Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin in podjetij. Uporaba dohodkovnega pristopa

2024 Avtor: Howard Calhoun | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-17 10:40

Dohodkovni pristop je celotna kombinacija metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnine, premoženja organizacije, samega podjetja, pri katerem se ugotavljanje vrednosti opravi s pretvorbo gospodarskih koristi, ki se pričakujejo v prihodnosti. Teoretični temelji takšnega pristopa so precej prepričljivi. Vrednost naložbe je vrednost prihodnjih koristi do dneva, diskontirana s stopnjo donosa, ki odraža tveganost naložbe.

To je smiselno in primerno za vsako delujoče podjetje, ki se uporablja na področju proizvodnje in prodaje premoženja, pa tudi njegovo poslovanje, ob upoštevanju ustvarjanja pozitivnih dobičkov. Vrednost naložbenih tveganj v ocenjenem poslu se izkazuje z diskontno stopnjo. V ekonomskem smislu je to zdaj stopnja donosa, ki ga vlagatelji zahtevajo od vloženega kapitala v primerljive naložbene objekte glede na stopnjo tveganja, ali pa je to stopnja donosa alternativnih naložbenih možnosti s primerljivimi tveganji v času ocene.

Funkcije

Prijava dohodkapristop v praksi se izkaže za precej težko nalogo, saj je treba ovrednotiti vsako pomembno determinanto stroškov - stopnjo donosa in dobička. Če se te metode uporabljajo za ocenjevanje podjetja, potem je nujno opraviti temeljito analizo vseh njihovih ključnih elementov, vključno s stroški, prometom podjetja, ki neposredno vplivajo na dobiček, stroške in tveganja, ki jih ustvarja vsak posamezen element.

Dohodkovni pristop k vrednotenju podjetij se uporablja precej pogosto. Na primer, če govorimo o prevzemu ali združitvi, se ta metoda uporablja veliko pogosteje kot draga ali tržna. Kapitalska naložba kupca se zdaj izvaja s pričakovanjem, da bodo v prihodnosti prejeti neto denarni tokovi, ki jih ni mogoče imenovati zajamčenih, saj so zanje značilna določena tveganja. Dohodkovni pristop zajema te ključne determinante vrednosti, medtem ko uporaba tržnega pristopa običajno zahteva razmerje med ceno in zaslužkom ali kakšen drug podoben večkratnik zaslužka za nazaj, ne da bi upošteval prihodnost.

Tržni večkratniki so sami po sebi nezanesljivi in ne zagotavljajo enake ravni temeljitosti, ki bi jo bilo mogoče doseči z uporabo dohodkovnega pristopa z napovedmi prihodnjih donosov in diskontnih stopenj. Na primer, razmerje med ceno in dobičkom, ki se uporablja letno, ne odraža ustrezno pričakovanih sprememb v prihodnjih letih. pravilnouporaba razmerij ponuja priložnost za prikaz splošnih preferenc vlagateljev in jih pogosto navajajo prodajalci ali panožni viri.

Uporabi

Treba je analizirati in zaščititi tudi podatke o proračunu podjetja, zaradi česar je treba izvesti spremembe in izdelati finančne posledice oblikovanega načrta, napovedi in osnovnih predlogov. Dohodkovni pristop k vrednotenju poslovanja meri vse predpostavke, ki se nanašajo na to, ali nekatere pridobitvene koristi izhajajo iz rasti prihodkov, znižanja stroškov, izboljšav procesov ali znižanja stroškov kapitala. S pomočjo takšnega pristopa je mogoče vse to izmeriti in razpravljati. Poleg tega se lahko uporablja za določitev časovnega razporeda pričakovanih koristi, pa tudi za prikaz upadanja vrednosti podjetja, ko se koristi premikajo v daljno prihodnost.

Uporaba dohodkovnega pristopa omogoča kupcem in prodajalcem možnost izračuna poštene tržne vrednosti podjetja in njegove naložbene vrednosti za enega ali več strateških kupcev. Če je to razlikovanje prikazano dovolj jasno, lahko prodajalci in kupci zlahka prepoznajo sinergijske koristi in sprejmejo premišljene odločitve.

Pri uporabi dohodkovnega pristopa pri vrednotenju poslovanja je treba upoštevati, da je izračunana vrednost sestavljena iz vrednosti vsega premoženja, ki se uporablja v okviru neposredne dejavnosti. ATV okviru uporabljenega pristopa obstaja več metod za vrednotenje, ki so najbolj zanimive. Zlasti se uporabljajo takšne metode dohodkovnega pristopa: kapitalizacija in diskontiranje denarnih tokov. Lahko jih podrobneje razmislite.

