Nakup poslovnih nepremičnin: značilnosti, postopki in priporočila

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Nakup poslovnih nepremičnin zahteva izjemno odgovoren pristop. Samo ena napaka ali nepravilnost lahko povzroči resne negativne posledice. Ne glede na zapletenost posla nakup poslovnih nepremičnin v Moskvi zahteva posebno skrb in dosledno spoštovanje določenih pravil in algoritma dejanj.

Kako kupiti pisarno?

Najdonosnejši način vlaganja v poslovne nepremičnine pri nas je danes nakup objektov v prestolnici in bližnji regiji. Lastnik nepremičnine zmaga. Lahko dobi stabilen dobiček od dobave predmeta po najemni pogodbi. Poleg tega lahko danes na trgu najdete veliko število uspešnih podjetij, ki so pripravljena kupiti pisarniški prostor. Zanimajo jih predvsem nestanovanjske nepremičnine, ki so primerne za komercialno dejavnost.

Iskanje pravega pisarniškega prostora lahko traja dolgo. Če pa ste končno našli primeren predmet, se porajajo nova vprašanja. Kako se izvajanakup poslovne nepremičnine? Kako sestaviti pogodbo? Katere lastnosti je treba upoštevati pri sklepanju posla? To in še veliko več bo obravnavano v tem članku.

Pravne podrobnosti: lastništvo

Na srečo so dnevi sovražnih prevzemov in drugih scenarijev nezakonitih dejanj že davno minili. A tukaj ljudje, ki so se specializirali za takšne dejavnosti, delajo še danes. Pogosto sodelujejo pri reševanju različnih problemov. V obdobjih gospodarske krize je tveganje goljufije večje kot kdaj koli prej, zato morajo biti lastniki podjetij previdni in previdni.

Kako poteka nakup poslovnih nepremičnin? Pasti, ki jih lahko pričakujete pri sklepanju posla, so zelo raznolike. Posebej previdni morate biti, če veste, da je prodajalec nepremičnine v težkem finančnem položaju. V sodobni pravni praksi je veliko primerov, kako je prvotni lastnik prostorov, ki je sestavljal pogodbo o nakupu poslovne nepremičnine, pustil vrzeli, ki so omogočale ohranitev lastništva. Takšni nepošteni prodajalci bi lahko po reševanju finančnih težav s transakcijo zahtevali vračilo predmeta.

Tako lahko sklepamo, da bo nakup in prodaja poslovnih nepremičnin uspešen le, če bo posel pravno formaliziran. Ključni dejavniki pri tej zadevi sta pravilnost in pravilnost sestave pogodbe. Samo v tem primeru se boste lahko zaščitili pred tveganji, povezanimi z izgubo premoženja inpredložitev neutemeljenih finančnih zahtevkov s strani prodajalca. Zato je za večino kupcev najpomembnejši vidik pridobitev pravno čistega prostora.

Nakup poslovnih nepremičnin za samostojnega podjetnika (samostojnega podjetnika) ima veliko tveganj, ki lahko privedejo do dolgotrajnih pravdnih sporov. Posledično lahko ne samo zapravljate svojega časa in energije, ampak tudi izgubite svoje prostore.

Glavna tveganja kupca

Nakup poslovnih nepremičnin lahko vključuje naslednja tveganja:

• prodajalec ni lastnik predmeta;
• pravice do prostorov lahko izpodbijajo tretje osebe;
• lastninske pravice so morda napačne;
• prikaz predmeta;
• nakup predmeta lahko spremljajo številni dodatni stroški;
• nastop tretjih oseb, ki zahtevajo poplačilo dolgov ali odškodnino za izgube, povezane z uporabo predmeta.

Tako lahko takšna pridobitev povzroči hude finančne posledice, če transakciji ne posvetite ustrezne pozornosti. To še posebej velja, ko se vzame posojilo za nakup poslovnih nepremičnin. Dejstvo je, da velike banke zaposlujejo posebej usposobljene strokovnjake, katerih naloga je delovati v interesu organizacije. Pomanjkanje temeljitega preverjanja prodajno-nakupne transakcije, neupoštevanje osnovnih varnostnih pravil in odsotnost pomembnejših pravnih dokumentov lahkovodi do napadalskega zasega pridobljenega premoženja.

Obdelava posla

Izdelava dokumentacije v primeru, ko se nakup poslovne nepremičnine s strani posameznika izvede na podlagi standardnih obrazcev. Morda ne bodo upoštevali vseh značilnosti določene sobe. Večina pogodb je sestavljena z uporabo standardnih pogojev in splošnih stavkov. Poleg tega kupec morda ne bo dovolj dobro premislil o verjetnih scenarijih in načrtu transakcije. Posledično lahko nakup poslovne nepremičnine povzroči težave pri pridobitvi lastništva ali sodne spore glede katere koli točke, opisane v pogodbi.

Kako preveriti čistost transakcije?

To vprašanje danes zanima številne kupce nepremičnin. Če ne opravite temeljitega pregleda, obstaja možnost, da bodo tretje osebe zahtevale nepremičnino. Za kupca bo to povzročilo le negativne posledice: svoje pravice bo moral dokazati na sodišču, kar zahteva dodatne stroške. Poleg tega, če je bilo posojilo vzeto za nakup poslovnih nepremičnin, so pomembnejše težave z zahtevami za odplačilo bančnega dolga.

