

Če poteka tožba zoper lastnika stanovanja, je treba takšno pridobitev opustiti.

Nianse nakupa v novogradnji

Če morate kupiti stanovanje v novogradnji, kaj morate vedeti, da zagotovite kompetenten in uraden nakup? Na začetku se za to analizira nekaj pomembnih točk za vsakega kupca:

• lokacija, razpoložljiva infrastruktura in udobje lokacije glede na kraj dela oz.drugi predmeti;
• cena 1 sq. m. in bi morala biti nižja od cene nepremičnin na sekundarnem trgu;
• prisotnost ali odsotnost pravne zgodovine, najbolje pa je kupiti predmet neposredno od razvijalca, kar praktično zmanjša možnost goljufije in dejstvo, da lahko tretje osebe zahtevajo stanovanje;
• možnost pridobitve obročnega načrta ali hipoteke, če kupec nima potrebnih sredstev za tako pridobitev.

Nakup stanovanja v novogradnji, kaj morate vedeti? Za dokončanje trenutne transakcije se ocenijo naslednji parametri:

• sprva so vsi podatki, ki jih je zagotovila pogodbena družba, ki je neposredno vključena v gradnjo tega objekta, natančno preučena, to vključuje različna dovoljenja in finančne dokumente;
• Podatki o razvijalcu se preverjajo, zato je pomembno pridobiti podatke o tem, kako dolgo organizacija deluje na trgu, kateri objekti so bili zgrajeni, koliko je odprtih tožb s kupci in tudi ocene preučenih ljudi, ki so že kupili stanovanja pri tem podjetju;
• osebno obiščite gradbišče, da preverite, v kateri fazi gradnje je hiša, lahko pa komunicirate tudi z neposrednimi gradbeniki, kar vam pogosto omogoča, da ugotovite pomembne nianse o konstrukciji;
• če je sestavljen DDU, je pomembno zagotoviti, da so vsi potrebni elementi v dolžnostih in odgovornostih razvijalca, in če manjkajo, potemPriporočljivo je, da dokument pregledate ali se celo obrnete na Rospotrebnadzor.

Ko smo ugotovili, kaj morate vedeti pri nakupu stanovanja na primarnem trgu, se lahko vsaka oseba zaščiti pred nekvalitetno pridobitvijo, ki jo spremlja zapletenost registracije lastništva.

Značilnosti nakupa stanovanja s hipoteko

Pogosto ljudje preprosto nimajo potrebnih sredstev za nakup nepremičnin. V tem primeru je priporočljivo zaprositi banko za hipotekarno posojilo. Če nameravate kupiti stanovanje na hipoteko, kaj morate vedeti, da boste lahko predvideli vsa možna tveganja in slabosti takšnega nakupa? Pri tem se upošteva nekaj točk:

• zagotovo je stanovanje izdano v zastavo banki, zato brez dovoljenja in sodelovanja banke ne bo mogoče prodati stanovanja ali kako drugače zamenjati lastnika pred iztekom posojilne dobe;
• bo moral vsako leto zavarovati stanovanje;
• preden zaprosite za posojilo, boste morali opraviti oceno nepremičnine;
• prepovedano je izvajati prenovo ali druge pomembne procese z objektom.

Za nakup stanovanja na hipoteko je pomembno izbrati pravega posojilodajalca in kupiti zavarovalno polico pri pooblaščenem podjetju.

Prednosti nakupa hipoteke

Če nameravate kupiti stanovanje, kaj mora kupec vedeti pri uporabi izposojenih sredstev? Prednosti te pridobitve vključujejo:

• banka sama preveri pred podpisom pogodbeprodajalca, za katerega se ocenjuje njegova kreditna zgodovina, finančno stanje, zanesljivost dela, odprte terjatve in druge značilnosti, tako da če banka zavrne posojanje, ste lahko prepričani, da je pri delu razvijalca ogromno minusov;
• vso dokumentacijo preveri pravna služba banke, tako da je kupec lahko v primeru odobritve hipoteke prepričan, da so vsi dokumenti prodajalca zakoniti, s potrebnimi informacijami in zanesljivi;
• bančna sredstva se prenesejo neposredno na razvijalca, kar preprečuje možnost, da bi tretje osebe zahtevale ta sredstva;
• Uslužbenci banke s potrebnimi pooblastili dodatno ocenijo stanje stanovanja in ugotovijo vse dejavnike, ki vplivajo na njegovo vrednost, kar odpravlja možnost goljufije ali precenjevanja.