Metode

Z uporabo metode kapitalizacije denarnega toka se skupna vrednost podjetja zazna glede na denarne tokove, ki jih ustvarja premoženjski potencial podjetja. Denarni tokovi podjetja ali podjetja kot celote so razlika med vsemi prilivi in odlivi finančnih sredstev za določeno obračunsko obdobje. Običajno se za izračune uporablja obdobje enega leta. Tehnika je pretvoriti reprezentativno raven pričakovanega denarnega toka v sedanjo vrednost tako, da se skupni znesek denarnega toka deli s predpostavljeno stopnjo kapitalizacije. V tem primeru je primeren dohodek z določenimi prilagoditvami.

Za uporabo običajne metode denarnega toka se za določitev zneska absolutnega denarnega toka do kapitalizacije uporabi dodatek čistega dohodka (izračunanega po obdavčitvi) nedenarnih odhodkov. Ta metoda izračuna se lahko šteje za bolj poenostavljeno kot izračun prostega denarnega toka, ki upošteva zahtevano kapitalsko naložbo in potrebo po dopolnitvi obratnega kapitala kot dodatek.

Diskontiranje denarnih tokov

Ta metoda v bistvu temelji samo na pričakovanih denarnih tokovih, ki jih ustvari podjetje samo. Njena značilna razlika je v temza izračun opredelitve reprezentativne ravni denarnega toka je potrebna ocena stroškov. Ta metoda je v razvitih državah najbolj razširjena zaradi dejstva, da je z njo mogoče upoštevati vse razvojne perspektive. Denarni tok je na splošno enak vsoti čistega dohodka in amortizacije, če se odšteje povečanje čistega obratnega kapitala in kapitalskih naložb.

Za uporabo metode diskontiranega denarnega toka obstajajo naslednji pogoji:

• obstaja razlog za domnevo, da se bodo prihodnje ravni finančnih tokov razlikovale od sedanjih, torej govorimo o razvijajočem se podjetju;
• obstajajo priložnosti za razumno oceno prihodnjih denarnih tokov pri uporabi poslovne ali poslovne nepremičnine;
• objek je v gradnji, v celoti ali delno;
• podjetje je velik večnamenski objekt komercialnega pomena.

Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin z metodo diskontiranega denarnega toka je najboljši, vendar je njegova uporaba zelo naporna. Obstajajo ocene, ki jih brez uporabe te metode ni mogoče izdelati. Med njimi je razvoj investicijskega projekta z naknadno oceno.

Prednosti metode popusta

Če prakticirate dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin ali poslovanja z metodo popusta, lahko ugotovite nekaj večjih prednosti. Najprej govorTo pomeni, da prihodnji poslovni dobički neposredno upoštevajo le pričakovane tekoče stroške izdelave izdelkov in nato njihove prodaje, prihodnje kapitalske naložbe v zvezi z vzdrževanjem in širitvijo proizvodnih ali trgovskih zmogljivosti pa se v napovedi dobička odražajo le posredno preko njihove tekoče amortizacije.

Pomembne točke

Vrednotenje predmeta po dohodkovnem pristopu z pomanjkanjem dobička ali izgube kot indikatorja naložbenih izračunov se izvede prilagojeno dejstvu, da dobiček služi kot kazalnik računovodskega poročanja, zato je podvržen pomembnim manipulacijam v potek dela.

Metoda diskontiranega denarnega toka vključuje tri skupine modelov:

• diskontirane dividende;
• preostali dohodek;
• diskontirani denarni tokovi.

Če se kot dokaz denarnega toka izvaja dohodkovni pristop v skladu z modelom dividendnega diskonta, se uporabijo izplačila delnic. Kljub temu, da je model v tuji praksi precej razširjen za določanje in vrednotenje vrednosti sredstev podjetja, ima veliko pomanjkljivosti. V modelih z zadržanim dobičkom ni stopnje računovodstva. Dividendne politike se razlikujejo ne le za posamezna podjetja, ampak tudi za države kot celoto. Te metode ni mogoče uporabiti v podjetjih, ki nimajo dobička. Ta model je najbolj primeren za izračun vrednosti manjšinskih deležev.

Model preostalega dohodka

Dohodkovni pristop k vrednotenju skozi model preostalega pristopa predpostavlja, da je znesek preostalega dohodka, to je razlika med dejanskim dobičkom in dobičkom, ki so ga delničarji napovedali ob nakupu samega podjetja oz. njegove delnice, bo uporabljen kot kazalnik denarnega toka. Če je bila vrednost podjetja izračunana na podlagi predpostavk, skladnih s tem modelom, bo enaka vsoti knjigovodske vrednosti s sedanjo vrednostjo pričakovanega zneska dohodka, ki ostane po tem. Ta model kaže pomembno občutljivost na kakovost podatkov, predstavljenih v računovodskih izkazih. Za ruske razmere je ustreznost takšnih informacij predmet velikih dvomov.