Pravni status poslovnih prostorov

V primeru neupoštevanja postopka registracije kupoprodajnega posla lahko pride do različnih konfliktov z državnimi organi, ki izvajajo nadzor. Z nezadostno natančnim preučevanjem vseh podrobnosti posla je verjetno, dakupec je preprosto prevaran. V tem primeru lahko izgubite ne samo premoženje, ampak tudi denar.

Če želite zmanjšati verjetnost negativnih posledic na nič, morate skrbno preveriti tako sam predmet kot prodajalca. Poskusite čim natančneje opisati vse pogoje pogodbe, ne pozabite upoštevati trenutka transakcije in obdobja takoj po njej. Bolje je, da vnaprej analizirate vse možne posledice in se odločite za prednostno strategijo vedenja.

Ob nezadostni pripravi na transakcijo je lahko njena osnova s pravnega vidika krhka. V tem primeru je verjetnost neuspeha velika. Torej, če ste se odločili za nakup poslovne nepremičnine, bi morala biti kvalificirana pravna podpora vaša glavna prednostna naloga.

Skrita tveganja

Pri nakupu poslovne nepremičnine kupec morda nima potrebnih informacij o tehničnih lastnostih objekta. Prodajalci se poskušajo ne osredotočati na negativne točke. Posledično se lahko kupec po zaključku transakcije sooči s potrebo po znatnih finančnih stroških, potrebnih za spravljanje nepremičnine v ustrezno stanje. Na primer, pri nakupu prostorov v novogradnji lahko kupec odkrije nekatere pomanjkljivosti, ki niso bile ugotovljene pri prvem pregledu. Včasih obstajajo celo primeri neskladja med površino in postavitvijo prostorov, ki se prodajajo, in parametri, navedenimi v uradni tehnični dokumentaciji.

strokovno znanje

Za določitev vseh parametrov in značilnosti objekta je potrebno opraviti tehnični pregled. Z mnenjem strokovne komisije lahko postavljate utemeljene zahteve do razvijalca z zahtevo po odpravi določenih pomanjkljivosti. V primeru, da razvijalec noče odpraviti pomanjkljivosti, ki so nastale med gradnjo, se lahko kupec obrne na sodišče in tam zagovarja svoje pravice.

Pri nakupu poslovnih nepremičnin v starejših stavbah bi morali biti glavni poudarek na obrabi. Navsezadnje lahko napake, ki se na prvi pogled zdijo nepomembne, vodijo v globalno uničenje. Za določitev tehničnega stanja objekta je treba opraviti temeljit pregled konstrukcije. Razvijalci in nepremičninske agencije so zainteresirani za čimprejšnjo prodajo nepremičnine. Malo verjetno je, da bodo kupca želeli obvestiti o vseh značilnostih prostorov. To je razumljivo, saj če bo izvedel za vse pomanjkljivosti, bo želel zmanjšati znesek transakcije.

Da ne bi postali žrtev nepoštenega prodajalca, je pomembno, da ne le posvetite posebno pozornost očitnim pomanjkljivostim, temveč se osredotočite tudi na najmanjše napake. Od prodajalca lahko zahtevate bodisi znižanje stroškov predmeta bodisi brezplačno odpravo vseh pomanjkljivosti v vnaprej določenem roku. Če se ugotovijo pomembne kršitve glede kakovosti poslovne nepremičnine, lahko kupec zavrne izpolnjevanje obveznosti iz č.pogodba.

Precenjena

Kako se vrednotijo poslovne nepremičnine? Ugoden nakup bo zahteval temeljito oceno nepremičnine.

Obstajajo trije glavni pristopi:

1. Donosno: postopno vračilo porabljenega denarja v določenem časovnem obdobju.
2. Primerjal: Nepremičnina se primerja s podobnimi nepremičninami za prodajo.
3. Cost: izračuna približen znesek stroškov, ki jih bo treba porabiti, da ne pridobite podobnega predmeta.

Ta ocena je analitične narave.

Kako pravilno oceniti vrednost predmeta?

Postopek ocenjevanja lahko izvede neodvisni strokovnjak, nepremičninski posrednik ali prodajalec sam. Kadar transakcije z nepremičninami izvajajo pravne osebe, je treba vključiti neodvisnega cenilca. Po opravljenem delu specialist predloži podrobno poročilo, ki bo uradni dokument.

Nepremičnina po cenitvi nepremičnine ne izda nobenega dokumenta. Upoštevati je treba tudi, da večina nepremičninskih posrednikov, ki danes delajo v naši državi, ne more zagotoviti tako kakovostne storitve. Ocena bo ustrezna le, če sodelujete s pristojnim in usposobljenim strokovnjakom.

Prav tako lahko sami izvedete oceno nepremičnine. Če želite to narediti, je dovolj, da malo razumete tržne kazalce in analizirate druge ponudbe. Tukaj je glavna stvarnaredite oceno na podlagi številnih različnih virov za nakup in prodajo predmetov.

Glavni dejavniki, ki vplivajo na stroške

Pomemben parameter je lokacija nepremičnine. Prestiž območja ima velik vpliv na stroške prostorov. Pomembna sta tudi udobna infrastruktura in prometna dostopnost. Bolj natančno določite vrednost predmeta, uspešnejša bo transakcija.

Če boste kupovali poslovne nepremičnine, obvezno preberite vse nianse, preden sklenete posel, da se ne boste znašli v neprijetni situaciji in ne boste izgubili denarja.