Tako je zaradi sodelovanja banke možno zagotoviti zakonitost transakcije.

Nianse nakupa pri nadaljnji prodaji

Kaj morate vedeti pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu? Takšna transakcija velja za najbolj specifično in zapleteno. To je posledica številnih tveganj, ki vključujejo dejstvo, da lahko tretje osebe zahtevajo nepremičnino.

Najpomembnejše nianse takšnega nakupa so:

• pravna tveganja, saj gre za večdimenzionalna pravna razmerja, poleg tega pa je potrebno preveriti čistost transakcije in skladnost vseh dokumentov prodajalca s številnimi zakonskimi zahtevami;
• tehnična tveganja. Nastanejo zaradi dejstva, da ima samo stanovanje lahko različne skrite težave, ki jih predstavljajo nepravilno delovanje komunale, neskladnost objekta s sanitarnimi zahtevami ali druge težave, ki so ugotovljene že med obratovanjem nepremičnine.

Za zmanjšanje tveganj je priporočljivo uporabiti pomoč nepremičninskega posrednika ali odvetnika. Prav tako morajo biti vsi papirji prodajalca notarsko overjeni. Kopije morajo biti izdelane iz papirjev, pomembno pa je tudi vztrajati pri oblikovanju akta o prenosu predmeta.

Posebnosti nakupa pri nepremičninskem posredniku

Mnogi ljudje poiščejo pomoč strokovnjaka v procesu iskanja najboljše nepremičnine. Zato se državljani odločijo, da se bo nakup stanovanja izvedel prek nepremičninskega posrednika. Kaj morate vedeti za to?

Izbrati morate samo zaupanja vredna podjetja, ki zagotavljajo kakovostne storitve. Nepremičninski posrednik mora nenehno spremljati transakcijo. Poleg tega mora podjetje preveriti zakonitost transakcije.

Študij kakovosti nepremičnin

Če želite kupiti resnično kakovostno in udobno stanovanje, morate biti pozorni na nekaj točk, ki vključujejo:

• preverjanje stanja javnih služb;
• prepričati se morate, da sedanji lastniki niso izvajali nelegalne prenove, zato se podatki iz tehničnega načrta preverijo glede na dejansko stanje nepremičnine;
• ocenite stanje popravila, kakovost obstoječih oken in vrat ter druge pomembne elemente.

Če je stanovanje v celoti primerno zazahteve kupca, potem lahko začnete pravni pregled.

Kako preveriti stanovanje?

Pred pridobitvijo katere koli izbrane možnosti je potrebno zanjo pridobiti izpisek iz USRN, ki vsebuje naslednje podatke:

• prisotnost ali odsotnost obremenitve;
• število nekdanjih lastnikov;
• število registriranih oseb in če so med njimi mladoletne osebe, je priporočljivo, da takšno pridobitev zavrnete;
• označuje, kako je prodajalec prejel ta predmet.

Ta dokument lahko celo sami dobite na spletnem mestu Zvezne davčne službe.

Kako preveriti prodajalca?

Prodajalec je preverjen na različne načine:

• v zvezni davčni službi se morate prepričati, da je potni list državljana pristen;
• priporočljivo je zahtevati potrdilo, ki potrjuje prodajalčevo poslovno sposobnost in odsotnost duševnih motenj;
• če obstaja pooblastilo, se preveri zakonitost.

Preverjanje lastnika predmeta s pomočjo različnih vladnih organizacij ni težko.

Tako, če vsak ve, katere podatke je treba pridobiti pri nakupu stanovanja, potem lahko računate na nakup res kakovostne in optimalne nepremičnine. Ne bo le izpolnjeval zahtev državljana, ampak bo transakcija tudi pravno čista. Postopek cenitve nepremičnine je odvisen od tega, ali se stanovanje nahaja naprimarni ali sekundarni trg. Upošteva tudi, ali je za tako pridobitev izdana hipoteka in ali se uporabljajo storitve nepremičninskega posrednika. Hkrati je pomembno, da kakovost predmeta in čistost transakcije ocenimo na različne načine.