Ugodnost za delničarje

Seveda lahko delničarji ali delničarji podjetja, ki ima določeno zgodovino, pa tudi dejstva izplačila dividend, uporabijo diskontni model za izračun vrednosti lastnega podjetja. Situacija je takšna, da so delničarji podjetij v tem sektorju redkokdaj manjšinski, zato bi bila zanje najprimernejša uporaba dohodkovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin in poslovanja prek modela diskontiranih prostih denarnih tokov. V tem sistemu so ključni prosti denarni tokovi z diskontno stopnjo oziroma pričakovana donosnost vloženega kapitala. Največja težava pri uporabi tega modela je točnost napovedi prostega denarnega toka, pa tudi ustrezna določitev diskontne stopnje.

Če se uporabi dohodkovni pristop, kot je opredeljen zgoraj, potem pri uporabi metode diskontiranega denarnega toka pričakovani dohodek od poslovanja upošteva predvidene denarne tokove, ki jih je mogoče umakniti iz obtoka po zahtevanem ponovnem vlaganju dela denarni dobiček. Kot kazalnik denarni tokovi niso odvisni od računovodskega sistema, ki ga uporablja podjetje, in njegove amortizacijske politike. Hkrati je treba upoštevati morebitne denarne tokove – prilive in odlive. Ocena finančnega pomena diskontiranja denarnih sredstev se izkaže za takšno, da se zaradi teh procesov zmanjšajo za zneske, ki bi bili vlagatelju na voljo do prejema določenega denarnega toka, če bi vložil svoj denarni tok. sredstva ne v tem poslu trenutno, ampak v nekaterih drugih naložbenih sredstvih javnega značaja, na primer v likvidnem vrednostnem papirju ali bančnem depozitu.

Dodatne tehnike

Dohodkovni pristop, katerega primer smo že opisali, se v zadnjem času uporablja vse manj, zdaj pa je metoda vrednotenja postala najpogostejša. Uporablja se za vrednotenje vseh vrst sredstev in temelji na ideji, da se lahko vsako sredstvo, ki ima enake osnovne značilnosti opcij, ovrednoti kot ta možnost. Trenutno je dohodkovni pristop najpogosteje opuščen v korist modela oblikovanja cen opcij (oziroma Black-Scholesov model).

Tak sistem, če se uporablja, omogoča oceno skupnih stroškov lastniškega kapitala podjetja ali podjetja v primeru, da posluje z velikimi izgubami. Namen tega modela je dodatno pojasniti, zakaj stroški lastniškega kapitala podjetja niso enaki nič, tudi če vrednost celotnega podjetja pade pod nominalni znesek dolga. Toda tudi ob upoštevanju te prednosti je mogoče opaziti, da je Black-Scholesov model za ocenjevanje vrednosti ruskih podjetij v tem trenutku vedno bolj teoretičen. Glavna težava, zaradi katere tega modela ni mogoče uporabiti za domača podjetja, je pomanjkanje nekaterih dokazov za parametre modela, ki so bistveni.

Sklepi

Dohodkovni pristop k vrednotenju podjetij in nepremičnin je postal veliko manj pogost in to se dogaja iz več razlogov. Zlasti to zadeva pomanjkljivosti, zaradi katerih obstajajo težave pri njegovi uporabi na potrošniškem trgu. Najprej je treba opozoriti, kako težko je napovedati prihodnje stroške storitev in izdelkov, materialov in surovin ter nabor drugih stroškovnih kazalnikov. Hkrati pa lahko govorimo o neki subjektivnosti strokovnih ocen. Poleg tega je težava v nizkem razkritju informacij o ruskih podjetjih in je dejansko potrebno za kompetentne izračune in sestavljanje modela Black-Scholes. To je v veliki meri posledica nizke korporativne kulture takihpodjetja.

Velika večina delnic, vključno z velikimi deleži, je skoncentrirana v rokah majhnega števila ljudi, delež manjšinskih delničarjev in malih lastnikov, katerih delež je zelo majhen, v odobrenem kapitalu pa je nepomemben. Izkazalo se je, da mnoga podjetja preprosto niso zainteresirana za razkritje kakršnih koli informacij. Zato je izračun po dohodkovnem pristopu opazno bolj zapleten v primerjavi z večino industrij in podjetij v Rusiji. V drugih pogojih deluje najbolje, saj kaže vse svoje prednosti in zanesljivost.